Kiracının Depozito (Güvence Bedeli) İadesi 2026 | TBK m.342 Rehberi

Depozito (güvence bedeli), 6098 sayılı TBK’nın 342. maddesinde düzenlenen ve kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını güvence altına almak amacıyla kiralayana verdiği paradır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir; para olarak verilen güvenceler vadeli mevduat hesabına yatırılmak zorundadır. Bu rehberde depozitonun iadesi, yatırım şartı ve uyuşmazlık çözümünü detaylıca inceliyoruz.

Güvence Bedelinin Yasal Sınırı ve Şekli

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede güvence verilmesi kararlaştırılmışsa, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvenceler, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere bankaya vadeli mevduat hesabına yatırılır. Kiralayan bunu yapmazsa kiracı, her zaman bu bedelin bankaya yatırılmasını talep edebilir. Yasal sınırı aşan güvence miktarı, aşan kısmı itibariyle TBK m.27 gereği kesin geçersizdir.

Bankaya Yatırma Zorunluluğu ve Faiz

TBK m.342/2 uyarınca para olarak verilen güvenceler bankaya vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Bu hesap, ne kiracı ne de kiralayan tarafından diğerinin yazılı onayı olmaksızın çekilemez. Hesap faizi kiracıya aittir. Bu hüküm emredici olup aksine sözleşme maddesi geçersizdir. Kiralayan bankaya yatırmamış ve başka amaçla kullanmışsa, TBK m.112 gereği doğan zararı ve işleyecek faizi ödemekle yükümlüdür.

Banka hesabı kiralayan veya kiracı adına açılabilir; önemli olan karşılıklı onay şartıdır
Hesaptan para çekmek için yazılı mutabakat veya mahkeme ya da icra dairesi kararı gerekir
Kiralayanın usule aykırı biçimde parayı kullanması TCK m.155 güveni kötüye kullanma suçu oluşturabilir

Depozito İadesi Talep Hakkının Doğumu

TBK m.342/3 uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiralayana dava veya icra takibi açmadığı takdirde banka, kiralayanın yazılı talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu üç aylık süre kiralayan lehine bir güvence süresidir; bu süre içinde kiralayan alacağı varsa (hasar, kira borcu vs.) buna dayalı icra takibi veya dava açmazsa depozito çözülür. Kiracı için ise iade talebi genel zamanaşımı süresine (TBK m.146, on yıl) tabidir.

Banka Depozitoyu Hangi Üç Halde İade Eder? (TBK m.342/2)

Güvence bedeli para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kanun, paranın nereye yatırılacağını ve hangi hallerde geri verilebileceğini ayrı ayrı belirler. Uyuşmazlıkların çoğu bu iki kuralın bilinmemesinden doğar.

Kanun metni: kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Buradaki önemli ayrıntı hesabın vadeli olmasıdır; bu sayede güvence bedeli süre boyunca faiz işletir ve işleyen faiz kiracıya ait olur.

Bankannın iade edebileceği üç hal

Banka, güvenceleri ancak şu üç halde geri verebilir:

İki tarafın rızasıyla,
İcra takibinin kesinleşmesiyle,
Kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak.

Bu nedenle kiraya verenin tek taraflı talebiyle depozitonun bankadan çekilmesi mümkün değildir. Aynı şekilde kiracı da tek başına çekemez. Taraflar anlaşamazsa yol, icra takibi veya dava yoludur.

Kiracı lehine işleyen üç aylık süre

Kanun kiracıya önemli bir koz verir: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Buradaki yükümlülük bankaya aittir ve kiraya verenin rızası aranmaz. Üç ay dolduktan sonra kiracının yapması gereken, bankaya yazılı bir istem yöneltmek ve sözleşmenin sona erdiğini belgelemektir.

Depozito elden verildiyse bu koruma işlemez

Uygulamada depozito çoğu zaman elden veya doğrudan kiraya verenin hesabına ödenir. Bu durumda yukarıdaki banka mekanizması ve üç aylık kural devreye girmez; alacak, genel hükümlere göre talep edilir. Bu nedenle ödemenin banka kanalıyla ve “depozito” açıklamasıyla yapılması, ihtilaf halinde ispat bakımından belirleyicidir.

Ayrıca sınır kuralı unutulmamalıdır: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha yüksek bir tutar kararlaştırılmış olması bu sınırı değiştirmez.

Mevzuat metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. Geçersiz sözleşme kayıtları için kira sözleşmesi rehberimize bakınız.

Kiralayanın Depozitodan Mahsup Hakkı

Kiralayan, kira sözleşmesinden doğan alacakları için depozitodan mahsup yapabilir. Mahsup edilebilecek kalemler şunlardır: (a) Ödenmemiş kira bedelleri, (b) Aidat ve ortak gider alacakları, (c) Kiralanana verilen hasar ve olağan kullanım dışı yıpranma bedeli, (d) Yan giderler (elektrik, su, doğalgaz) ödenmemiş faturalar, (e) Tahliye sonrası temizlik masrafları (sözleşmede kararlaştırılmışsa). Olağan yıpranma (TBK m.334) mahsup edilemez; zira bu, kiracının kullanımı içinde normal kabul edilir. Hasar tespiti için tahliye sırasında tutanak düzenlenmesi önemlidir.

İade Davası ve Yetkili Mahkeme

Depozito iadesi davaları, sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4). Dava değeri depozito miktarı üzerinden hesaplanır. Yetki; HMK m.10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kiracı aynı zamanda arabuluculuk sürecini denemelidir; 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu değişiklikleriyle belirli dava türlerinde arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Kiracı depozito iadesi yanında işlemiş faizi, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini talep edebilir.

İlgili Mevzuat Tablosu

Kanun / Madde	Konu
TMK m.683	Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler
TMK m.705	Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
TMK m.706	Taşınmaz satışında resmi şekil şartı
TMK m.1023	Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi)
TMK m.1025	Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil)
634 SK m.1 vd.	Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri
634 SK m.33	Yönetici ve kurul kararlarının iptali
6098 TBK m.299	Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları
6098 TBK m.344	Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı
6098 TBK m.347	On yıllık uzama süresi sonunda tahliye
6098 TBK m.350-352	Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri
6306 SK m.1-7	Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
3194 SK m.18	İmar uygulaması ve parselasyon
4721 TMK m.698	Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi
4721 TMK m.732	Yasal önalım hakkı (şufa)
4721 TMK m.881-897	İpotek hakkı ve terkin (fekki)
HMK m.382	Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Sıkça Sorulan Sorular

Üç aylık kira bedelini aşan depozito talep edilirse ne olur?

TBK m.342/1 emredici nitelikte olup üç aylık kirayı aşan kısım geçersizdir (TBK m.27). Kiracı, aşan kısmı derhal talep edebilir; zamanaşımı işlemez bir haksız zenginleşme doğmaktadır.

Depozito bankaya yatırılmazsa faiz talep edilebilir mi?

Evet. Kiralayanın yasal yükümlülüğünü yerine getirmemesi borca aykırılıktır. TBK m.112 gereği kiracı, yasal faiziyle birlikte depozito tutarının bankaya yatırılmasını veya iadesini talep edebilir.

Kiralayan sözleşme bittikten sonra hiçbir şey yapmadığında depozito otomatik iade edilir mi?

TBK m.342/3 uyarınca sözleşme sonundan itibaren üç ay içinde kiralayan dava/icra açmazsa, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade eder. Otomatik iade bankanın uygulamasına bağlıdır; kiracı yazılı talepte bulunmalıdır.

İlgili Rehberler

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Ana Rehber: İş Hukuku 2026 | İşçi, İşveren, İş Davaları Kapsamlı Rehber

İlgili Yazılar: