Şufa (Önalım) Hakkı Davası: Yasal Önalım ve Sözleşmesel Önalım
Şufa (Önalım) Hakkı Davası: Yasal Önalım ve Sözleşmesel Önalım: Şufa hakkı (önalım hakkı); bir malın üçüncü kişiye satışı halinde paydaş veya sözleşmede belirlenen kişinin, satış bedeli üzerinden malı öncelikle satın alma hakkıdır. TMK m.732-734 ile TBK m.240-242’de düzenlenmiştir.
Yasal Önalım Hakkı (TMK m.732)
Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye devretmesi halinde diğer paydaşlara yasal önalım hakkı tanınır.
- Paydaşlar lehine yasal önalım hakkı
- 3 aylık hak düşürücü süre
- Satış tarihinin öğrenilmesinden itibaren işler
- Her halükârda satıştan itibaren 2 yıl
- Şufa bedeli alıcıya ödenen gerçek bedel üzerinden belirlenir
Sözleşmesel Önalım Hakkı
TBK m.240-242 kapsamında taraflar noter sözleşmesi ile önalım hakkı tanıyabilir. Bu hak tapuya şerh edilebilir ve süresi taraflarca belirlenir. Şerhli önalım hakkı tüm üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Önalım Davası Açma Süreci
Önalım hakkı sahibi, satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır. Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.12). Davacının alıcıya gerçekte ödenen bedeli ödeyeceğini beyan etmesi ve bedeli mahkeme veznesine depozito olarak yatırması gerekir.
Gerçek Bedel ile Muvazaa
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, tapuda gösterilen düşük bedel ile gerçek bedel arasında muvazaa varsa, davacının gerçek bedeli değil muvazaalı düşük bedeli ödeyerek önalım hakkını kullanabileceğini belirten içtihatlara sahiptir. Muvazaanın ispatı davacıya aittir.
Önalım Hakkının Düşmesi
Önalım hakkının düşmesi çeşitli sebeplerle gerçekleşir: 3 aylık veya 2 yıllık süreler, önalım hakkından vazgeçme, aynı pay sahipleri arasındaki satışlar, cebri icra ile satış, kamulaştırma, mirastan dolayı intikal.
İlgili Mevzuat
Emsal Yargıtay/Danıştay Kararları
Aşağıda, şuf’a (önalım) davası güncel ve emsal nitelikte kararların resmi metinlerine bağlantılar yer almaktadır. Karar metinleri T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden erişilebilir kaynaklardır:
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2026/2037 E., 2026/2269 K., 26.03.2026 — Resmi karar metni (mevzuat.adalet.gov.tr)
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2025/2235 E., 2026/2152 K., 25.03.2026 — Resmi karar metni (mevzuat.adalet.gov.tr)
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/5640 E., 2025/5595 K., 24.12.2025 — Resmi karar metni (mevzuat.adalet.gov.tr)
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/5371 E., 2025/5601 K., 24.12.2025 — Resmi karar metni (mevzuat.adalet.gov.tr)
Not: Yukarıdaki kararlar bilgilendirme amaçlıdır; her somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Şufa davası süresi ne kadar?
Satışı öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükârda satıştan itibaren 2 yıl. Bu süreler hak düşürücüdür.
Bedel nasıl tespit edilir?
Alıcıya gerçekte ödenen satış bedeli + satış masrafları esas alınır. Muvazaa ispatlanırsa gerçek bedel yerine düşük bedel uygulanabilir.
Kat mülkiyeti yapılarında şufa var mı?
Bağımsız bölümlerin maliki olan kat malikleri arasında kural olarak yasal önalım hakkı yoktur. Arsa payı ayrı olduğu için.
Cebri icrada şufa işler mi?
İcra yoluyla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/2).
İlgili Sayfalar