Tapu İptal-Tescil Davası Muris Muvazaası 2026
Muris muvazaası, mirasbırakanın mirastan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı satış görünümünde devretmesi halidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları ile şekillenen bu müessese 2026’da hala tapu iptal-tescil davalarının en yaygın konularından biridir.
Muris Muvazaası Unsurları
Danışıklı bir işlem olmalı, bu işlemle mirasbırakan gerçekte mal kaçırma amacını gütmeli ve mirasçılar bu işlem nedeniyle miras hakkından yoksun kalmalıdır. Saklı pay ve tenkis hükümleri (TMK m.505-506, m.560) ile birlikte değerlendirilir.
İspat Araçları
Satış bedelinin gerçekçi olmaması (piyasa değerinin çok altında), murisin ekonomik durumunun bağış yapmasına elverişli olması, alıcının mirasçılardan biri olması, satış sonrası murisin taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve akrabalık ilişkisi ispat göstergeleri arasındadır.
Görevli Mahkeme ve Süreler
Tapu iptal-tescil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. Mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren mirasçılar dava açma hakkına sahiptir. Miras payı üzerinden tenkis veya tapu iptali birlikte talep edilebilir.
Yolsuz Tescil
Muvazaalı işleme dayanarak yapılan tescil yolsuz tescil niteliğindedir; TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişinin korunması istisnası ile birlikte değerlendirilir. Alıcı muvazaayı biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa iyiniyet iddiası reddedilir.
Bedel Muvazaası ve Saklı Pay
Bedel gerçekten ödenmişse satış geçerli sayılır; ancak bedel ödenmemiş veya değerinin çok altındaysa bağış niteliğindedir. Saklı pay ihlal edilmişse tenkis davası açılabilir (TMK 560).
Sıkça Sorulan Sorular
Muris muvazaası zamanaşımına tabi mi?
Tapu iptal-tescil davası zamanaşımına tabi değildir; mutlak butlan niteliğinde değerlendirilir.
Tapu iptali davası açarken ne tür deliller sunulur?
Banka hesapları, değerleme raporları, tanık ifadeleri, murisin sağlık durumu ve kullanım kayıtları sunulabilir.
Mirasçı olmayan kişi dava açabilir mi?
Yalnızca muvazaadan zarar gören yasal mirasçılar aktif taraf sıfatına sahiptir.
Üçüncü kişiye devredilmişse ne olur?
İyiniyetli üçüncü kişi TMK 1023 koruması altında olabilir; kötü niyet ispatı halinde tescil iptal edilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Muris Muvazaası Davası Ancak Taşınmaz Önceden Muris Adına Tapuluysa Açılabilir
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/2197 K.2026/2991 sayılı, 15.04.2026 tarihli kararında (oy birliği, onama) 01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi için, dava konusu taşınmazın miras bırakanın (murisin) daha önce kendi adına tapulu olmasının zorunlu olduğunu; taşınmaz murisin adına hiç tapulu olmamışsa (somut olayda 6292 sayılı Kanun kapsamında zilyetlik devri yoluyla doğrudan davalı adına tescil edilmişse) muris muvazaası hukuksal nedenine dayanılamayacağını tekrar etmiştir. Daire, bu gerekçeyle davanın reddine ilişkin yerel mahkeme ve bölge adliye mahkemesi kararlarını onamıştır. Karar, muris muvazaası davalarının en temel kabul şartını -taşınmazın önceden muris adına kayıtlı olması gerekliliğini- somutlaştırmaktadır.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.