Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, belirli bir arsanın belirli bir payı karşılığında inşaat yapımını öngören bir tür sözleşmedir. Temel olarak, arsa sahibi ile inşaat firması veya müteahhit arasında kurulan bu sözleşme, her iki tarafın çıkarlarını korumak amacıyla hazırlanır. Arsa sahibi, üzerine inşaat yapılacak olan araziyi müteahhide teslim ederken, müteahhit de bu arsa üzerinde belirli bir projeyi hayata geçirir. Sözleşmenin tamamlanmasının ardından, arsa sahibinin elde ettiği inşaat payı projeye bağlı olarak değişiklik göstermektedir.

Bu sözleşme modeli, özellikle İstanbul gibi büyük kentlerde yaygın hale gelmiştir. Kentlerin yoğun nüfusu ve konut ihtiyacının artması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tercih edilmesinde etkili olmuştur. Şehirlerdeki konut projelerinin artışı, arsaların yalnızca kendi başına yatırım aracı değil, aynı zamanda konut ile ticaretin birleşebileceği bir platforma dönüşmesini sağlamıştır. Bu durum, inşaat firmaları için de riskleri azaltıcı ve maliyetleri yönetilebilir hale getiren bir yol sunmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin genel özellikleri arasında tarafların yükümlülükleri, proje süresi, inşaat sürecinin aşamaları ve malzeme niteliği gibi unsurlar yer almaktadır. Bu sözleşmenin her iki taraf için güvenli bir zemin oluşturması, yatırımcıların daha bilinçli ve güvenilir bir şekilde hareket etmelerine olanak tanımaktadır. Ayrıca, bu tür sözleşmelerin detaylı bir şekilde düzenlenmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine katkıda bulunmaktadır.

Sözleşmenin Tarafları ve Roller

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, genel itibarıyla iki ana tarafı içerir: arsa sahibi ve müteahhit. Arsa sahibi, inşaat projesinin gerçekleştirileceği arazinin sahipliğini elinde bulunduran taraf olup, genelde kendi mülkünü değerlendirme amacı taşır. Bu kişi veya kurum, arazisinin belirli bir bölümünü inşaat projesi için müteahhidin kullanımına sunarak, bunun karşılığında elde edeceği konut veya ticari alan gibi gayrimenkulleri talep eder.

Müteahhit ise, inşaat işlerini gerçekleştiren taraf olup, arsa sahibinin arazisinde belirlenen inşaat projesini hayata geçirmekle yükümlüdür. Müteahhit, genellikle inşaat sektöründe uzman bir firma veya şahıs olarak, projeyi planlamak, inşaat sürecini yönetmek ve tamamlanmış yapıları arsa sahibine teslim etmekle sorumludur. İki tarafın da rollerinin net bir şekilde tanımlanması, sözleşmenin sürdürülebilirliği açısından son derece önemlidir.

Arsa sahibi ve müteahhit arasındaki ilişki, karşılıklı haklar ve yükümlülükler üzerine kuruludur. Örneğin, arsa sahibi, müteahhidin inşaat sürecinde belirli standartlara ve yasal gerekliliklere uymasını beklerken, müteahhit de arsa sahibinin kendisine zamanında ve yeterli miktarda destek sağlamasını talep edebilir. Tarafların beklentileri, projenin kapsamına, büyüklüğüne ve yerel yasalara bağlı olarak değişiklik göstermektedir.

İyi bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafın da çıkarlarını koruyacak şekilde düzenlenmelidir. Bu süreçte tarafların, hangi kriterlere göre seçim yapacaklarını belirlemesi, işbirliğinin sağlıklı bir biçimde yürütülmesine olanak tanır. Dolayısıyla, tarafların profesyonel danışmanlık alması önerilmektedir.

İstanbul ve Marmara Bölgesi İçin Özel Durumlar

İstanbul ve Marmara Bölgesi, Türkiye'nin en dinamik ve yoğun gayrimenkul pazarına sahip bölgelerinden biridir. Bu bölgedeki kentsel dönüşüm projeleri, sadece mevcut yapıların yenilenmesini sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda yeni inşaat ve gayrimenkul fırsatlarını da beraberinde getirmektedir. Kentin hızla gelişen yapısı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine olan talebi artırmaktadır.

Kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde, eski ve riskli yapılar modern konutlara dönüştürülmekte; bu süreçte arsa sahipleri ve müteahhitler arasında imzalanan sözleşmelerin önemi artmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, genellikle bu tür projelerde tercih edilmektedir. Bu sözleşmeler, arsa sahiplerine yeni yapılacak konutlardan veya ticari alanlardan pay alma imkanı sunarak, müteahhitlere de inşaat yapma fırsatı tanımaktadır. Dolayısıyla, iki taraf için de finansal açıdan avantajlı bir yapı söz konusudur.

Ayrıca, İstanbul'un sürekli artan nüfusu ve buna bağlı olarak büyüyen konut ihtiyacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine olan ilgiyi artırmaktadır. Bu tür sözleşmeler, hem orta hem de uzun vadede bölgede yer alan müteahhitler için önemli bir pazar oluştururken, arsa sahipleri için de dikkatli değerlendirilmesi gereken bir fırsat sunar. İstanbul ve Marmara Bölgesi'nde kentsel dönüşüm süreci devam ettikçe, bu sözleşmelere yönelik olan talep ve bunun sonuçları daha da belirgin hale gelecektir.

Sözleşmenin Avantajları ve Dezavantajları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul yatırımcıları ve müteahhitler için birçok avantaj sunmaktadır. Bu tür sözleşmelerde, müteahhit, inşaatı tamamladığında arsa sahibine belirli bir oranda inşaat payı vermekle yükümlüdür. Böylece arsa sahibi, inşaat maliyetlerinden etkilenmeden değer kazanma fırsatı bulur. Ayrıca, müteahhitler için inşaat finansmanını sağlamak daha kolay hale gelir çünkü projeyi sadece inşaat için gerekli olan alanı kullanarak gerçekleştirdikleri için başlangıç maliyetleri düşer. Bu durum, özellikle büyük projelerde daha fazla kâr elde etme şansı sunar.

Diğer taraftan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin dezavantajları da bulunmaktadır. Taraflar arasında anlaşmazlıklar, sözleşmenin uygulanması sırasında sıklıkla ortaya çıkabilir. Arsa sahipleri, inşaatın geç tamamlanması veya istenilen kalitede olmaması durumunda zarar görebilir. Ayrıca, müteahhitler, projenin bütçesini aşabilme riski ile karşı karşıya kalabilir; bu da onlara ek maliyetler yükleyebilir. Sözleşmenin detaylı bir şekilde hazırlanması, bu tür riskleri minimize etmek açısından hayati önem taşımaktadır.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem değer kazandırma hem de finansman avantajları sağlar. Ancak taraflar, olası riskleri de göz önünde bulundurarak, bu sözleşme modelini tercih etmeden önce dikkatli bir değerlendirme yapmalıdır. Her iki taraf için de olası olumsuzluklar, kaliteli bir hukuki danışmanlık ile minimize edilebilir. Bu nedenle, avukat desteği almak, sözleşmenin güvenliğini artıracak önemli bir adım olacaktır.

Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, birçok hukuki ve ticari yönü olan karmaşık belgeler olup, bu sözleşmelerin hazırlanması ve imzalanması sırasında birkaç önemli hususa dikkat edilmesi gerekmektedir. İlk olarak, sözleşmenin tarafları arasında net bir tanım yapılması son derece önemlidir. Tarafların kimler olduğu, nasıl bir ilişki içerisinde bulundukları ve her birinin hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Bu, sözleşmenin ilerleyen aşamalarında ortaya çıkabilecek hukuki anlaşmazlıkların önüne geçecektir.

Bir diğer önemli nokta ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kapsamıdır. Sözleşmede inşaatın kapsamı, yapılacak işin nitelikleri ve eksiksiz olarak belirtilmesi gerekmektedir. Özellikle işin ne şekilde gerçekleştireceği, maliyetleri ve zaman çerçevesi gibi unsurlar detaylı bir şekilde tanımlanmalıdır. Bu aşama, hukuki sorunların önlenmesi açısından kritik bir rol oynamaktadır.

Ayrıca, sözleşmede ceza hükümleri ve ihtilaf çözüm yollarının belirlenmesi de göz önünde bulundurulmalıdır. Tarafların taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak yaptırımların yanı sıra, uyuşmazlık durumunda hangi mahkemelerin yetkili olacağı da netleştirilmelidir. Böylece, olası sorunların çözümü için gerekli olan prosedürler önceden belirlendiği için anlaşmazlık süreçleri daha yönetilebilir hale gelecektir.

Son olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin güncel yasal düzenlemelere uygunluğu da dikkate alınmalıdır. Yasal değişiklikler, sözleşmenin geçerliliğini etkileyebileceğinden, bir avukatın rehberliği altında sözleşme hazırlamak en güvenli yol olarak kabul edilir. Bu, hem hukuki güvenliği artıracak hem de tarafların haklarının korunmasına katkıda bulunacaktır.

Hukuki Destek ve Avukatın Rolü

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karmaşık hukuki yapıları ve çok sayıda risk barındırmaları nedeniyle dikkatli bir şekilde ele alınmalıdır. Bu noktada, deneyimli bir avukatın sağladığı hukuki destek oldukça kritik bir rol oynar. Müteahhit ve arsa sahibi arasında denge kurmanın yanı sıra, avukatın işlevi, her iki taraf için de güvenli bir zemin oluşturmak ve sözleşmelerin yasalara uygunluğunu sağlamaktır.

Avukatlar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm aşamalarında danışmanlık yaparak, tarafların haklarını korumada kilit bir konumdadır. Sözleşmenin hazırlanmasından imzalanmasına kadar olan süreçte detaylı incelemeler gerçekleştirir, mutabakatların doğru bir şekilde yapıldığından emin olurlar. Böylece, bir ihtilaf durumunda, sürecin daha etkin yönetilmesi ve olası anlaşmazlıkların önlenmesi sağlanır.

Hukuki destek, sadece sözleşme süreci ile sınırlı değildir. Avukatlar, ayrıca taraflar arasında olası çıkar çatışmalarının önüne geçmek için stratejiler geliştirebilir ve müzakere süreçlerine yardımcı olabilir. Bu süreçte, her iki taraf için de faydalı olan ortak çözümler bulmak, avukatın uzmanlığı sayesinde daha kolay hale gelir. Ayrıca, sözleşmelerin uygulanmasında ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirmelerinde avukatlar rehberlik ederek, hukuki belirsizlikleri asgariye indirir.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hukuki destek almak, hem müteahhitlerin hem de arsa sahiplerinin karşılaşabileceği riskleri azaltmakta ve anlaşmazlıkların önüne geçmektedir. Avukatların rolü, bu süreçlerin sorunsuz ilerlemesine ve her iki tarafın da memnuniyet duyduğu sonuçların elde edilmesine büyük katkı sağlamaktadır.

Sonuç ve Öneriler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, İstanbul ve Marmara Bölgesi'nde yaygın bir uygulama olmakla birlikte, karmaşık ve detaylı bir süreç içermektedir. Bu tür sözleşmeler, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için belirli avantajlar sunmakla beraber, doğru bir şekilde yönetilmediğinde birçok sorunu da beraberinde getirebilmektedir. Tarafların haklarını korumak ve çıkarlarını dengede tutmak için dikkatli olunması gereken önemli noktalar bulunmaktadır.

Öncelikle, sözleşme aşamasında her iki tarafın da detaylı bir şekilde bilgilendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahipleri, müteahhitlerin projelerinin kapsamını, süresini ve karşılık alacakları payları net bir şekilde anlamalıdır. Buna karşılık, müteahhitlerin de arsanın değeri, yapı izinleri ve ilgili yasal düzenlemeler hakkında bilgi sahibi olmaları önem taşımaktadır. Bu noktada, uzman bir avukattan destek almak, sorunların önüne geçebilmek adına kritik bir adım olacaktır.

Ayrıca, sözleşme süresince yaşanabilecek olası anlaşmazlıkların önüne geçebilmek için tüm anlaşmaların yazılı olarak gerçekleştirilmesi ve tarafların imzaladığı her belgenin hukuki geçerlilik taşıması sağlanmalıdır. Projenin aşamalarında tüm tarafların sorumlulukları net bir şekilde tanımlanmalı ve bu sorumluluklar süresince iletişim kanalının açık tutulması faydalı olacaktır. Böylelikle, sorunlar daha işin başında tespit edilerek önlem alınabilmektedir.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, detaylı bir inceleme ve doğru bir yönetim gerektiren bir süreçtir. Tarafların haklarını korumak ve olası sorunları önceden aşmak için, uzman görüşü almak ve sözleşme koşullarını dikkatlice ele almak büyük önem taşımaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatı – İstanbul ve Marmara Bölgesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşüm projelerinin artmasıyla sıkça karşımıza çıkan bir gayrimenkul geliştirme modelidirbakirkoyhukukburo.com. Bu sözleşme türünde bir arsa sahibi ile bir müteahhit (yüklenici) anlaşarak, para ödemeksizin taşınmazın belirli bir payı karşılığında yeni bir bina inşa edilmesini sağlar. Halk arasında bu sözleşmeye kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya daire karşılığı inşaat sözleşmesi gibi isimler de verilirbakirkoyhukukburo.com. Hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için cazip olan bu model, doğru uygulanmazsa taraflar açısından ciddi riskler doğurabilir. Bu nedenle, sürecin başından sonuna kadar uzman bir avukat desteği almak büyük önem taşır. Bu rehber yazıda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tanımını, hukuki niteliğini, yaygın uyuşmazlıklarını, İstanbul ve Marmara bölgesine özgü durumlarını ve bu alanda avukat desteğinin kritik rolünü ele alacağız.

İnşaat sözleşmesinin tarafları (arsa sahibi ve müteahhit) arasında yapılan anlaşmaların yazılı ve detaylı olması gerekir. Uzman bir avukat, sözleşmenin doğru hazırlanmasında ve hakların korunmasında kritik rol oynar.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunlarda özel olarak tanımlanmamış, atipik (kendine özgü) bir sözleşme türüdürtugsanyilmaz.av.tr. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasının belirli bir payının mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt ederken; müteahhit de bu arsa üzerinde bir bina inşa edip tamamlayarak, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenirbarandastan.av.tr. Başka bir deyişle, arsa sahibi para yerine arsa payıyla ödeme yapar, müteahhit ise bu pay karşılığında inşaat yapıp ortaya bir eser koyar.

Bu sözleşme, hukuken çifte tipli bir karma sözleşme olarak nitelendirilir. Yani iki ayrı sözleşme tipinin unsurlarını bünyesinde barındırır: Müteahhidin inşaat yapma yükümlülüğü eser sözleşmesi hükümlerine; arsa sahibinin belli bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretme borcu ise gayrimenkul satış vaadi (taşınmaz satış sözleşmesi) hükümlerine dayanırbarandastan.av.tr. Dolayısıyla bu sözleşmeye, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) ve satış vaadi sözleşmesiyle ilgili hükümler kıyasen uygulanır.

Önemli: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada farklı isimlerle anılsa da (kat karşılığı, daire karşılığı vb.), hukuki literatürde “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” terimi tercih edilmektedirbakirkoyhukukburo.com. Ayrıca bu sözleşmeye ilişkin özel bir kanun maddesi bulunmamakla birlikte, sadece Türk Medeni Kanunu m.1009 ve Tapu Kanunu m.26’da tapuya şerh verilmesine dair düzenleme mevcutturbakirkoyhukukburo.com. Bu da sözleşmenin yasal statüsünü belirgin hale getirmiştir. Sözleşme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesinde ifadesini bulan sözleşme serbestisi ilkesine dayanarak taraflarca serbestçe düzenlenirbakirkoyhukukburo.com.

Hukuki Niteliği ve Önemi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen (synallagmatic) bir sözleşmedir. Taraflar karşılıklı edimler üstlenir: Müteahhit binayı sözleşmeye uygun şekilde inşa etmek, arsa sahibi de kararlaştırılan arsa payını/bağımsız bölümleri devretmek zorundadırbarandastan.av.tr. Bu karşılıklılık nedeniyle, genel sözleşme hukuku prensipleri (örneğin ödemezlik def’i, karşılıklı ifa yükümlülüğü, temerrüt ve fesih hakları vb.) bu sözleşme ilişkisinde aynen geçerlidirbarandastan.av.tr.

Hukuki Dayanak: Bu sözleşme tipi kanunda açıkça düzenlenmemiş olsa da tamamen yasa dışı değildir; aksine Anayasa m.48 ve TBK m.26 gereği sözleşme özgürlüğü kapsamında geçerli kabul edilirbakirkoyhukukburo.com. Ancak, sözleşmenin içinde taşınmaz devri vaadi bulunduğundan, geçerli olabilmesi için kanunen resmi şekil şartına uyulması gerekir. Türk Medeni Kanunu m.706, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.60 hükümleri uyarınca taşınmaz satış vaadi içeren sözleşmeler, resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde ya da tapuda resmi senet olarak) yapılmadıkça hukuken geçerli olmazistanbulymmo.org.tr. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda, “düzenleme şeklinde” hazırlanması veya tapuda resmi senet düzenlenmesi zorunludurismailyildirim.av.tr. Noterde adi yazılı şekilde yapılan (örneğin sadece imza onayı alınan) ya da tamamen el sıkışma ile yapılan gayriresmî sözleşmeler kesin hükümsüz (butlan) sayılırismailyildirim.av.tr.

Örnek: İstanbul’da birçok kişi, masraftan kaçınmak için müteahhitle kendi aralarında yazılı bir anlaşma yapıp notere gitmeden inşaata başlamaktadır. Hukuken bu tür bir sözleşme geçerli sayılmazmusaabbaskuru.av.tr. Ancak Yargıtay, böyle durumlarda eğer taraflar anlaşmayı fiilen yerine getirmişlerse, sonradan sözleşmenin şekil eksikliğine dayanarak geçersiz sayılmasını dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadırismailyildirim.av.tr. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, taraflar edimlerini büyük ölçüde ifa etmişse veya müteahhit inşaatı bitirme aşamasına getirmiş ve arsa sahibi de bunu kabul edip tapuda pay devrini gerçekleştirmişse, artık şekil eksikliğine dayanılarak sözleşmeden kaçınılamazmusaabbaskuru.av.trmusaabbaskuru.av.tr. Bu, Medeni Kanun m.2’deki iyi niyet ilkesinin bir sonucudur. Yine de böyle bir durumda dahi sözleşme teknik olarak geçersizdir; sadece karşı tarafın şekil eksikliğini ileri sürme hakkı kötüye kullanım sayıldığı için korunmazmusaabbaskuru.av.tr. Uyarı: Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerde, ileride mahkemede hakkınızı ispat etmeniz de son derece güç olacaktırmusaabbaskuru.av.tr. Bu yüzden en başta sözleşmeyi usulüne uygun (noterde) yapmak her iki tarafın da yararına olacaktır.

Sözleşmenin önemi, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından çok büyüktür. Genellikle bu sözleşme konusu olan arsa ve üzerine yapılacak bina, tarafların en değerli malvarlığı unsurlarından biridir. Ayrıca inşaat süreci birkaç yıl sürebilen, teknik detayları ve idari prosedürleri olan karmaşık bir süreçtir. Sözleşme metninin hukuken sağlam olması, olası milyonlarca liralık hak kayıplarının önlenmesi için kritik önem taşır. Örneğin, sözleşmenin geçersiz sayılması durumunda müteahhit yaptığı masrafların karşılığını bile almakta zorluk yaşayabilir; hukuken ancak menfi zarar denilen, sözleşmeye güvenip katlandığı zararları talep edebilir, beklediği kârı isteyemezdelilavukatlik.comdelilavukatlik.com. Aynı şekilde arsa sahibi de, hatalı bir sözleşme yüzünden ya yıllarca inşaatın bitmesini beklemek zorunda kalabilir ya da eksik/ayıplı bir yapıyla karşılaşabilir. Bütün bu nedenlerle, sözleşmenin hukuki niteliği ve içeriği titizlikle ele alınmalıdır.

Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Riskler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğru hazırlanmamış veya öngörüsüzce yapılmışsa her iki taraf için de çeşitli hukuki ve pratik riskler barındırır. İşte uygulamada sık karşılaşılan bazı sorunlar ve riskler:

• Geçersiz Sözleşme Riski: Yukarıda belirtildiği gibi, sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılmaması durumunda hukuken geçersiz sayılması en büyük risklerden biridirismailyildirim.av.tr. Bu durumda müteahhit, inşaatı tamamlamış olsa bile arsa payını devralmakta sorun yaşayabilir; arsa sahibi de sözleşme hükümsüz olduğu için güvenceye sahip olmaz. Yargıtay her ne kadar tamamen ifa edilmiş sözleşmelerde dürüstlük gereği geçersizlik iddiasını kabul etmese de, resmi şekil şartına uymamak taraflar için ciddi belirsizlik yaratır.

• İnşaatın Gecikmesi veya Tamamlanamaması: İnşaat sektörü ekonomik dalgalanmalardan etkilenebilir. Son yıllarda yaşanan döviz kurundaki artış ve maliyet yükselişleri, pek çok müteahhidin projeyi sözleşmedeki sürede bitirememesine yol açmıştırarikanavukatlik.com. Müteahhit finansman sıkıntısına düşüp inşaatı yarım bırakabilir. Özellikle İstanbul’da Fikirtepe gibi bazı bölgelerde, birçok firma başladığı kentsel dönüşüm projesini yarım bırakmış, semt adeta harap bir halde uzun süre beklemek zorunda kalmıştıronedio.com. Bu durumda arsa sahipleri yıkılmış eski evleriyle ortada kalırken, müteahhitler de itibar ve yatırım kaybı yaşamıştır.

• Ayıplı veya Eksik İşler: Müteahhidin, sözleşmede taahhüt edilen teknik şartnameye aykırı işler yapması veya düşük kaliteli/ayıplı malzeme kullanması sık görülen uyuşmazlıklardandırarikanavukatlik.com. Örneğin, binanın eksik kat çıkılması, projeye aykırı imalat, tesisat problemleri, kullanılan malzemelerin sözleşmedekinden kalitesiz olması gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bu durumda arsa sahibi, müteahhide karşı ayıplı ifa nedeniyle dava açarak eksiklerin tamamlanmasını veya tazminat isteyebilir. Sözleşmede cezai şart veya garanti hükümleri yoksa hak arama süreci zorlaşabilir.

• Müteahhidin Temerrüdü ve İşi Bırakması: Müteahhit çeşitli nedenlerle (finansal kriz, teknik sorunlar, yanlış planlama) inşaata zamanında başlayamayabilir veya başladıktan sonra durdurabilir. İnşaat uzun süre ilerlemezse arsa sahibi açısından zaman kaybı ve değer kaybı riski doğar. Bu durumda arsa sahibi ihtar çekip makul bir ek süre verdikten sonra sözleşmeyi feshetme ve uğradığı zararların tazmini yoluna gidebilir. Ancak fesih sonrasında yarım kalmış bir inşaatın tamamlatılması ve tapu işlemleri oldukça meşakkatli bir sürece dönüşebilir.

• Arsa Sahibinin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi: Riskler sadece müteahhit tarafında değildir. Arsa sahibi de örneğin arsanın mülkiyet devrine ilişkin sözlerini tutmayabilir. Bazı durumlarda inşaat bitmesine rağmen arsa sahibi müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapusunu vermekten kaçınabilmektedir. Bu durumda müteahhit, tapu iptali ve tescil davası açarak sözleşme gereği hakkı olan bölümlerin kendi adına tescilini mahkemeden talep edebilir. Ayrıca tapu devri geciktiği için uğradığı kira kaybı gibi zararlar için tazminat (ecrimisil) isteyebilirbakirkoyhukukburo.com. Nitekim Yargıtay, yüklenicinin edimini tam olarak ifa ettiği halde mülkiyeti devredilmeyen bağımsız bölümler için müteahhitin kira kaybı tazminatı talebini haklı bulmuşturbakirkoyhukukburo.com.

• Çok Paydaşlı Arsalarda Uzlaşmazlık: İstanbul ve Marmara bölgesinde birçok arsa veya eski apartman, birden fazla hissedara (ev sahibine) sahiptir. Bu tip paylı mülkiyet söz konusu olduğunda, tüm paydaşların sözleşmeye katılması şarttır. Eğer paydaşlardan biri dahi anlaşmaya dahil olmazsa, hukuken inşaatın gerçekleştirilmesi mümkün olmayabilir. Türk Medeni Kanunu m.692’ye göre ortak mülkiyette böyle olağanüstü bir inşaat kararı almak için oybirliği gerekirdelilavukatlik.com. Uygulamada, paydaşlardan birinin imzası veya rızası eksik ise sözleşmenin baştan geçersiz sayılması gündeme gelebilmektedirdelilavukatlik.com. Örneğin hissedarlardan biri kısıtlı (vesayet altında) ise, onun yasal temsilcisinin onayı alınmadan yapılan sözleşme hükümsüz olabilirdelilavukatlik.com. Böyle bir durumda müteahhit, yaptığı imalat bedelini ancak sebepsiz zenginleşme veya menfi zarar hükümlerine göre talep edebilir; beklediği karı talep edemezdelilavukatlik.com. Bu tür risklerin önüne geçmek için, sözleşme öncesinde arsanın mülkiyet yapısı titizlikle incelenmeli ve gerekli tüm onaylar alınmalıdır.

• Üçüncü Kişilere Satış ve İpotek Riskleri: Müteahhitler, henüz inşaat devam ederken kendi paylarına düşecek daireleri üçüncü kişilere “topraktan satış” denilen yöntemle satabilirler. Bu yolla finansman sağlanması yaygın bir uygulamadır. Ancak eğer sözleşme bu konuda kısıtlama getirmemişse, müteahhitin sattığı bu üçüncü kişiler, ileride arsa sahibiyle de muhatap olmak durumunda kalabilir ve ek uyuşmazlıklar doğabilir. Benzer şekilde, müteahhit projenin finansmanı için arsa payı üzerine ipotek koydurabilir. Müteahhit iflas ederse, ipotek alacaklısı (örneğin banka) arsa payının satışını talep edebilir ve arsa sahibi kendini beklemediği bir krizin içinde bulabilir. Bu nedenle sözleşmede, müteahhidin arsa payı üzerinde 3. kişilere satış veya ipotek tesis etmesine ilişkin sınırlandırmalar konulması önerilir.

Yukarıdaki maddeler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık görülen sorunlardan bazılarıdır. Elbette her proje kendine özgüdür ve farklı riskler de barındırabilir. Önemli olan, sözleşme hazırlanırken bu olası senaryoların öngörülmesi ve sözleşme metninde korunma mekanizmalarının yer almasıdır. Bu noktada, tecrübeli bir avukatın öngörüsü ve hukuki bilgisi devreye girer.

Uzman Bir Avukatın Rolü ve Önemi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uzman bir avukatın desteği, projenin başarısı ve tarafların haklarının korunması için vazgeçilmezdir. Gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gerek inşaat süresince, gerekse olası bir uyuşmazlık halinde avukatın oynadığı kritik roller şunlardır:

• Sözleşmenin Hazırlanması: Deneyimli bir avukat, tarafların çıkarlarını dengeleyen adil ve detaylı bir sözleşme hazırlanmasını sağlar. Standart matbu sözleşmeler genellikle her projenin ihtiyaçlarına cevap vermez. Nitekim uygulamada noterde tarafların dinlenmeden hazırlanan klasik sözleşmelerde sonradan mutlaka bir sorun çıktığı ve hak kaybına yol açtığı görülmektedirarikanavukatlik.com. Avukat, inşaatın teknik detaylarını da dikkate alarak (mimari proje, malzeme kalitesi, teslim tarihi, gecikme cezaları, fesih şartları vb.) sözleşmeye özel hükümler ekler. Böylece ileride doğabilecek pek çok sorunun önüne en baştan geçilmiş olurarikanavukatlik.com.

• Yasal Şekil ve Prosedürlerin Sağlanması: Avukat, sözleşmenin kanunun aradığı şekilde yapılmasını temin eder. Noter işlemlerinin eksiksiz yapılması, tapuya gerekli şerhlerin konulması gibi konuları takip eder. Özellikle tapuya şerh işlemi, müteahhit açısından hayati önemdedir; avukat, Tapu Kanunu m.26 gereği sözleşmenin tapuya şerh edilerek müteahhidin hakkının üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlar (bu şerh 5 yıl süreyle geçerli olup gerektiğinde uzatılabilir). Böylece arsa sahibi arsayı başkasına satmaya kalkarsa, yeni alıcı bu şerhi görüp müteahhitin hakkına saygı göstermek zorunda kalıravukatseydanurasan.commusaabbaskuru.av.tr.

• Müzakere ve Danışmanlık: Sözleşme görüşmeleri esnasında avukat, müvekkilinin (arsa sahibi veya müteahhit) haklarını azami ölçüde koruyacak şekilde şartları müzakere eder. Piyasadaki emsal sözleşmeler ve Yargıtay kararları hakkında bilgi sahibi olduğundan, hangi şartın ileride ne tür sonuçlar doğuracağını öngörebilir. Örneğin, arsa sahibinin talep ettiği bir değişiklik ileride müteahhit için risk oluşturacaksa avukat bunu önceden belirtip tarafları uyarır. Aynı şekilde müteahhit açısından, arsa sahibinin ileride ekstra taleplerde bulunmasını engelleyecek net hükümler konulmasını sağlar.

• İnşaat Sürecinin Takibi: Sözleşme imzalandıktan sonra da avukatın rolü devam eder. İnşaatın sözleşmeye uygun ilerleyip ilerlemediği konusunda müvekkiline danışmanlık yapar. Örneğin, belli aşamalarda tapu devri kararlaştırılmışsa, o aşamalarda gerekli kontrolleri yaparak işlemlerin yapılmasını sağlar. Müteahhit adına çalışan bir avukat, arsa sahibinin üzerindeki ipotek, haciz gibi engelleri takip eder; arsa sahibi adına çalışan bir avukat ise inşaatın projeye uygun ilerleyip ilerlemediğini denetler, gerekirse ihtarname çekerek müteahhidi sorumluluğa davet eder.

• Uyuşmazlık Çözümü ve Dava Süreçleri: Her şeye rağmen uyuşmazlık çıkarsa, uzman avukat müvekkilini en etkin şekilde temsil eder. Sözleşmeden kaynaklı davalar oldukça teknik olabilir: tapu iptali ve tescil davaları, sözleşmenin feshi ve tasfiye davaları, gecikme tazminatı (kira kaybı) davaları, ayıplı imalat davaları gibi pek çok dava türü gündeme gelebilir. Bu davalarda başarılı olmak, emsal Yargıtay içtihatlarını bilmeye bağlıdır. Nitekim inşaat hukukunda uzman avukatlar, en güncel yargı kararlarını ve doktrini takip ederek müvekkillerine stratejik avantaj sağlarismailyildirim.av.tr. Örneğin, müteahhit tarafını temsil eden bir avukat, Yargıtay’ın son kararlarını dayanak göstererek arsa sahibinin haksız fesih girişimine karşı müvekkilinin haklarını savunabilir. Arsa sahibi vekili olan bir avukat ise, müteahhit temerrüdünde “nama ifa” (işin başkasına yaptırılması izni) davası gibi hukuki enstrümanlara başvurarak müvekkilinin mağduriyetini hızla giderebilirdelilavukatlik.com.

• Müzakereler ve Alternatif Çözüm Yolları: Uyuşmazlık çıktığında her zaman dava şart değildir. Avukat, taraflar arasında uzlaşı sağlanabilmesi için arabuluculuk ve sulh görüşmelerinde müvekkilinin menfaatlerini gözeterek çözüm arar. Özellikle devam eden inşaatın tamamen durmasını önlemek adına, ek süre verilmesi, cezai şartın yeniden düzenlenmesi gibi uzlaşma önerileri sunabilir. Son yıllarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurma şartı getirilen durumlar da olduğundan, bu süreçte hukuki temsil önemlidir.

Özetle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde “arsa sahibi veya müteahhit tarafında olmanız fark etmeksizin, en başından bir sözleşme avukatından hizmet almanız çok önemlidir”arikanavukatlik.com. Sözleşme kurulurken gayrimenkul hukukunda deneyimli bir avukat ile çalışmak, ileride ortaya çıkabilecek pek çok sorunu başlamadan çözebilirarikanavukatlik.com. Aynı şekilde, ortaya çıkan anlaşmazlıklarda da uzman bir avukatın desteği, hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci hızlandırmak adına kritik önemdedir.

Sözleşmenin Hazırlanması ve Uygulanmasında Hukuki Süreç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin başarılı bir şekilde yürütülmesi için izlenmesi gereken belli başlı adımlar vardır. İstanbul ve Marmara bölgesindeki uygulamalara da değinerek, bu sürecin aşamalarını şöyle özetleyebiliriz:

1. Ön Hazırlık ve Fizibilite: Taraflar sözleşme öncesinde proje ile ilgili temel konularda mutabakata varmalıdır. Arsa sahibi, arsanın mevcut durumu (imar durumu, metrekaresi, üzerindeki yapıların durumu) hakkında müteahhidi bilgilendirir. Müteahhit ise yapılacak inşaatın proje taslağını, yaklaşık maliyetini, arsa sahibine ve kendisine düşecek oranı belirler. İstanbul’da konum ve imar hakkına göre genellikle %50-%50, %60-%40 gibi paylaşım oranları oluşmaktadır. Bu aşamada taraflar beklentilerini netleştirip prensipte anlaşır. Ayrıca, arsanın tapu kayıtları (ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlamalar) ve müteahhidin referansları/finansal durumu karşılıklı olarak incelenmelidir.

2. Sözleşme Taslağının Oluşturulması: Tarafların anlaştığı hususlar, avukatlar aracılığıyla ayrıntılı bir sözleşme taslağına dökülür. Taslakta projenin teknik şartnamesi (kaç katlı bina, dairelerin planı, malzeme kalitesi vb.), iş programı (inşaatın başlama ve bitiş tarihleri, varsa ara teslim tarihleri), paylaşım oranı (hangi bağımsız bölümlerin kime düşeceği), cezai şartlar (gecikme halinde ödenecek tazminat gibi), mücbir sebepler, sözleşmenin fesih şartları ve anlaşmazlık halinde uygulanacak hukuki yöntem (yetkili mahkeme veya arabuluculuk/tespit şartı vb.) ayrıntılı şekilde yer alır. Özellikle İstanbul’da zemin etüdü, deprem yönetmeliği gerekleri, ruhsat ve iskan işlemleri gibi konular da sözleşmede sorumluluk olarak dağıtılmalıdır. İyi hazırlanmış bir taslak, daha sonra noterde resmi sözleşmeye dönüştürüleceği için çok kritiktir.

3. Resmi Sözleşmenin İmzalanması (Noter İşlemi): Taraflar, hazırlanan metin üzerinde mutabık kaldıktan sonra noterde düzenleme şeklinde sözleşme imzalar. Noter, sözleşmeyi tarafların beyanına göre yazar ve okur, taraflar imzalar. Bu şekilde yapılan sözleşme resmi senet niteliğindedir ve kanunun aradığı şekil şartını karşılarismailyildirim.av.tr. Noterdeki sözleşmede her sayfa imzalanmalı ve varsa ekli projeler, teknik şartnameler de mühürlenip onaylatılmalıdır. Sözleşme bir gün, bir ay değil, inşaatın tamamlanmasıyla yıllar süren bir süreci kapsadığı için, noterde alelacele değil, önceden hazırlanmış metinle işlem yapılması en doğrusudurarikanavukatlik.com.

4. Tapuya Şerh Verilmesi: Noterde imzalanan sözleşmenin bir nüshası ile tapu dairesine başvurularak, arsa üzerinde böyle bir sözleşme bulunduğuna dair şerh düşülmesi sağlanır. Türk Medeni Kanunu m.1009 gereği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve bu sayede üçüncü kişilere karşı ileri sürülebiliravukatseydanurasan.com. Şerh, müteahhit açısından hayati önem taşır: Arsa sahibi arsayı başkasına satsa dahi, yeni alıcı inşaat sözleşmesinin varlığını bilmekte ve müteahhidin hakkına saygı göstermek durumundadır. Tapu Kanunu m.26 uyarınca bu şerhin etkisi 5 yıl ile sınırlı olup, sürenin bitiminde taraflarca uzatılmadığı takdirde kalkaracikerisim.selcuk.edu.tr. Dolayısıyla projenin 5 yıldan uzun sürecek olması halinde süre dolmadan şerhin yenilenmesi unutulmamalıdır. Marmara Bölgesi’nde gayrimenkul piyasası hareketli olduğundan, şerh konulmayan arsalarda arsa sahibinin sözleşmeye aykırı şekilde arsayı üçüncü kişilere devretmeye çalışması gibi sorunlar yaşanabildiği için bu adım ihmal edilmemelidir.

5. İnşaat ve Ruhsat Süreci: Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhit, proje çizimlerini tamamlayıp ilgili belediyeden inşaat ruhsatı alarak yapım sürecine geçer. İstanbul ve çevresinde imar yönetmelikleri sık değişebildiğinden, projelerin ruhsat onayı bazen beklenenden uzun sürebilir. Bu durumda taraflar sabırlı olmalı ve gerektiğinde sözleşmede öngörülen süreler içinde ruhsat alınamazsa ne yapılacağı (örneğin fesih veya süre uzatımı) konusunda anlaşmalıdır. Ruhsat alındıktan sonra temel kazılır, yapı inşa edilmeye başlanır. Bu aşamada arsa sahibi, sözleşme gereği arsayı müteahhide teslim ettiği için, müteahhidin sorumluluğunda inşaat ilerler. Taraflar arasındaki güveni sağlamak için inşaatın belirli seviyelerine ulaşıldıkça ara tapu devirleri yapılabilir (örneğin kaba inşaat tamamlandığında müteahhide düşen dairelerden bir kısmının tapusu verilmesi gibi). İstanbul’daki projelerde yaygın uygulama, kat irtifakı kurulmasıdır: İnşaat belli bir seviyeye geldiğinde proje üzerinde kat irtifaklı tapular oluşturulur ve müteahhidin hak ettiği bağımsız bölümler adına tescil edilir. Bu, ileride yapılacak tapu devirlerini kolaylaştırır ve müteahhitin projesini bankaya teminat göstermesini de sağlayabilir. İnşaat sürecinde her iki taraf da sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini (örneğin arsa sahibi için vergilerin ödenmesi, müteahhit için SGK primlerinin yatırılması gibi) yerine getirmelidir.

6. Teslim, İskân ve Tapu Devri: Müteahhit, yapıyı sözleşmede belirtilen süre içinde bitirip iskan ruhsatını (yapı kullanım izni) aldıktan sonra arsa sahibine düşen bölümleri teslim eder. Teslim, genellikle teslim tutanağı ile ve varsa eksik/ayıpların listelenmesi suretiyle yapılır. Arsa sahibi teslimden sonra makul bir sürede daireleri kontrol ederek olası ayıpları bildirmelidir; aksi takdirde müteahhit ayıp sorumluluğundan kurtulabilirismailyildirim.av.tr. Teslim aşaması tamamlandıktan sonra, sıra tapu devrine gelir. Eğer müteahhit adına tapuda henüz pay devri yapılmadıysa (örneğin proje sonunda toplu devretme kararlaştırıldıysa), arsa sahibi müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapusunu müteahhit veya gösterdiği kişilere devreder. Böylece müteahhit, gelir elde etmek için önceden satmadıysa, kendi payına düşen daireleri artık satıp karını realize edebilir. Tapu devriyle birlikte sözleşme tam olarak ifa edilmiş, her iki taraf da beklediğini almış olur.

7. Uyuşmazlık Halinde Hukuki Yollar: Taraflar tüm iyi niyetine rağmen sözleşme sürecinde anlaşmazlığa düşebilir. Örneğin, müteahhit inşaatı süresinde bitiremez veya çok kusurlu bitirir; ya da arsa sahibi tapu devrini haksız yere geciktirir. Bu gibi durumlarda, sözleşmede belirlenen yöntemlere göre harekete geçilir. Çoğu zaman, sözleşmede aksi belirtilmedikçe taraflar dava yoluna başvurur. İstanbul ve Marmara bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalara genellikle asliye hukuk mahkemeleri bakmaktadır (eğer arsa sahibi tüketici niteliğinde değilse). Başlıca dava türleri şunlardır:

   • Tescil Davası: Müteahhit, tamamladığı inşaata rağmen kendisine düşen tapu verilmediyse, mahkemeden tapunun kendi adına tescilini talep ederdelilavukatlik.com. Mahkeme, sözleşme şartlarının yerine getirildiğini tespit ederse, kararla müteahhit adına tescil sağlar.

   • Sözleşmenin Feshi ve Tasfiye: Müteahhit inşaata başlamamış veya sözleşmeye aykırı davranmışsa, arsa sahibi mahkemeden sözleşmenin haklı nedenle feshini isteyebilir. Fesihle birlikte, yapılan işlerin ve karşı edimlerin tasfiyesi (örneğin varsa inşaatın yıkımı veya yarım inşaatın bedelinin hesaplanması) gündeme gelir. Yargıtay kararları, haklı fesih halinde müteahhidin ancak yaptığı imalatın bedelini isteyebileceğini, kar talep edemeyeceğini belirtmektedirdelilavukatlik.com.

   • Alacak ve Tazminat Davaları: Gerek müteahhit gerek arsa sahibi, diğer taraf sözleşmeye aykırı davranarak zarara yol açtıysa tazminat talep edebilir. Örneğin gecikme nedeniyle arsa sahibi, kararlaştırılan gecikme cezasını ve kiracılarını tahliye ettiyse kira kaybını isteyebilir. Müteahhit de haksız fesih nedeniyle uğradığı kar kaybını talep edebilir (gerçi sözleşme geçersiz ise kar kaybı değil menfi zarar talep edebileceğini yukarıda vurgulamıştık).

   • Eksik ve Ayıplı İşler: Arsa sahibi, teslim sonrası ortaya çıkan eksiklikler için ayıpların giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi ile eksik iş bedelini belirleyip müteahhidin bunu ödemesine veya eksikleri tamamlamasına karar verebilir.

   • İşin Tamamlatılması (“Nama İfa”): Müteahhit işi sürüncemede bırakırsa, arsa sahibi mahkemeden işi kendi veya bir üçüncü kişi eliyle tamamlama izni talep edebilirdelilavukatlik.com. Mahkeme izniyle arsa sahibi eksik inşaatı tamamlatıp masrafını müteahhitten talep edebilir.

   Davaya gitmeden önce, zorunlu arabuluculuk kapsamına giren bir uyuşmazlık olup olmadığı da kontrol edilmelidir (örneğin taraflardan biri tacir değilse Tüketici Kanunu uygulanabilir ve arabuluculuk gerekebilir). Bu teknik detaylar da yine uzman avukatınız tarafından yönetilecektir.

Yukarıdaki süreç, ideal bir akış şemasını temsil etmektedir. Her projenin dinamikleri farklı olabileceğinden, bazı adımlar öne çekilebilir veya ek adımlar gerekebilir. Örneğin Marmara Bölgesi’nde bazı belediyeler kentsel dönüşüm projelerinde ek protokoller veya taahhütnameler istemektedir. Dolayısıyla, yerel uygulamalara hakim bir avukat, süreci hızlandıran ve sorunsuz yürüten bir faktör olacaktır.

İstanbul ve Marmara Bölgesine Özgü Hususlar

İstanbul, Türkiye’de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin en yoğun uygulandığı şehirdir denilebilir. Bunun başlıca sebepleri arasında arsa değerlerinin çok yüksek olması, boş arazi sıkıntısı ve mevcut yapı stoğunun önemli bir bölümünün deprem riskine karşı yenilenme ihtiyacı sayılabilirbakirkoyhukukburo.com. İstanbul’da özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında kentsel dönüşüm olgusu büyük hız kazanmıştır. Eskiyen binaların yıkılıp yeniden yapılması sürecinde bina maliklerinin müteahhitlerle kat karşılığı anlaşmalar yapması yaygın bir yöntem haline gelmiştir. Öyle ki, Kadıköy, Bağdat Caddesi, Fikirtepe, Gaziosmanpaşa gibi ilçelerde yüzlerce apartman bu şekilde yenilenmiştir. Bu yoğun uygulama, İstanbul özelinde bazı trendler ve sorunlar doğurmuştur:

• Kentsel Dönüşüm Kanunu ve 2/3 Çoğunluk: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasında kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla karar almasını yeterli kılmıştır. İstanbul’da bir binada tüm maliklerin bire bir aynı fikirde olması zor olduğundan, bu yasa çoğunluğun kararıyla müteahhit seçmeyi mümkün kılmıştır. Ancak uygulamada 2/3 çoğunluk sağlanamadığında projeler kilitlenmekte; sağlandığında ise kalan 1/3’ün itirazları yargıya taşınabilmektedir. Bu süreçte uzman bir avukat, hem çoğunluk hem azınlık maliklerine hukuki destek vererek doğru adımların atılmasını sağlar. Örneğin, 2/3 kararıyla anlaşmaya katılmayan maliklerin paylarının açık artırma ile satılması gibi hukuki prosedürler vardır ki bunların takibi önemlidir.

• Belediyeler ve İmar Mevzuatı: İstanbul ve çevresinde imar yönetmelikleri, koruma kurulu kararları, belediyelerin plan notları gibi yerel düzenlemeler projeleri etkileyebilir. Örneğin, tarihi yarımadada veya Boğaziçi sit alanlarında kat karşılığı proje yapmak daha zordur çünkü yükseklik sınırları ve koruma kuralları vardır. Marmara Bölgesi genelinde de benzer şekilde bazı yerlerde zemin sıvılaşma riski, fay hattı yakınlığı gibi etmenler inşaatı etkiler. Bölgeye hakim bir avukat, imar planı değişikliklerini ve yerel idari süreçleri takip ederek müvekkilini bilgilendirir. Sözleşmeye, ruhsat alınamazsa veya imar sorunu çıkarsa tarafların haklarını düzenleyen maddeler eklenmesini önerir.

• Deprem ve Kalite Bilinci: Özellikle İstanbul, aktif fay hatlarına yakınlığı nedeniyle deprem konusunda yüksek risk barındırır. Bu nedenle arsa payı karşılığı projelerde malikler, müteahhitlerden yüksek kalitede ve deprem yönetmeliğine tam uygun inşaat talep etmektedir. Son yıllarda yaşanan büyük depremler (örn. 2023 Şubat depremleri) sonrasında bu bilinç daha da arttı. Sözleşmelere deprem yönetmeliğine uygunluk, sigorta, yapı denetim raporları gibi konularda maddeler eklenmesi gündemdedir. Marmara Bölgesi’nde deprem riskinin yüksek olduğu Kocaeli, Sakarya gibi illerde de benzer şekilde bu sözleşmeler yapılırken teknik şartnameye büyük önem verilmektedir.

• Projelerin Ölçeği ve Ticari Boyut: İstanbul’da bazı arsa payı karşılığı inşaat projeleri çok büyük ölçekli olabilmektedir (örneğin birden fazla ada bazında yapılan siteler). Bu gibi durumlarda müteahhit genellikle bir proje finansmanı sağlayarak işe girişir ve topraktan satışlarla bütçesini döndürür. Proje yarım kalırsa etkilenen kişi sayısı da çok fazla olur. Fikirtepe örneği, devasa bir dönüşüm projesinde birden çok firmanın iflası sonucu yıllarca çukur halde kalan arsalarıyla mağdur olan binlerce kişiyi göstermiştironedio.comonedio.com. Bu tür büyük projelerde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın devreye girdiği, TOKİ veya Emlak Konut gibi devlet ortaklı şirketlerin projeleri devraldığı görülmektedir. Hukuki olarak, böylesi karmaşık durumlarda hak sahiplerinin çıkarlarını savunmak için topluca hukuki danışmanlık almak gerekebilir. Nitekim Fikirtepe’de birçok malik, süreci hızlandırmak için avukatlar aracılığıyla idareyle ve yüklenicilerle görüşmeler yürütmüştür.

• Yerel Yargı Kararları: İstanbul ve Marmara bölgesinde bu alandaki uyuşmazlıklar yoğun olduğundan, bölge mahkemeleri ve özellikle Yargıtay 15. Hukuk Dairesi son yıllarda çok sayıda emsal karar üretmiştir. Örneğin Yargıtay, İstanbul projelerinde sıkça karşılaşılan “müteahhit ölmüş, mirasçıları inşaata devam etmiyor” tarzı vakalar için dahi içtihatlar geliştirmiştir. Marmara Bölgesi’nden giden davalarda da, arsa sahiplerinin mağdur olmaması için farklı hukuk yolları benimsenmiştir. Bu nedenle, bölgesel tecrübeye sahip bir avukat, İstanbul ve çevresindeki projelerin dinamiklerini bildiği için daha etkili çözümler sunabilir. Örnek vermek gerekirse, Kadıköy bölgesinde oturmuş bir uygulama olan “kat karşılığı inşaatta belediyeye yatırılan cephenin çekilmesi bedelini paylaşma” konusunu İstanbul’daki avukatlar bilir ve sözleşmeye koyar; başka bir şehirde bu akla gelmeyebilir.

Özetle, İstanbul ve Marmara Bölgesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem fırsatlar hem de riskler açısından yoğun yaşandığı bir coğrafyadır. Bölgeye özgü imar, deprem ve piyasa koşulları dikkate alınarak hareket edilmesi, bu alanında uzmanlaşmış hukukçuların rehberliğinde mümkün olacaktır.

Uzman Avukat Seçimi: Nelere Dikkat Etmeli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi karmaşık bir alanda hukuk hizmeti alacağınız avukatı seçerken şu hususlara dikkat etmeniz faydalı olacaktır:

• Deneyim ve Uzmanlık: Seçeceğiniz avukatın gayrimenkul hukuku ve özellikle inşaat sözleşmeleri alanında tecrübesi olmalıdır. Daha önce benzer sözleşmeler hazırlamış, müteahhit veya arsa sahibi müvekkillerini temsil etmiş avukatlar, olası sorunları öngörmede daha ustadır. Özellikle İstanbul gibi büyük projelerin olduğu bir yerde çalışmış, belki mühendislik ve imar süreçlerine de aşina avukatlar tercih sebebidir.

• Bölgesel Bilgi ve Piyasa Tecrübesi: Avukatınızın İstanbul ve Marmara Bölgesi’ndeki yerel uygulamalara hakim olması önemlidir. Her ne kadar kanunlar ülke çapında geçerli olsa da, yerel belediyelerin uygulamaları, tapu dairelerindeki pratikler ve bölgedeki emsal kira/daire değerleri gibi konular işin içine girebilir. Örneğin İstanbul’da tapu şerhi işlemleri veya kentsel dönüşüm bürolarıyla yazışmalar konusunda deneyimli bir avukat, süreci hızlandıracaktır.

• Referanslar ve İtibar: Mümkünse, çalışmayı düşündüğünüz avukatın önceki müvekkillerinin görüşlerine veya varsa yayınladığı makalelere göz atın. Bu avukat daha önce benzer dava veya sözleşmelerde başarılı olmuş mu? Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat konusunda blog yazıları yazan, Yargıtay kararlarını yorumlayan avukatlar bu alanda güncel bilgi sahibi olduklarını gösterir. Ayrıca Baro kaydından avukatın disiplin sicilini de inceleyebilirsiniz.

• İletişim ve Anlaşılırlık: İyi bir avukat, müvekkiline karmaşık hukukî konuları anlaşılır bir dille anlatabilmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi teknik detaylar içerir; seçeceğiniz avukatın sabırla sizin tüm sorularınızı yanıtlayabilmesi, süreci adım adım açıklayabilmesi gerekir. İlk görüşmede size konuyu netleştirebiliyorsa, bu iyi bir işaret olacaktır.

• Ekibi ve İşbirlikleri: Büyük projelerde tek bir avukat yeterli olmayabilir. Avukatın birlikte çalıştığı bir hukuk ekibi varsa veya noter, tapu takip işleri için yardımcı personeli bulunuyorsa işlemler aksamaz. Ayrıca bazı avukatlar bu tür projelerde mimar, şehir plancısı, mali müşavir gibi profesyonellerle de istişare ederek hareket eder. Bu tür çok disiplinli bir yaklaşım, sözleşmenizin hem hukuki hem mali yönden daha sağlıklı olmasını sağlayabilir.

• Ücret ve Sözleşme: Avukatınızla çalışmaya karar verirseniz, sunacağı hizmetlerin kapsamını ve ücretini en başta netleştirin. Avukatlık Kanunu’na göre avukatla avukatlık ücreti sözleşmesi imzalanabilir. Bu sözleşmede işin kapsamı (sözleşme hazırlama, dava takibi vs.), ücreti, ödeme zamanı gibi hususlar yazılı olmalıdır. Beklenmedik ek masraflar (harçlar, bilirkişi ücretleri) konusunda avukatınız sizi önceden bilgilendirmelidir. Ücret konusunda en düşük teklifi veren değil, işin hakkını verecek kişiyi tercih etmek uzun vadede kazançlı olacaktır.

İlgili Mevzuat ve Emsal Kararlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili bilinmesi gereken bazı kanun maddeleri ve yargı kararları da mevcuttur:

• Türk Medeni Kanunu (TMK):

  • Madde 706: Taşınmaz mülkiyetinin devri vaadini resmi şekle bağlar. Arsa payı sözleşmeleri de taşınmaz devri içerdiğinden bu maddeye tabidir.

  • Madde 1009: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh verilebileceğini düzenler. Bu madde 2014 yılında yapılan değişiklikle metne eklenmiş ve böylece bu sözleşme yasal olarak tanınmıştırhukukihaber.net. Şerh verildiğinde sözleşmeden doğan haklar iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (yani arazi el değiştirse bile müteahhidin hakkı korunur).

• Tapu Kanunu:

  • Madde 26: Tapu kütüğüne şerh verilebilecek sözleşmeleri ve şerh süresini düzenler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri en fazla 5 yıl süreyle tapuya şerh edilebilir; bu süre içinde inşaat bitmez veya şerh yenilenmezse üçüncü kişiler bakımından koruma zayıflaracikerisim.selcuk.edu.tr.

• Noterlik Kanunu:

  • Madde 60: Noterlerin gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini düzenleme yetkisini içerir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de noterlerce “düzenleme şeklinde” yapılmalıdır; aksi halde geçerli olmazistanbulymmo.org.tr.

• Türk Borçlar Kanunu (TBK):

  • Madde 237: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmaması halinde geçersiz olacağını belirtir (BK 237, TMK 706 ile paralel hüküm)istanbulymmo.org.tr. Yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için resmi şekil bir kez daha vurgulanmıştır.

  • Madde 471: Yüklenicinin (müteahhidin) özen borcunu düzenler. Müteahhit, işi yaparken basiretli bir tacir gibi davranmalı, işi bizzat kendisi veya gözetiminde yapmalıdırarikanavukatlik.com. Bu kapsamda işi ehil kişilere yaptırmak, gerekli güvenlik önlemlerini almak borcu vardır.

  • Madde 472-473: Müteahhidin malzeme temini ve ayıplı malzeme sorumluluğunu düzenler. Eğer malzeme müteahhit tarafından sağlanıyorsa, ortaya çıkan ayıplardan dolayı satıcı gibi sorumlu olurarikanavukatlik.com. Ayrıca sözleşmeye aykırı veya kusurlu iş yapıldığını gösteren durumlarda arsa sahibi, TBK 473 uyarınca müteahhide ihtar verip aykırılığın giderilmesini, aksi halde işi üçüncü kişiye yaptıracağını bildirip masrafı isteyebilirarikanavukatlik.com.

• Emsal Yargıtay Kararları:

  • YİBK 1988/2 E., 1988/2 K. (İçtihadı Birleştirme Kararı): Bu karar, arsa payı sözleşmelerinin resmi şekle uyulmadan yapılması halinde, taraflar edimlerini yerine getirmişse şekil eksikliğine dayanılmasının MK m.2 dürüstlük kuralına aykırı olacağını hükme bağlamıştırbakirkoyhukukburo.commusaabbaskuru.av.tr. Bu, günümüzde de geçerli bir ilkedir ve Yargıtay kararlarında atıf yapılmaktadır.

  • Yargıtay HGK 1997/15-146 E., 1997/372 K.: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararı da benzer şekilde, noterde yapılmamış bir sözleşme olsa bile tarafların güven ilişkisi içinde edimlerini ifa etmişlerse şekil şartı eksikliğine dayanarak dairelerin devrinden kaçınılamayacağını belirtmiştirmusaabbaskuru.av.trmusaabbaskuru.av.tr. Bu karar, yukarıda aktarılan dürüstlük ilkesi istisnasının altını çizer.

  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2021/1513 K.: Bu yakın tarihli kararda Yargıtay, müteahhit sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiği halde kendisine devredilmeyen bağımsız bölümler için müteahhidin ecrimisil (kira kaybı) talebinde bulunabileceğine hükmetmiştirdelilavukatlik.com. Bu, arsa sahibinin tapu devrini geciktirmesi halinde müteahhitin zararının tazmin edileceği yönünden önemli bir emsaldir.

  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2021/96 K.: Bu karar, paylı mülkiyete tabi arsalarda tüm paydaşların katılımının gerekliliğini vurgulamıştır. Davaya konu olayda, paydaşlardan biri kısıtlı olup vasi onayı olmadan sözleşme yapılmıştı; Yargıtay bu durumda sözleşmenin baştan geçersiz olabileceğini ve geçersizlik halinde müteahhidin ancak menfi zararlarını isteyebileceğini belirtmiştirdelilavukatlik.comdelilavukatlik.com. Bu da ortaklı arsalarda gereken oybirliği ve ehliyet koşulunu gösteren önemli bir içtihattır.

  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2021/1561 K.: Bu kararda, arsa payı sözleşmelerinde yüklenici ve arsa sahiplerinin zorunlu dava arkadaşı olduğu konusuna değinilmiştirdelilavukatlik.com. Özellikle tapu tescil davalarında, her iki tarafın da birlikte davalı veya davacı olmaları gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedilebileceği vurgulanmıştır.

  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/615 K.: Bir başka güncel kararda Yargıtay, müteahhide bırakılacak bağımsız bölümün sözleşmede öngörülenden küçük metrekarede teslim edilmesi durumunda arsa sahibinin el atmanın önlenmesi davası açabileceğini belirtmiştirdelilavukatlik.com. Yani müteahhit sözleşmeye aykırı şekilde daha küçük bir daire verirse, arsa sahibi müdahalenin meni (sözleşmeye aykırı durumun ortadan kaldırılması) talep edebilir.

Yukarıda sıralanan kanun hükümleri ve içtihatlar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki çerçevesini anlamak açısından önem taşır. Elbette her somut olay farklıdır ve yasal durum zaman içinde güncellenebilir. Bu nedenle, güncel mevzuatı ve Yargıtay kararlarını takip eden bir avukatla çalışmak, haklarınızın en güncel haliyle korunmasını sağlayacaktır.

Sonuç: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşümün vazgeçilmez bir parçası haline gelmiştir. Doğru uygulandığında kazan-kazan sonucunu doğuran bu sözleşmeler, hatalı kurgulandığında ise taraflar için büyük mağduriyetlere yol açabilmektedir. Bir ev sahibiyseniz, hayatınızın birikimi olan evinizi müteahhide teslim ederken haklarınızı koruma altına almalısınız. Bir müteahhitseniz, büyük emek ve sermaye koyduğunuz projede karşılığını alabilmek için hukuki güvencelere ihtiyaç duyarsınız. Her iki durumda da, alanında uzman bir avukatla çalışmak, sözleşmenin hazırlanmasından olası davalara kadar sizin güvende olmanızı sağlar. Unutmayın, sözleşme safhasında alacağınız hukuki danışmanlık, yıllar sürecek sorunsuz bir inşaat ve teslim sürecinin anahtarıdır. İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde faaliyet gösteren, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine hakim bir avukat ile ilerleyerek, hem yasal mevzuata uygun hem de sizin çıkarlarınızı azami ölçüde gözeten bir sonuç elde edebilirsiniz.