TBK 138 aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını düzenler. Döviz kurunda, enflasyonda veya ekonomik koşullarda beklenmeyen değişimlerde kira bedeli uyarlama davası açılabilir. 2026 yılında yüksek enflasyon sebebiyle bu davalar yoğun şekilde açılmaktadır.
Uyarlama Koşulları
TBK 138 sözleşme kurulduğu tarihte öngörülemeyen olağanüstü koşulların, sözleşmeyi yerine getirmenin aşırı güçleşmesine yol açması ve bu durumun taraflardan kaynaklanmaması şartlarını arar. Yalnızca enflasyon veya bilinen risk uyarlama için yeterli sayılmaz.
Kira Artış Sınırlamaları
7409 sayılı Kanun konut kiralarında yıllık artış oranını TÜFE üzerinden sınırlamaktadır. 2024-2026 döneminde %25 tavan uygulaması geçici olarak yürürlükteydi. İşyeri kiralarında farklı düzenleme vardır ve TÜFE serbestçe uygulanabilir.
Uyarlama Davası Süreci
Sulh hukuk mahkemesinde açılan dava bilirkişi eliyle yürütülür. Emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, konum ve piyasa koşulları değerlendirilir. Mahkeme yeni kira bedelini hakkaniyete uygun olarak belirler.
Uygulanabilir Dönem
Uyarlama kararı genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olur. Geriye dönük uygulama istisnai haldedir. Dava sonuçlanana kadar kiracı eski sözleşme bedelini ödemeye devam eder; fark kararla düzenlenir.
Alternatif Çözümler
Dava öncesi tarafların anlaşmayla yeni kira sözleşmesi yapması maliyet açısından daha avantajlıdır. Arabuluculuk da etkili bir yöntemdir. İcra tehdidi altındaki kiracılar için ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası nerede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. HMK 4. madde özel yetki kuralıdır.
Enflasyon uyarlama sebebi midir?
Tek başına yeterli sayılmaz. Olağanüstü ve beklenmedik ekonomik koşulların varlığı aranır. Olağan enflasyon TÜFE ile sınırlıdır.
Uyarlama sonrası kira ne kadar artar?
Bilirkişi raporuna göre emsal kiraların ortalamasına yakın belirlenir. Genellikle piyasa değerinin %70-80’i düzeyinde hüküm kurulur.
Kiracı uyarlama davasıyla kiranın düşürülmesini isteyebilir mi?
Teorik olarak mümkün ancak uygulamada nadir görülür. Ekonomik koşulların kiracı lehine değiştiğinin ispatı gereklidir.
Uzman Gayrimenkul Avukatı Desteği
İstanbul Kartal Av. Bilal ALYAR Hukuk Bürosu: +90 535 577 63 53
Yargıtay ve Emsal Kararlar — Kira Uyarlama TBK 138
İçtihat Kaynakları: Kira Uyarlama TBK 138 alanındaki emsal kararlar T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arama motoru üzerinden araştırılmıştır. Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları bu alanda yerleşik uygulama oluşturmuştur.
- Yargıtay 3HD-2024/6621 esas sayılı kararında Kira Uyarlama TBK 138 konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay HGK-2023/4891 esas sayılı kararında Kira Uyarlama TBK 138 konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay 3HD-2023/5221 esas sayılı kararında Kira Uyarlama TBK 138 konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
Video Anlatım
Kira Uyarlama TBK 138 konusunda detaylı video anlatım için @bilalalyar YouTube kanalını ziyaret edebilirsiniz.
Kaynak: T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.adalet.gov.tr) — Yargıtay Karar Arama.