Kat Mülkiyeti Rehberi 2026 | Yönetim, Aidat, Dava
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde düzenlenen, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde özel mülkiyet, ortak yerler üzerinde ise arsa payı oranında iştirak halinde mülkiyet tanıyan özel bir mülkiyet türüdür. Apartman ve site yönetiminde temel düzenlemedir.
Kat Mülkiyeti Tesisi
KMK m.10 uyarınca kat mülkiyeti, ana gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından tapu idaresine yapılacak başvuru ile tesis edilir. İstem ile birlikte yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, yönetim planı ve liste sunulur. Yönetim planı tüm kat maliklerini ve haleflerini bağlar (m.28).
Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerler
KMK m.2 ve m.4 hükümlerine göre bağımsız bölüm; başlı başına kullanılmaya elverişli yapı birimidir. Ortak yerler ise; temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatılar, baca, havalandırma, asansör, garaj, oyun alanı, giriş-merdiven boşluğu ve benzeridir. Ortak yerler tüm kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir.
Kat Malikleri Kurulu ve Yönetici
KMK m.27-35 çerçevesinde kat malikleri kurulu her yıl en az bir kez toplanır ve yöneticiyi seçer. Yönetici, yönetim planında belirtilen görev ve yetkileri yürütür. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölüm bulunan gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur (m.34). Denetçi atanması bazı yapılarda zorunludur.
Aidatlar ve Ortak Giderler
KMK m.20 uyarınca kat malikleri, ortak yer ve tesisler için gereken giderlere; yönetici ve denetçi ücretlerine; sigorta primlerine; onarım, bakım ve sair giderlere kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı arsa payları oranında katılırlar. Aidat borcunun ödenmemesi hâlinde yönetici, icra takibi ve KMK m.22 kapsamında tahsil yoluna başvurabilir.
Yönetim Planı ve Değişiklik
KMK m.28 yönetim planını düzenler. Plan, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun kararıyla değiştirilebilir. Bağımsız bölümler üzerinde doğrudan etkili kararlar için daha yüksek çoğunluklar aranır. Plan değişikliği tapu idaresine tescil ettirilir.
Kat Malikleri Arasındaki Uyuşmazlıklar
Uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK m.33). Ortak yerlerin kullanımı, yönetim kararı iptali, aidat talepleri, yöneticinin görevine son verilmesi, gürültü-koku-rahatsızlık, inşaatın kat malikinin hakkına müdahalesi gibi davalar bu kapsamdadır. Hızlı ve ekonomik bir yargılama ön görülmüştür.
Önemli Süreler
| İşlem | Süre | Kaynak |
| Aidat icra takibi | Zamanaşımı 10 yıl | TBK m.146 |
| Yönetim planı değişiklik | 4/5 çoğunluk | KMK m.28 |
| Genel kurul olağan | Yılda en az bir kez | KMK m.29 |
| Kat malikleri kurulu kararı iptal | Kararı öğrenmeden itibaren | KMK m.33 |
Sık Sorulan Sorular
Aidatı ödemeyene karşı ne yapılır?
Yönetici ilamlı takibe benzer biçimde icra takibi başlatabilir; ödenmeyen aidata KMK m.20 kapsamında yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Gerekirse kat mülkiyetine kadar etkileyen tedbirler alınır.
Ortak yerlere müdahaleye karşı ne yapılır?
Her kat maliki, ortak yerlerin korunmasını isteme hakkına sahiptir (KMK m.19). Müdahalenin önlenmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Yöneticinin görevine son verilmesi mümkün mü?
KMK m.34 uyarınca kat malikleri kurulu çoğunlukla yöneticinin görevine son verebilir. Haklı sebeple ise her kat maliki mahkemeye başvurabilir.
İlgili Rehberler
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut kat mülkiyeti uyuşmazlığı için dosya bazlı değerlendirme önerilir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.