Yolsuz Tescil ve Üçüncü Kişi İyiniyeti TMK 1023 2026

TMK 1023 tapu siciline güven ilkesini düzenleyerek iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kaydına dayalı işlemlerini korur. Yolsuz tescil halinde ise gerçeğe aykırı bir kaydın düzeltilmesi için yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılabilir. Bu iki hüküm gayrimenkul hukukunun temel korunma mekanizmalarıdır.

Tapu Siciline Güven İlkesi

TMK m.1023 uyarınca iyiniyetle tapu kaydına dayanarak ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Ancak kaydın gerçeğe aykırılığını bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz; kişinin durumun gereklerine göre beklenen özeni gösterip göstermediğine bakılır (TMK m.3/2).

Kanunun Üç Cümlesi: Tescil Ne Zaman Yolsuzdur, İyiniyet Ne Zaman Korur?

Yolsuz tescil uyuşmazlıkları üç kısa madde üzerinde döner. Üçü birlikte okunmadan sonuç doğru kurulamaz.

1. Yolsuz tescil nedir? (TMK m.1024/2)

Tanım kanunda açıktır: “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Yani sorun tapu memurunun işleminde değil, tescilin dayandığı hukukî sebeptedir: muvazaalı satış, sahte vekâletname, ehliyetsizlik, irade sakatlığı veya geçersiz bir sözleşme bu kapsamdadır.

2. İyiniyetli üçüncü kişi korunur (TMK m.1023)

Kanun tek cümleyle tapu siciline güveni korur: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Bunun sonucu ağırdır: tescil yolsuz olsa dahi, taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişi devralmışsa, gerçek hak sahibinin talebi artık taşınmazın aynen iadesine değil, kural olarak tazminata yönelir. Bu nedenle dava açılırken tapuya tedbir şerhi konulması, sonraki iyiniyetli kazanımların önüne geçmek bakımından belirleyicidir.

3. İyiniyetli olmayana karşı doğrudan ileri sürülür (TMK m.1024/1 ve 3)

Karşı kutup da nettir: “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” Ve: “Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

Dikkat: ölçüt yalnızca bilmek değil, bilmesi gerekmektir. Fiilen bilmediğini söyleyen kişi de, bilmesi gerektiği ortaya konulduğunda korumadan yararlanamaz.

Davanın kilidi: TMK m.3’teki özen ölçütü

İyiniyet tartışmasının kuralı TMK m.3’tedir: “Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.”

Bu iki cümle ispat yükünü de belirler. İyiniyet asıl olduğundan, onu çürütmek isteyen tarafın beklenen özenin gösterilmediğini somut olarak ortaya koyması gerekir. Uygulamada bu özen şunlarla tartışılır:

• Devrin rayiç bedelin belirgin şekilde altında yapılmış olması,
• Taşınmazın kısa aralıklarla ardı ardına el değiştirmesi,
• Taraflar arasında akrabalık, ortaklık veya yakın ilişki bulunması,
• Tapu kaydında şerh, beyan veya devam eden dava bulunmasına rağmen işlem yapılması,
• Taşınmazın zilyetliğinin başkasında olduğunun görülebilir olmasına rağmen araştırma yapılmaması.

Bu unsurlar tek başına sonuca götürmez; ancak birlikte ileri sürüldüğünde “bilmesi gerekirdi” değerlendirmesinin dayanağını oluştururlar. Dilekçenin asıl işi, bu somut göstergeleri tarihleriyle ve belgeleriyle sıralamaktır.

Mevzuat metni: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

İyiniyet Karinesi ve Çürütülmesi

TMK 3 gereği iyiniyet karine olarak kabul edilir; aksini iddia eden ispatlamakla yükümlüdür. Düşük bedel, akrabalık ilişkisi, taşınmazın fiili durumuyla kayıt arasındaki çelişki, alıcının inceleme zorunluluğunu doğurur.

Yolsuz Tescil Davası

Sahte belge, yetkisiz temsil, hile veya şekil eksikliği nedeniyle gerçekleştirilen tescil yolsuzdur. Gerçek hak sahibi, tapu iptali ve tescil davası açarak yolsuz kaydın düzeltilmesini talep edebilir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12, kesin yetki).

Hazine Sorumluluğu

TMK 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Sahte belge ile yapılan tescilin mağduru, zararının giderilmesi için Devlet aleyhine dava açar; kusurlu görevliye rücu Devletin hakkıdır (TMK m.1007/2). Dava adli yargıda, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007/3).

Uygulamada Dikkat

Alıcının tapu sicili inceleme yükümlülüğü, taşınmaz üzerindeki fiili durum ile kaydın uyuşması kontrolü önemlidir. Değerleme raporu, komşu tanık beyanları ve tapu müdürlüğü inceleme kayıtları iyiniyet değerlendirmesinde delil olarak kullanılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kötü niyetli alıcı ne zaman koruma kaybeder?

Kaydın yolsuz olduğunu bilen ya da durumun gerektirdiği özeni gösterseydi bilecek olan alıcı korunmaz (TMK m.1024/1, m.3/2).

İyiniyet iddiası nasıl çürütülür?

Düşük bedel, akrabalık, taşınmazın fiili kullanımı, ilanlar ve tapu sicilindeki şerhler delil olarak kullanılır.

Hazineden tazminat nasıl talep edilir?

TMK m.1007 uyarınca Devlet aleyhine, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır. Devletin sorumluluğu kusura bağlı değildir; kusur yalnız görevliye rücuda aranır.

Tapu kaydındaki şerhlerin iyiniyete etkisi nedir?

Tapuda şerh varsa alıcı bunu bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3); şerhedilen hak, sonradan hak kazanan alıcıya karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009/2).

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda