Kira Sözleşmesi Örneği 2026

İnternette dolaşan hazır kira sözleşmesi örnekleri genellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracıyı koruyan emredici hükümleriyle çelişen maddeler içerir; bu maddeler sözleşmeye yazılsa bile geçersiz sayılır. Bu rehberde bir kira sözleşmesinde bulunması gereken asgari unsurları ve sözleşmeye konulsa bile hukuken bağlayıcı olmayan (geçersiz) madde örneklerini inceliyoruz.

Kira Sözleşmesi Örneği – İçindekiler

Şablonun Yazmadığı Kurallar: Kira Sözleşmesinde Geçersiz Sayılan Maddeler

İnternetten indirilen kira sözleşmesi örneklerinin çoğu, kanunen geçersiz olan hükümler içerir. Sözleşmeye yazılmış olması bu hükümleri geçerli kılmaz; taraflar imzalasa dahi sonuç doğurmazlar. Örneği doldurmadan önce aşağıdaki üç kural okunmalıdır.

1. Cezai şart ve muacceliyet kaydı geçersizdir (TBK m.346)

Kanun açıktır: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Uygulamada çok rastlanan “kirayı geç öderse aylık kiranın iki katı cezai şart öder” veya “bir taksit ödenmezse yıllık kiranın tamamı muaccel olur” maddeleri bu hükme takılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kayıtlara dayanılarak takip yapılamaz.

2. Depozito üç aylık kirayı aşamaz ve bankaya yatırılır (TBK m.342)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiracının lehine olan fıkra ise şudur: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Depozitonun elden verilmesi bu korumayı ortadan kaldırır; bu nedenle ödemenin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması önemlidir. Kiralanan satılırsa yeni malik kanunen kira sözleşmesinin tarafı olur ve eski malikle kira ilişkisi satış tarihi itibarıyla sona erer; eski malik, aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispatlayamadığı sürece kiracıya iade yükümlülüğü devam eder (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/3664, K.2026/2960, 12.05.2026).

3. Kira artış oranı serbest değildir (TBK m.344)

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez.

Anlaşma yoksa kira bedeli, aynı tavanı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim; değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirler.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 2022-2024 döneminde konut kiralarında geçerli olan yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; bu tarihten sonraki yeni kira dönemlerinde yeniden yalnızca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama esas alınır. Beş yıllık süre dolmadan enflasyon gerekçesiyle TBK m.138’e (aşırı ifa güçlüğü) dayanarak kira artış davası açılamayacağı, m.344’ün emredici olduğu ve enflasyonun TBK m.138 uyarlama sebebi sayılamayacağı Yargıtay içtihadıyla da doğrulanmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/1083, K.2025/1439, 10.03.2025).

Mevzuat metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Kira Sözleşmesinin Süresi, Feshi ve On Yıllık Uzama Kuralı (TBK m.347-352)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için kendiliğinden uzar. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolduğunu gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşmeye ’10 yıl sonra kendiliğinden biter’ gibi bir madde yazılması bile tek başına kiracıyı süre bitiminde çıkarmaya yetmez. Yargıtay, on yıl süreli olarak kararlaştırılan bir kira sözleşmesinde kiraya verenin yalnızca sürenin dolduğunu ileri sürerek açtığı tahliye davasının bu nedenle reddedildiği yakın tarihli bir kararında bu kuralı yinelemiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/6177, K.2026/2951, 12.05.2026).

On yıllık uzama kuralı: Sözleşme bu şekilde yıl yıl uzadıkça, kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya verenin süre dolmadan dava açabileceği hâller sınırlı sayıdadır: kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi veya yeniden inşa/imar amacıyla esaslı onarım (TBK m.350, belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava); taşınmazı sonradan edinen yeni malikin aynı gereksinimi (TBK m.351, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava); kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmiş olması (TBK m.352, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava). Muaccel hâle gelen kira bedeli tek bir ihtarla istenmelidir; aynı alacağın bölünüp ayrı ihtarlarla istenmesi iki haklı ihtar sayılmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/2951, K.2025/3118, 28.05.2025).

Kira Uyuşmazlığında Doğrudan Dava Açılabilir mi? Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira alacağı, kira tespiti, tahliye gibi) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Bu şart 1 Eylül 2023’ten beri yürürlüktedir; arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılırsa mahkeme, davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. İstisna: kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi (örneğin ödeme emrine itiraz etmeyen kiracının icra müdürlüğünden tahliyesinin istenmesi), dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; bu yol doğrudan icra dairesi üzerinden yürütülür.

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verilerek ilam niteliği kazandırılabilir; anlaşılamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.

Kira Sözleşmesi Örneği SSS

Kira bedeli hangi tarihte ödenir?

Sözleşmede ödeme günü kararlaştırılmışsa o gün esas alınır. Aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m.314). Muaccel kira ödenmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin tebliğini izleyen günden başlar (TBK m.315).

Kira sözleşmesine kefil nasıl eklenir?

Kefalet, kira sözleşmesinin içine yazılsa bile kendi şekil şartlarına tabidir: yazılı yapılmalı, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmelidir. Kefil; azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olacaksa bu sıfatını sözleşmeye kendi el yazısıyla yazmalıdır. Bu koşullardan biri eksikse kefalet geçersizdir (TBK m.583).

Depozito ne zaman ve nasıl iade edilir?

Depozito, kiralananın kararlaştırıldığı gibi (anahtar teslimiyle) geri verilmesinin ardından iade edilir. Kiraya veren, sözleşmenin bitimini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. İade konusunda uyuşmazlık varsa, bunu haklı kılacak bir borç bulunup bulunmadığı ve iade edilecek miktar mahkemece değerlendirilir.

Sonuç

Kira Sözleşmesi Örneği konusunda hukuki danışmanlık ve dava takibi için ALYAR LAW & CONSULTANCY ile iletişim kurabilirsiniz.

Bu konunun genel çerçevesi için ilgili rehber sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Süre, ücret, avukat zorunluluğu ve yabancıların dava açması gibi her dosyada geçerli sorular için hukuki süreçle ilgili genel sorular sayfamıza bakabilirsiniz.

Avukat Bilal Alyar’a nasıl ulaşabilirim?

Bu sayfadaki iletişim bilgileri üzerinden 0534 636 19 19 numarasından ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Gayrimenkul Hukuku davalarında kapsamlı hukuki desteğin alınması, davanızın sonucunu doğrudan etkileyen stratejik bir karardır. Bu alan, 4721 sayılı TMK, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu başta olmak üzere kapsamlı bir mevzuat bilgisini ve güncel yargı kararlarının takibini gerektirmektedir. Avukat, davanızın her aşamasında doğru adımların atılmasını sağlayacaktır.

Tapu, kira ve imar uyuşmazlıklarında avukat temsili, dilekçelerin doğru hazırlanması ve delillerin sunulması açısından önem taşır. Usul kuralları dava sonucunu etkileyebileceğinden, somut olayın bir avukatla değerlendirilmesi yararlı olabilir.

Av. Bilal Alyar gayrimenkul hukuku alanında kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Tapu iptali, kira tespiti ve tazminat konularında haklarınızı korumak için0534 636 19 19 numarasından randevu alabilirsiniz.

İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:

• Gayrimenkul Hukuku
• Şirket Hukuku
• Miras Hukuku

Daha fazla bilgi için: Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.