Muvazaa nedeniyle tapu iptali davası, tarafların gerçek iradelerine uymayan ve üçüncü kişileri aldatmak amacıyla düzenlenen tapu işlemlerinin geçersizliğini sağlayan bir davadır. Türk hukukunda muvazaa, 6098 sayılı TBK m.19 ile düzenlenmiş olup; mutlak muvazaa ve nispi muvazaa olmak üzere iki türde ortaya çıkar. Miras hukukunu ilgilendiren özel bir tür olan muris muvazaası, mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan devirleri kapsar.
Muvazaanın Türleri: Mutlak ve Nispi Muvazaa
Mutlak muvazaa; tarafların hiçbir hukuki işlem yapma iradesi bulunmamasına rağmen dışa karşı sözleşme yapılmış gibi görünmeleri halidir. Örneğin alacaklıdan mal kaçırmak için görünüşte satış gösterilmesi. Nispi muvazaa ise tarafların gerçekte bir işlem yapmak istemekle birlikte başka bir işlem yapmış gibi gözükmeleri halidir. Örneğin bağış yapmak isteyen tarafların tapuda satış gibi göstermesi. TBK m.19 uyarınca muvazaalı işlem taraflar arasında hükümsüzdür; gizli (gerçek) işlem ise şekil şartlarına uygunsa geçerlidir.
Muris Muvazaası ve İçtihadı Birleştirme Kararı
Muris muvazaası; murisin mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, resmi senet ile satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi halinde söz konusudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihat uygulamasında muris muvazaası iddiası, saklı pay sahibi olup olmamaya bakılmaksızın tüm mirasçılar tarafından tapu iptal-tescil davasıyla ileri sürülebilir. Görünüşteki satış işlemi mutlak olarak hükümsüzdür; gizli bağış ise tapuda resmi senet şekil şartına uymadığı için (TMK m.706) geçersizdir. Bu nedenle muris muvazaası davası kabul edilirse taşınmaz terekeye döner.
- Davacı: mirasçılardan herhangi biri (saklı pay şartı aranmaz)
- Davalı: görünüşteki devralan (ve varsa sonraki iyiniyetli üçüncü kişi dışındaki halefler)
- Delil: bedelin ödenmemesi, taraflar arası akrabalık-yaş-iktisadi güç tutarsızlığı, malvarlığı oranı
Üçüncü Kişilerin İyi Niyetinin Korunması: TMK m.1023
Tapu sicilindeki tescile iyi niyetle güvenerek taşınmaz üzerinde mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle muvazaalı işlemle taşınmazı devralan kişi, taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye devretmişse artık tapu iptali istenemez; ancak muvazaa yapanlar aleyhine tazminat davası açılabilir. İyi niyet aranırken, üçüncü kişinin kötü niyeti (muvazaadan haberdar olma) ispat edilirse iptal mümkün olur. İspat yükü, kötü niyet iddiasında bulunan tarafa aittir.
Muvazaa Davalarında İspat ve Zamanaşımı
Muvazaa iddiası her türlü delille ispat edilebilir; yazılı delil kuralı uygulanmaz (HMK m.203). Tanık, bilirkişi, keşif, karineler ve yazılı belgeler birlikte değerlendirilir. Muris muvazaasında tarafların ekonomik durumları, akrabalık ilişkileri, bedelin rayiç değere uygunluğu, satışın fiili imkansızlığı gibi kriterler araştırılır. Muvazaa sebebiyle tapu iptal-tescil davası, ayni hak davası niteliğinde olduğundan zamanaşımına tabi değildir; ancak uzun süreli sessizlik dürüstlük kuralı (TMK m.2) açısından değerlendirilebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Tedbir
Muvazaa nedeniyle tapu iptal-tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12 kesin yetki). Dava değeri taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanır ve nispi harca tabidir. Dava açılırken tapu kütüğüne ihtiyati tedbir (HMK m.389) talep edilmesi tavsiye edilir; aksi halde taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilirse dava kaybedilir.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Muris muvazaası davasını saklı pay sahibi olmayan mirasçı açabilir mi?
Evet. Yerleşik içtihat uygulamasına göre muris muvazaası iddiası saklı pay şartına bağlı olmaksızın tüm yasal mirasçılar tarafından ileri sürülebilir. Bu yönüyle tenkis davasından ayrılır.
Tapuda satış gösterilen işlemin bağış olduğu nasıl ispatlanır?
Bedelin ödenmediği, tarafların maddi durumu, akrabalık derecesi, taşınmazın rayiç değeri gibi olgular delil olarak sunulur. HMK m.203 gereği muvazaa her türlü delille ispat edilebilir; tanık ve karine serbestisi vardır.
Muvazaalı devir sonrası iyi niyetli üçüncü kişiye satılan taşınmaz iptal edilebilir mi?
TMK m.1023 gereği tapu siciline iyi niyetle güvenen üçüncü kişilerin kazanımı korunur; iptal istenemez. Ancak muvazaa yapanlardan tazminat talep edilebilir ve üçüncü kişinin kötü niyeti ispatlanırsa iptal mümkündür.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız önerilir.
Ana Rehber: İş Avukatı 2026 | İşçi, İşveren, İş Davaları Kapsamlı Rehber
İlgili Yazılar: