İpotek Tesisi ve Fek İşlemleri Bankacılık Uygulaması 2026
İpotek, borçlunun belirli bir taşınmazı borcun ödenmemesi halinde alacaklının satış hakkına konu olmak üzere teminat olarak verdiği sınırlı ayni haktır. TMK 881-897 arasındaki hükümler ile 6098 sayılı TBK ve icra-iflas mevzuatı çerçevesinde düzenlenmiştir. 2026 itibariyle dijital ipotek tesisi uygulamaları yaygınlaşmıştır.
İpotek Tesisi
İpotek tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek tesis edilir. Borçlu ve alacaklının talebi, taşınmaz bilgisi, borç miktarı ve para birimi belirtilir. Tesis tarihinden itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
İpotek Türleri
Limit ipotek (taşınmaz belirli bir üst sınıra kadar teminat gösterir) ve kesin borç ipoteği (belirli bir alacağa bağlı) başlıca türlerdir. Bankacılık uygulamasında kredi limiti için limit ipotek yaygındır.
İpotek Fek İşlemi
Borcun ödenmesiyle ipotek kaldırılır (fek edilir). Tapu müdürlüğünde resmi senet ile yapılır; alacaklının yazılı muvafakati aranır. Fek edildikten sonra ipotek kaydı sicilden silinir.
İcra Yolu ile Satış
Borç ödenmediğinde alacaklı ipotek kaydı gösterilerek icra yolu ile taşınmazın satışını talep edebilir. Satış iki açık artırma ile yapılır; ilk artırmada asgari fiyatın %50’sine satılabilir.
Tüketici Korumaları
6502 sayılı TKHK’da konut kredisi kapsamında ipotek tesisi için özel koruma hükümleri bulunur. Erken ödeme, cayma hakkı ve faiz indirimi gibi haklar tüketici kredi sözleşmesi kapsamında uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Limit ipoteğinin üstündeki borçlar teminat altında mı?
Hayır; limit ipoteği sözleşmede belirtilen üst miktara kadar teminat sağlar, aşan kısım teminatsızdır.
Banka ipotek fek için ücret alabilir mi?
TKHK tüketici lehine sınırlar koyar; ticari kredilerde sözleşmeye göre ücret alınabilir.
İpotekli taşınmaz satılabilir mi?
Evet; ipotek kaydıyla birlikte satılır, ancak borç devam eder ve alıcı için risk oluşturur.
Eşin rızası gerekir mi?
Aile konutu ise TMK 194 gereği eşin rızası aranır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Arsa payı karşılığı inşaat ve cezai şart indirimi
Daire teslim gecikmesinden doğan cezai şart davasında sözleşmedeki miktarın aşırı bulunarak TBK 182 uyarınca indirilmesi uygun görülmüştür. Ancak tüketici niteliğindeki alıcılar için indirimin daha sınırlı olması gerektiği vurgulanmıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları
Konu: APKİS sözleşmesinden dönme ve değer belirleme
Hukuk Genel Kurulu müteahhidin esaslı ihlali halinde sözleşmeden dönülebileceği ilkesini teyit etmiş; yapılan inşaatın değerinin arsa sahibine geçeceği ve tamamlama maliyetlerinin müteahhitten tahsil edileceği yönünde kesin ilke kararı vermiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
🆕 Yeni Yayımlanan İcra-İflas Hukuku Rehberleri (2026)
İcra ve İflas Kanunu mevzuatı çerçevesinde hazırladığımız güncel ve kapsamlı 25 yeni rehberimizi inceleyebilirsiniz:
- İİK 68 İtirazın İptali Davası: Şartlar, Süre ve İcra İnkar Tazminatı
İİK 68 itirazın iptali davası rehberi: bir yıllık süre, yetki, ispat yükü, %20 icra inkar tazminatı ve Yargıtay içtihatlarıemsal uygulamaları…. - İİK 67 İtirazın Kaldırılması: Kesin ve Geçici Kaldırma Yolları
İtirazın kesin ve geçici kaldırılması farkı, icra mahkemesi yetkisi, İİK 68/a belgeleri, kambiyo senedi ve imza inkarı usulü…. - İİK 72 Menfi Tespit ve İstirdat Davası: Takip Öncesi ve Sonrası
İİK 72 menfi tespit davası rehberi: takip öncesi ve sonrası süreç, teminat, ihtiyati tedbir ve istirdat hükümleri…. - İİK 89 Üçüncü Kişide Haciz: Birinci, İkinci ve Üçüncü Haciz İhbarnameleri
İİK 89 haciz ihbarnamesi süreleri, üçüncü kişinin sorumluluğu, itiraz yolları ve menfi tespit davası açma hakkı…. - İİK 96-97 İstihkak Davası: Üçüncü Kişinin Mülkiyet İddiası ve Haczin Kaldırılması
İcra hukuku istihkak davası süreçleri: haciz sırasında iddia, yedi günlük süre, karine ve ispat yükü…. - İİK 106-133 Taşınır ve Taşınmaz Satış Süreçleri: Süreler ve Elektronik İhale
Hacizli taşınır ve taşınmaz malların satış süreleri, elektronik ihale kuralları, kıymet takdiri ve şikayet yolları…. - İİK 150/a-f İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip
İpotekli takipte icra emri, borca itiraz imkansızlığı, ipotek akit tablosu ve ihalenin hazırlık aşamaları…. - İİK 167 Kambiyo Senetlerine Mahsus Haciz Yolu: Çek, Senet ve Poliçe Takibi
Çek, bono ve poliçe takibinde İİK 167 ve devamı uyarınca süreler, imza itirazı, zamanaşımı ve kanun yolları…. - İİK 269 Kira Alacağı ve Tahliye Takibi: Örnek 13 ile Temerrüt
Kira alacağının icra takibi, ödeme emri ile tahliye talebi, otuz günlük temerrüt süresi ve itiraz yolları…. - İİK 257 İhtiyati Haciz Kararı: Şartlar, Teminat ve Kaldırma Yolları
İhtiyati haciz kararının şartları, teminat oranı, yedi günlük dava açma süresi ve kaldırma yolları…. - İİK 285 Konkordato Başvurusu: Ön Proje, Belge Listesi ve Mühlet Talebi
Konkordato başvurusunda istenen belgeler, ön proje içeriği, finansal analiz raporu ve geçici mühlet kararı süreci…. - İİK 287 Geçici Mühlet: Süreler, Uzatma ve Alacaklılar Üzerindeki Etkileri
Konkordato geçici mühletinin süresi, uzatma ve sonuçları; alacaklı ve borçlu üzerindeki etkileri…. - İİK 308 Adi Konkordato Tasdiki: Oylama, Kabul Oranı ve Tasdik Şartları
Adi konkordatoda alacaklılar toplantısı, oylama, çoğunluk oranı ve mahkeme tasdiki için aranan şartlar…. - İflas Tasfiyesi (İİK 208): Masa, Alacak Kaydı ve Sıra Cetveli
İflas tasfiyesinin aşamaları, iflas masası, alacak kaydı, sıra cetveli ve pay cetveli süreci…. - E-Haciz Kaldırma ve Banka Hesabı Üzerindeki Haczin İtirazı
E-haciz uygulamasının kapsamı, şikayet yolları, maaş ve emekli aylığı koruması, banka hesabı haczinin kaldırılması…. - Maaş Haczi Sınırları İİK 83: Dörtte Bir Kuralı ve Birden Fazla Haciz
Maaş haczinde dörtte bir oranı, nafaka istisnası, birden fazla haciz sırası ve işveren sorumluluğu…. - İcra Takibinde Tebligat Usulsüzlüğü: İptal Sebepleri ve Şikayet Süreleri
İcra takibinde tebligat usulsüzlüğü, Tebligat Kanunu 21, muhtara tebliğ ve usulsüzlük şikayeti…. - Hacze İİK 100 Uyarınca Katılma: Kesin ve Geçici Katılma Hakları
Hacze katılma kuralları, kesin ve geçici katılma, öncelik sırası ve paylaşım cetveli…. - İİK 143 Aciz Vesikası: Düzenlenme Usulü ve Hukuki Sonuçları
Aciz vesikasının tanımı, düzenlenme şartları, borçlu ve alacaklı üzerindeki sonuçları…. - İcra Takibinde Teminat Mektubu: Kesin ve Geçici Teminat Uygulaması
İcra takibinde teminat mektubunun kapsamı, banka teminat mektubu özellikleri ve icra dairesine sunumu…. - İlamsız Takipte Borca İtiraz Süresi İİK 62: Yedi Gün ve İçerik Şartları
İlamsız takipte borca itirazın süresi, şekli, yetki itirazı, kısmi itiraz ve sonuçları…. - İlamlı İcra Takibi İİK 32: Mahkeme Kararına Dayalı Takibin Özellikleri
İlamlı icra takibinin kapsamı, icra emri, borca itiraz yasağı ve kesinleşme şartları…. - İlamsız İcra Takibi Örnek 7: Adi Alacakların Takibi ve Ödeme Emri
İlamsız icra takibinde Örnek 7 ödeme emri, yetkili icra dairesi, takip talebi ve kesinleşme süreci…. - İcra Emri ile Ödeme Emri Farkı: Hangi Takipte Hangisi Kullanılır?
İcra emri ve ödeme emri arasındaki farklar, ilamlı ve ilamsız takip, süreler ve itiraz imkanları…. - Satış Talebi ve Mehil Vesikası İİK 106: Süre Uzatımı ve Uygulama
Satış talebi süresi, mehil vesikasıyla uzatma, masraf yatırma ve hacizli malın düşmesi….
Son güncelleme: 2026-04-17 – Tüm içerikler .
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.
