Kira Artışı ÜFE Sınırı TBK 344 Madde Uygulaması 2026
TBK 344 uyarınca kira sözleşmelerinde tarafların kararlaştıracağı kira bedelinin artış oranı ÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla serbestçe belirlenebilir. Tarafların anlaşma yokluğunda da hakim yine bu oranla bağlıdır. 2026’da enflasyonun yüksek seyretmesi nedeniyle artış sınırı konusu yoğun yargı uyuşmazlığı doğurmaktadır.
Yasal Çerçeve
TBK 344/1 konut ve çatılı işyeri kiraları için artış sınırını düzenler. Konut kiralarında ÜFE on iki aylık ortalamayı, beş yıldan uzun sözleşmelerde her beş yılda bir ek olarak emsal kira bedelini aşmamak koşulu getirir.
İşyeri Kiraları ve Özel Hükümler
Çatılı işyeri kiralarında da ÜFE sınırı geçerlidir. Ancak sözleşmenin baştan beri yabancı para birimi üzerinden kararlaştırılmışsa bu hüküm 5 yıl süreyle uygulanmaz; 5 yıl sonunda emsal kira bedeline göre uyarlama yapılır.
Kira Tespiti Davası
Taraflar artış konusunda anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespiti davası açılabilir. Dava, yeni kira döneminin başlayacağı tarihten en geç 30 gün önce açılmalı veya ihbarla dönem başlangıcından önce yazılı bildirim yapılmalıdır.
Geçmiş Dönem Kira Farkları
Tespit edilen yeni kira bedeli dava tarihi yerine dönem başlangıç tarihinden itibaren uygulanır. Kiracı fark bedelini ödemekle yükümlüdür; ödemezse muacceliyet şartı devreye girebilir ve icra takibi başlatılabilir.
Anayasa Mahkemesi Kararı
AYM 2024 yılında verdiği bir kararla geçici olarak belirlenen %25 kira artış sınırının mülkiyet hakkını ihlal etmediğine hükmetmiştir. Uygulama Temmuz 2024’de sona ermiş olsa da kararın gerekçesi emsal niteliğindedir.
Sıkça Sorulan Sorular
ÜFE on iki aylık ortalama nedir?
TÜİK tarafından yayınlanan Üretici Fiyat Endeksi son on iki ayın ortalama değişim oranıdır; kira artışı bu oranla sınırlıdır.
Sözleşmede daha yüksek artış kararlaştırılırsa geçerli mi?
TBK 344 emredici hükümdür; aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazla ödediği miktarı iade talep edebilir.
Kira tespiti davası ne zaman açılır?
Yeni dönemden en az 30 gün önce ihtar veya dava yoluyla bildirim yapılmalıdır; aksi halde eski kira devam eder.
Beş yıldan uzun sözleşmelerde ne olur?
Her beş yıllık periyodun sonunda emsal kira bedeline göre uyarlama mümkündür.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Kira uyarlama davası ve olağanüstü koşullar
Döviz kurunun olağanüstü yükselişi ve ekonomik şartlardaki değişim karşısında yabancı para cinsinden kira sözleşmesi uyarlanmıştır. TBK 138 aşırı ifa güçlüğü uygulaması onaylanmış; hakim, sözleşmenin esaslı unsurlarını koruyarak kira bedelini yeniden belirlemiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: İki haklı ihtar ile tahliye süresi
Daire, kira yılı içinde verilen iki haklı ihtarın ardından kira yılı sonundan itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açılması gerektiğini, süresinde açılmayan davanın reddedileceğini teyit etmiştir. İhtarın noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemli kabul edilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.