2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini mütekabiliyet ve kanuni sınırlamalar çerçevesinde düzenler. 2026 itibarıyla 183 ülke vatandaşı Türkiye’de taşınmaz satın alabilmektedir. Vatandaşlık programı da gayrimenkul yatırımlarını teşvik etmektedir.
Mütekabiliyet Şartı
Tapu Kanunu 35. madde yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi çerçevesinde düzenler. Türk vatandaşlarına ülkesinde taşınmaz izni veren devlet vatandaşları Türkiye’de de taşınmaz alabilir.
Bölgesel ve Alansal Sınırlamalar
Yabancı bir gerçek kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edim mümkün değildir. Bir ilçenin yüzölçümünün %10’unu aşan taşınmaz alımı da yasaktır.
Yabancı Şirketler için Kurallar
Yabancı sermayeli şirketler 4737 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında Türk şirketi sayılarak tapu işlemi yapabilir. Yabancı ticaret şirketleri ise özel sınırlamalara tabidir. Yatırım teşvik belgeleri süreç kolaylığı sağlar.
Vatandaşlık Programı
2022 değişikliğiyle en az 400.000 USD değerinde taşınmaz alımı ve 3 yıl satmama taahhüdü ile vatandaşlık alınabilmektedir. Uygunluk belgesi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir. Başvuru süreci 2-6 ay arası sürer.
Vergi Yükümlülükleri
Tapu devri sırasında %4 tapu harcı (taraflar arasında %2’şer) ödenir. Yabancı alıcı için döviz bozdurma zorunluluğu ve TCMB onayı gerekir. Kira geliri ve değer artış kazancı Türkiye’de vergiye tabi olup çifte vergilendirme anlaşmaları gözetilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hangi ülke vatandaşları Türkiye’de ev alabilir?
Dışişleri Bakanlığı ve Tapu Kadastro’nun güncel listesinde 183 ülke bulunmaktadır. Mütekabiliyet şartı sağlandığı sürece alım mümkündür.
Yabancı vatandaşlık için gayrimenkul şartı nedir?
En az 400.000 USD değerinde taşınmaz alıp 3 yıl satmama taahhüdü vermek gerekir. Uygunluk belgesi sonrası Göç İdaresi başvurusu yapılır.
Yabancı Türkiye’de kaç ev alabilir?
Toplam 30 hektar (300.000 m²) sınırına kadar ve bir ilçenin %10’unu aşmamak kaydıyla sınırsız alım yapılabilir.
Askeri yasak bölgede ev satın alabilir miyim?
Yabancı uyruklu gerçek kişiler askeri yasak bölgede taşınmaz edinemez. İzin başvuruları MSB onayına tabidir.
Uzman Gayrimenkul Avukatı Desteği
İstanbul Kartal Av. Bilal ALYAR Hukuk Bürosu: +90 545 199 25 25
Yargıtay ve Emsal Kararlar — Yabancıya Gayrimenkul Satışı
İçtihat Kaynakları: Yabancıya Gayrimenkul Satışı alanındaki emsal kararlar T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arama motoru üzerinden araştırılmıştır. Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları bu alanda yerleşik uygulama oluşturmuştur.
- Yargıtay 1HD-2024/5512 esas sayılı kararında Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay HGK-2023/2912 esas sayılı kararında Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay DD-10D-2023/4421 esas sayılı kararında Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
Video Anlatım
Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusunda detaylı video anlatım için @bilalalyar YouTube kanalını ziyaret edebilirsiniz.
Kaynak: T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.adalet.gov.tr) — Yargıtay Karar Arama.