Ecrimisil ve Haksız İşgal Tazminatı Davası 2026
Ecrimisil, haksız olarak taşınmazda oturan veya kullanan kişiden talep edilen kira benzeri tazminattır. Hukuki dayanağı TMK 995 yolsuz zilyetlikle iadede kullanımın bedelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ecrimisilin kira değerine yakın hesaplanacağını içtihat edinmiştir.
Ecrimisil Koşulları
Davacının taşınmaz üzerinde ayni hakkı (mülkiyet veya intifa), davalının haksız zilyetliği ve davalının kötüniyetli olduğu karinesi gerekir. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın tamamını kullanması durumunda diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilir.
İntifadan Men Şartı
Paydaşlar arası ecrimisilde Yargıtay “intifadan men” şartını arar. Dava öncesi paydaş noterden ihtarla kullanım hakkına müdahaleyi kınamalıdır. Bu şart olmadığı takdirde dava sadece ihtar tarihinden sonrası için hüküm kurar.
Bedel Hesaplama
Bilirkişi keşfi yapılarak emsal kiralar, taşınmazın konumu ve kullanım şekli değerlendirilir. Son 5 yıl için geriye dönük talep edilebilir; daha öncesi zamanaşımına tabidir. Aylık ecrimisil miktarı tapu değerinin %1-2’si civarında ortalanır.
Zamanaşımı
Ecrimisil alacağı kira alacağıyla benzer nitelikte olduğundan TBK 146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak 5 yıllık özel zamanaşımı da tartışılmıştır. Güvenli hesap son 5 yıl için yapılır.
Tahliye ile Birleştirme
Ecrimisil davası tahliye davası ile birlikte görülebilir. HMK 166 kapsamında dava birleştirme talep edilir. Tahliye kararı kesinleşmeden yürütmeye koyulmaz; ecrimisil kararı kesinleşirse icraya konulabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Paydaş diğer paydaştan ecrimisil isteyebilir mi?
Evet. Intifadan men şartı yerine getirildiği takdirde diğer paydaşın tek başına kullandığı süre için ecrimisil istenebilir.
Ecrimisil bedeli nasıl belirlenir?
Bilirkişi keşfi ile emsal kira bedelleri karşılaştırılarak belirlenir. Taşınmazın konumu ve niteliği önemlidir.
Geriye dönük kaç yıl talep edilebilir?
Yerleşik uygulama son 5 yıl için ecrimisil talebini kabul eder. Daha öncesi genellikle zamanaşımına uğramıştır.
İntifadan men ihtarı nasıl yapılır?
Noter kanalıyla diğer paydaşa çekilir. İhtarda kullanım hakkına müdahale kınanır ve ecrimisil talep edileceği bildirilir.
Uzman Gayrimenkul Hukuku Desteği
İstanbul Kartal Alyar Hukuk & Danışmanlık: +90 545 199 25 25
Yargıtay ve Emsal Kararlar — Ecrimisil
İçtihat Kaynakları: Ecrimisil alanındaki emsal kararlar T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arama motoru üzerinden araştırılmıştır. Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları bu alanda yerleşik uygulama oluşturmuştur.
- Yargıtay 1HD-2024/3312 esas sayılı kararında Ecrimisil konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları-2023/2214 esas sayılı kararında Ecrimisil konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay 1HD-2023/6912 esas sayılı kararında Ecrimisil konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
Video Anlatım
Ecrimisil konusunda detaylı video anlatım için @bilalalyar YouTube kanalını ziyaret edebilirsiniz.
Kaynak: T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.adalet.gov.tr) — Yargıtay Karar Arama.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.