İlgili konu: Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Davası Rehberi

Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdü 2026 | TBK m.352 Rehberi

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı TBK’nın 352/1. maddesinde düzenlenen, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği tek taraflı hukuki işlemdir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmeli, yazılı şekilde yapılmalı ve boşaltma tarihinin belirli olması gerekir. Bu rehberde tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, icra takibi ve tahliye davası süreçlerini ele alıyoruz.

Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği ve Şekli

TBK m.352/1, kiracının kiralananın tesliminden sonra, belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması hâlini düzenler. Yazılı belge, kiracının iradesi, teslim ve taahhüt tarihleri ile boşaltma tarihi birlikte incelenmelidir. Noter düzenlemesi kanunda geçerlilik şartı olarak aranmaz; belgenin noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzasının onaylanmış olması, imza ve tarih uyuşmazlıklarında ve icra mahkemesindeki incelemede önem taşır.

Teslimden Önce veya Teslimle Birlikte Alınan Taahhüt

Belirleyici koşul, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra verilmesidir. Teslimden önce veya teslimle birlikte alınan belge, TBK m.352/1’deki bu koşulu karşılamaz. Yalnız kira sözleşmesi ile taahhütnamedeki tarihlerin karşılaştırılması her dosyada yeterli değildir; fiilî teslim, önceki kira ilişkisi ve belgenin gerçek düzenlenme zamanı da değerlendirilir. Kanunda sözleşme ile taahhüt arasında geçmesi gereken sabit bir gün sayısı veya ayrıca taşınmış olma şartı yazılı değildir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi

Kiraya veren, TBK m.352/1’deki koşullarla taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir. İİK m.272–274 uyarınca tahliye emrinde 15 günlük tahliye ve teslim süresi ile tebliğden itibaren 7 günlük itiraz süresi ayrıdır.

Kiracı, itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir; süresindeki itiraz takibi durdurur.
Süresinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre de geçtikten sonra zorla tahliye ve teslim istenebilir. On beş gün, bütün işlemlerin mutlaka biteceği bir süre değildir.
İtirazın kaldırılması yolu, belgenin niteliğine ve itirazın içeriğine bağlıdır. İİK m.275’teki noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış veya ikrar edilmiş belge koşulları ile kiracının yenileme veya uzatmaya ilişkin aynı kuvvet ve nitelikte belge sunup sunmadığı incelenir. Her imza itirazının icra mahkemesinde kaldırılacağı söylenemez. Genel mahkemeye başvuru hakları saklıdır.

Bu takip, ödenmeyen kira borcu nedeniyle takipten farklıdır; taahhüde dayalı tahliye koşulu kira borcunun ödenmemiş olması değildir. Doğrudan dava yolu da mümkündür. Seçilecek yol, belge ve sürelere göre değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası

TBK m.352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde dava yoluna da başvurabilir. TBK m.353’teki süresinde yazılı dava bildiriminin dava açma süresine etkisi ayrıca incelenir; bu hüküm icra takibi süresinin her durumda uzadığı şeklinde okunmamalıdır.

Doğrudan kira uyuşmazlığı davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava öncesi arabuluculuk koşulu ile ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna farklıdır (HMK m.4; 6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15); başvuru, tebliğ ve tutanak tarihleri birlikte hesaplanmalıdır.

Taahhüdün varlığı ve içeriği, imza/tarih itirazı, teslim zamanı ve irade bozukluğu iddiaları aynı ispat sorunu değildir. HMK m.190’daki genel kural ve ilgili belge kuralları uygulanır; bütün iddiaların ispat yükünün peşinen tek tarafa ait olduğu söylenemez. Asıl belge, kira sözleşmesi, teslim kayıtları ve tebligatlar birlikte incelenmelidir.

Tahliye Taahhüdünün İptali ve Geçersizlik Sebepleri

Yazılılık, teslimden sonra verilme, boşaltma tarihi ve kiracının iradesi yönünden koşullar ayrı ayrı değerlendirilir. İmza veya tarihin inkârı ile yanılma, aldatma veya korkutulma iddiası aynı değildir. İrade bozukluğuna dayanılıyorsa TBK m.39 uyarınca yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayan bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığını bildirme veya verilen şeyi geri isteme koşulları incelenir. Bu süre içinde bunlar yapılmazsa sözleşme onanmış sayılır; yalnız baskı iddiası her belgeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz.

Aile konutu bakımından TMK m.194 ve TBK m.349 ayrıca dikkate alınır. Bu hükümler, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedilememesini ve kiracı olmayan eşin bildirimle sözleşmeye taraf olabilmesini düzenler. Koruma yalnız tapuda aile konutu şerhi bulunmasına bağlanmamalıdır. Taahhüt ve tahliye talebine etkisi; aile konutu niteliği, eşin rızası, taraf sıfatı, bildirim ve belgenin koşulları birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü noterde yapılmak zorunda mı?

Noter düzenlemesi kanunda geçerlilik şartı olarak aranmaz. Yazılı taahhüdün teslimden sonra verilmesi, belirli boşaltma tarihi ve diğer koşullar birlikte incelenir. Noterlikçe düzenleme veya tarih ve imza onayı, belgeye yönelik itirazlarda ve icra mahkemesinin inceleme kapsamı bakımından önem taşır.

Aile konutu olan taşınmazda tahliye taahhüdü verilebilir mi?

TMK m.194 ve TBK m.349’daki aile konutu koruması yalnız tapu şerhine bağlı değildir. Diğer eşin rızası, sözleşmeye taraf olup olmadığı ve yaptığı bildirimler ile taahhüdün koşulları birlikte incelenmelidir. Her belge için yalnız şerh varlığına veya yokluğuna bakılarak kesin geçerlilik sonucu çıkarılamaz.

İcra takibi ile tahliye davası arasındaki fark nedir?

İcra yolunda tahliye emrine karşı 7 günlük itiraz süresi ile 15 günlük tahliye ve teslim süresi ayrıdır. Süresindeki itiraz takibi durdurur; sonraki yol belgenin niteliğine ve itiraza göre belirlenir. Doğrudan dava ve ilamsız icra yolunun usul ve arabuluculuk koşulları farklıdır. Hiçbiri için 15 günde kesin tahliye garantisi verilemez.

İlgili Rehberler

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Ana Rehber: İş Hukuku 2026 | İşçi, İşveren, İş Davaları Kapsamlı Rehber

İlgili Yazılar: