Kira Davası Süreci 2026: Zorunlu Arabuluculuk ve Süre Hesabı

Kira davası süreci, 2023 yılından itibaren neredeyse tüm kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasıyla başlar. 2026 itibarıyla bu aşamanın nasıl işlediğini ve süre hesaplarını doğru bilmek, davanın daha ilk adımda usulden reddedilmesini önlemek için kritik önem taşır.

Son güncelleme: Eylül 2026 — 6325 sayılı Kanun m.18/A, m.18/B güncel metinleri ve 2025 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kanun yararına bozma kararı işlenmiştir.

Arabuluculuğa Tabi Kira Uyuşmazlıkları

6325 sayılı Kanun m.18/B’ye göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre İLAMSIZ İCRA YOLUYLA tahliyesine ilişkin hükümler HARİÇ olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan TÜM uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu geniş kapsama; kira tespit davaları, ihtiyaç/tahliye taahhüdü/iki haklı ihtar gibi sebeplere dayalı tahliye davaları, kira alacağı ve depozito iadesi davaları dahildir. Ayrıntılar için bkz. Tahliye Davası, Kira Tespit Davası ve Depozito İadesi. Aynı kanun maddesi, taşınmaz paylaştırma/ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar ve komşuluk hakkından doğan uyuşmazlıkları da arabuluculuk kapsamına almıştır.

Arabuluculuk Süreci Adım Adım

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmak zorundadır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir. Taraflardan biri geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmazsa, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından ve vekalet ücretinin yarısından sorumlu tutulur. Süreç sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir; bu tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine EKLENMEK ZORUNDADIR — eklenmezse mahkeme 1 haftalık kesin süre tanır, bu süre de kaçırılırsa dava usulden reddedilir.

Dava Açma Süresinin Hesabı

6325 sayılı Kanun m.18/A (15. fıkra) uyarınca, arabuluculuk bürosuna BAŞVURUDAN son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, zamanaşımı ve HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELERİN hesaplanmasında dikkate alınmaz. Bu, kira davalarındaki sıkı süreler (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede 1 aylık dava açma süresi) bakımından hayati bir güvencedir: taraf, dava açma hakkının doğduğu tarihten sonra arabulucuya başvurursa, arabuluculukta geçen günler bu 1 aylık süreye sayılmaz; süre arabuluculuk boyunca durur ve kalan günden devam eder. Bu kuralın gözden kaçırılması, aşağıdaki örnekte olduğu gibi haksız yere usulden ret kararlarına yol açabilmektedir.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E. – 2025/5852 K. sayılı KANUN YARARINA BOZMA kararında (mevzuat.adalet.gov.tr, erişim: Eylül 2026), ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, sulh hukuk mahkemesi arabuluculukta geçen süreyi TBK m.350’deki 1 aylık dava açma süresinden düşmeyerek davayı süre aşımından usulden reddetmiştir. Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyizi üzerine Yargıtay, 6325 sayılı Kanun m.16/2 gereği arabuluculuk başvurusu ile son tutanak arasında geçen sürenin dava açma süresinin hesabında dikkate alınmaması gerektiğini, bu hesaba göre davanın aslında SÜRESİNDE açıldığını tespit ederek kararı bozmuştur. Karar, mahkemelerin dahi bu süre hesabında hataya düşebildiğini ve tarafların/avukatların bu kuralı bizzat takip etmesinin önemini göstermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Her kira davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Neredeyse evet; kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar arabuluculuğa tabidir. Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye talebidir.

Arabuluculuğa gitmeden dava açarsam ne olur?

Dava, dava şartı yokluğu nedeniyle hiçbir işlem yapılmadan usulden reddedilir.

Arabuluculukta geçen süre, dava açma süremi kısaltır mı?

Hayır, tam tersine. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz; yani bu süre boyunca dava açma süreniz işlemeye ara verir.

Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmalıdır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir.

Kira davası hangi mahkemede açılır?

Kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

İlk toplantıya katılmazsam ne olur?

Geçerli bir mazeretiniz yoksa, davada haklı çıksanız bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından ve vekalet ücretinin yarısından sorumlu tutulursunuz.

Arabuluculuk tutanağını dava dilekçesine eklemeyi unutursam dava reddedilir mi?

Hemen reddedilmez; mahkeme size tutanağı 1 haftalık kesin süre içinde sunmanızı ister. Bu süre de kaçırılırsa dava usulden reddedilir.

Kat mülkiyeti veya ortaklığın giderilmesi davaları da arabuluculuğa tabi mi?

Evet, aynı kanun maddesi (m.18/B) taşınmaz paylaştırma/ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıkları ve komşuluk hakkı uyuşmazlıklarını da kapsar.

Arabuluculukta anlaşırsak mahkemeye gitmeye gerek kalır mı?

Hayır, üzerinde anlaşılan konularda artık dava açılamaz; anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhli belge doğrudan uygulanabilir hâle gelir.

Mahkeme arabuluculuk süresini yanlış hesaplarsa ne yapılabilir?

Kesin nitelikteki bir kararda bu hata gözden kaçmışsa, Adalet Bakanlığı’nın “kanun yararına temyiz” yoluna başvurması mümkündür; bu yol sonucu somut davanın tarafını doğrudan etkilemez ama içtihadı düzeltir.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.