İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının tüm aşamaları ve TMK m.698 uygulaması için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Rehberi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) 2026
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınır veya taşınmazların aynen ya da satış yoluyla paydaşlar arasında paylaştırılmasını amaçlar. TMK 697-702 ve TBK 644 çerçevesinde düzenlenen bu dava, gayrimenkul hukukunun en yoğun başvurulan yollarından biridir.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyet
Paylı mülkiyet TMK 688 uyarınca her paydaşın belirli bir payı olan mülkiyettir; elbirliği mülkiyetinde TMK 701 kural olarak ortaklar birlikte hareket eder. Miras ortaklığı elbirliği mülkiyetinin tipik örneğidir.
Aynen Taksim
Aynen taksim taşınmazın paydaşlar arasında eşit değerde bölünmesidir. Bölünebilirlik fiziki ve ekonomik yapıyla sınırlıdır; imar planı bölünmeye izin vermiyorsa aynen taksim mümkün olmaz. Bilirkişi raporu belirleyicidir.
Satış Yoluyla Paylaştırma
Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak bedelin paydaşlar arasında dağıtılmasına karar verilir. Satış icra memuru tarafından yapılır; satış bedeli paylar oranında dağıtılır.
Görevli Mahkeme
Taşınmazların ortaklığının giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı HMK 4). Taşınır malların paylaşımında genel yetkili mahkeme sulh hukuktur; değer 35.000 TL’yi aşsa da görev sulhtür.
Özel Durumlar
Aile konutu, özel kullanım veya kültürel-tarihi değer taşıyan taşınmazlarda davada özel dikkat gerekir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazda ortaklığın giderilmesi için eşin rızası TMK 194 gereği gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aynen taksim mümkün değilse ne olur?
Satış yoluyla paylaşım kararı verilir; bedel paydaşlara oranlarına göre dağıtılır.
Mirasta ortaklık giderilmeden önce paylaşma mümkün mü?
Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların rızası gerekir; aksi halde dava açılmalıdır.
Dava harcı nasıl hesaplanır?
Taşınmazın rayiç değeri üzerinden nispi harç alınır; yargılama sonucunda paydaşlara eşit oranda paylaştırılır.
Açık artırma süreci ne kadar sürer?
İcra süreciyle birlikte 6-12 ay arası değişebilir; satış için iki açık artırma yapılır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Muhdesat İddiası Varsa Satış Bedeli Arz-Muhdesat Oranına Göre Paylaştırılır
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2023/2262 K.2024/2585 sayılı, 14.05.2024 tarihli kararında (oy birliği, bozma) ortaklığın (paydaşlığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parçalara (muhdesat) bir kısım paydaşların hak iddia etmesi ve davacının da bu iddiayı kabul etmesi hâlinde, mahkemenin taşınmazın toplam değerinin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiğini yüzdelik oran kurarak belirlemesi ve satıştan elde edilecek bedelin bu orana göre dağıtılmasına karar vermesi gerektiğini tekrar etmiştir. Daire, muhdesat iddiası dikkate alınmadan salt satış suretiyle giderilmeye hükmedilmesini eksik inceleme sayarak kararı bozmuştur. Karar, izale-i şüyu davalarında sıkça karşılaşılan muhdesat uyuşmazlıklarının çözüm yöntemini somutlaştırmaktadır.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.