Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı TBK’nın 352/1. maddesinde düzenlenen, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği tek taraflı hukuki işlemdir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmeli, yazılı şekilde yapılmalı ve boşaltma tarihinin açıkça belirlenmiş olması gerekir. Bu rehberde tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, icra takibi ve tahliye davası süreçlerini ele alıyoruz.
Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği ve Şekli
Tahliye taahhüdü tek taraflı hukuki işlem olup, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağı yönündeki iradesini ifade eder. TBK m.352/1 uyarınca geçerli olabilmesi için; (a) yazılı şekilde yapılmış olmalı, (b) kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmelidir, (c) boşaltma tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır, (d) kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir; ancak uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar.
Sözleşmeyle Aynı Anda Alınan Taahhüdün Geçersizliği
Yerleşik Yargıtay içtihadı ve uygulaması uyarınca, kira sözleşmesi ile aynı anda veya sözleşmeden önce alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Bunun nedeni kiracının kira sözleşmesi yapılırken ev sahibi karşısında zayıf durumda olması ve baskıyla taahhüt vermiş sayılmasıdır. Geçerli tahliye taahhüdü, kiracının sözleşmeye yerleştikten sonra serbest iradesiyle verdiği beyandır. Taahhüt tarihi ile sözleşme tarihi arasında makul bir süre bulunmalıdır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
İİK m.272 vd. hükümleri uyarınca kiralayan, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra müdürlüğü kiracıya 15 gün süre verir; bu sürede:
- Kiracı imzaya itiraz etmezse ve ödeme yapmazsa icra takibi kesinleşir, tahliye işlemi yapılır
- Kiracı imzaya itiraz ederse icra durdurulur; kiralayan itirazın kaldırılması için sulh hukuk mahkemesine başvurur
- Kiracı süresi içinde sebep göstererek itiraz ederse takip sona erer; kiralayan tahliye davası açmak zorundadır
İcra takibi yerine doğrudan tahliye davası açmak da mümkündür; bu seçim kiralayanın takdirindedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde kiralayan, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (HMK m.4, TBK m.352). Dava süresi hak düşürücü niteliktedir. Davada ispat yükü kiralayanda olup tahliye taahhüdü aslı veya noter onaylı sureti ibraz edilir. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda alındığını veya baskı altında verildiğini ileri sürebilir; bu iddiaları ispat külfeti kiracıdadır.
Tahliye Taahhüdünün İptali ve Geçersizlik Sebepleri
Tahliye taahhüdünün geçersiz sayılabileceği haller: (a) Sözleşmeyle aynı anda veya öncesinde verilmiş olması, (b) Yazılı şekilde yapılmamış olması, (c) Boşaltma tarihinin belirli veya belirlenebilir olmaması, (d) Hata, hile, tehdit altında verilmiş olması (TBK m.30-39), (e) Kiracının eş rızası gerektiren aile konutu niteliğinde taşınmazlar için eş onayı bulunmaması. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda, TMK m.194 gereği kiracı eşinin açık rızası olmadan tahliye taahhüdü geçersizdir.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır. Noter şartı kanunda yer almaz; yazılı olması ve kira sözleşmesinden sonra düzenlenmesi yeterlidir. Ancak noter onayı, imza ve tarih itirazlarında ispat kolaylığı sağladığı için tavsiye edilir.
Aile konutu olan taşınmazda tahliye taahhüdü verilebilir mi?
TMK m.194 uyarınca aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemez veya kiralananı devredemez. Tahliye taahhüdü de benzer nitelikte olup eş rızası aranır.
İcra takibi ile tahliye davası arasındaki fark nedir?
İcra takibi daha hızlıdır ve itiraz gelmezse 15 gün içinde tahliye gerçekleşir. Tahliye davası ise yargılama gerektirir ancak itiraz halinde kaçınılmazdır. Kiralayan duruma göre hangisini tercih edeceğini belirler.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK