Bakırköy Taşınmaz ve Gayrimenkul Avukatı | Hukuki Bilgilendirme 2026

Bakırköy Taşınmaz ve Gayrimenkul Hukuku bölgesinde 4721 sayılı TMK eşya hukuku (m.683-1027), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı TBK kira hükümleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 6502 sayılı TKHK gayrimenkul satış vaadi hükümleri kapsamında tapu iptali-tescili, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi), kira tespit-tahliye, kat mülkiyeti yönetim planı uyuşmazlıkları, riskli yapı ve kentsel dönüşüm, kamulaştırma bedel davaları, ön alım hakkı (TMK m.732), muris muvazaası kaynaklı tapu iptali davaları konularında çalışmalar hukuki bilgilendirme sunulmaktadır. Bakırköy ilçesinde bulunan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar İstanbul Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmekte; Avrupa yakasındaki tapu müdürlükleri ve kadastro birimleri ile yürütülen işlemler titizlikle takip edilmektedir.

Bakırköy’de Tapu İptali ve Tescil Davaları

Bakırköy bölgesindeki taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil davaları HMK m.12 hükmü gereği taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. İstanbul Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Dava sebepleri; muris muvazaası (TMK m.19, TBK m.19), ehliyet eksikliği (TMK m.502), irade sakatlığı (TBK m.30 vd.), sahte vekaletle yapılan işlem, kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713 – fevkalade 20 yıl, olağan 10 yıl), aile konutu rızasız devri (TMK m.194), önalım hakkı ihlali (m.732). İspat; tapu kaydı, satış sözleşmesi, banka transferleri, tanık beyanı, bilirkişi raporu (mali müşavir, gayrimenkul değerleme uzmanı) ile yapılır. Yargı çizgisinde muris muvazaası iddialarında karine niteliğinde olgular (akrabalık, satış bedelinin ödenmemesi, alt seviyede gösterilen değer) lehe yorum hakkı doğurur.

Bakırköy’de İzale-i Şuyu Davaları

Bakırköy bölgesinde paylı veya elbirliği mülkiyetli taşınmazlarda paydaşlar arası anlaşmazlık halinde TMK m.698 izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılır. İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. İki çözüm yolu; aynen taksim (m.699 – taşınmazın paydaşlar arasında pay olarak bölüştürülmesi) ve satış suretiyle paylaşma (m.699/2). Pratikte çoğunlukla satış yoluyla paylaşma uygulanır; satış icra dairesince yapılır. Aile konutu (TMK m.194) ve diğer özel durumlar farklı düzenlemelere tabidir. Bilirkişi raporu ile değer tespiti yapılır; muris muvazaası, kadastro hatası, sınır uyuşmazlığı gibi başka davalar paralel açılabilir. Süreç 1-3 yıl arası sürebilir. Mirasçılar arası izale-i şuyu davası TMK m.642-651 ile birlikte miras taksimi davasına dönüşebilir.

Bakırköy’de Kira ve Tahliye Davaları

Bakırköy bölgesinde 6098 sayılı TBK m.299-378 hükümlerine göre düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Tahliye sebepleri (TBK m.350-356); konut/iş yeri ihtiyacı (m.350), yeniden imar/inşaat, kira ödenmemesi (m.315), 10 yıllık uzatma süresi sonu (m.347), iki haklı ihtar (m.352), kiracının taşınmaz edinmesi. Kira tespit davası (m.344) 5 yıllık uzatmadan sonra açılabilir; piyasa rayicine göre kira artırımı talep edilir. Erken çıkış halinde kalan kira borcu kiracıdan tahsil edilir; halefin bulunması durumunda halef sorumluluk üstlenir. Depozit iadesi, hasarlı tesellüm, ortak gider gibi alt başlıklar sıkça uyuşmazlık konusudur. İcra takibi (İİK m.269) ve tahliye emri ile fiili tahliye 1-2 ay sürer.

Bakırköy’de Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Bakırköy bölgesinde apartman ve siteler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Kat malikleri kurulu (m.30) yıllık olağan, gerektiğinde olağanüstü toplanır; yönetici seçimi, yıllık bütçe, ortak gider planı, yönetim planı değişikliği bu kurulda görüşülür. Yönetim planı (m.28) ortak yerlerin kullanımı, gider paylaşımı, yönetici yetkilerini düzenler; değişikliği için tüm kat malikleri oybirliği gerekir (bazı durumlarda 2/3 çoğunluk yeterlidir). Kat malikleri arası tipik uyuşmazlıklar; aidat ödememe, ortak yer ihlali, yönetici hesap verme yükümlülüğü, gürültü-rahatsızlık, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş. Aidat alacağı icra takibi ile (İİK m.42 vd.) tahsil edilir; reddedilen aidat için sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Yönetim planı yorumunda yargı çizgisinde dürüstlük kuralı (TMK m.2) belirleyicidir.

Bakırköy’de Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı

Bakırköy bölgesinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde riskli yapı süreçleri sıkça gündeme gelmektedir. Riskli yapı tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili kuruluşlarınca yapılır; tespit kararına 15 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra 60 gün içinde kat malikleri uygulamayı belirleyen anlaşma yapmalıdır; aksi halde 1/3 çoğunlukla anlaşma yapılır. Anlaşmaya katılmayan kat malikinin payı satışa çıkarılır (m.6). Müteahhit sözleşmesi, kira yardımı, taşınma masrafı, gecikme cezası, fesih ve cezai şart hükümleri kentsel dönüşüm dosyalarında en sık karşılaşılan başlıklardır. Bakırköy bölgesinde gayrimenkul değerlerini etkileyen önemli süreçler 6306 sayılı Kanun çerçevesinde devam etmektedir.

Bakırköy’de Kamulaştırma Bedel Davaları

Bakırköy bölgesinde kamu yararına gerçekleştirilen yol, metro, parkr, kamu binası gibi projeler için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma yapılabilir. İdare malikten kamulaştırma teklif eder; uzlaşma sağlanmazsa idare İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açar (m.10). Mahkeme bilirkişi heyeti ile bedel tespiti yapar; emsal alım-satım, kira getirisi, imar durumu kriterlerine göre değer belirlenir. Maliki bedele itiraz halinde m.14 bedel artırma davası açılır. Acele kamulaştırma (m.27) afet, savunma gibi durumlarda uygulanır. Kamulaştırmasız el atma; idarenin tapu işlemi yapmadan taşınmazı fiilen kullanması halidir; AYM içtihadında süresizlik ilkesi benimsenmiştir. Yargı çizgisinde gerçek değer tespiti için bilirkişi raporları kritik öneme sahiptir.

Bakırköy’de Ön Alım Hakkı (Şuf’a)

Bakırköy bölgesindeki paylı mülkiyetli taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara TMK m.732 ön alım (şuf’a) hakkı tanır. Süre m.733; satışın paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl. Ön alım hakkının kullanılması paydaşın aynı bedelle satın alma iradesini noter aracılığıyla bildirmesi ve dava açması ile olur. Sözleşmesel ön alım hakkı (TMK m.735) tarafların anlaşması ile kurulur; tapu kütüğüne şerh verilirse üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur. Yargı çizgisinde ön alımın amacı paylı mülkiyetin yabancılaşmasını engellemektir. Ön alım davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; bilirkişi raporu ile rayiç bedel tespit edilir.

Bakırköy’de Sigorta Tazminat Davaları

Bakırköy bölgesinde 6102 sayılı TTK m.1401-1520 sigorta sözleşmesi hükümleri ve 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu kapsamında trafik kazası tazminat, kasko, sorumluluk sigortası, hayat-sağlık sigortası uyuşmazlıkları görülmektedir. Sigorta Tahkim Komisyonu (5684 m.30) belirli sınır altı dosyalarda zorunlu, üzerinde ihtiyaridir; 4 ay içinde karar verir. Komisyon kararı sigorta şirketi için ilam niteliğindedir. Belirli tutar üstündeki kararlara karşı asliye ticaret mahkemesinde 15 gün içinde itiraz davası açılabilir. Bakırköy mukim mağdurlar için trafik kazası sonrası önce ZMSS sigortacısına başvuru, anlaşmazlık halinde Sigorta Tahkim Komisyonu, sonra asliye ticaret mahkemesi yolu izlenir. Plakası bilinmeyen veya sigortasız araç kazalarında Karayolu Trafik Garanti Fonu (5684 m.14) yetkilidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

1-3 yıl arasında sürebilir. Muris muvazaası, ehliyet eksikliği, irade sakatlığı gibi sebeplere göre delillerin toplanması ve bilirkişi raporu süreçleri farklılaşır. İstinaf-temyiz yolları tüketildiğinde toplam süre uzayabilir.

İzale-i şuyu davasında satış nasıl yapılır?

Sulh hukuk mahkemesi karar verdikten sonra icra dairesi açık artırma yolu ile satışı gerçekleştirir. Bilirkişi raporu ile rayiç bedel belirlenir; satış bedeli paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

TBK m.344 uyarınca 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra piyasa rayicine göre kira artırımı için tespit davası açılabilir. Önceki yıl artışlarının üzerinde rayiç farkı tespit edildiğinde mahkeme yeni kira tutarını belirler.

Riskli yapı tespit kararına itiraz nasıl yapılır?

6306 sayılı Kanun riskli yapı tespit kararına 15 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. İtiraz olmazsa süreç başlar; 60 gün içinde kat malikleri anlaşma yapmalı, aksi halde 1/3 çoğunlukla işlem yapılır.

Trafik kazasından sonra hangi tazminatları alabilirim?

Maddi tazminat (tedavi giderleri, geçici/sürekli iş göremezlik, bakıcı gideri), manevi tazminat (TBK m.56), ölümlü kazalarda destekten yoksun kalma tazminatı (TBK m.53). ZMSS sigortacısına doğrudan başvuru, anlaşmazlık halinde Sigorta Tahkim Komisyonu yolu açıktır.

İlgili Çalışma Alanları

• Taşınmaz Hukuku – Ana Pillar
• Sigorta Hukuku
• Aile Hukuku
• Miras Hukuku
• Şirketler Hukuku
• Hakkımızda

Yasal Uyarı: Bu içerik TBB Meslek Kuralları m.4 kapsamında bilgilendirme amaçlıdır; reklam niteliği taşımaz.