Büyükçekmece’de Taşınmaz, İmar ve Ticari Uyuşmazlıklar

Büyükçekmece, Marmara kıyısı, göl çevresi, sayfiye tarzı siteler ve fuar-kongre faaliyetleriyle bilinir. Bu çeşitlilik, hukuk dosyalarına da yansır: yazlık veya yatırım amaçlı alınan taşınmazlar, kıyıya yakın yapılar için imar ve ruhsat sorunları, işletmelerin ticari alacakları. Aşağıdaki açıklamalar, Av. Bilal Alyar tarafından bu başlıklarda başvurulabilecek yolları sade bir sırayla göstermek için kaleme alınmıştır.

Adliye ve mahkeme yapısı

Bakırköy Adliyesi’nin resmî internet sitesinde Büyükçekmece Adliyesi mülhakat olarak gösterilmektedir. Davanın hangi mahkemede açılacağı ise taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri ve uyuşmazlığın türüne göre belirlenir. Taşınmaza ilişkin ayni haklar davalarında kesin yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir; bu nedenle tapu kaydındaki ilçe bilgisi dava açılmadan önce kontrol edilmelidir.

Sayfiye ve yatırım taşınmazlarında tapu sorunları

Marmara kıyısındaki sitelerde sık görülen sorun, satın alınan dairenin tapusunun alınamaması, arsa payının devrinin gecikmesi veya satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesidir. Taşınmaz satışı resmî şekle bağlıdır; tapuda yapılmayan satışlar geçerli bir mülkiyet devri doğurmaz, ancak taraflar arasında borç ilişkisi bakımından sonuç doğurabilir. Tapu kaydının yolsuz olduğu iddiası, tapu iptal ve tescil davasıyla ileri sürülür; ayrıntılar tapu iptal-tescil rehberinde yer alır. Paylı mülkiyette satılan payın diğer paydaşlarca önalım yoluyla devralınması mümkündür; süreler ve usul için önalım davası sayfasına bakılabilir.

İmar, kıyı ve yapı denetimi boyutu

Deniz kıyısı ve göl çevresindeki yapılar, 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun kıyı kenar çizgisi ve kıyı kullanımı esaslarına tabidir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi çerçevesinde yıkım ve idari para cezası gündeme gelir. İdari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açma süresi, özel kanunda başka bir süre yoksa 2577 sayılı Kanun’un 7. maddesine göre tebliğden itibaren altmış gündür. Süre başlangıcı için tebliğ tarihi esas alındığından, bildirim evrakının zarfıyla birlikte saklanması önerilir.

Satın almadan önce yapı ruhsatı, iskân ve imar durumu belgesinin istenmesi,
Kıyı kenar çizgisi ve plan durumu için ilgili belediyeden yazılı bilgi alınması,
Tapudaki şerhlerin (ipotek, haciz, irtifak hakkı) incelenmesi,
Site yönetim planı ve ortak gider uygulamasının öğrenilmesi.

Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkların genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfası okunabilir.

Kısa süreli kiralama ve sezonluk kullanım

Yazlık nitelikli konutların kısa süreli kiralanması, izin belgesi ve site içi kurallar bakımından sorun çıkarabilir. Turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya ilişkin özel kanun hükümleri ile yönetim planı hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir. Kiracı bakımından depozito ve hasar tartışmalarında teslim anındaki durumu gösteren fotoğraf ve tutanak belirleyicidir.

İşletmeler için ticari alacak ve şirket işlemleri

Fuar, lojistik ve hizmet sektörlerinde çalışan işletmelerde ticari faturalar, sipariş sözleşmeleri ve tahsilat sorunları öne çıkar. Para alacağına ilişkin ticari davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesine göre dava şartıdır. Ortaklar arası anlaşmazlıklar ve esas sözleşme değişiklikleri için şirket hukuku sayfası ayrıntılı bilgi verir.

Satın almadan önce yapılacak kontroller

Yatırım amacıyla taşınmaz alacak kişiler için kontrol sırası şöyle kurulabilir: tapu kaydının güncel örneği alınır; kayıtta cins, nitelik ve şerhler incelenir; ardından belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı sorulur. Eğer site içinde bir konut söz konusuysa kat mülkiyetine geçilmiş olup olmadığı, yani kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi bulunduğu, tapudan anlaşılır. Kat irtifakı kurulu yapıda iskân alınmadan teslimat yapılması, sonradan tapu devrinde gecikmeye yol açar. Ayrıca satıcının ya da yüklenicinin hakkında icra takibi bulunup bulunmadığı da araştırılabilir.

Uyuşmazlık çıktığında delil ve süre yönetimi

Taşınmaz uyuşmazlıklarında en büyük sorun, delillerin dağınık olmasıdır. Ödeme dekontları, mesajlaşmalar, vaat edilen özelliklerin yer aldığı satış broşürleri, keşif ve fotoğraf kayıtları kronolojik olarak toplanmalıdır. Gerekirse mahkemeden delil tespiti talep edilir. Alacak ve tazminat taleplerinde zamanaşımı süresi Türk Borçlar Kanunu’na göre işlediğinden, hak kaybı yaşamamak için ihtarname ve dava tarihleri takvime yazılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Tapusu çıkmayan daire için ne zaman dava açılır?

Önce satıcı veya yükleniciye noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi uygun olur. Tapu devrine ilişkin sözleşme borcu yerine getirilmezse, sözleşmenin niteliğine göre tapu iptali ve tescil veya tazminat talepleri değerlendirilir.

Kaçak yapı iddiasıyla yıkım kararı gelirse ne yapılmalı?

Karar metni ve tebliğ tarihi hemen kayda alınmalı, dava süresi ve yürütmenin durdurulması talebi değerlendirilmelidir. Süre geçirildiğinde dava yolu kapanabilir.

Yazlık sitede aidat borcu varsa satış yapılabilir mi?

Satış tapuda mümkündür, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak gider borçları bakımından yeni malikin sorumluluğu ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle satıştan önce yönetimden borç durumu yazılı olarak istenir.

Mirasçılardan biri sayfiye evini kullanıyor, diğerleri ne yapabilir?

Paydaşlar arasındaki kullanım tartışmaları ve ortaklığın giderilmesi talebi için miras sayfası incelenebilir.

Yabancı uyruklu alıcı taşınmaz edinirken nelere dikkat etmelidir?

Tapu Kanunu’ndaki yabancılara ilişkin sınırlamalar, ülke ve miktar bakımından kontrol edilmeli; satış öncesinde yetkili idareden güncel bilgi alınmalıdır.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.