Kiracının Depozito (Güvence Bedeli) İadesi 2026 | TBK m.342 Rehberi

Özetle (TL;DR)

Depozito (güvence bedeli), TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir; para olarak verilen güvenceyi kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.

Yasal sınırı aşan güvence miktarı, aşan kısmı itibarıyla TBK m.27 gereği kesin geçersizdir.
Güvence elden alınıp bankaya yatırılmamışsa kiracı, iadesini genel hükümlere göre isteyebilir.

Depozito (güvence bedeli), 6098 sayılı TBK’nın 342. maddesinde düzenlenen ve kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını güvence altına almak amacıyla kiralayana verdiği paradır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir; para olarak verilen güvenceler vadeli mevduat hesabına yatırılmak zorundadır. Bu rehberde depozitonun iadesi, yatırım şartı ve uyuşmazlık çözümünü detaylıca inceliyoruz.

Güvence Bedelinin Yasal Sınırı ve Şekli

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede güvence verilmesi kararlaştırılmışsa, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Kanuna göre parayı vadeli hesaba yatıran kiracıdır (TBK m.342/2); güvence elden veya kiraya verenin hesabına ödenmişse kiracı, bu tutarın kanundaki usule göre bankaya yatırılmasını talep edebilir. Yasal sınırı aşan güvence miktarı, aşan kısmı itibariyle TBK m.27 gereği kesin geçersizdir.

Bankaya Yatırma Zorunluluğu ve Faiz

TBK m.342/2 uyarınca para olarak verilen güvenceler bankaya vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Hesaptaki para, kiraya verenin onayı olmadan çekilemez. Para, kanun gereği vadeli bir tasarruf hesabında tutulur (TBK m.342/2). Bu hüküm emredici olup aksine sözleşme maddesi geçersizdir. Güvence kiraya verene elden ödenmiş ve bankaya yatırılmamışsa kiracı, sözleşme sona erdiğinde iadesini ve koşulları varsa faizini genel hükümlere göre isteyebilir.

Parayı vadeli tasarruf hesabına yatırma işi kanunda kiracıya verilmiştir; hesaptan çekim kiraya verenin onayına bağlıdır (TBK m.342/2)
Banka parayı ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir
Kiralayanın usule aykırı biçimde parayı kullanması TCK m.155 güveni kötüye kullanma suçu oluşturabilir

Depozito İadesi Talep Hakkının Doğumu

TBK m.342 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu üç aylık süre, kiraya verenin bankaya yapacağı yazılı bildirim bakımından önem taşır; kiracının dava veya takip başlatma yükümlülüğü yoktur.

Banka Depozitoyu Hangi Üç Halde İade Eder? (TBK m.342/2)

Güvence bedeli para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kanun, paranın nereye yatırılacağını ve hangi hallerde geri verilebileceğini ayrı ayrı belirler. Uyuşmazlıkların çoğu bu iki kuralın bilinmemesinden doğar.

Kanun metni: kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Buradaki önemli ayrıntı hesabın vadeli olmasıdır; bu sayede güvence bedeli süre boyunca faiz işletir ve işleyen faiz kiracıya ait olur.

Bankanın iade edebileceği üç hal

Banka, güvenceleri ancak şu üç halde geri verebilir:

İki tarafın rızasıyla,
İcra takibinin kesinleşmesiyle,
Kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak.

Bu nedenle kiraya verenin tek taraflı talebiyle depozitonun bankadan çekilmesi mümkün değildir. Aynı şekilde kiracı da tek başına çekemez. Taraflar anlaşamazsa yol, icra takibi veya dava yoludur.

Kiracı lehine işleyen üç aylık süre

Kanun kiracıya önemli bir koz verir: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Buradaki yükümlülük bankaya aittir ve kiraya verenin rızası aranmaz. Üç ay dolduktan sonra kiracının yapması gereken, bankaya yazılı bir istem yöneltmek ve sözleşmenin sona erdiğini belgelemektir.

Depozito elden verildiyse bu koruma işlemez

Uygulamada depozito çoğu zaman elden veya doğrudan kiraya verenin hesabına ödenir. Bu durumda yukarıdaki banka mekanizması ve üç aylık kural devreye girmez; alacak, genel hükümlere göre talep edilir. Bu nedenle ödemenin banka kanalıyla ve “depozito” açıklamasıyla yapılması, ihtilaf halinde ispat bakımından belirleyicidir.

Ayrıca sınır kuralı unutulmamalıdır: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha yüksek bir tutar kararlaştırılmış olması bu sınırı değiştirmez.

Mevzuat metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. Geçersiz sözleşme kayıtları için kira sözleşmesi rehberimize bakınız.

Kiralayanın Depozitodan Mahsup Hakkı

Kiralayan, kira sözleşmesinden doğan alacakları için depozitodan mahsup yapabilir. Mahsup edilebilecek kalemler şunlardır: (a) Ödenmemiş kira bedelleri, (b) Aidat ve ortak gider alacakları, (c) Kiralanana verilen hasar ve olağan kullanım dışı yıpranma bedeli, (d) Yan giderler (elektrik, su, doğalgaz) ödenmemiş faturalar, (e) Tahliye sonrası temizlik masrafları (sözleşmede kararlaştırılmışsa). Olağan yıpranma (TBK m.334) mahsup edilemez; zira bu, kiracının kullanımı içinde normal kabul edilir. Hasar tespiti için tahliye sırasında tutanak düzenlenmesi önemlidir.

İade Davası ve Yetkili Mahkeme

Depozito iadesi davaları, sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4). Dava değeri depozito miktarı üzerinden hesaplanır. Yetkili mahkeme, HMK’daki genel ve özel yetki kurallarına göre belirlenir. Depozito iadesi kira ilişkisinden doğduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiracı depozito iadesi yanında işlemiş faizi, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini talep edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Üç aylık kira bedelini aşan depozito talep edilirse ne olur?

TBK m.342/1 emredici nitelikte olup üç aylık kirayı aşan kısım geçersizdir (TBK m.27). Kiracı, sınırı aşan kısmın iadesini isteyebilir; bu istem de zamanaşımına tabidir, bu nedenle gecikmeden talep edilmelidir.

Depozito bankaya yatırılmazsa faiz talep edilebilir mi?

Kanun, parayı vadeli tasarruf hesabına yatırma işini kiracıya yükler (TBK m.342/2). Depozito kiraya verene elden ödenmiş ve bankaya yatırılmamışsa kiracı, sözleşme sona erdiğinde iadesini ve koşulları varsa faizini genel hükümlere göre isteyebilir.

Kiralayan sözleşme bittikten sonra hiçbir şey yapmadığında depozito otomatik iade edilir mi?

TBK m.342 uyarınca kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

İlgili Rehberler

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda