Kira Bedeli Uyarlama Davası TBK 138 Madde 2026

TBK 138 aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını düzenler. Döviz kurunda, enflasyonda veya ekonomik koşullarda beklenmeyen değişimlerde kira bedeli uyarlama davası açılabilir. 2026 yılında yüksek enflasyon sebebiyle bu davalar yoğun şekilde açılmaktadır.

Uyarlama Koşulları

TBK 138 sözleşme kurulduğu tarihte öngörülemeyen olağanüstü koşulların, sözleşmeyi yerine getirmenin aşırı güçleşmesine yol açması ve bu durumun taraflardan kaynaklanmaması şartlarını arar. Yalnızca enflasyon veya bilinen risk uyarlama için yeterli sayılmaz.

Kira Artış Sınırlamaları

TBK m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. %25 tavanı yalnızca 8 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemleri için uygulanmıştır (TBK geçici m.1 ve m.2). TBK m.344 çatılı işyeri kiraları dâhil kira bedeli artışında TÜFE on iki aylık ortalama sınırını getirir.

Uyarlama Davası Süreci

Sulh hukuk mahkemesinde açılan dava bilirkişi eliyle yürütülür. Emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, konum ve piyasa koşulları değerlendirilir. Mahkeme yeni kira bedelini hakkaniyete uygun olarak belirler.

Uygulanabilir Dönem

Uyarlama kararı genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olur. Geriye dönük uygulama istisnai haldedir. Dava sonuçlanana kadar kiracı eski sözleşme bedelini ödemeye devam eder; fark kararla düzenlenir.

Alternatif Çözümler

Dava öncesi tarafların anlaşmayla yeni kira sözleşmesi yapması maliyet açısından daha avantajlıdır. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra tehdidi altındaki kiracılar için ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nerede açılır?

Kiralanan taşınmazlara ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a).

Enflasyon uyarlama sebebi midir?

Tek başına yeterli sayılmaz. Olağanüstü ve beklenmedik ekonomik koşulların varlığı aranır. Olağan enflasyon TÜFE ile sınırlıdır.

Uyarlama sonrası kira ne kadar artar?

Bilirkişi raporuna göre emsal kiraların ortalamasına yakın belirlenir. Hüküm somut olaya ve bilirkişi raporuna göre değişir.

Kiracı uyarlama davasıyla kiranın düşürülmesini isteyebilir mi?

Teorik olarak mümkün ancak uygulamada nadir görülür. Ekonomik koşulların kiracı lehine değiştiğinin ispatı gereklidir.