İmar Uygulaması 18. Madde İptal Davası 2026
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi, parsellerin düzenlenmesi ve imar planına uygun hale getirilmesini sağlayan idari işlemleri düzenler. Belediye ve il özel idareleri tarafından yapılan imar uygulamaları, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden sık sık dava konusu olmaktadır.
18. Madde Uygulaması
İmar uygulaması ile belirli bir bölgedeki taşınmazlar yeniden düzenlenir, yol, park, okul gibi donatı alanları ayrılır ve kalan kısım maliklere dağıtılır. Düzenleme ortaklık payı (DOP) toplam değerin azami %45’ine kadar maliklerden alınabilir.
İptal Davası
İmar uygulamasına itiraz Valilik/Belediye nezdinde yapılır; reddedilmesi veya cevap verilmemesi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Dava süresi tebliğden veya askıdan itibaren 60 gündür.
İptal Sebeplerinin Kaynağı: 3194 m.18’in Emredici Sınırları
18. madde uygulamalarına karşı açılan iptal davalarında başarı, genellikle soyut “haksızlık” iddiasından değil, kanunun sayısal ve emredici sınırlarından birinin aşılmış olmasından gelir. Dilekçe bu sınırlar üzerinden kurulmalıdır.
1. Düzenleme ortaklık payı tavanı: yüzde kırk beş
Kanun açıktır: “bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.” Hesabın düzenlemeden önceki yüzölçüm üzerinden yapılması gerektiğine dikkat edilmelidir.
2. Aynı parselden ikinci kez DOP alınamaz
Kural şudur: “herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır.” İstisnası da kanunda sayılıdır: her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla ve daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle, oranı yüzde 45’e kadar tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir.
Buradan üç ayrı iptal sebebi çıkar: daha önceki terklerin hiç dikkate alınmamış olması, toplam oranın %45’i aşması, ya da yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış bulunmamasına rağmen ikinci kesinti yapılması.
3. DOP başka amaçla kullanılamaz
Kanun, DOP’un hangi alanlar için ayrılabileceğini tek tek sayar: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyon ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları ve devamı. Ardından sınırı koyar: “bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” DOP ile alınan yerin listede olmayan bir amaca tahsisi, başlı başına hukuka aykırılıktır.
4. Tahsis yeri: önce aynı yerden, olmazsa en yakın eşdeğer alandan
2019’da eklenen fıkra malik lehine somut bir ölçüt getirir: “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.” Taşınmazın uzak veya değerce düşük bir yere taşınması bu fıkraya aykırılık olarak ileri sürülür.
5. İdarenin beş yıllık yükümlülüğü
İhmalin bedeli de düzenlenmiştir: “Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.”
Dava kazanılırsa ne olur? Geri dönüşüm mümkün değilse
İptal kararı her zaman eski duruma dönüş anlamına gelmez. 2020’de eklenen fıkraya göre; davaya konu parselin umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis edilmiş parsellerde yapı yapılmış olması gibi hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle kök parsellere dönülemeyeceği tespit edilirse, öncelikle mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik yeni bir imar uygulaması yapılabilir.
Bu da mümkün değilse iki seçenek kalır: hak sahibinin muvafakati alınarak uygulama sahası içinde uygun bir yer tahsisi, ya da anlaşma olmaması hâlinde kök parseldeki yer dikkate alınarak, düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değerinin ödenmesi. Dava açarken bu ihtimalin de talep edilmesi, kararın uygulanabilirliği bakımından önemlidir.
Mevzuat metni: 3194 sayılı İmar Kanunu. Kamulaştırmasız el atma için 2942 Geçici 6 rehberimize bakınız.
İdarenin Takdir Yetkisi
İmar uygulaması idarenin takdir yetkisine tabidir ancak kamu yararı, eşitlik ve oranlılık ilkeleriyle bağlıdır. Keyfi uygulama, yetki saptırması veya ayrımcı muamele idari işlemin hukuka aykırılığı nedenleridir.
Tazminat Hakkı
Hukuka aykırı imar uygulaması ile uğranan zarar için idari yargıda tam yargı davası açılabilir. Piyasa değeri kaybı, imar durumundaki farklar ve makul çerçevede kar kaybı tazminat kapsamında değerlendirilir.
Askı İlanı ve Süre
İmar uygulaması 1 ay askıda tutulur; askı süresi içinde itiraz edilebilir. Askıdan sonra işlem kesinleşir ancak hak düşürücü dava açma süresi itirazın reddinden itibaren 60 gündür.
Sıkça Sorulan Sorular
DOP oranı nasıl hesaplanır?
Toplam düzenleme alanı içindeki donatı alanlarının payı; azami %45 oranında maliklerden alınır.
İdare DOP almadan arazi küçültebilir mi?
Hayır; DOP sadece kanunda belirtilen donatı alanları için alınabilir; keyfi küçültme iptal sebebidir.
İtiraz dilekçesi nereye verilir?
Uygulamayı yapan belediye veya il özel idaresine; 60 gün içinde idare mahkemesine dava açılır.
Tapu devri yapılmamış uygulama iptal ettirilebilir mi?
Evet; uygulama idari işlemdir, tescil yapılmamış olsa da iptal davası kabul edilebilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Kamulaştırma bedel tespitinde emsal eksikliği
Kamulaştırılan tarım arazisi için emsal eksikliği nedeniyle bilirkişi heyeti net gelir yöntemiyle bedel belirlemiştir. Daire, yöntem seçiminin taşınmazın niteliğine uygun olması gerektiğini ve bedel tespitinin piyasa değerini yansıtmasının anayasal gereklilik olduğunu vurgulamıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Anayasa Mahkemesi kararları/KH E. 2024/456 K.
Konu: Hukuki el atmada makul süre
Anayasa Mahkemesi, imar planında kamu kullanımına ayrılan ancak 7 yıl boyunca kamulaştırılmayan taşınmaz için başvuruyu kabul etmiş ve mülkiyet hakkı ihlaline hükmetmiştir. Makul süre aşımının hukuki el atma sayılacağı ve malike tazminat ödenmesi gerektiği teyit edilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.