Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026 | 6306 Sayılı Kanun
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen; riskli yapı ve riskli alanların yeniden yapılandırılması sürecidir. Amaç, depreme ve diğer doğal afetlere karşı yapı güvenliğinin sağlanması ve şehir dokusunun yenilenmesidir.
Riskli Yapı Tespiti
6306 sayılı Kanun m.2 uyarınca riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında ekonomik ömrünü tamamlamış olma, yıkılma-ağır hasar görme riski taşıma durumudur. Tespit için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisans verdiği kuruluşlarca teknik rapor düzenlenir; rapor İl Müdürlüğü’ne sunulur.
Riskli Alan İlanı
Riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Alan ilanı sonrası dönüşüm süreci; sosyoekonomik etki değerlendirmesi, tahliye, yıkım, yeniden yapım ve hak sahiplerine dağıtım aşamalarından oluşur. Hak sahipleri için konut, iş yeri veya bedel alternatifleri düzenlenmiştir.
Malik Onayı ve Çoğunluk Şartı
6306 s.K. m.6 uyarınca bir yapının yıkımı ve yeniden yapımı için en az üçte iki hisse çoğunluğu ile karar alınır. Kararı kabul etmeyen maliklerin hisseleri, bakanlık tarafından açık artırma ile satılabilir. Bu düzenleme çoğunluk iradesiyle sürecin sürdürülmesini sağlar.
Tahliye ve Yıkım
Kanun m.5 uyarınca riskli yapıların tahliyesi için Bakanlık’ça tebligat yapılır. Tahliye etmeyenler için idari yaptırımlar ve zorla tahliye tedbirleri uygulanır. Tahliye sonrası yıkım gerçekleştirilir. Hak sahiplerine kira yardımı ve konut kredisi desteği sunulur.
Mali Teşvikler ve Muafiyetler
6306 s.K. m.7 kapsamında dönüşüm kapsamındaki binalarda; harç, vergi ve çeşitli ücretlerden muafiyet, KDV indirimi, konut kredilerinde düşük faiz, kira yardımı, sosyal yardımlar öngörülmüştür. Taraflar arası sözleşmeler damga vergisinden muaftır.
İdari Yargı Yolu
Riskli yapı tespitine, tahliye-yıkım kararlarına, alan ilanına ilişkin kararlara karşı İYUK m.7 çerçevesinde 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. 6306 s.K. m.6/9 riskli yapı tespit kararına özel 15 günlük itiraz süresi öngörür (Bakanlığa itiraz). İtirazın reddi hâlinde dava yoluna gidilir.
Önemli Süreler
| İşlem | Süre | Kaynak |
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | 6306 m.6/9 |
| İdare mahkemesi iptal davası | 60 gün | İYUK m.7 |
| Tahliye süresi | En az 60 gün | 6306 Yönetmelik |
| Yeniden yapım çoğunluk | 2/3 hisse | 6306 m.6 |
Sık Sorulan Sorular
Binam riskli ilan edildi, razı değilim ne yapabilirim?
15 gün içinde Bakanlığa itiraz edebilirsiniz; ret hâlinde 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. İtiraz ve dava süreleri kritik önemdedir.
Çoğunluğa katılmazsam ne olur?
2/3 hisse çoğunluğu karar aldığında, katılmayan hissedarların payları açık artırma ile satılabilir. Bu nedenle müzakere sürecine aktif katılım önemlidir.
Kira yardımı ne kadar süre verilir?
Kira yardımı süresi Bakanlık kararları ile değişkenlik gösterir ve yapının yeniden yapılanma süresine göre belirlenir. Güncel düzenlemeler esas alınmalıdır.
İlgili Rehberler
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut kentsel dönüşüm sürecine ilişkin değerlendirme dosya bazlı yapılmalıdır.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.