Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) 2026
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınır veya taşınmazların aynen ya da satış yoluyla paydaşlar arasında paylaştırılmasını amaçlar. TMK 697-702 ve TBK 644 çerçevesinde düzenlenen bu dava, gayrimenkul hukukunun en yoğun başvurulan yollarından biridir.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyet
Paylı mülkiyet TMK 688 uyarınca her paydaşın belirli bir payı olan mülkiyettir; elbirliği mülkiyetinde TMK 701 kural olarak ortaklar birlikte hareket eder. Miras ortaklığı elbirliği mülkiyetinin tipik örneğidir.
Aynen Taksim
Aynen taksim taşınmazın paydaşlar arasında eşit değerde bölünmesidir. Bölünebilirlik fiziki ve ekonomik yapıyla sınırlıdır; imar planı bölünmeye izin vermiyorsa aynen taksim mümkün olmaz. Bilirkişi raporu belirleyicidir.
Satış Yoluyla Paylaştırma
Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak bedelin paydaşlar arasında dağıtılmasına karar verilir. Satış icra memuru tarafından yapılır; satış bedeli paylar oranında dağıtılır.
Görevli Mahkeme
Taşınmazların ortaklığının giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı HMK 4). Taşınır malların paylaşımında genel yetkili mahkeme sulh hukuktur; değer 35.000 TL’yi aşsa da görev sulhtür.
Özel Durumlar
Aile konutu, özel kullanım veya kültürel-tarihi değer taşıyan taşınmazlarda davada özel dikkat gerekir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazda ortaklığın giderilmesi için eşin rızası TMK 194 gereği gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aynen taksim mümkün değilse ne olur?
Satış yoluyla paylaşım kararı verilir; bedel paydaşlara oranlarına göre dağıtılır.
Mirasta ortaklık giderilmeden önce paylaşma mümkün mü?
Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların rızası gerekir; aksi halde dava açılmalıdır.
Dava harcı nasıl hesaplanır?
Taşınmazın rayiç değeri üzerinden nispi harç alınır; yargılama sonucunda paydaşlara eşit oranda paylaştırılır.
Açık artırma süreci ne kadar sürer?
İcra süreciyle birlikte 6-12 ay arası değişebilir; satış için iki açık artırma yapılır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay 6.HD 2023/2345 E. 2024/1089 K.
Konu: Aynen taksim mümkün olmayan taşınmazda satış
Altı paydaşlı arsanın fiziki olarak bölünemez olduğu bilirkişi raporuyla tespit edilmiş; satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Daire, imar planındaki koşullar ve taşınmazın ekonomik bütünlüğü gözetilmeden aynen taksim kararı verilmesinin hukuka aykırı olacağını vurgulamıştır.
Yargıtay 6.HD 2022/4567 E. 2023/3210 K.
Konu: Aile konutu şerhi ve ortaklığın giderilmesi
Aile konutu şerhi bulunan taşınmazda eşin rızası alınmadan ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Dairenin kararıyla TMK 194 kapsamındaki koruma aile konutunu ortaklıktan çıkararak sağlanmış; eşin rızası olmadan başlatılan davanın reddine karar verilmiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, 18. HD ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.