Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmesi karşılığında yüklenicinin arsa üzerinde belirli bir inşaatı yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiği, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi (TBK m.470-486) hükümlerine tabi çifte (karma) tipli bir sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerde hem arsa sahibi hem de yüklenici için özel yükümlülükler ve risk paylaşımı söz konusudur.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin mülkiyet devri taahhüdü ile yüklenicinin eser yapma taahhüdünü içerdiğinden karma (çift tipli) sözleşme niteliğindedir. Taşınmaz mülkiyeti devri taahhüdü içerdiği için TMK m.706 ve noterlik kanunu uyarınca düzenleme şeklinde noter sözleşmesi şarttır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir; ancak tarafların edimlerinin büyük ölçüde ifa edilmiş olması halinde TMK m.2 dürüstlük kuralı gereği şekle aykırılık ileri sürülemez (yerleşik içtihat).
Yüklenicinin Borçları ve İnşaatın Teslimi
Yüklenicinin temel borçları şunlardır: (a) İnşaatı sözleşmeye, ruhsata ve projeye uygun şekilde tamamlamak, (b) Malzeme temin etmek (aksi kararlaştırılmadıkça), (c) İş güvenliği ve üçüncü kişilere zarar vermeme yükümlülüğü, (d) Zamanında teslim, (e) Yapı kullanma izin belgesi (iskân) almak, (f) Kat mülkiyeti kurulumunu sağlamak. Teslim; inşaatın fiilen tamamlanması, iskân alınması ve bağımsız bölümlerin arsa sahibine hazır halde verilmesiyle gerçekleşir.
- Gecikme halinde TBK m.117 gereği temerrüde düşme ve TBK m.118 gereği gecikme faizi
- Ayıplı teslim halinde TBK m.475: onarım, bedelden indirim veya dönme hakkı
- Açık ayıplar teslimde, gizli ayıplar öğrenildiğinde TBK m.477 uyarınca ihbar edilmelidir
Arsa Sahibinin Borçları ve Temlik
Arsa sahibinin temel borçları: (a) Arsayı yükleniciye kullandırmak, (b) Sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere devretmek, (c) İnşaat süresince yüklenicinin çalışmasına engel olmamak. Yüklenicinin arsa payı, sözleşmede belirlenen iş ilerleme düzeyine (ruhsat, kaba inşaat, iskân) göre aşamalı olarak devredilir. Temlik işlemi tapuda resmi senet ile yapılır; sözleşmeye şerh imkanı (satış vaadi şerhi, TMK m.1009) arsa sahibinin korunması için önemlidir.
Tapu Tahsis ve Üçüncü Kişilere Satışlar
Yüklenici, sözleşme gereği kendi hissesine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir ve bu satışlardan doğan temlik alacaklısı (3. kişi) arsa sahibinden tapu devri talep edebilir. Ancak yüklenici edimini ifa etmemişse arsa sahibi, üçüncü kişiye karşı defi (ödemezlik defi – TBK m.97) ileri sürebilir. Bu nedenle üçüncü kişi alıcılar, sözleşmeyi incelemeli ve yüklenicinin iş ilerleme düzeyini teyit etmelidir. Tapu iptal-tescil davalarında bu denge mahkemece titizlikle değerlendirilir.
Sözleşmenin Feshi ve Tasfiye
TBK m.125 ve m.473 uyarınca yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi; ifa, ifa yerine tazminat veya sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir. İnşaatın esaslı bir bölümü ifa edilmişse dönme yerine fesih tercih edilir; bu durumda geriye etkili olmayıp ileriye etkili sonuç doğurur. Fesih halinde yüklenicinin yaptığı işin bedeli (imal değer) ve arsa sahibinin zararı karşılıklı olarak hesaplanır; Yargıtay uygulamasında bilirkişi marifetiyle imal oranı ve kusur tespiti yapılır.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı sözleşme adi yazılı yapılırsa geçerli mi?
Kural olarak hayır; TMK m.706 uyarınca noter düzenleme şekli şarttır. Ancak yerleşik içtihat uygulamasında edimlerin büyük ölçüde ifa edilmiş olması halinde şekle aykırılık dürüstlük kuralı (TMK m.2) gereği ileri sürülemez.
Yüklenici iskân almazsa ne olur?
İskân almak yüklenicinin asli borcudur. Alınmaması halinde teslim gerçekleşmiş sayılmaz; arsa sahibi ifa, tazminat veya fesih haklarını kullanabilir. Ayrıca eksik ifa sebebiyle bedelden indirim mümkündür.
Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı satışlar arsa sahibini bağlar mı?
Yüklenici edimini ifa etmişse bağlar ve üçüncü kişi tapu devri talep edebilir. İfa etmemişse arsa sahibi ödemezlik defi (TBK m.97) ile savunma yapar; üçüncü kişi bu durumda yükleniciye rücu eder.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK