Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin veya yetkili kamu idaresinin, kamu yararı göz önünde bulundurularak özel mülkiyetteki bir taşınmaza el koyması sürecidir. Bu hukuki işlem, kamu yararı, altyapı projeleri, çevre düzenlemeleri gibi gerekçelerle gerçekleştirilmektedir. Kamulaştırmanın tarihi, Osmanlı İmparatorluğu dönemine kadar uzanmakta olup, günümüzde de modern devlet anlayışı ile birlikte önemli bir yer tutmaktadır. Türkiye'de kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir ve bu kanun, devlet ve kamu kurumlarının mülk edinme yetkilerini detaylandırmaktadır.

Kamulaştırma süreci, genellikle belirli adımlarla gelişir. İlk olarak, kamulaştırılması planlanan taşınmaz üzerinde kamusal bir proje yürütülmesi gerekliliği ortaya konur. Ardından, bu taşınmazın mülk sahipleri veya diğer ilgili taraflarına, kamulaştırma amacı ve gerekçeleri hakkında bilgi verilir. Süreç, resmi bildirimlerin yapılmasının ardından, mülk sahipleri ile müzakereler başlar. Eğer müzakereler olumlu sonuçlanmazsa, kamulaştırma kararı mahkemeye taşınabilir ve nihayetinde zorunlu kamulaştırma davası açılabilir.

Örneğin, bir şehir içindeki yeni bir yol yapımı projesi, mevcut taşınmazların kamulaştırılmasını gerektirebilir. Benzer şekilde, bir park alanının genişletilmesi veya kamu hizmetlerine yönelik tesislerin inşası da kamulaştırma işlemlerine tabi olabilir. Bu süreçte, mülk sahibinin hakları korunmakta ve adil bir tazminat sağlanmaktadır. Kamulaştırma işlemlerinin hukuki bağlamda doğru yürütülmesi, özel mülkiyet haklarının ihlal edilmemesi açısından oldukça önemlidir.

Kamulaştırma Süreci Nasıldır?

Kamulaştırma süreci, mülkiyet haklarının kamu yararı amacıyla devlet tarafından alınmasına yönelik hukuki bir süreçtir. Bu süreç, belirli aşamalardan oluşmaktadır ve her aşamanın belirli şart ve gereklilikleri bulunmaktadır. İlk adım, kamulaştırma talebinin yapılmasıdır. Devlet, bir alanın kamuya kazandırılması için ihtiyacı tespit ettiğinde, ilgili kamu kurumu bu süreci başlatır.

Kamulaştırma sürecinin ilk aşamasında, kamu yararı amacıyla belirlenen alanın haritası hazırlanır ve yürütme yetkisi olan kurumun belirlenmesi sağlanır. Bu aşamada, gerekli olan izinlerin toplanması ve kamulaştırılacak alan hakkında resmi bir rapor hazırlanması gerekmektedir. Rapor hazırlandıktan sonra, ilgili kişi veya kurumlara bildirimde bulunulur. Bu, mülk sahiplerinin durumu öğrenmesi açısından önemlidir.

Bundan sonraki aşama, mülk sahipleriyle görüşmelerin başlatılmasıdır. Kamu kurumu, mülk sahipleriyle anlaşmaya çalışır ve ikna edici bir teklifte bulunur. Eğer mülk sahibi, teklifi kabul ederse, belirli bir bedel üzerinden mülkün devri gerçekleştirilir. Ancak, mülk sahibi teklif edilen bedeli uygun görmezse, mahkemeye başvurarak kamulaştırmanın iptali veya bedel itirazı yapma hakkına sahiptir.

Kamulaştırma sürecinin nihai onayı, ilgili mahkeme tarafından verilmektedir. Mahkeme, sürecin yasal çerçeveye uygun olduğuna karar verdikten sonra, kamulaştırma işlemi tamamlanır. Bu süreç boyunca gerekli belgeler arasında, mülkiyet belgesi, kamulaştırma talep yazıları ve değer tespiti raporları yer almaktadır. Böylece kamulaştırma sürecinin adımları tamamlanmış olur, ancak her aşama dikkatli bir şekilde yönetilmeli ve ilgili yasal prosedürlere uygun hareket edilmelidir.

Kamulaştırma Hakları ve Hak Sahiplerinin Durumu

Kamulaştırma süreci, kamu yararı gözetilerek özel mülkiyete sahip kişilerin arazilerinin ya da taşınmazlarının devlet veya yerel idareler tarafından alınmasını ifade eder. Bu süreç, hak sahiplerinin kimi durumlarda mağduriyet yaşamalarına neden olabileceği için, hak sahiplerinin haklarını bilmeleri ve bu doğrultuda hareket etmeleri son derece önemlidir. Hak sahipleri, kamulaştırma sürecinin başlama aşamasında kendilerine bildirilen alım bedelini kabul etmek zorunda değildir. Bunun yanı sıra, belirli bir süre içinde itirazda bulunma hakları da bulunmaktadır.

Kamulaştırma işlemlerinin yapılacağı yer ve durumlarda, hak sahipleri kamulaştırma bedelinin tespiti gibi konularda itirazda bulunabilirler. İtiraz süreci, ilgili idari mercilere ya da mahkemelere yapılabilir. Bu durumda, tazminat talebi konusunda hak sahiplerinin ne kadar tazminat alabilecekleri önemli bir unsurdur. Kamulaştırma bedeli, mülk sahibinin gayrimenkulünün piyasa değerine göre belirlenmelidir. Ancak uygulamada, bu değer genellikle tartışmalı bir konu olabilmektedir.

Ayrıca, hak sahipleri kamu kurumlarının yaptıkları işlemlere karşı itiraz yapma hakkına sahiptir. Bu itirazlar, süreci etkileyerek hak sahiplerinin haklarını koruma altına alabilir. Bu doğrultuda, kamulaştırma avukatlarının önemi de artmaktadır. Kamulaştırma avukatları, hak sahiplerinin haklarını savunmakta, itiraz süreçlerinde onlara yol göstermekte ve tazminat talepleri ile ilgili süreçleri yönetmektedir. Dolayısıyla, hak sahiplerinin bu konularda profesyonel yardım alması, haklarının korunması açısından faydalı olacaktır.

Kamulaştırma Avukatının Rolü ve Önemi

Kamulaştırma süreçleri, bireyler ve kamu kurumları arasındaki karmaşık etkileşimlerdir ve bu süreçlerde kamulaştırma avukatlarının rolü oldukça kritiktir. Kamulaştırma avukatları, müvekkillerinin haklarını korumak, sürecin gerekliliklerini anlamak ve uygulamak adına profesyonel bir rehberlik hizmeti sunarlar. Bu avukatlar, müvekkillerinin haklarını hem idari hem de yargısal platformlarda savunmak için gerekli bilgi ve deneyime sahiptir.

Kamulaştırma süreçlerinde hak sahipleri, genellikle resmi kurumlar ile karşı karşıya gelir. Bu duruma bağlı olarak; müvekkillerinin karşılaşabileceği sorunlar ve karmaşık hukuki durumlarla başa çıkabilmek için bir kamulaştırma avukatının sağladığı destek büyük önem taşır. Avukatlar, müvekkillerinin mülk haklarını korurken, aynı zamanda adil bir tazminat talebinde bulunmalarına yardımcı olurlar. Bu süreçteki detayları anlama kabiliyeti, müvekkillerinin alacakları kararlar üzerinde büyük etki yaratabilir.

Ayrıca, kamulaştırma avukatları, müvekkillerinin bilgilendirilmesi açısından da önemli bir rol üstlenirler. Kamulaştırma sürecinin başlangıcından sona ermesine kadar geçen süreçte, hak sahiplerine ne yapmaları gerektiği, hangi adımları atmaları gerektiği ve olası sorunlarla nasıl başa çıkacakları konusunda rehberlik ederler. Bu bağlamda, avukatlar hem müvekkillerinin haklarını korurken hem de kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki dengeyi sağlamaya yardımcı olurlar. Sonuç olarak, kamulaştırma avukatları, bu süreçlerin her aşamasında aktif bir rol alarak, hak sahiplerinin menfaatlerini en iyi şekilde temsil ederler.

İstanbul ve Marmara Bölgesindeki Kamulaştırma Uygulamaları

İstanbul ve Marmara Bölgesi, Türkiye'nin en yoğun altyapı projelerinin gerçekleştirildiği bölgelerdir. Bu projelerin birçoğu, kamu yararı gözetilerek kamulaştırma süreçlerini içermektedir. Kamulaştırma, genellikle imar planları çerçevesinde, yol, okul, hastane gibi kamu hizmetlerinin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla gerçekleştirilmektedir. İstanbul'un farklı ilçelerinde, kamulaştırma uygulamaları arasında belirgin farklılıklar gözlemlenmektedir. Özellikle, bazı bölgelerde nüfus yoğunluğu ve gelişmişlik düzeyi, kamulaştırma ihtiyaçlarını doğrudan etkilemektedir.

Örneğin, İstanbul’un merkezi ilçeleri, ulaşım ve altyapı projeleri açısından daha fazla kamulaştırma sürecine girmektedir. Beşiktaş ve Şişli gibi bölgeler, metro hatları ve yol genişletme projeleri nedeniyle sıklıkla kamulaştırma uygulamaları ile karşı karşıya kalmaktadır. Diğer yandan, İstanbul'un daha az gelişmiş ilçelerinde, tarım arazilerinin kamulaştırılması ya da sanayi bölgelerinin genişletilmesi gibi amaçlarla farklı kamulaştırma stratejileri uygulandığı görülmektedir. Bu tür uygulamalar, yerel yönetimlerin arazi kullanımı ve geliştirme politikaları doğrultusunda şekillenmektedir.

Ayrıca, Marmara Bölgesi genelinde, kıyı yapıları ve sanayi tesisleri gibi özel projeler için sürdürülen kamulaştırma uygulamaları da dikkat çekmektedir. Bu süreçler, kamulaştırma hukuku çerçevesinde yürütülmekle birlikte, uygulama esnasında karşılaşılan zorluklar ve itiraz süreçleri, bölgedeki kamulaştırma deneyiminden önemli dersler çıkarılmasına olanak tanımaktadır. Sonuç olarak, İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde gerçekleştirilen kamulaştırma uygulamaları, hem yerel halk hem de yöneticiler için çeşitli fırsatlar ve zorluklar sunmaktadır.

Kamulaştırma ile İlgili Mevzuat ve Yasal Düzenlemeler

Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların belirli bir bedel karşılığında alınması işlemidir. Türkiye’de kamulaştırma Süreci, Anayasa'nın 46. maddesi ve buna bağlı olarak çıkarılan çeşitli yasal düzenlemeler çerçevesinde belirlenmiştir. Anayasa'nın 46. maddesi, devletin kamulaştırma yetkisini tanırken, mülkiyet hakkının korunmasını da esas alır. Bu maddeye göre, kamulaştırma işlemleri, kamu yararı gözetilerek ve bu işlemler sonucunda mülk sahiplerinin hakları güvence altına alınarak gerçekleştirilmelidir.

Kamulaştırma işlemleri, özellikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu yasa, kamulaştırma Sürecinin esaslarını belirlerken, taşınmazların tespiti, değerleme, mülk sahiplerine ödeme yapılması ve itiraz süreçleri gibi pek çok detayı da kapsamaktadır. Ayrıca, kamulaştırma ile ilgili olarak, 4650 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler, mevcut mevzuatın güncellenmesini ve daha modern uygulamaların hayata geçirilmesini sağlamıştır. Bu kanunlar, kamulaştırma Sürecinin uluslararası standartlara uygun bir şekilde yürütülmesi için de önemli bir zemin oluşturmaktadır.

Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi sırasında, devlete ait yetkili kurumların da belli bir rolü vardır. Bu kurumlar, ilgili kararları alırken hem Anayasa hem de yürürlükteki yasalar çerçevesinde hareket ederler. Kamu yararının ön planda tutulduğu bu süreç, mülk sahiplerinin haklarının da göz önünde bulundurulmasını gerektirir. Böylece, hizmetin adil bir şekilde sunulması ve tüm tarafların haklarının korunması hedeflenmektedir.

Kamulaştırma Davaları ve İtiraz Süreçleri

Kamulaştırma süreçleri, gayrimenkul mülkiyetine etki eden önemli hukuki mekanizmalardır. Devlet veya diğer kamu kurumları, zorunlu ihtiyaçlar doğrultusunda özel mülkiyete sahip olan gayrimenkulleri kamulaştırma kararı alabilir. Ancak, kamulaştırmanın her aşamasında hak sahiplerinin itiraz edebilme hakkı bulunmaktadır. İtiraz süreçleri, kamulaştırma kararlarının hukuka uygunluğunu sorgulamak ve hak kayıplarını önlemek üzere önemli bir fırsattır.

Kamulaştırma kararlarına karşı yapılan itirazlar genellikle iki ana başlık altında toplanabilir: iptal davaları ve tazminat davaları. İptal davaları, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu savunan hak sahipleri tarafından açılır. Bu tür davalarda, devletin kamulaştırma hükümlerini keyfi bir şekilde kullanmış olması gibi ihlallerin ispat edilmesi gerekmektedir. Tazminat davaları ise hak sahiplerinin, mülklerinin kamulaştırılmasından dolayı oluşan maddi kayıplarının telafisi için başvurulan bir yöntemdir. Burada, kamulaştırmanın getirdiği zararların tazmin edilmesi talep edilir.

Kamulaştırma davalarını açarken dikkat edilmesi gereken birkaç önemli husus bulunmaktadır. İlk olarak, itirazın süresi belirli bir zaman dilimi ile sınırlıdır; bu nedenle hak sahiplerinin bu süreyi dikkate alarak hareket etmesi gerekir. İkinci olarak, dava açma talebinin hangi mahkemeye yapılacağı önemlidir; ilgili medeni hukuk veya idare mahkemelerine başvurulması gerekebilir. Ayrıca, gerekli belgelerin eksiksiz bir şekilde sunulması, mahkeme sürecinin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik bir rol oynamaktadır. Bu bağlamda, bir kamulaştırma avukatından alınacak destek, davanın açıklığı ve sonuçları açısından fayda sağlayacaktır.

İstanbul ve Marmara Bölgesinde Kamulaştırma Rehberi: Süreç, Haklar ve Kamulaştırma Avukatı Önemi

Kamulaştırma Nedir, Hangi Durumlarda Uygulanır?

Kamulaştırma (istimlak), devletin veya yetkili kamu idaresinin kamu yararı gerekçesiyle, özel mülkiyetteki bir taşınmaz mala sahibinin rızası olmasa dahi el koyup mülkiyetini devralması işlemidirbarandogan.av.tr. Bu işlem, Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca ancak gerçek karşılığı (adil bedeli) peşin ödenmek şartıyla yapılabilir; yani idare, taşınmazın bedelini hak sahibine ödemeden mülkiyeti geçiremeztr.wikipedia.org. Kamulaştırma kararı tek taraflı bir idari işlemdir ve malikin onayı aranmaksızın gerçekleştirilebilir; ancak kamu yararına dayanmak ve bireylerin hakkını koruyacak dengeleri gözetmek zorundadırtr.wikipedia.orgtr.wikipedia.org. Özetle, kamu otoritesi yol, baraj, okul gibi projeler için özel arazileri parasını vererek zorunlu olarak satın alır ve kamu mülkiyetine geçirir.

Kamulaştırmanın uygulama alanı genellikle altyapı ve kamu hizmeti projeleridir. Örneğin yol, köprü, otoyol, park, metro hattı, havaalanı, baraj, enerji nakil hattı, hastane, okul gibi yatırımlar için devlet kamulaştırma yoluna sıkça başvururdenizsezgin.av.tr. Günümüzde ülkemizde yapılan büyük projelerden Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu, Kuzey Marmara Otoyolu (Yavuz Sultan Selim Köprüsü dahil) gibi yatırımlar yoğun kamulaştırma örnekleridirdenizsezgin.av.tr. Bununla birlikte kamulaştırma yetkisi keyfi değildir; kanunlar, hangi kurumların hangi amaçlarla kamulaştırma yapabileceğini açıkça sınırlandırmıştır. Örneğin belediye projelerinde karar mercii belediye encümenidir, il özel idaresi için il daimi encümeni veya devlet çapında projelerde ilgili bakanlık ya da Cumhurbaşkanı gibi makamlar kamu yararı kararı alabilirarikanavukatlik.comarikanavukatlik.com. Bu kamu yararı kararı olmadan yasal olarak kamulaştırma süreci başlatılamaz.

Kamulaştırmanın şartları kanunla belirlenmiştirbarandogan.av.tr: (1) Kamulaştırma sadece yetkili kamu kurumları tarafından yapılabilir, (2) kamu yararı kararı bulunmalıdır, (3) konusu mutlaka özel mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır, (4) bedel peşin ve adil olarak ödenmelidir, (5) süreç Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usule uygun işletilmelidir. Bu koşullar sağlanmazsa işlem hukuka aykırı olur. Nitekim kamu yararı amacı olmayan veya kamu yararına sunulmadan yapılan kamulaştırma kararları yargı yoluyla iptal edilebilirarikanavukatlik.com. Örneğin kamulaştırılan taşınmaz, amaçlanan proje gerçekleştirilmezse veya başka bir amaçla kullanılmaya kalkılırsa, işlemin iptali ya da taşınmazın iadesi gündeme gelebilirarikanavukatlik.com. Sonuç olarak, kamulaştırma istisnai bir güç olup kamu menfaati ile bireylerin mülkiyet hakkı arasında bir denge gözetilerek uygulanır.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma süreci, kanunla belirlenmiş adımlar çerçevesinde yürütülür ve her adımda hem idarenin hem de malikin uyması gereken kurallar vardır. Genel hatlarıyla kamulaştırma süreci şu aşamalardan oluşur:

1. Kamu yararı kararı: İlgili idare (örneğin belediye, il özel idaresi veya bakanlık), öncelikle projenin kamu yararına olduğunu gösteren bir karar alır veya aldırtır. Bu karar, kanunun yetkili kıldığı merci tarafından onaylanır. Örneğin belediye yatırımlarında belediye encümeni, bir bakanlık projesinde ilgili bakanlık veya büyük ölçekli projelerde Cumhurbaşkanı kamu yararı kararını verirarikanavukatlik.comarikanavukatlik.com. Kamu yararı kararı olmadan usulüne uygun bir kamulaştırma yapılamaz ve süreç başlayamaz.

2. Planlama ve tespit: Kamu yararı onayından sonra idare, kamulaştırılacak taşınmazın sınırlarını ve miktarını belirleyen ölçekli plan ve kroki hazırlardenizsezgin.av.tr. Bu plan, taşınmazın hangi kısmının kamulaştırılacağını netleştirir. Ardından taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi konulur (idare, tapu müdürlüğüne resmi yazı yazarak bunu sağlar)denizsezgin.av.tr. Bu şerh, kamulaştırma işleminin başladığını gösterir ve yargılama sonuna kadar taşınmaz üzerinde kalır. Eğer idare, şerh konulduktan sonra 6 ay içinde kamulaştırma davası açmaz veya tapuya bildirimde bulunmazsa, mal sahibi tapu müdürlüğüne başvurarak bu şerhin kaldırılmasını talep edebilirarikanavukatlik.com. İdare bu aşamada ayrıca taşınmaz maliklerini tespit eder; tapu kayıtları, vergi kayıtları ve nüfus bilgileri üzerinden taşınmazın sahibini veya sahibi vefat ettiyse mirasçılarını belirlerarikanavukatlik.com. Tüm ilgililerin doğru tespit edilmesi, sürecin sağlıklı işlemesi için kritiktir.

3. Değer tespiti ve uzlaşma teklifi: İdare, kamulaştırılacak malın değerini hesaplamak üzere bir kıymet takdir komisyonu oluştururarikanavukatlik.com. Bu komisyon, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, imar durumu, üzerindeki yapı veya ağaçlar gibi tüm unsurları dikkate alarak tahmini bir bedel belirler. Ardından idare, taşınmaz sahibine resmi bir yazıyla tebliğ yaparak, belirlenen bu bedel üzerinden taşınmazı satın almak istediğini bildirirdenizsezgin.av.tr. Malike gönderilen uzlaşma davet yazısında, bedel teklifi ve pazarlık çağrısı yer alır. Malik, tebligatı aldığı tarihten itibaren 15 gün içinde idareye başvurarak pazarlık görüşmesi talep edebilir veya uzlaşma niyetini bildirebilirdenizsezgin.av.tr. Bu süre içinde cevap verilirse idare bir uzlaşma komisyonu marifetiyle malikle görüşmelere başlardenizsezgin.av.tr. Görüşmeler sonucunda taraflar anlaşabilirse bir uzlaşma tutanağı düzenlenir ve her iki tarafça imzalanırbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Anlaşma sağlandığında, idare en geç 45 gün içinde tutanakta anlaşılan bedeli malikin hesabına ödemeye hazır hale getirmek zorundadırbarandogan.av.tr. Ödeme hazır olunca, malik tapu müdürlüğünde taşınmazı idareye devreder (ferağ verir) ve bedeli peşin olarak alırbarandogan.av.tr. Uzlaşmayla satın alma bu şekilde gerçekleşirse, işlem kamulaştırma yerine geçmiş sayılır ve sonradan bu işlem ve bedeline karşı dava açılamazbarandogan.av.tr (çünkü taraflar gönüllü satış yapmış kabul edilir).

4. Dava yoluyla kamulaştırma: Malik ile idare arasında uzlaşma sağlanamazsa (örneğin malik 15 günde başvurmaz veya pazarlıkta anlaşma çıkmazsa), idare dava yoluna başvurur. Bu durumda idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili” davası açarbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Dava dilekçesine kıymet takdir komisyonunun raporu ve diğer belgeler eklenir; idare, mahkemeden taşınmazın belirleyeceği bedel karşılığında kendi adına tescilini talep ederbarandogan.av.tr. Bu yargılama ivedi (hızlandırılmış) usule tabidir ve genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi gibi aşamalar içerirarikanavukatlik.comarikanavukatlik.com. Mahkeme, idarenin belirlediği tahmini bedelle bağlı değildir; tarafların beyanları ve atanacak bilirkişi heyetinin raporu doğrultusunda taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelini tespit ederbarandogan.av.tr. Bilirkişi heyeti, taşınmazın değeriyle ilgili tüm faktörleri (arsa ise emsal satışlar, arazi ise tarımsal gelir, yapı varsa inşa maliyeti vb.) objektif biçimde değerlendirerek bir rapor sunar (bir sonraki bölümde detaylı anlatılacaktır). Mahkeme, gelen rapor ve deliller ışığında kamulaştırma bedelini karar altına alır. Genellikle idare, dava sürecinde mahkemenin belirlediği bedeli peşin olarak hak sahibine ödemek (veya bankaya depo etmek) durumundadır; akabinde mahkeme taşınmazın tapusunun idare adına tesciline karar verir. Bu karar ile birlikte fiilen mülkiyet idareye geçer ve malik bedeli alma hakkına sahip olur. (Eğer idare “acele kamulaştırma” yoluna gitmişse, mahkeme kararı beklenmeden önce de bedelin bir kısmı depo edilip taşınmaza el konulabilir; acele kamulaştırma özel bir prosedürdür ve bu makalede ayrıca değinilecektir.)

5. Ödeme ve devir işlemleri: Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli, hak sahibi tarafından kabul edilmezse dahi kararın kesinleşmesiyle birlikte idare adına tapu tescili yapılır ve bedel hak sahibinin hesabına yatırılır. İdare, kamulaştırma bedelini kanunen peşin ödemek zorundadır (tarım arazileri gibi bazı istisnai durumlar hariç)barandogan.av.tr. Malik açısından, bedeli teslim almasa bile taşınmaz artık idarenin mülkiyetine geçmiştir; bu durumda malik parayı bankadan alabilir veya bedel miktarına itirazı varsa kararı istinaf/temyiz yoluyla üst mahkemelere taşıyabilir. Kamulaştırma bedeli ödendikten sonra idare, taşınmazı proje amacına uygun şekilde kullanmaya başlayabilir (örneğin bina yıkılıp yol yapımına girişilir). Süreç tamamlanmış görünse de, kamulaştırma sonrası da bazı hukuki haklar ve itiraz imkanları devam edebilir (aşağıda haklar bölümünde açıklanmıştır).

Bu süreç özetle, uzlaşma yoluyla halledilemeyen durumlarda yargı kararıyla kamulaştırmanın sonuçlandırılması esasına dayanır. Kısaca: önce kamu yararı tespit edilir, sonra değer biçilir ve anlaşma aranır; anlaşma olmazsa mahkeme kararıyla bedel belirlenip mülkiyet devredilir. Tüm bu aşamalarda, usul kurallarına uyulmaması işlemin iptaline kadar varan sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle kamulaştırma süreci teknik ve hukuki detayları bol, dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir.

Kamulaştırmaya Karşı Vatandaşın Hukuki Hakları

Bir mülk sahibi açısından kamulaştırma, cebri (zorunlu) bir işlemdir; ancak hukuk düzeni vatandaşın mağdur olmaması için çeşitli güvence hakları tanımıştır. Kamulaştırmaya muhatap olan vatandaşın başlıca hakları ve imkanları şunlardır:

• Adil ve peşin tazminat hakkı: Her şeyden önce, mülkiyet hakkı Anayasa ile korunduğundan, vatandaşın taşınmazına el konulurken adil bir bedel ödenmesi zorunludur. Kanun, bu bedelin peşin ödenmesini şart koşarbarandogan.av.tr. “Gerçek karşılık” olarak ifade edilen bu tutar, taşınmazın piyasa değerine yakın olmalıdırarikanavukatlik.com. Devletin keyfi düşük bedel belirleyerek kamulaştırma yapması hukuken engellenmiştir; bedelin adil olmaması halinde vatandaşın mahkemede itiraz ederek daha yüksek tazminat alma hakkı vardır. Ayrıca ödeme gecikirse, vatandaş yasal faiz talep edebilir (bedelin geç ödendiği süre için).

• Yargısal itiraz ve iptal hakkı: Vatandaş, kamulaştırma işlemine karşı tamamen tepkisiz kalmak zorunda değildir. Eğer kamulaştırma kararının kamu yararı şartını taşımadığını veya usule aykırı olduğunu düşünüyorsa, ilgili idari işlemin iptali için idari yargıda dava açabilirbarandogan.av.tr. Bu tür iptal davaları, genellikle kamu yararı kararının tebliğinden itibaren 30 veya 60 gün içinde açılmalıdır (idari dava süreleri uygulanır). Örneğin bir belediyenin park yapacağız diyerek keyfi bir şekilde özel mülk almasına karşı mal sahibi idare mahkemesinde iptal davası açabilir. İdari dava açıldığında, eğer mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı alınırsa, kamulaştırma süreci durabilir ve bedel tespiti/tapu devri bekletilirtr.wikisource.orgtr.wikisource.org. (Aksi halde, idari dava açılmadığı takdirde kamulaştırma işlemi kesinleşip devam edertr.wikisource.org.) Bu yönüyle, vatandaş hukuka aykırı bulduğu kamulaştırmayı tamamen durdurma şansına da sahiptir. Öte yandan, işlemin şekil şartlarına (örneğin tapu kaydında hata, yüzölçümü hesap hatası vb.) ilişkin bir sorun varsa, adli yargıda maddi hatanın düzeltilmesi davası açma hakkı da mevcutturtr.wikisource.org.

• Bedel tespitine itiraz hakkı: Kamulaştırmada asıl uyuşmazlık genellikle bedelin miktarı üzerinde çıkar. Vatandaş, idarenin önerdiği bedeli kabul etmeyip dava yoluna gidildiğinde, mahkeme sürecinde hakkını savunma imkanına sahiptir. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasında, mal sahibi bilirkişi raporuna itiraz edebilir, kendi sunduğu delillerle (emsal satış örnekleri, ekspertiz raporları, vb.) daha yüksek bir değer belirlenmesini talep edebilirbarandogan.av.tr. Mahkeme, tarafların itirazlarını değerlendirip gerekirse ek bilirkişi raporu alarak adil bir bedele hükmederbarandogan.av.tr. İlk derece mahkemesinin belirlediği bedele karşı vatandaşın istinaf ve gerekiyorsa temyiz yoluna başvurma hakkı vardır (bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay incelemesi). Yani vatandaş, kamulaştırma bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa sonuna kadar hukuki süreçleri işletip daha yüksek tazminat için mücadele edebilir.

• Kalan kısmın kamulaştırılmasını isteme hakkı: Kamulaştırma bazen bir taşınmazın yalnız belli bir bölümünü kapsar (örneğin arsasının sadece ön tarafından yol geçecek kısmı alınan bir vatandaş gibi). Bu durumda geriye kalan kısım kullanılamaz veya değersiz hale geliyorsa, mal sahibinin önemli bir hakkı vardır: 30 gün içinde idareye başvurarak taşınmazın kalan kısmının da kamulaştırılmasını talep etmektr.wikisource.org. Kamulaştırma Kanunu’na göre idare, malikin bu talebi haklıysa geri kalan kısmı da satın almak zorundadır. Böylece vatandaş, bölünmüş ve işe yaramaz hale gelmiş bir parça mülkle başbaşa kalmaz. Örneğin arsanızın %80’i yol için alındıysa ve kalan %20 imarsız küçük bir parça kaldıysa, yazılı talebinizle o %20’nin de bedelini alıp elden çıkarabilirsiniz. Bu hak kullanılmazsa idare sadece ihtiyaç duyduğu kısmı alır, kalan sizin mülkiyetinizde kalır (ancak değeri düşmüş olabilir). Dolayısıyla, kısmi kamulaştırma durumlarında vatandaşın bu 30 günlük hakkını bilmesi çok önemlidir.

• Geri alma (İade) hakkı: Kamulaştırılan bir taşınmaz, öngörülen kamu amacı doğrultusunda kullanılmazsa vatandaşın malını geri alabilme imkanı vardır. Kanuna göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde idare, kamulaştırdığı malı proje amacına uygun bir şekilde kullanmaz veya hiç projeyi gerçekleştirmezse, eski mal sahibi (ya da mirasçıları) ödedikleri bedeli yasal faiziyle birlikte iade ederek taşınmazı geri alabilirtr.wikipedia.orgtr.wikipedia.org. Bu, kamulaştırılan taşınmazın amaç dışı atıl kalmasını engelleyen önemli bir mekanizmadır. Örneğin arsası okul yapılmak üzere kamulaştırılan bir vatandaş, eğer 5 yıl içinde o arsa okul yapılmadan boş bırakılmışsa, bedeli faizle geri verip mülkiyeti geri isteyebilir. Bu hak, idarenin kamu yararı amacı dışında hareket etmesini caydıran bir güvencedir.

• Kamulaştırmasız el atmaya karşı tazminat hakkı: Bazı durumlarda idare, hiç kamulaştırma prosedürü işletmeksizin bir taşınmaza fiilen el koyabilir veya kullanmaya başlayabilir (özellikle acil ihtiyaç hallerinde veya hatalı uygulamalarda görülür). Bu tür kamulaştırmasız el atma hallerinde vatandaşın yine hakkı saklıdır. Mülk sahibi, idareye karşı tazminat davası açarak uğradığı zararın ve mülk bedelinin ödenmesini talep edebilirdenizsezgin.av.tr. Yargı, bu durumda taşınmaz bedelinin ve ayrıca ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) ve faizlerin vatandaşa ödenmesine karar verebilir. Kamulaştırmasız el atma, hukuka aykırı bir durum olmakla birlikte, vatandaşın eli kolu bağlı değildir; gerekirse AİHM’e (Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne) kadar giden süreçlerle mülkiyet hakkını savunabilir. Son yıllarda ülkemizde idarenin acil durum gerekçesiyle önce el koyup sonra bedelini belirlediği örnekler yaşanmış ve bu konuda da yasal düzenlemeler yapılmıştır. Özetle, devlet prosedürsüz şekilde malınıza el attıysa dahi, hakkınızı arayıp karşılığını isteme imkanınız vardır.

Görüldüğü gibi, kamulaştırma sürecinde vatandaşın pek çok hukuki hakkı ve itiraz yolu bulunmaktadır. Önemli olan, bu hakların süresi içinde ve usulüne uygun şekilde kullanılmasıdır. Haklarınızı bilmeniz ve zamanında harekete geçmeniz durumunda, kamulaştırmadan doğan zararlarınızı en aza indirebilir veya işlemi tamamen durdurabilirsiniz. Bu noktada uzman bir avukat desteği de haklarınızı etkili biçimde kullanmanız için faydalı olacaktır (aşağıda avukatın rolüne değinilmiştir).

Kamulaştırma Bedeli ve Tazminat Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma bedelinin hesaplanması, vatandaşın alacağı tazminatın belirlenmesi açısından en kritik konudur. Kanun, kamulaştırılan taşınmazın değerinin objektif ve emsallerine uygun tespit edilmesini öngörür. Bu değer tespiti, genellikle bilirkişi uzmanları (gayrimenkul değerleme uzmanları, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi vb.) tarafından yapılır ve mahkeme tarafından denetlenir. Kamulaştırma bedeli hesaplanırken dikkate alınan başlıca ölçütler şunlardır:

• Taşınmazın türü (arsa, arazi, yapı): Öncelikle kamulaştırılan malın cinsi tespit edilir; bir arsa mı, tarımsal arazi mi yoksa üzerinde bina olan bir yapı mı olduğuna göre değerleme yöntemi farklılık gösterirbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Örneğin arazi niteliğindeki bir tarlanın değeri hesaplanırken getireceği tarımsal gelir yöntemi kullanılırken, imarlı bir arsanın değeri çevredeki emsal satış fiyatlarına göre belirlenir. Eğer taşınmaz üzerinde ev, bina gibi yapılar varsa, yapının inşa maliyeti, yıpranma payı gibi faktörler ayrıca değerlendirilir. Bilirkişi heyeti, taşınmazın türüne göre en uygun değerleme yaklaşımını uygular.

• Konumu ve fiziksel özellikleri: Taşınmazın yeri ve niteliği, değerin temel belirleyicisidir. Bilirkişi raporunda taşınmazın yüzölçümü, geometrik şekli, cephe uzunluğu, topoğrafik durumu, imar durumu (imar izni, yapılaşma hakkı), altyapı ve ulaşım imkanları, kullanım şekli (boş arsa, ekili tarla, konut, ticari yapı vs.) gibi tüm nitelikler tek tek analiz edilirbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Örneğin şehir merkezindeki arsalar, kırsaldakilere göre çok daha yüksek değere sahip olacaktır; aynı şekilde verimli sulanabilir tarla, çorak araziye göre daha değerli kabul edilir. Taşınmazın bulunduğu bölgenin ekonomik koşulları da değeri etkiler (sanayi bölgesinde arsa fiyatları vs. konut bölgesi fiyatları gibi). Bütün bu özellikler bilirkişi raporunda ayrıntılı biçimde belirtilir ve değere etkileri gerekçeli olarak açıklanırbarandogan.av.trbarandogan.av.tr.

• Resmi kayıtlar ve beyanlar: Değer tespitinde taşınmazla ilgili mevcut resmi veriler de incelenir. Örneğin taşınmazın belediye tarafından belirlenen rayiç değeri, malik tarafından vergi dairesine bildirilen emlak vergi beyanı gibi kayıtlar göz önüne alınırbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Bunlar, taşınmazın en son bilinen yasal değer göstergeleridir. Ayrıca daha önce aynı taşınmaz için yapılmış bir kıymet takdiri varsa (mesela ipotek için eksper değer biçmiş olabilir), bilirkişi bunu da değerlendirirbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Bu resmi değerler tek başına belirleyici olmasa da, mahkemeye fikir veren unsurlardır.

• Emsal satışlar: Piyasa emsal karşılaştırması, özellikle arsa ve bina kamulaştırmalarında en önemli değer belirleme yöntemidir. Bilirkişi heyeti, kamulaştırma tarihine yakın dönemde aynı bölgede satılmış benzer özellikte taşınmazların satış fiyatlarını araştırırbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Örneğin kamulaştırılan arsa 500 m² büyüklüğünde şehir içinde bir parselse, yakın çevrede son aylarda satılmış benzer imarlı parsellerin metrekare fiyatları bulunarak kıyas yapılır. Bu emsal satış değerleri raporda listelenir ve kamulaştırılan taşınmazla karşılaştırılırbarandogan.av.tr. Tabii karşılaştırma yapılırken her emsalin birebir aynı olmadığı dikkate alınır (köşe parsel, yola cepheli olma, manzara, topografya gibi farklar için düzeltmeler yapılır). Emsal yöntemi, serbest piyasa değerini yansıttığı için adil bedel tespitinde en çok kullanılan yöntemdirbarandogan.av.trbarandogan.av.tr.

• Tarımsal gelir yöntemi: Kamulaştırılan taşınmaz bir tarım arazisi ise (örneğin tarlalar, bahçeler), getirisi esas alan gelir yöntemi uygulanabilir. Bu yöntemde bilirkişi, arazinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net yıllık geliri hesaplarbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Örneğin bir tarla için, ekilen ürünlerin cinsi, verim miktarı, ürünlerin piyasa fiyatı ve üretim giderleri gibi veriler toplanır; arazinin yıllık ortalama kazancı bulunur ve bu kazanç üzerinden taşınmaz değeri belirlenir. Diyelim ki 1 dönüm tarlanın yılda net 10.000 TL gelir getirdiği hesaplandı, bu durumda (piyasa kapitalizasyon oranları da dikkate alınarak) bu gelirin belirli yıllık karşılığı taşınmazın değeri sayılır. Gelir yöntemi, özellikle yapılaşma olmayan kırsal araziler için adil bir değer ölçütü sunarbarandogan.av.tr.

• Yapıların değeri: Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde bina, yapı, tesis gibi unsurlar varsa bunların değeri ayrıca hesaplanır. Bu amaçla ilgili idarenin veya bakanlığın belirlediği resmi yapı birim fiyatları kullanılır; yapının yüzölçümüne ve yapım özelliklerine göre inşa maliyeti tespit edilirbarandogan.av.tr. Daha sonra yapının yaşı ve yıpranma durumu dikkate alınarak belirli bir amortisman (yıpranma payı) düşülürbarandogan.av.tr. Örneğin 10 yıllık bir betonarme bina için %10-15 yıpranma payı düşülebilir. Sonuçta bulunan tutar, yapının güncel değeri olarak kamulaştırma bedeline eklenir. Eğer taşınmaz üzerinde meyve veren ağaçlar, kuyular gibi ekonomik değer oluşturan unsurlar varsa, bunların da ayrı ayrı değerleri hesaplanıp toplam bedele dahil edilir. Yıkılacak yapıların enkaz değeri gibi konular da göz önüne alınabilir. Amaç, vatandaşın taşınmazındaki tüm varlıkların maddi karşılığını alabilmesidir.

• Diğer objektif kriterler: Kanun, değer tespitinde “diğer tüm objektif ölçütlerin” de dikkate alınmasını emrederbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Bu kapsamda emlak piyasasındaki genel trendler, enflasyon oranları, taşınmazın özel bir amacı olmaksızın cari değeri gibi hususlar değerlendirilir. Bilirkişi heyeti, keşif sırasında taşınmazın yerinde incelemesini yapar ve gerektiğinde muhtar veya tarafların beyanlarını da dinlerbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Tüm bu verileri toplayarak gerekçeli bir değerlendirme raporu hazırlarbarandogan.av.tr. Raporda hangi kriterin taşınmaz değerini ne kadar etkilediği açıklanır ve nihai olarak taşınmazın değeri hesaplanır. Mahkeme de bu raporu, itiraz olursa ek raporları değerlendirip bir kanaate varır.

Değer tespitinde dikkat edilmesi gereken önemli bir kural, proje nedeniyle oluşan değer değişimlerinin hesaba katılmamasıdır. Kanun, “kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışlarının” göz ardı edilmesini özellikle vurgularbarandogan.av.tr. Yani kamulaştırılacak arazi, ileride yapılacak proje nedeniyle değerlenecek olsa bile, bugünkü değeri üzerinden ödeme yapılır. Örneğin bir tarlaya ileride otoyol çıkışı yapılacak diye fiyatı artacaksa, devlet bu artışı ödemez; tarla olarak değeri neyse onu öder. Bu kuralın tersi de geçerlidir: Proje söylentisiyle değer düşüşü olduysa, o da dikkate alınmaz, emsal satışlardan ortalama bir değer alınır. Amaç, spekülatif dalgalanmaların değil, taşınmazın gerçek cari değerinin esas alınmasıdır.

Ayrıca kısmi kamulaştırmalarda vatandaşın zarara uğramaması için ek düzenleme vardır: Kamulaştırma sonucu taşınmazın geri kalan kısmında bir değer kaybı meydana geliyorsa, bu kayıp da tazminat kapsamında değerlendirilirbarandogan.av.tr. Özellikle kamulaştırma bir irtifak hakkı kurulması şeklindeyse (örneğin arazinizin altından boru hattı geçirilip üstü kullanıma devam ediliyor ancak değeri düşüyor), taşınmazın uğradığı değer azalışı kamulaştırma bedeli olarak ödenirbarandogan.av.tr. Böylece vatandaş, kalan kısmın değerinin düşmesinden kaynaklı mağduriyeti için de ödeme alır.

Özetle, kamulaştırma bedeli hesaplanırken piyasa rayiçleri, taşınmazın bireysel özellikleri ve nesnel değerleme kriterleri dikkate alınır. Hem idare bünyesindeki komisyonlar hem de mahkeme sürecindeki bilirkişi heyetleri bu kriterlere uygun raporlar hazırlar. Nihai hedef, vatandaşa mülkünün tam karşılığının ödenmesi ve kamu menfaati ile bireysel haklar arasında hakkaniyetli bir denge kurulmasıdır. Vatandaş, eğer belirlenen bedelin hakkaniyetsiz olduğunu düşünürse, yukarıda belirtildiği gibi yargı mercilerinde itiraz ederek kendi delilleriyle daha yüksek bir bedel elde etmeye çalışabilir.

Kamulaştırmaya İtiraz Süresi ve Dava Açma Koşulları

Kamulaştırma sürecinde vatandaşın itiraz edebileceği noktalar ve bunların süreleri yukarıda haklar bölümünde genel hatlarıyla değinildi. Bu bölümü biraz daha derleyip somutlaştıralım:

İdari itiraz (iptal davası) süresi: Kamu yararı kararına veya kamulaştırma işleminin kendisine karşı mal sahiplerinin idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı vardırbarandogan.av.tr. Bu davanın süresi, ilgili idari işlemin tebliğinden itibaren genellikle 60 gün olup İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndaki genel süredir (bazı özel durumlarda 30 güne indirilebilen haller olabilse de, kamulaştırmada genel olarak 60 gün kuralı uygulanır). Örneğin taşınmazınıza ilişkin kamulaştırma kararı alındığı ve bu size bildirildiği anda süre işlemeye başlar. Bu süre kaçırılırsa, daha sonra işlemin iptali için yargı yolu kapanabilir. İdari davalarda yürütmeyi durdurma kararı alındığında, bu karar idareye sunulursa kamulaştırma işlemi duraklar; aksi takdirde idare, dava açılmamış gibi sürece devam edip tapuyu üstüne alabilirtr.wikisource.orgtr.wikisource.org. Bu yüzden malikin, itiraz düşüncesi varsa süresini geçirmeden dava açması kritiktir. İdari yargıda açılan iptal davaları, kanun gereği öncelikli ve ivedilikle görülür; zira kamulaştırma gibi telafisi zor müdahalelerde hızlı karar vermek önemlidirtr.wikisource.org. Danıştay ve bölge idare mahkemesi gibi üst merciler de mümkün olduğunca hızlı sonuca varmaya çalışır. İdari dava sonucunda işlemin iptaline karar verilirse, kamulaştırma süreci durur ve taşınmaz malikinde kalır (veya geri iade edilir). Ancak idari dava reddedilirse, kamulaştırma aynen devam eder.

Adli yargı (bedel) davası koşulları: Vatandaş uzlaşma sürecinde anlaşmazsa zaten idare mahkemeye başvurarak bedel tespiti davası açmaktadır (yani adli yargı süreci kendiliğinden başlar). Malikin ayrıca bedel için ayrı dava açmasına gerek yoktur; hatta 2001 öncesinde uygulanan “bedel artırımı davası” usulü kaldırılmış, yerine idarenin açtığı davada malikin itirazlarını ileri sürmesi sistemi getirilmiştirdenizsezgin.av.tr. Dolayısıyla malik, idarenin davasına davalı olarak katılıp, orada bedelin yükseltilmesini talep eder ve kendi delillerini sunar. Adli yargı sürecinde (Asliye Hukuk Mahkemesindeki davada) malikin dikkat etmesi gereken bazı süreler vardır: Mahkeme tensip zaptıyla birlikte malike bazı haklar tanır, örneğin cevap dilekçesini belli sürede verme, delillerini bildirme gibi. Bilirkişi raporu geldikten sonra genellikle 2 hafta içinde rapora itiraz edilebilirbarandogan.av.tr. Bu gibi ara süreleri mahkeme bildirir ve bunlara uymak önemlidir, zira aksi halde itiraz hakkı zayıflar. Mahkeme karar verdikten sonra tarafların istinaf süresi tebliğden itibaren 2 haftadır (bu genel hukuk kuralıdır). Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı da 2 hafta içinde temyiz (Yargıtay) yoluna gidilebilir. Yargıtay kararı ile süreç son bulur. Bütün bu adli süreçte, malikin aktif şekilde süreci takip etmesi, duruşmalara gerekirse katılması veya vekili aracılığıyla temsil edilmesi haklarının tam olarak kullanılmasını sağlar.

Görevli mahkemeler ve ayrım: Kamulaştırma hukuku, hem idare hukuku hem de özel hukuk boyutu olan kendine has bir alan. Bu nedenle hangi uyuşmazlığın nerede görüleceğini bilmek önemli. Kamulaştırma işleminin kendisine (kamu yararı kararına) karşı açılan davalar idare mahkemelerinde görülürken, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili ile ilgili davalar adli yargıda, Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülürbarandogan.av.trbarandogan.av.tr. Yani “kamulaştırma doğru mu, iptal olsun mu?” sorusu idari yargının; “bedel ne kadar olmalı?” sorusu adli yargının konusudur. Uyuşmazlıkların doğru mercide ileri sürülmesi gerekir. Örneğin bedelin eksik olduğunu düşünen mal sahibi gidip idare mahkemesinde dava açarsa, mahkeme görev yönünden davayı reddeder; doğru merci asliye hukuk olmalıdır. Aynı şekilde kamu yararı kararının iptalini Yargıtay incelemez, Danıştay inceler. Bu ayrım, vatandaş için karmaşık olabileceğinden bir avukat yardımıyla doğru stratejiyi belirlemek faydalıdır.

Acele kamulaştırma davaları: Acele kamulaştırma, Cumhurbaşkanı kararıyla uygulanan ve bedel sonradan belirlenmek üzere taşınmaza hemen el konulabilen özel bir yöntemdir. Acele kamulaştırma kararlarına karşı itirazlar da Danıştay’da iptal davası şeklinde görülebilmektedir. Örneğin bazı enerji projelerinde veya savunma projelerinde acele kamulaştırma kararları alınmış ve Danıştay bu kararların bazılarını hukuka aykırı bularak iptal etmiştiropenaccess.marmara.edu.tr. Acele kamulaştırmada idare, mahkeme kararı olmadan hızlıca el koyabildiği için, vatandaş açısından hızlı reaksiyon gerektirir. Bu kapsamda da iptal davası süreleri oldukça kısadır (30 gün gibi). Yine de acele kamulaştırma halinde bile vatandaş, daha sonradan bedel belirlenirken haklarını adli yargıda savunabilir.

Sonuç olarak, kamulaştırma süreçlerinde itiraz hakları zamana bağlıdır. Tebligatların gelişine göre hareket etmek, gerekiyorsa idari davayı süresinde açmak, adli dava içinde bilirkişi raporuna itiraz süresini kaçırmamak, kararı üst mahkemeye taşımak gibi adımları zamanında atmak gerekir. Bu koşullara uyarak hareket eden vatandaşlar, kamulaştırma karşısında yasal haklarını tam kullanabilecek ve olası mağduriyetlerin önüne geçebilecektir.

Kamulaştırma Avukatının Görevleri ve Neden Önemli Olduğu

Kamulaştırma hukuku, hem idare hukuku prosedürlerini hem de gayrimenkul değerleme esaslarını içeren özel bir uzmanlık alanıdır. Bu nedenle, kamulaştırma sürecine maruz kalan bir vatandaşın alanında deneyimli bir kamulaştırma avukatı ile çalışması büyük avantaj sağlar. Bir kamulaştırma avukatı, sürecin başından sonuna kadar müvekkilinin haklarını korumak ve en iyi sonucu elde etmek için çeşitli görevler üstlenir. Başlıca görevleri ve sağladığı faydalar şöyle özetlenebilir:

• Sürecin yasal zeminde yönetilmesi: Avukat, kamulaştırma işlemlerini düzenleyen 2942 sayılı Kanun ve ilgili mevzuata hâkim olduğu için, idarenin tüm adımlarını yakından takip eder. Kamu yararı kararının doğru merciden alınıp alınmadığını, tapuya şerh konulması, tebligat süreleri gibi usul şartlarının eksiksiz yerine getirilip getirilmediğini denetler. Eğer hukuka aykırı bir adım varsa derhal itiraz yollarını kullanır (idareye itiraz, idari dava vb.). Böylece vatandaşın, idarenin bir hatasından ötürü hak kaybına uğramasının önüne geçilir. Örneğin bir köyde kamulaştırma kararı köy ihtiyar heyeti yerine yanlışlıkla belediyece alınmışsa, avukat bu usul hatasını tespit edip işlemin iptalini sağlayabilir. Bu tür teknik hususlar, uzmanlık gerektirdiğinden avukat desteği önemlidir.

• Değer tespitinde etkin rol alma: Kamulaştırma davalarında en kritik konu bilirkişi tarafından hazırlanan değer tespiti raporudur. Uzman bir kamulaştırma avukatı, bu aşamada müvekkili lehine sonuca ulaşmak için aktif şekilde sürece katılır. Öncelikle bilirkişi keşfi sırasında hazır bulunarak, taşınmazın tüm özelliklerinin doğru belirlenmesini sağlararikanavukatlik.com. Örneğin arazinin gerçek yüzölçümünün eksik ölçülmemesine, sınırlarının doğru çizilmesine dikkat ederarikanavukatlik.com. Taşınmazın cinsi, imar durumu gibi hususlarda varsa yapılacak itirazları anında dile getirir. Ayrıca malın değerini artırabilecek ayrıntıları vurgular: Toprağın verimliliği, manzara değeri, ticari potansiyel, arazideki kaynaklar gibi unsurların rapora yansımasını sağlararikanavukatlik.com. Eğer taşınmaz üzerinde yapı varsa, yapının kaliteli malzemeden yapılmış olması, ekstra eklentiler (örn. artezyen kuyusu, sulama sistemi vs.) gibi noktaların atlanmamasını temin eder. Avukat, bilirkişi heyetine hukuki çerçevede sorular yönelterek raporun eksiksiz ve gerçeğe uygun çıkmasına katkıda bulunur.

• Emsal ve kanıt toplama: İdarenin ilk belirlediği bedel çoğu zaman düşük olabilir. Kamulaştırma avukatı, bu bedelin yükseltilmesi için emsal satışlar ve diğer kanıtları toplar. Müvekkilinin taşınmazına benzer nitelikte yakın zamanda satılmış mülklerin listesini çıkartıp, bunların satış belgelerini mahkemeye sunararikanavukatlik.com. Örneğin aynı bölgede yakın tarihte metrekaresi 1000 TL’ye arsa satıldıysa, kendi taşınmazı için 500 TL/m² teklif edilmesini kabul etmez ve emsal satışları delil gösterir. Ayrıca tapu kayıtlarından taşınmazın geçmişteki değeri, imar planı değişiklikleri gibi bilgileri derler. Vergi beyanları da önemli bir araçtır; mal sahibi emlak vergisi için yüksek bir değer beyan etmişse, avukat bunu ileri sürerek taşınmazın değerinin idare tahmininden yüksek olduğunu argüman olarak kullanabilirarikanavukatlik.com. Gerekirse bağımsız ekspertiz raporları hazırlatır ve dava dosyasına koyar. Tüm bu çabalar, mahkemenin belirleyeceği kamulaştırma bedelinin artırılmasına yöneliktirarikanavukatlik.com.

• Hak düşürücü süreleri takip etme: Kamulaştırma sürecinde pek çok yasal süre ve prosedür vardır. Deneyimli bir avukat, müvekkili adına bu süreleri dikkatle takip eder ve hiçbirinin kaçırılmamasını sağlar. Örneğin uzlaşma davetine 15 gün içinde cevap vermek gerektiğini bilir ve müvekkiline zamanında bildirirdenizsezgin.av.tr. Keza, idarenin dava açtığı durumda mahkemenin tebligatına süresinde yanıt verir, bilirkişi raporuna itiraz süresini kaçırmaz. İtiraz davası (iptal davası) açılacaksa süresini hesaplayıp davayı zamanında açar. Kısmi kamulaştırmada kalan kısım için 30 gün içinde başvuru hakkını veya 5 yıl içinde geri alma hakkını müvekkiline hatırlatır ve gerektiğinde bu talepleri ilgili mercilere yapar. Bu sayede vatandaş, prosedürel eksikler yüzünden hakkını yitirmez. Birçok vatandaş, kanuni süreleri bilmediği için sonradan “haberim yoktu” diyerek mağdur olabilmektedir; avukat bu riskleri ortadan kaldırır.

• Müzakere ve uzlaşma desteği: İyi bir kamulaştırma avukatı, iş sadece mahkemede bitmeden önce uzlaşma aşamasında da müvekkiline destek olur. İdareyle yürütülen pazarlık görüşmelerine katılarak, daha yüksek bir bedel veya daha iyi koşullar (örneğin takas imkanı, farklı bir arsa verilmesi gibi) için pazarlık yapabilir. İdarenin teklifini değerlendirirken vatandaşın menfaatine uygun olup olmadığını analiz eder. Eğer uzlaşma yönünde adım atılacaksa, tutanak maddelerinin doğru yazılmasını sağlar, ödeme takvimi, vergiler, harçlar gibi konularda müvekkili lehine hükümler koydurabilir. Bireysel olarak idareyle masaya oturmakta zorlanabilecek vatandaş için, avukat profesyonel bir temsil gücü sağlar. Uzlaşma mümkünse bunu en avantajlı şekliyle sonuçlandırmaya çalışır; değilse davaya hazırlanmak için stratejisini ona göre belirler.

• Dava sürecinde temsil ve savunma: Kamulaştırma davası açıldıktan sonra avukat, maliki en iyi şekilde temsil eder. Dava dilekçelerine gerekçeli cevaplar yazar, hukuki argümanlar sunar. Bilirkişi raporunu teknik ve hukuki açıdan analiz ederek eksik veya hatalı bulduğu noktaları ayrıntılı itiraz dilekçesiyle mahkemeye iletirbarandogan.av.tr. Duruşmalarda söz alarak hakimin dikkatini önemli hususlara çeker. Örneğin bilirkişi raporunda atlanmış bir emsal satış varsa bunu dile getirir, ya da idarenin eksik ödediği bir kalem (örneğin ağaç bedeli, söküm masrafı vb.) varsa bunun eklenmesini talep eder. Karar çıktıktan sonra müvekkil aleyhine ise istinaf ve temyiz yoluna başvurarak hakkını yüksek yargıda arar. Tüm bu yargısal süreçlerde avukatın teknik bilgi ve deneyimi, vatandaşın tek başına yapabileceğinden çok daha etkili bir savunma sağlar.

Neden önemli? Çünkü kamulaştırma, sonucu itibarıyla vatandaşın malından zorla vazgeçmesi anlamına gelir ve çoğu zaman teklif edilen bedel ilk etapta düşük olabilir. Bir kamulaştırma avukatı hem bu bedelin yükseltilmesi hem de sürecin adil işlemesi için kritik bir rol oynar. Yapılan araştırmalar ve tecrübeler, iyi takip edilen kamulaştırma davalarında mal sahiplerinin başlangıçtaki tekliflere kıyasla çok daha yüksek tazminatlar alabildiğini göstermektedir. Örneğin İstanbul’da bir otoyol projesi kamulaştırmasında, avukatlar aracılığıyla itiraz eden malikler başlangıç teklifinin 2-3 katına varan ödemeler kazanabilmiştir (her dosyanın sonucu farklıdır ancak genel eğilim budur). Avukat ayrıca vatandaşın duygusal tepkiyle hata yapmasını önler; örneğin tebligatı alıp sinirlenerek hiçbir şey yapmamak yerine yasal yolları kullanmasını sağlar. İstanbul ve Marmara Bölgesi, büyük altyapı projelerinin yoğun olduğu bir bölge olduğu için, kamulaştırma davaları da burada sık görülmektedir. Bu nedenle İstanbul kamulaştırma avukatı tecrübesine sahip bir profesyonelin desteği, vatandaşların uzun vadede maddi-manevi çıkarlarını korumak adına son derece önemlidir. Bir avukat ücreti ödemek ilk anda masraf gibi görünse de, sürecin sonunda alınacak muhtemel ilave tazminatla bu fazlasıyla karşılanacaktır. Kısacası, kamulaştırma avukatı vatandaşın sigortası gibidir; hakkınızı teslim almanızı temin eder.

İstanbul ve Marmara Bölgesinde Kamulaştırma Örnekleri ve Uygulamaları

İstanbul ve Marmara Bölgesi, Türkiye’nin en yoğun nüfuslu ve ekonomik anlamda en hareketli bölgelerinden biri olduğu için, burada birçok büyük ölçekli proje hayata geçirilmektedir. Bu projelerin pek çoğu kamulaştırmayı gerektirmiştir. Aşağıda, İstanbul ve Marmara özelinde öne çıkan bazı kamulaştırma örnekleri ve uygulamalarını bulabilirsiniz:

• İstanbul Yeni Havalimanı (3. Havalimanı) Projesi: İstanbul’un kuzeyinde, Arnavutköy ilçesi sınırlarında inşa edilen yeni havalimanı, Cumhuriyet tarihinin en büyük altyapı projelerinden biridir. Proje kapsamında yaklaşık 7.650 hektarlık (76,5 milyon m²) devasa bir alan için acele kamulaştırma kararı alınmıştırumutsen.org. Bölge ağırlıklı olarak Hazine’ye ait orman arazisi olsa da, içinde köy yerleşimleri ve özel mülkiyete ait tarla/arazi vasfında yerler de bulunmaktaydı. Kamulaştırma sürecinin başlarında, Arnavutköy’e bağlı Yeniköy ve civar köylerde vatandaşlara metrekaresi 22 – 55 TL arasında değişen bedel teklifleri yapıldıairkule.com. Oysa proje henüz duyuru aşamasındayken bölgede arazi fiyatları yükselmiş, mal sahipleri 200 – 400 TL/m² civarında değer beklentisine girmiştiairkule.comairkule.com. Teklif edilen rakamlarla beklentiler arasındaki bu uçurum nedeniyle köylüler uzlaşma masasına oturmayı reddettiler, süreç tıkandı ve hükümet çok sayıda parsel için Bakanlar Kurulu kararıyla acele kamulaştırma yoluna gittiairkule.com. Sonuçta devlet, belirlediği bedelleri bankaya yatırıp taşınmazları mahkeme kararıyla üzerine aldı. Bu örnek, büyük projelerde kamulaştırma bedeli konusunda nasıl anlaşmazlıklar çıkabildiğini gösteriyor. Nitekim birçok mal sahibi, düşük bulduğu bedeller için yargıya başvurarak daha fazla tazminat talep etmeye devam ediyor.

• Kuzey Marmara Otoyolu ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü: İstanbul’un üçüncü boğaz köprüsü ve ona entegre şekilde inşa edilen Kuzey Marmara Otoyolu projesi de geniş kamulaştırma çalışmalarını beraberinde getirdi. Proje kapsamında İstanbul’un Beykoz, Sarıyer, Çekmeköy gibi ilçelerinde ve Kocaeli, Sakarya illerinde yüzlerce arazi ve mülk kamulaştırıldı. Otoyol ve köprü güzergâhında bulunan köy yerleşimlerindeki bazı evler istimlak edilip boşaltıldı; orman vasfında olup özel mülkiyete konu araziler bedel ödenerek kamuylaştırıldı. Bu süreçte de devlet genellikle acele kamulaştırma kararlarıyla hızlı yol almıştır. Özellikle 2013-2016 yılları arasında alınan kamu yararı ve acele kamulaştırma kararları Resmî Gazete’de sıkça yayımlanmıştır. Kuzey Marmara Otoyolu projesi, son yıllardaki kamulaştırma projelerine örnek olarak literatürde de anılırdenizsezgin.av.tr. Bu projede de bazı vatandaşlar bedel konusunda anlaşmazlığa düşmüş, dava süreçleri yaşanmıştır. Ancak genel olarak kamuoyu, projenin ülke için stratejik önemini göz önüne alarak büyük bir tepki göstermemiş; kamulaştırmalar devlet gücünün bir uygulaması olarak kabul görmüştür.

• Gebze – Orhangazi – İzmir Otoyolu (Osmangazi Köprüsü Dahil): Marmara Bölgesi’ni Ege Bölgesi’ne bağlayan bu otoyol projesi, Yalova’dan başlayıp Bursa üzerinden İzmir’e uzanan devasa bir altyapı yatırımıdır. Proje kapsamında Kocaeli (Gebze), Yalova, Bursa (Orhangazi, Gemlik) gibi pek çok bölgede geniş ölçekli kamulaştırmalar gerçekleştirilmiştirdenizsezgin.av.tr. Özellikle Osman Gazi Köprüsü’nün her iki yakasında ve otoyolun geçtiği güzergahta yüzlerce tarım arazisi, zeytinlik ve bazı yerleşim birimleri kamulaştırılmıştır. Örneğin Yalova’nın Altınova bölgesinde köprü ayağının inşa edildiği alanda köylülerin arazileri istimlak edilerek proje alanı açılmıştır. Bu projede kamulaştırma için ödenen toplam bedelin milyarlarca TL düzeyinde olduğu belirtilmektedir (resmi rakamlara göre projenin kamulaştırma maliyetinin 2 milyar TL’yi aştığı ifade edilmiştir). Proje tamamlanıp işletmeye alındığında, kamulaştırma sayesinde otoyol koridoru kamu mülkiyetine geçmiş ve yolun yapımı sorunsuz ilerlemiştir. Bu proje de, Marmara Bölgesi’nde kamulaştırmanın ne denli büyük ölçekli uygulanabildiğine iyi bir örnektir.

• Kanal İstanbul Projesi: İstanbul Avrupa Yakası’nda planlanan ve Karadeniz ile Marmara Denizi’ni yapay bir boğazla birleştirmeyi amaçlayan Kanal İstanbul projesi, daha şimdiden kamulaştırma tartışmalarını beraberinde getirmiştir. Proje güzergâhı üzerinde kalan Arnavutköy, Başakşehir, Küçükçekmece ilçelerindeki bazı mahalle ve köylerde kamulaştırma hazırlıkları yapılmaktadır. Örneğin Arnavutköy’ün Yeniköy, Tayakadın, Baklalı gibi köylerinde yaşayanlara çeşitli resmi yazılar tebliğ edilmiş, arazilerinin proje kapsamında kalacağı bildirilmiştiremlakkulisi.com. Hatta Kanal İstanbul’un hemen yanında inşa edilecek bir lojistik merkezi için sadece Yeniköy Mahallesi’nde 650 evin kamulaştırılacağı açıklanmıştıremlakkulisi.com. Bu durum bölgede tedirginlik yaratmış; hak sahipleri imar planlarına itiraz edeceklerini duyurmuşturemlakkulisi.com. Kanal İstanbul bölgesinde arsa fiyatları proje haberiyle yıllar içinde çok yükselmişti; örneğin Karadeniz kıyısındaki tarlaların metrekaresi 300-500 TL bandına çıkmıştıemlakkulisi.com. Ne var ki resmi kamulaştırma tekliflerinde bu bölgede beklenenin yalnızca %5’i kadar bedeller telaffuz edilmiştiremlakkulisi.comemlakkulisi.com (örn. 400-500 TL beklenen yere 20-25 TL teklif gibi). Bu da ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara gebe görünmektedir. Nitekim bazı bölge sakinleri şimdiden “mahkemeye gideceğiz, hakkımızı arayacağız” açıklamaları yapmıştır. Kanal İstanbul, gerçekleşirse İstanbul’un en geniş kapsamlı kamulaştırma gerektiren projesi olacaktır.

• Kentsel Dönüşüm ve Diğer Kentsel Projeler: İstanbul gibi büyükşehirlerde sadece dev altyapı projeleri değil, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında da kamulaştırma yapılabilmektedir. Örneğin riskli alan ilan edilen bazı mahallelerde, vatandaşlarla anlaşma sağlanamazsa belediyeler kamulaştırma yetkisini kullanarak bina ve arsaları mülk sahibinin elinden alıp projeyi uygulayabilmektedir. Fikirtepe, Sulukule gibi dönüşüm bölgelerinde bu tür uygulamalar yaşanmıştır. Yine İstanbul’un metro projelerinde, metro istasyonu inşaatı için bazı binalar kamulaştırılmıştır. Marmara Bölgesi genelinde, 1999 depremi sonrası altyapı yenileme çalışmalarında, enerji iletim hatları koridorlarının açılmasında, organize sanayi bölgeleri kurulurken kamulaştırma yöntemine sıkça başvurulmuştur. Bu örnekler gösteriyor ki kamulaştırma, İstanbul ve Marmara’da kırsal alanlardan şehir merkezlerine kadar çok çeşitli yer ve projede karşımıza çıkabiliyor. Vatandaşların da bu örneklerden hareketle, potansiyel projelere karşı hazırlıklı olmaları ve haklarını bilmeleri önem kazanıyor.

Vatandaşların Mağdur Olmaması İçin Dikkat Etmesi Gereken Noktalar

Kamulaştırma süreci karmaşık ve stresli olabilir, ancak vatandaşlar bilinçli hareket ederek olası mağduriyetlerin önüne geçebilirler. İşte dikkat edilmesi gereken önemli noktalar ve tavsiyeler:

• Resmi tebligatları takip edin: Kamulaştırma ile ilgili size gönderilen tüm tebligat ve yazıları dikkatlice okuyun ve gereğini zamanında yapın. Özellikle uzlaşma daveti, mahkeme çağrısı gibi evraklarda belirtilen süreler içinde yanıt vermek çok önemlidir. Örneğin uzlaşma davet mektubu aldıysanız, 15 gün içinde idareye başvurup görüşme talep etmeniz gerekir; eğer bu süreyi geçirirseniz idare doğrudan dava açma hakkı kazanır ve siz sürece dahil olmadan değer tespiti yapabilirdenizsezgin.av.tr. Benzer şekilde, mahkemeden gelen dilekçelere belirtilen sürede cevap verin. Tebligatları hiç almamazlık etmeyin; adresinize ulaştıysa “ben yoktum” demek sizi kurtarmaz, ilanen tebliğ ile süreç ilerler. Bu nedenle posta ve ilanen duyuruları düzenli takip etmek, muhtarlık ilanlarını gözden kaçırmamak gerekiyor.

• Gerçek değer araştırması yapın: Taşınmazınız için teklif edilen kamulaştırma bedelinin uygun olup olmadığını anlamak için piyasa araştırması yapın. Bölgenizde benzer nitelikte arsaların veya evlerin kaça satıldığını öğrenmeye çalışın. Gerekirse bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alın. İdarenin belirlediği bedel size düşük geliyorsa, bunu destekleyecek veriler hazırlayın. Örneğin komşu parsel kısa süre önce yüksek fiyata satılmışsa, bunu not edin. Kamulaştırma değeri belirlenirken emsal satışların önemli olduğunu unutmayın. Kendi arazinizi satmak isteseniz kaça müşteri bulacağınızı düşünün. Bu tür bir hazırlık, hem uzlaşma görüşmesinde elinizi güçlendirir hem de dava sürecinde işinize yarar. İdare başlangıçta düşük teklif vermiş olabilir; moralinizi bozmayın, pazarlık payı olduğunu aklınızda tutun.

• Haklarınızı iyi öğrenin: Yukarıda ayrıntılı bahsettiğimiz yasal haklarınızı bilin ve kullanın. Örneğin size gelen kamulaştırma kararının gerçekten kamu yararına olmadığını düşünüyorsanız, kararın size tebliğinden sonra idari mahkemede iptal davası açabileceğinizi unutmayın. Bu davayı genellikle 30 gün (en geç 60 gün) içinde açmak gerektiğini hatırlayın. Kamulaştırma bedeli size düşük geldiyse, uzlaşma olmasa bile zaten mahkemede belirlenecektir; o süreçte bilirkişi raporuna itiraz etme, kendi delillerinizi sunma hakkınız var, bunu kullanın. Eğer taşınmazınızın bir kısmı alınıp kalan kısmı atıl kalacaksa, 30 gün içinde idareden kalan kısmın da kamulaştırılmasını talep edebileceğinizi bilintr.wikisource.org. Bu talebi yazılı yapmanız gerekiyor, ihmal etmeyin. Kamulaştırılan malınız 5 yıl geçmesine rağmen proje için kullanılmazsa, geri alma hakkınız olduğunu da aklınızda bulunduruntr.wikipedia.org. Yani “nasılsa elimden aldılar, yapacak bir şey yok” demeyin; kanun sizi koruyan maddeler içeriyor. Bu hakları bilmek, gerektiğinde talep etmek size büyük avantaj sağlar.

• Profesyonel destek alın (avukat/uzman): Kamulaştırma, bir yönüyle hukuki bir davayken diğer yönüyle teknik bir değerleme işidir. Bu nedenle işinin ehli bir kamulaştırma avukatından veya gerekirse emlak değerleme uzmanlarından destek almanız, uzun vadede kazancınıza olabilir. Avukat, yukarıda belirttiğimiz tüm hukuki haklarınızı sizin adınıza takip eder, dilekçelerinizi yazar, mahkemede sizi temsil eder ve usul hatası yapmanızı engeller. Ayrıca değerleme uzmanları, taşınmazınızın gerçek değerini hesaplayıp bunu rapor olarak sunabilir; bu da alacağınız bedelin yükselmesine yardımcı olur. Unutmayın, kamulaştırma süreci sonunda belki de yüz binlerce veya milyonlarca liralık bir bedel söz konusu olacaktır. Bu büyüklükteki bir hakkı, sırf masraftan kaçınmak için kendi başınıza eksik savunursanız, çok daha büyük kayıplara uğrayabilirsiniz. Bu yüzden başlangıçta bir miktar masraf yapıp profesyonel yardım almak, çoğu durumda maddi olarak da kârlı çıkar.

• Soğukkanlı ve bilinçli davranın: Mülkünüz hakkında kamulaştırma kararı alınması elbette üzücü olabilir; yılların birikimiyle sahip olduğunuz eviniz, araziniz elinizden alınacaktır. Ancak duygusal tepkiyle yanlış adımlar atmamak önemlidir. Sabırlı olun ve her adımı planlayın. Örneğin tepki olarak evi yıkmak, taşınmaza zarar vermek gibi fevri davranışlardan kaçının – bunlar sizin zararınıza olur. Süreci hukuki zeminde yürütün. İdare ile iletişim kurarken mutlaka yazılı olarak yapın; sözlü vaatlere güvenmeyin. Size söylenen her şeyi not alın, mümkünse e-posta veya dilekçe ile taleplerinizi iletin ki ileride kanıtınız olsun. Komşularla bilgi alışverişi yapın: aynı durumda olan diğer malikler varsa birlikte hareket etmek, grup halinde uzmanlardan destek almak avantaj sağlayabilir. Ayrıca, resmi kurumların bilgilendirmelerini takip edin. Özellikle büyük projelerde Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporları, imar planı askı ilanları, Resmî Gazete kararları gibi duyurular yayınlanır; bunlardan haberdar olun. Her gelişmede haklarınızı yeniden gözden geçirin.

• Uzlaşma vs. dava kararını iyi değerlendirin: İdare size bir bedel teklif ettiğinde hemen reddetmek de her zaman en iyi yol olmayabilir. Bazen idare makul bir değer verebilir ve dava masrafı, süresi düşünüldüğünde uzlaşma akla yatkın olabilir. Bu kararı verirken teklif edilen bedel ile beklentiniz arasındaki farkı hesaba katın. Çok düşük bir teklif ise elbette hakkınızı aramak mantıklı. Ama teklif piyasa değerine yakınsa, uzun bir dava sürecine girmeden almak da düşünülebilir. Bu noktada avukatınızdan görüş alın. Uzlaşma tutanağı imzalarsanız sonradan dava hakkınız kalmayacağını unutmayınbarandogan.av.tr. Dolayısıyla uzlaşmayı seçerseniz emin olarak seçin; yoksa dava yoluyla daha fazla alacakken vazgeçmiş olabilirsiniz. Tersi durumda, dava yoluna giderseniz de sonuna kadar sabırla götürün; panikle ara aşamada düşük bir anlaşmaya razı olmayın.

Sonuç olarak, kamulaştırma sürecinde bilgi güçtür. Haklarınızı bilir, süreci dikkatle takip eder ve gerekirse uzman desteği alırsanız, kamulaştırmadan kaynaklanan mağduriyetinizi en aza indirebilirsiniz. İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde son yıllarda pek çok kamulaştırma yaşandığından, bölge halkının bu konularda bilinç seviyesi de artmıştır. Unutmayın ki kamulaştırma, hukuki bir süreçtir; duygusal değil, bilinçli ve haklarınızı kullanarak hareket ettiğinizde en iyi sonuca ulaşırsınız. Eğer herhangi bir aşamada tereddüt ya da sorun yaşarsanız, kamulaştırma avukatı başta olmak üzere ilgili hukukçulara danışmaktan çekinmeyin. Bu süreçte zamanında atacağınız adımlar, mülkünüzün gerçek karşılığını almanız ve huzurla yeni düzeninize geçmeniz için temel teşkil edecektir.

Kaynaklar: Bu makaledeki bilgiler, Türk mevzuatına (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuat) ve konu hakkında yayınlanmış güvenilir kaynaklara dayanmaktadır. Özellikle Arıkan Hukuk Bürosu, Baran & Doğan Hukuk Bürosu gibi hukuk kaynaklarının kamulaştırma üzerine makaleleri ile yargı kararlarından yararlanılmıştır. İstanbul ve Marmara Bölgesi’ndeki güncel örnekler, basın yayın organlarının haberlerine dayalı olarak sunulmuştur (örneğin Emlakkulisi ve Bianet haberleri)emlakkulisi.comairkule.com. Bu sayede hem hukuki çerçeve hem de somut uygulamalar halka anlaşılır şekilde aktarılmaya çalışılmıştır.