Tanım: Aile konutu; eşlerin birlikte yaşamını sürdürdüğü ortak ikametgâhtır. TMK m.194 uyarınca eşin açık rızası olmadan devredilemez, ipotek edilemez ve kira sözleşmesi feshedilemez. Tapu siciline aile konutu şerhi konularak üçüncü kişilere karşı koruma sağlanabilir.
Aile konutu kavramı, tapu siciline şerh konulması, eşin rızası olmadan tasarruf yasağı, kira sözleşmesinde fesih hakkı — TMK m.194 detaylı 2026 rehberi.
Aile Konutu Kavramı (TMK m.194)
Türk Medeni Kanunu m.194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu, eşlerin müşterek yaşamlarını sürdürdükleri konuttur; bu konutun mülkiyeti tek eşe ait olsa bile, diğer eşin korunmaya değer menfaati tanınmıştır. Yargıtay yerleşik içtihadına göre aile konutu olabilmesi için: (i) eşlerin birlikte ve sürekli oturması, (ii) müşterek hayatın merkezi olması, (iii) ailenin ekonomik, duygusal ve sosyal yaşam alanı olması gerekir. Yazlık, ofis, dükkan veya geçici barınma yerleri aile konutu sayılmaz. Aile konutu birden fazla olamaz; eşlerin asıl yaşam alanı belirlenir. Aile konutu koruması evlilik birliği boyunca geçerli olup boşanmanın kesinleşmesiyle son bulur.
Tapu Siciline Aile Konutu Şerhi
Aile konutu olduğu iddia edilen taşınmaz lehine eş, tapu sicil müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi konulmasını isteyebilir. Şerh için: (i) evlilik cüzdanı, (ii) ikametgâh belgesi, (iii) konutun aile konutu olduğunu gösteren beyan ve (iv) tapu kaydı gerekir. Tapu sicil müdürü şerh için karşı eşin rızası ya da mahkeme kararı aramaz; talep eden eşin başvurusu ve aile konutu olduğunun beyanı yeterlidir. Tapu sicil müdürü reddederse Tapu Sicil Tüzüğü hükümlerine göre üst mercie şikâyet ve tapu iptal davası açılabilir. Şerh konulduktan sonra konut sahibi eş, diğer eşin yazılı rızası olmadan satış, ipotek, devre tatil, kullandırma vb. işlemler yapamaz. Şerhin tek tarafından kaldırılması mümkün değildir; rızalı kaldırma ya da boşanma kararı ile mümkündür.
Eşin Rızası Olmadan Yapılan İşlemler
Aile konutu şerhi olmasa bile aile konutu olarak fiilen kullanılan taşınmaz üzerindeki tasarruflar diğer eşin rızasına bağlıdır. TMK m.194/3 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rıza yoksa yapılan işlem askıdadır; eşin onayı (icazet) ile geçerlilik kazanabilir, aksi halde diğer eş tapu iptali ve eski hâle getirme isteyebilir. Yargıtay yerleşik içtihadında üçüncü kişinin iyi niyeti korunur; ancak aile konutu olarak fiilen kullanılan taşınmazda taraf-üçüncü kişinin gerekli özeni göstermesi beklenir. Konut tapuda farklı kişi adına kayıtlı olsa bile (örn: kira sözleşmesi), kira veren ile kira alan eşin müşterek yaşamı söz konusu olduğunda kira sözleşmesinin feshi diğer eşin rızasını gerektirir.
Kira Sözleşmesi ve Aile Konutu
TMK m.194/2 uyarınca, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu hüküm aile konutunda kalan eşin korunmasını amaçlar. Pratikte: kira sözleşmesi sadece eşlerden birinin adına yapılmış olsa bile, diğer eş kiraya verene noter ihtarnamesi göndererek kira sözleşmesine taraf olduğunu bildirebilir. Bu bildirim ile kira sözleşmesi diğer eşi de bağlar; eşten birinin tek başına sözleşmeyi feshetmesi geçersizdir. Boşanma davası açılırsa hâkim TMK m.169 tedbir kapsamında aile konutunun hangi eşe tahsis edileceğine karar verir; tahsis edilen eş kira ödeme yükümlülüğü altına girer ya da hâkim diğer eşi katkıya zorlayabilir. Aile konutunun kiracısı olan eşin tahliye davası açabilmesi için diğer eşin rızası ya da mahkeme kararı şarttır.
Aile Konutu Üzerindeki Şerhin Kaldırılması ve Boşanma Sonrası Etki
Aile konutu şerhi şu hâllerde kaldırılır: (i) eşlerin müşterek talebi, (ii) boşanma kararının kesinleşmesi (şerh kendiliğinden kalkar), (iii) eşin ölümü, (iv) konutun aile konutu vasfını yitirmesi (eşler farklı evlere taşınmış ve müşterek hayat sona ermiş ise). Boşanma kararı kesinleştiğinde aile konutu koruması kalkar ancak TMK m.240 uyarınca sağ kalan eş ya da boşanan eş, aile konutu olarak ailenin yaşadığı taşınmazda sürekli kullanım hakkı veya intifa hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu hak edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesi sırasında ileri sürülür; hâkim, yararlanma süresi ve karşılık (rayiç değer üzerinden mahsup) konularında karar verir. Şerhin kötüye kullanılması (örn: eşin haksız tahsis talebi) hakkında dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirme yapılır.
Aile ve Boşanma Hukuku Mevzuat Tablosu
| Mevzuat | Konu |
|---|---|
| TMK m.161-163 (Zina, Hayata Kast, Pek Kötü Davranış, Haysiyetsiz Yaşam, Suç İşleme) | Özel boşanma sebepleri |
| TMK m.164-165 (Terk, Akıl Hastalığı) | Özel boşanma sebepleri |
| TMK m.166/1-2 (Evlilik Birliğinin Temelinden Sarsılması) | Genel boşanma sebebi, çekişmeli boşanma |
| TMK m.166/3 (Anlaşmalı Boşanma) | 1 yıllık evlilik şartı + protokol + hâkim onayı |
| TMK m.169 (Hâkimin Tedbirleri) | Dava süresince tedbir nafakası, velayet, konut |
| TMK m.174 (Maddi-Manevi Tazminat) | Kusurlu eşten tazminat |
| TMK m.175 (Yoksulluk Nafakası) | Yoksulluğa düşecek tarafa süresiz nafaka |
| TMK m.176 (Toplu/İrat Nafaka, Uyarlama) | Nafaka şekli, artırım/indirim, kaldırılma |
| TMK m.182-183 (Velayet, Kişisel İlişki) | Çocuğun velayeti, görüşme hakkı |
| TMK m.185 (Evlilik Birliği) | Eşler arası eşitlik, müşterek karar |
| TMK m.194 (Aile Konutu) | Eşin rızası olmadan tasarruf yasağı, tapu şerhi |
| TMK m.202 (Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi) | Yasal mal rejimi |
| TMK m.225-241 (Mal Rejiminin Tasfiyesi) | Edinilmiş mal, kişisel mal, katılma alacağı, değer artış payı |
| TMK m.328 (Çocuğa Yardım/İştirak Nafakası) | Reşit olmayan çocuğa nafaka, reşit ve eğitim görende devam |
| TMK m.364 (Yardım Nafakası) | Üstsoy-altsoy ve kardeşler arası yardım nafakası |
| 6284 sayılı Ailenin Korunması ve Kadına Karşı Şiddetin Önlenmesine Dair Kanun | Tedbir kararı, uzaklaştırma, elektronik kelepçe |
| 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usulleri Kanunu | Aile mahkemesi görev ve yetkisi |
Sık Sorulan Sorular
Aile konutu şerhini eşim olmadan koydurabilir miyim?
Evet. Tapu sicil müdürlüğüne tek başınıza başvurarak şerh koydurabilirsiniz; karşı eşin rızası şart değildir. Evlilik cüzdanı ve ikametgâh belgesi yeterlidir.
Eşim evi satarsa ne olabilir?
Aile konutu üzerinde rızanız olmadan yapılan satış askıda işlemdir. Tapu iptali davası açabilir, eski hâle getirilmesini isteyebilirsiniz. İyiniyetli üçüncü kişi durumu ayrıca değerlendirilir.
Yazlık ev aile konutu sayılır mı?
Hayır. Aile konutu, eşlerin müşterek hayatının merkezi olup sürekli oturulan yerdir. Yazlık, ofis veya geçici konut bu kapsamda değildir.
Boşanma sonrası aile konutu hakkı sürer mi?
Boşanma kesinleşince şerh ve koruma kalkar. Ancak TMK m.240 uyarınca tasfiyede aile konutu için kullanım/intifa hakkı tanınmasını isteyebilirsiniz.
İlgili Rehber Makaleler
- Boşanma Avukatı — Ana Rehber
- Anlaşmalı Boşanma Protokolü — TMK m.166/3
- Mal Rejimi Tasfiyesi — TMK m.225
- Nafaka Türleri
- 6284 Koruma Kararı