Yolsuz Tescil ve Üçüncü Kişi İyiniyeti TMK 1023 2026
TMK 1023 tapu siciline güven ilkesini düzenleyerek iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kaydına dayalı işlemlerini korur. Yolsuz tescil halinde ise gerçeğe aykırı bir kaydın düzeltilmesi için yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılabilir. Bu iki hüküm gayrimenkul hukukunun temel korunma mekanizmalarıdır.
Tapu Siciline Güven İlkesi
TMK 1023/1 uyarınca iyiniyetle tapu kaydına dayanarak ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Ancak kaydın gerçeğe aykırılığını bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz; iyiniyet subjektif olarak değerlendirilir.
İyiniyet Karinesi ve Çürütülmesi
TMK 3 gereği iyiniyet karine olarak kabul edilir; aksini iddia eden ispatlamakla yükümlüdür. Düşük bedel, akrabalık ilişkisi, taşınmazın fiili durumuyla kayıt arasındaki çelişki, alıcının inceleme zorunluluğunu doğurur.
Yolsuz Tescil Davası
Sahte belge, yetkisiz temsil, hile veya şekil eksikliği nedeniyle gerçekleştirilen tescil yolsuzdur. Gerçek hak sahibi, tapu iptali ve tescil davası açarak yolsuz kaydın düzeltilmesini talep edebilir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Hazine Sorumluluğu
TMK 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Sahte belge ile yapılan tescil mağduru gerçek malikin zararını kusurlu memurdan veya idareden talep edebilir; bu dava adli yargıda görülür.
Uygulamada Dikkat
Alıcının tapu sicili inceleme yükümlülüğü, taşınmaz üzerindeki fiili durum ile kaydın uyuşması kontrolü önemlidir. Değerleme raporu, komşu tanık beyanları ve tapu müdürlüğü inceleme kayıtları iyiniyet değerlendirmesinde delil olarak kullanılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kötü niyetli alıcı ne zaman koruma kaybeder?
Kaydın gerçeğe aykırı olduğunu bilmesi veya hayatın olağan akışına göre bilebilmesi gereken hallerde koruma kaybolur.
İyiniyet iddiası nasıl çürütülür?
Düşük bedel, akrabalık, taşınmazın fiili kullanımı, ilanlar ve tapu sicilindeki şerhler delil olarak kullanılır.
Hazineden tazminat nasıl talep edilir?
TMK 1007 çerçevesinde adli yargıda genel sorumluluk kurallarına göre dava açılır.
Tapu kaydındaki şerhlerin iyiniyete etkisi nedir?
Şerh mevcudiyeti karşısında alıcı bilmiş sayılır; koruma azalır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Yargıtay içtihatları
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.