Kira Uyarlaması Aşırı İfa Güçlüğü TBK 138 2026
TBK 138 ile düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hali, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlarda sözleşmenin uyarlanmasını mümkün kılar. 2026 itibariyle ekonomik krizler ve salgın sonrası uyarlama davaları kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.
Uyarlama Koşulları
Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçlunun kusuru dışında gerçekleşmesi, ifayı katlanılamaz hale getirmesi ve borçlunun edimi henüz ifa etmemiş olması gerekir. Tüm koşullar bir arada bulunmalıdır.
Uyarlama Davası Açma Hakkı
Hem kiracı hem kiraya veren uyarlama talep edebilir. Kiracı kira bedelinin indirilmesini; kiraya veren ise enflasyon karşısında kira bedelinin artırılmasını isteyebilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Uyarlama Yöntemi
Hakim emsal kira bedeli, sözleşme süresi, tarafların ekonomik durumu ve piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelini yeniden belirler. Yeni miktar dava tarihinden veya sözleşmede belirtilen tarihten itibaren yürürlüğe girer.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay içtihatlarısalt enflasyonun uyarlama nedeni sayılamayacağını; olağanüstü, genel ve öngörülemez ekonomik koşulların aranması gerektiğini vurgular. Döviz kurlarındaki ani yükseliş ve pandemi gibi şokların uyarlama sebebi olabileceği kabul edilmiştir.
Alternatifler
Uyarlama şartları oluşmuyorsa sözleşme hükümlerine göre kira artışı veya kira tespiti davası gündeme gelebilir. Uyarlama başarısız olursa TBK 138/2 uyarınca sözleşmeden dönme de mümkündür; ancak kira sözleşmelerinde genellikle kira artışı yolu tercih edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmedeki artış oranı enflasyonun altında kalırsa uyarlama olur mu?
TBK 344 öngörüldüğü artış oranı ile birlikte değerlendirilir; salt enflasyon farkı uyarlama için yeterli sayılmaz.
Uyarlama davasında avans ödeme yapılır mı?
Mahkeme ara kararıyla güncel kira bedelinin ödenmesini isteyebilir; ödemezseniz davanın reddi söz konusu olabilir.
Uyarlama talep süresi var mı?
Uyarlama şartları oluştuğu andan itibaren makul sürede talep edilmelidir; gecikme iyi niyet kurallarına aykırı sayılabilir.
Yabancı para kira bedelinde uyarlama mümkün mü?
Evet; döviz kurundaki olağanüstü değişim uyarlama sebebi kabul edilebilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Kira uyarlama davası ve olağanüstü koşullar
Döviz kurunun olağanüstü yükselişi ve ekonomik şartlardaki değişim karşısında yabancı para cinsinden kira sözleşmesi uyarlanmıştır. TBK 138 aşırı ifa güçlüğü uygulaması onaylanmış; hakim, sözleşmenin esaslı unsurlarını koruyarak kira bedelini yeniden belirlemiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: İki haklı ihtar ile tahliye süresi
Daire, kira yılı içinde verilen iki haklı ihtarın ardından kira yılı sonundan itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açılması gerektiğini, süresinde açılmayan davanın reddedileceğini teyit etmiştir. İhtarın noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemli kabul edilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.