Yabancıya Gayrimenkul Satışı ve Mütekabiliyet Kuralları 2026
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini mütekabiliyet ve kanuni sınırlamalar çerçevesinde düzenler. 2026 itibarıyla 183 ülke vatandaşı Türkiye’de taşınmaz satın alabilmektedir. Vatandaşlık programı da gayrimenkul yatırımlarını teşvik etmektedir.
Mütekabiliyet Şartı
Tapu Kanunu 35. madde yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi çerçevesinde düzenler. Türk vatandaşlarına ülkesinde taşınmaz izni veren devlet vatandaşları Türkiye’de de taşınmaz alabilir.
Bölgesel ve Alansal Sınırlamalar
Yabancı bir gerçek kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edim mümkün değildir. Bir ilçenin yüzölçümünün %10’unu aşan taşınmaz alımı da yasaktır.
Yabancı Şirketler için Kurallar
Yabancı sermayeli şirketler 4737 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında Türk şirketi sayılarak tapu işlemi yapabilir. Yabancı ticaret şirketleri ise özel sınırlamalara tabidir. Yatırım teşvik belgeleri süreç kolaylığı sağlar.
Vatandaşlık Programı
2022 değişikliğiyle en az 400.000 USD değerinde taşınmaz alımı ve 3 yıl satmama taahhüdü ile vatandaşlık alınabilmektedir. Uygunluk belgesi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir. Başvuru süreci 2-6 ay arası sürer.
Vergi Yükümlülükleri
Tapu devri sırasında %4 tapu harcı (taraflar arasında %2’şer) ödenir. Yabancı alıcı için döviz bozdurma zorunluluğu ve TCMB onayı gerekir. Kira geliri ve değer artış kazancı Türkiye’de vergiye tabi olup çifte vergilendirme anlaşmaları gözetilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hangi ülke vatandaşları Türkiye’de ev alabilir?
Dışişleri Bakanlığı ve Tapu Kadastro’nun güncel listesinde 183 ülke bulunmaktadır. Mütekabiliyet şartı sağlandığı sürece alım mümkündür.
Yabancı vatandaşlık için gayrimenkul şartı nedir?
En az 400.000 USD değerinde taşınmaz alıp 3 yıl satmama taahhüdü vermek gerekir. Uygunluk belgesi sonrası Göç İdaresi başvurusu yapılır.
Yabancı Türkiye’de kaç ev alabilir?
Toplam 30 hektar (300.000 m²) sınırına kadar ve bir ilçenin %10’unu aşmamak kaydıyla sınırsız alım yapılabilir.
Askeri yasak bölgede ev satın alabilir miyim?
Yabancı uyruklu gerçek kişiler askeri yasak bölgede taşınmaz edinemez. İzin başvuruları MSB onayına tabidir.
Uzman Gayrimenkul Hukuku Desteği
İstanbul Kartal Alyar Hukuk & Danışmanlık: +90 545 199 25 25
Yargıtay ve Emsal Kararlar — Yabancıya Gayrimenkul Satışı
İçtihat Kaynakları: Yabancıya Gayrimenkul Satışı alanındaki emsal kararlar T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arama motoru üzerinden araştırılmıştır. Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları bu alanda yerleşik uygulama oluşturmuştur.
- Yargıtay 1HD-2024/5512 esas sayılı kararında Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları-2023/2912 esas sayılı kararında Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay DD-10D-2023/4421 esas sayılı kararında Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
Video Anlatım
Yabancıya Gayrimenkul Satışı konusunda detaylı video anlatım için @bilalalyar YouTube kanalını ziyaret edebilirsiniz.
Kaynak: T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.adalet.gov.tr) — Yargıtay Karar Arama.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.