İpotek Tesisi ve Fek İşlemleri Bankacılık Uygulaması 2026

İpotek, borçlunun belirli bir taşınmazı borcun ödenmemesi halinde alacaklının satış hakkına konu olmak üzere teminat olarak verdiği sınırlı ayni haktır. TMK m.850-897 arasındaki hükümler ile icra-iflas mevzuatı çerçevesinde düzenlenmiştir. 2026 itibariyle dijital ipotek tesisi uygulamaları yaygınlaşmıştır.

İpotek Tesisi

İpotek tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek tesis edilir. Borçlu ve alacaklının talebi, taşınmaz bilgisi, borç miktarı ve para birimi belirtilir. Tesis tarihinden itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

İpotek Türleri

Limit ipotek (taşınmaz belirli bir üst sınıra kadar teminat gösterir) ve kesin borç ipoteği (belirli bir alacağa bağlı) başlıca türlerdir. Bankacılık uygulamasında kredi limiti için limit ipotek yaygındır.

İpotek Fek İşlemi

Borcun ödenmesiyle ipotek kaldırılır (fek edilir). Tapu müdürlüğünde resmi senet ile yapılır; alacaklının yazılı muvafakati aranır. Fek edildikten sonra ipotek kaydı sicilden silinir.

İcra Yolu ile Satış

Borç ödenmediğinde alacaklı ipotek kaydı gösterilerek icra yolu ile taşınmazın satışını talep edebilir. Satış iki açık artırma ile yapılır; ilk artırmada asgari fiyatın %50’sine satılabilir.

Tüketici Korumaları

6502 sayılı TKHK’da konut kredisi kapsamında ipotek tesisi için özel koruma hükümleri bulunur. Erken ödeme, cayma hakkı ve faiz indirimi gibi haklar tüketici kredi sözleşmesi kapsamında uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Limit ipoteğinin üstündeki borçlar teminat altında mı?

Hayır; limit ipoteği sözleşmede belirtilen üst miktara kadar teminat sağlar, aşan kısım teminatsızdır.

Banka ipotek fek için ücret alabilir mi?

TKHK tüketici lehine sınırlar koyar; ticari kredilerde sözleşmeye göre ücret alınabilir.

İpotekli taşınmaz satılabilir mi?

Evet; ipotek kaydıyla birlikte satılır, ancak borç devam eder ve alıcı için risk oluşturur.

Eşin rızası gerekir mi?

Aile konutu ise TMK 194 gereği eşin rızası aranır.