Yolsuz Tescil ve Üçüncü Kişi İyiniyeti TMK 1023 2026
TMK 1023 tapu siciline güven ilkesini düzenleyerek iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kaydına dayalı işlemlerini korur. Yolsuz tescil halinde ise gerçeğe aykırı bir kaydın düzeltilmesi için yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılabilir. Bu iki hüküm gayrimenkul hukukunun temel korunma mekanizmalarıdır.
Tapu Siciline Güven İlkesi
TMK 1023/1 uyarınca iyiniyetle tapu kaydına dayanarak ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Ancak kaydın gerçeğe aykırılığını bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz; iyiniyet subjektif olarak değerlendirilir.
İyiniyet Karinesi ve Çürütülmesi
TMK 3 gereği iyiniyet karine olarak kabul edilir; aksini iddia eden ispatlamakla yükümlüdür. Düşük bedel, akrabalık ilişkisi, taşınmazın fiili durumuyla kayıt arasındaki çelişki, alıcının inceleme zorunluluğunu doğurur.
Yolsuz Tescil Davası
Sahte belge, yetkisiz temsil, hile veya şekil eksikliği nedeniyle gerçekleştirilen tescil yolsuzdur. Gerçek hak sahibi, tapu iptali ve tescil davası açarak yolsuz kaydın düzeltilmesini talep edebilir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Hazine Sorumluluğu
TMK 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Sahte belge ile yapılan tescil mağduru gerçek malikin zararını kusurlu memurdan veya idareden talep edebilir; bu dava adli yargıda görülür.
Uygulamada Dikkat
Alıcının tapu sicili inceleme yükümlülüğü, taşınmaz üzerindeki fiili durum ile kaydın uyuşması kontrolü önemlidir. Değerleme raporu, komşu tanık beyanları ve tapu müdürlüğü inceleme kayıtları iyiniyet değerlendirmesinde delil olarak kullanılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kötü niyetli alıcı ne zaman koruma kaybeder?
Kaydın gerçeğe aykırı olduğunu bilmesi veya hayatın olağan akışına göre bilebilmesi gereken hallerde koruma kaybolur.
İyiniyet iddiası nasıl çürütülür?
Düşük bedel, akrabalık, taşınmazın fiili kullanımı, ilanlar ve tapu sicilindeki şerhler delil olarak kullanılır.
Hazineden tazminat nasıl talep edilir?
TMK 1007 çerçevesinde adli yargıda genel sorumluluk kurallarına göre dava açılır.
Tapu kaydındaki şerhlerin iyiniyete etkisi nedir?
Şerh mevcudiyeti karşısında alıcı bilmiş sayılır; koruma azalır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
İlgili Mevzuat ve Yararlı Kaynaklar
| Mevzuat | Konu | Madde Atfı |
|---|---|---|
| 4721 SK — TMK | Türk Medeni Kanunu — Aile hukuku | m.118-494 |
| TMK m.161-166 | Boşanma sebepleri | Özel ve genel sebepler |
| TMK m.166/3 | Anlaşmalı boşanma | Min. 1 yıl evlilik |
| TMK m.174-175 | Tazminat ve yoksulluk nafakası | Kusur analizi |
| TMK m.182 | Velayet | Çocuğun üstün yararı |
| TMK m.202-232 | Mal rejimi — edinilmiş mallara katılma | Katılma alacağı, değer artış payı |
| TMK m.282-301 | Soybağı | Tanıma, babalık, ret |
| TMK m.305-320 | Evlat edinme | Küçük ve ergin |
| TMK m.396-494 | Vesayet | Kısıtlama, vasi, kayyım |
| 6284 SK | Ailenin korunması | Koruma ve önleyici tedbirler |
| 5718 SK — MÖHUK | Yabancı karar tanıma-tenfiz | m.50-59 |
| 4787 SK | Aile Mahkemeleri | Pedagog/psikolog/sosyal çalışmacı |
| HMK m.12 | Aile mahkemesi yetkisi | Yerleşim yeri / son 6 ay |
| İİK m.38, 344 | İlam ve tazyik hapsi | Nafaka tahsili |
| AİHS m.8 | Özel hayat ve aile yaşamına saygı | İnsan hakları çerçevesi |
Başvurulacak Kurumlar
- Aile Mahkemesi — boşanma, velayet, nafaka, mal rejimi, evlat edinme, soybağı
- Sulh Hukuk Mahkemesi — vesayet, kayyım, tereke
- Aile ve Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğü — sosyal inceleme, koruma
- Nüfus Müdürlüğü — tanıma, boşanma tescili
- Noter — evlilik sözleşmesi, vekalet
- Arabuluculuk Daire Başkanlığı — ihtiyari aile arabuluculuğu
- BAM Hukuk Daireleri / Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — kanun yolu
Genel bilgilendirme niteliğindedir; somut dosyanız için uzman değerlendirmesi gereklidir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.