Gaziosmanpaşa’da Riskli Yapı, Kentsel Dönüşüm ve Konut Hukuku

Gaziosmanpaşa, yoğun nüfuslu ve çok sayıda eski yapının bulunduğu bir ilçedir. Bu tablo, ilçedeki hukuki gündemin merkezine bir soruyu yerleştirir: Binam riskli yapı olarak tespit edilirse hangi haklara ve yükümlülüklere sahibim? Av. Bilal Alyar’ın hazırladığı bu rehber, riskli yapı süreciyle başlayan ve komşu konulara uzanan konut dosyalarında izlenecek yolu mevzuat sırasıyla anlatır.

Riskli yapı tespiti ve itiraz

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre bir yapının riskli olduğu, Bakanlıkça yetkilendirilmiş kurum veya kuruluşlarca hazırlanan teknik rapor ile belirlenir. Tespit, tapu kütüğüne şerh edilir ve maliklere bildirilir. Malikler, tespitin tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir; itiraz üzerine teknik inceleme yapılır (m.3). Bu aşamada ilk soru, raporu hazırlayan kuruluşun yetkili olup olmadığı ve incelemenin binanın gerçek durumuna dayanıp dayanmadığıdır. Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi otuz gündür; süre, tebliğ tarihinden başladığı için tebligat evrakı saklanmalıdır.

Maliklerin anlaşması ve müteahhit sözleşmesi

Riskli yapıda yıkım ve yeniden inşa için malikler, kanunun 6. maddesinde belirtilen çoğunlukla anlaşma sağlamaya çalışır. Hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karar, azınlıkta kalan maliklerin payının satışı gibi sonuçlar doğurabilir; bu nedenle toplantı çağrısı, karar metni ve imzaların usule uygun olması önemlidir. Müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi, gecikme cezası, daire dağılımı, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, teminat mektubu ve kira yardımı ayrıntılı yazılmalıdır. Bu sözleşme tipinin özellikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfasında, kanunun genel çerçevesi ise kentsel dönüşüm rehberinde toplanmıştır.

Tapu kaydındaki riskli yapı şerhinin ve maliklerin pay oranlarının güncel kayıttan doğrulanması,
Müteahhidin mali durumu, önceki projeleri ve ruhsat başvurusu hakkında yazılı bilgi alınması,
Sözleşmeyle noterde veya tapuda resmî şekil gereksinimi bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi,
Kiracı olarak oturanların tahliye ve kira yardımı konusunda bilgilendirilmesi.

Bina yönetimi ve kat malikleri arasındaki ilişkiler

Dönüşümden önce de sonra da bina yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yürür. Ortak gider payları, asansör ve çatı onarımı kararları, yönetici seçimi gibi konular kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Kurul kararlarının iptali için dava, karara karşı oy verenler bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayanlar bakımından kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır; her hâlde altı aylık süre aşılmamalıdır (m.33). Gider payını ödemeyen malik hakkında icra takibi yapılabilir. Buna dair ayrıntı kat mülkiyeti davaları sayfasında verilmiştir.

Kiracılar ve konut sahipleri bakımından pratik noktalar

Yıkım kararı çıkan binada kiracının durumu, sözleşmenin türüne ve tahliye sebebine bağlıdır. Kira ilişkisinin nasıl sona ereceği ve depozito ile tazminat konuları, sözleşmeye ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine göre somut olayda değerlendirilir. Konut sahibi ise gecikme tazminatı, kira yardımı ve başka konut temini konularında müteahhitle yazılı belge ister.

Sözleşme imzalanmadan önce incelenecek maddeler

Müteahhit sözleşmesi imzalanmadan önce teslim süresi, gecikme hâlinde ödenecek tutar, malzeme ve imalat standardı, ortak alan düzeni, kat ve bağımsız bölüm dağılımının ekli plana bağlanması, geçici kira yardımı ve bu yardımın hangi tarihe kadar süreceği özellikle okunmalıdır. Sözleşmenin eki olan mimari proje ve teknik şartname, sonradan çıkacak ayıp tartışmasında temel belge olacağından imzalı bir nüshası maliklerce saklanır.

İcra ve borç dosyaları

Yoğun konut nüfusu olan ilçede tüketici kredisi, kart ve kira alacakları nedeniyle icra takipleri sık başlatılır. İlamsız takipte ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür (İİK m.62); itiraz edilmezse takip kesinleşir. Maaş haczi, taşınmaz haczi ve haciz ihbarnamesi uygulamaları için icra hukuku sayfasına başvurulabilir.

Belge ve yazışma düzeni

Kentsel dönüşüm dosyalarında sürecin uzun olması nedeniyle yazışmaların tek dosyada toplanması gerekir. Tapu kaydı, riskli yapı raporu, toplantı çağrıları, noter ihtarları, tebligat zarfları ve ödeme belgeleri tarih sırasına göre arşivlenmelidir. Maliklerin ortak kararla bir temsilci seçmesi, müteahhit ve idareyle yazışmayı kolaylaştırır; temsil yetkisinin kapsamı yazılı olmalıdır.

Aile içi mülkiyet ve miras

Eski mahallelerde ebeveynden kalan dairelerin birden fazla mirasçı arasında paylaşılması sık görülür. Kentsel dönüşüme giren binada miras paylaşımı bitmeden karar almak güçleşebilir. Veraset ilamı, tapu intikali ve ortaklığın giderilmesi konularında miras sayfası yol gösterici bilgi verir. İş yeri ortaklıkları için şirket hukuku sayfası incelenebilir.

Sık sorulan sorular

Riskli yapı raporuna itiraz edersem dönüşüm durur mu?

İtiraz, kanundaki süreler içinde yapılır ve teknik inceleme sonucuna göre işlem devam eder. Bu sürede ruhsat ve yıkım adımları incelenmelidir; kararın hangi aşamada olduğu ilgili idareden yazılı olarak öğrenilebilir.

Komşularımın çoğunluğu anlaştı, ben anlaşmak istemezsem ne olur?

Kanun, belirli çoğunluğun anlaşması hâlinde diğer maliklerin payına ilişkin satış süreci öngörür. Bu süreçte değer tespiti ve satış işlemleri tebligatla bildirilir; itiraz ve dava süreleri bildirimin tarihinden başlar.

Müteahhit işi yarım bırakırsa ne yapılabilir?

Sözleşmedeki fesih ve cezai şart hükümlerine, teminat mektubuna ve yapılan işin tespitine bakılır. İlk adım, noter aracılığıyla süre verilmesi olur.

Kiracıyım, bina riskli çıktı; depozitoyu geri alabilir miyim?

Depozito, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiralananın hasarsız teslimine göre iade edilir. Teslim tutanağı hazırlanmalıdır.

Binanın bir bölümü işyeriyse işletme sahibi hangi hakları kullanır?

İşyeri malikleri de dönüşüm kararlarına katılır; kiracı işletmeci ise kira sözleşmesinin sona erme şartları ve tazminat talepleri bakımından ayrı değerlendirilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.