Kiralayan, ödenmeyen kira bedelinin tahsili ve temerrüt sebebiyle taşınmazın tahliyesi için 2004 sayılı İİK m.269 ve devamı hükümleri uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu yol mahkeme kararı aranmadan icra dairesinde yürütülür; borçlu itiraz ederse süreç icra mahkemesine taşınır. Rehberde takibin başlatılması, 30/7 günlük süreler, itirazın kaldırılması ve tahliye kararı ele alınmaktadır.
Takibin Başlatılması ve Ödeme Emri
Kiralayan, kira sözleşmesini ve varsa tebligat adreslerini içeren dilekçeyi icra dairesine sunarak takibi başlatır. İİK m.269/1 uyarınca takip talebinde sözleşme örneği bulunmalıdır. İcra dairesi, kiralayanın talebi üzerine kiracıya ödeme emri gönderir; emirde: (i) alacağın miktarı ve dayanağı, (ii) 7 gün içinde itiraz hakkı, (iii) 30 gün içinde ödenmezse tahliye edileceği ihtarı bulunur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 s. TBK m.315’teki ihtar koşulu ile İİK m.269 takibindeki 30 günlük süre birbirine paraleldir.
Borçlunun İtirazı ve İtirazın Kaldırılması
Kiracı, ödeme emrine itirazı iki koldan yapabilir: (i) Borca itiraz – alacağın miktarına veya varlığına karşı; (ii) Kira sözleşmesine itiraz – sözleşmenin varlığı ya da kendisinin sözleşmenin tarafı olması iddialarına karşı. İtiraz takibi durdurur. Kiralayan, elindeki belgelerle itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyebilir. Burada kilit ayrım şudur: (a) Kiracı sözleşmenin varlığını inkâr ederse yalnızca noterlikçe onaylı veya imzası ikrar edilmiş belge ile itirazın kaldırılması istenebilir (İİK m.269/b). (b) Borç miktarına itiraz hâlinde İİK m.68 kapsamında belge aranır. Aksi takdirde kiralayan sulh hukuk mahkemesinde tahliye/alacak davası açmak zorundadır.
Otuz Günlük Ödeme Süresi ve Tahliye Emri
Kiracı itiraz etmemiş veya itirazı kaldırılmışsa ve 30 gün içinde kira bedelini ödememişse, kiralayan icra mahkemesinden tahliye kararı ister (İİK m.269/c). Mahkeme, ödemenin yapılıp yapılmadığını inceler; 30 günlük sürenin ödeme emrinin tebliğinden itibaren işlediğini dikkate alır. Süre içinde kısmen ödeme yapılması durumunda tahliye mümkün olmaz; tamamı ödenmelidir. Tahliye kararı verildiğinde kararın kesinleşmesinin beklenmesi şart değildir; icra memuru kararla birlikte tahliye icrasını başlatabilir. Kiracı kendisine ayrıca tebligat yapılmadan taşınmazdan çıkarılır.
Kira Alacağının Tahsili
Tahliye işlemiyle birlikte ödenmeyen kira bedelinin tahsili de aynı icra dosyasından sürer. Takip, kira alacağının yanı sıra sözleşmeden doğan faiz, gecikme zammı ve yan giderleri de kapsar. Kiralayan aidat, stopaj ve vergiler gibi ek alacaklar için sözleşmede açık bir yükümlülük yoksa ayrı takip açmak durumundadır. Depozito, takip konusu alacaktan mahsup edilemez; kiracının depozitonun iadesi bakımından ayrı alacağı doğar. İİK m.269’daki tahliye yolu, genel sebeplerle (temerrüt, iki haklı ihtar vb.) açılabilecek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasını engellemez; kiralayan seçimlik hakka sahiptir.
Tahliye Takibinde Pratik Uyarılar
Uygulamada karşılaşılan sorunlar ve öneriler: (i) Kira sözleşmesi yazılı olmalı; aksi halde tahliye itirazın kaldırılması aşamasında zorlaşır. (ii) Kiralayan, sözleşmenin imzalı örneğini takip talebine eklemeli; noter onaylı nüsha tercih edilir. (iii) Ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi çok önemlidir; usulsüz tebligat süreyi başlatmaz. (iv) Kiracı, takip sırasında kirayı öderse tahliye hakkı düşer ancak takip masrafları borçluya yüklenir. (v) Birden çok kiracı (müteselsil borçlu) varsa tümüne ödeme emri çıkarılmalıdır. (vi) Paylı mülkiyette kiralayan paydaşların yetkisi ortaklık kararına tâbidir. (vii) Kamu kiralamalarında özel mevzuat geçerlidir.
İlgili Mevzuat ve Temel Hükümler
| Kaynak | Hüküm | Konusu |
|---|---|---|
| 2004 s. İİK | m.16 | İcra mahkemesine şikayet |
| 2004 s. İİK | m.32 | İlamlı icrada icra emri |
| 2004 s. İİK | m.58-60 | İlamsız takipte takip talebi ve ödeme emri |
| 2004 s. İİK | m.62 | Borca itiraz (7 gün) |
| 2004 s. İİK | m.67-68 | İtirazın iptali ve kaldırılması |
| 2004 s. İİK | m.72 | Menfi tespit ve istirdat davası |
| 2004 s. İİK | m.83 | Maaş ve ücret haczi sınırları |
| 2004 s. İİK | m.85-105 | Haciz uygulaması ve haczin konusu |
| 2004 s. İİK | m.96-99 | İstihkak iddiası ve davası |
| 2004 s. İİK | m.100-101 | Hacze iştirak (kesin ve geçici) |
| 2004 s. İİK | m.134 | İhalenin feshi davası |
| 2004 s. İİK | m.142 | Sıra cetveline itiraz |
| 2004 s. İİK | m.154-166 | İflas davası ve iflasın sonuçları |
| 2004 s. İİK | m.167-170 | Kambiyo senetlerine özgü takip |
| 2004 s. İİK | m.269 | Kira ilişkisinde tahliye takibi |
| 2004 s. İİK | m.277-284 | Tasarrufun iptali davası |
| 2004 s. İİK | m.285-308 | Konkordato başvurusu, mühlet ve tasdik |
Yetkili Kurumlar ve Başvuru Kanalları
- İcra Dairesi: Takip talebi, ödeme emri, haciz işlemleri, e-haciz ve e-satış (UYAP) işlemleri.
- İcra Mahkemesi: İİK m.16 şikayeti, itirazın kaldırılması, ihalenin feshi, istihkak davaları.
- Asliye Ticaret Mahkemesi: İflas davası (İİK m.154), konkordato (İİK m.285), iflasın ertelenmesi yerine konkordato başvurusu.
- Asliye Hukuk Mahkemesi: İtirazın iptali (İİK m.67), menfi tespit (İİK m.72), tasarrufun iptali (İİK m.277).
- Sulh Hukuk Mahkemesi: İİK m.269 kira tahliye itirazın kaldırılması (İİK m.269/c).
- UYAP e-Satış Portalı: Hacizli mallarda elektronik açık artırma ile satış.
İlgili İçerikler
- İcra ve İflas Hukuku Avukatı İstanbul
- İlamsız İcra Takibi Rehberi
- İlamlı İcra Takibi
- Konkordato Süreci
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı itiraz ederse tahliye süreci nasıl ilerler?
Kiralayan, elindeki yazılı belgelere göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Belge yoksa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. İtirazın kaldırılması kararıyla birlikte 30 günlük ödeme süresi ve akabinde tahliye kararı gündeme gelir.
30 günlük süre nasıl hesaplanır?
Süre, ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğinden itibaren işler. Süre içinde kira bedelinin tamamının ödenmesi tahliyeyi engeller; kısmi ödeme engel değildir.
Tahliye takibinde mahkeme kararı bekletici midir?
Hayır. İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı kesinleşmesi beklenmeksizin icra edilebilir; ancak istinaf yoluyla kaldırılabilir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız önerilir.