Kiracı Hakları: Temel Bilgiler

Türk Borçlar Kanunu, kiracıların haklarını belirleyen önemli düzenlemeler içermektedir. Kiracı, kiralama süresince çeşitli haklara sahiptir. Öncelikle, kiracıların en temel hakkı, kiralanan konut veya iş yerini belirtilen süre boyunca kullanma hakkıdır. Kiracı, kiralanan mülkü sözleşme şartları çerçevesinde kullanmakta özgürdür. Ancak bu özgürlük, kiracıların kural ve düzenlemelere uyması koşuluyla geçerlidir.

Ayrıca, kiracıların kira bedelinin geçerli bir sebep olmaksızın artırılamaması gibi bir hakları bulunmaktadır. Kiracı, kira bedelinin artırılmasının ancak sözleşmede belirtilen şartlar dahilinde yapılabileceğini bilmelidir. Kiracıların diğer bir önemli hakkı, konutlarının bakım ve onarımında herhangi bir aksaklık durumunda kiraya verenle iletişime geçme hakkıdır. Kiracının yaşam kalitesini etkileyen arızaların giderilmesi kiraya verenin sorumluluğundadır.

Bununla birlikte, kiracılar çeşitli hukuki korunma haklarıyla da desteklenmektedir. Kiracı, tahliye sürecinde belirli usul kurallarına tabi tutulur ve haksız yere kiraların tahliyesine karşı korunur. Kiracıların karşılaştığı yaygın sorunlar arasında, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, güvenlik depozitosunun iadesi ve kiralama şartlarındaki değişiklikler yer almaktadır. Bu gibi durumlarda, kiracıların haklarını bilmesi ve hukuki süreçleri takip etmesi büyük önem taşımaktadır.

Kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerde hukuk, tarafların yükümlülüklerini ve işleyişini netleştiren bir çerçeve sunar. Tarafların, sözleşmede belirlenen hükümlere uygun hareket etmesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesinde kritik bir rol oynar. Kiracı, kendi haklarını ve sorumluluklarını anlamak suretiyle, kira ilişkisini daha sağlıklı bir biçimde yürütebilir.

Tahliye Davaları: Süreç ve Türleri

Tahliye davaları, kiracıların kiralanan taşınmazdan çıkarılması amacıyla açılan hukuki süreçlerdir. Bu davalar, çeşitli nedenlere dayalı olarak başlatılabilir ve her bir kategori, kendi özel koşul ve gerekçelerine sahiptir. Kiracının tahliyesi için en yaygın yasal nedenler arasında kira bedelinin ödenmemesi, kiralanan taşınmazın amacına aykırı kullanımı ve kiracı tarafından yapılmış zararlar yer almaktadır.

Kira bedelinin ödenmemesi temel bir sebep olarak öne çıkar. Kiracı, kirayı iki veya daha fazla ay geciktirdiğinde, mal sahibi kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu tür davalar genellikle hızlı bir şekilde sonuçlanır; çünkü mal sahibinin kirayı tahsil etme hakkı, kiracıların temel yükümlülükleri arasındadır.

Bunun dışında, kiralanan taşınmazın amacına aykırı kullanımı, diğer bir tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir. Örneğin, bir konut olarak kiralanan bir dairenin, iş yeri olarak kullanılmaya başlanması durumunda, mal sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur. Bu durumda, kiracının kiralanan yere ilişkin tüm sözleşme yükümlülüklerine uyması gerekmektedir.

Ayrıca, kiracının taşınmazda herhangi bir zarar vermesi veya taşınmazı kötü kullanması da tahliye davasına zemin hazırlayabilir. Mal sahibi, bu durumu ispatlayarak, kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye süreci ise, başvuru, keşif ve duruşma aşamalarını içerir. Hukuki adımlar, yerel mahkemelerde yürütülmekte olup, her iki taraf da savunmalarını sunma hakkına sahiptir. Bu süreç, kiracıların haklarının korunması açısından son derece önemlidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davaları

Kira bedelinin tespit edilmesi, kiracı ve kiraya veren arasında sıklıkla tartışmalara yol açan önemli bir konudur. Kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili uyuşmazlıkların çözümünde, hukukun sunduğu çeşitli yollar vardır. Bu yollar, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını koruma açısından kritik bir öneme sahiptir. Kiracı avukatı, bu süreçte hukuki bilgisiyle tarafların haklarını gözeterek, oldukça önemli bir rol üstlenmektedir.

Kira bedelinin tespitine yönelik davalar, genellikle kiracı ya da kiraya veren tarafından başlatılabilir. Kiracı, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsa, kira bedelinin indirilmesi talebiyle dava açabilir. Öte yandan, kiraya veren, kiraya verdiği mülkün değerinin artması nedeniyle kira artışı talep edebilir. Bu gibi durumlar, hukuki sürecin başlangıcında tarafların ne tür delillere başvuracaklarını bilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, genellikle emsal kira bedellerinin araştırılması, sözleşme hükümlerinin gözden geçirilmesi ve piyasa analizleri gibi unsurlar dikkate alınır.

Bir kiracı avukatı ile çalışma, kiracı veya kiraya verenin aleyhine olabilecek durumlardan korunmalarına yardımcı olabilir. Avukat, koşulları değerlendirip, müvekkilinin en iyi çıkarlarını göz önünde bulundurarak stratejiler geliştirebilir. Ayrıca, kiracı ve kiraya veren arasında oluşabilecek potansiyel uyuşmazlıkların önüne geçmek için hukuki danışmanlık sağlamak da avukatın önemli görevleri arasında yer alır. Dolayısıyla, kira bedelinin tespitine yönelik açılacak davalarda hukuki süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi, hem zaman hem de kaynak bakımından tasarruf sağlayabilir.

Kiracıya Karşı İcra Takipleri

Kiracılar, kira sözleşmesinin gerekliliklerini yerine getirmedikleri durumda icra takipleri ile karşılaşabilirler. Kiracıya karşı başlatılan icra takibi, genellikle kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı hareketler gibi sebeplerle gündeme gelir. Bu durumda kiracının hakları ve yükümlülükleri önemli bir konudur. Kiracılar, icra takibinin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirirken mutlaka bir avukata başvurmalıdır.

Kiracının icra takibine karşı ilk adımı, kendisine yöneltilen icra takibinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etmektir. İtiraz süreci, kiracının ödeme yapmadığına dair bir gerekçe sunmasını ve icra takibinin call for example: " geçersiz olduğunu ispatlamasını" gerektirir. Kiracının bu noktada dikkat etmesi gereken, itirazın yasal şartlarına uygun biçimde yapılmasıdır. Ayrıca, icra takibi sürecinin hukuki olarak doğru işlemesi için kiracıların, incelemeleri gereken bazı belgeler de bulunmaktadır. Kira sözleşmesi, kira bedelinin kredibilitesi gibi unsurlar incelenmelidir.

Bunun yanı sıra, kiracının icra takibine itiraz ederken yasal haklarını tam olarak bilmesi, sürecin yönetilmesinde kritik bir rol oynamaktadır. Örneğin, kiracı, icra takibi aşamasında kiracının korunması gereken hakları arasında bulunduğunun bilincinde olmalıdır. Ayrıca, icra takibinin sonuçlandığı durumlarda kiracı, nasıl bir yol izlemesi gerektiği konusunda bilgi sahibi olmalıdır.

Sonuç olarak, kiracılar icra takipleri ile karşılaştığında, haklarını korumak ve süreci sağlıklı bir biçimde yönetmek için mutlaka profesyonel hukuki danışmanlık almalıdır. Bu, hem kiracıların haklarının korunması hem de icra takibi sürecinde doğru adımların atılması açısından önemlidir.

Arabuluculuk Süreçleri: Avantajları ve Uygulama

Arabuluculuk, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde etkili bir alternatif yöntemdir. Bu süreç, her iki tarafın da bir arabulucu eşliğinde anlaşmaya varmaya çalıştığı bir ortam sunar. Arabuluculuk sürecinin en büyük avantajlarından biri, mahkemelerdeki uzun ve maliyetli süreçlere kıyasla daha hızlı bir çözüm sağlamasıdır. Taraflar, kendi ihtiyaç ve beklentilerini doğrudan ifade etme fırsatına sahip olurlar ve bu sayede daha tatmin edici bir sonuca ulaşabilirler.

Arabuluculuk, tarafların daha iyi bir iletişim kurmasını sağlar. Mahkemelerde genellikle sert bir rekabet ortamı bulunurken, arabuluculukta arabulucu tarafları bir araya getirip, daha yapıcı bir diyalog geliştirilmesine yardımcı olur. Özellikle kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerde, uzlaşma sağlanması, gelecekteki çatışmaların önlenmesi açısından büyük öneme sahiptir. Tarafların gönüllülük esasına dayalı olarak katıldıkları bu süreç, aynı zamanda daha az stresli bir deneyim sunar.

Bu süreç, ne zaman tercih edilmelidir? Genel olarak, kiracı hakları ya da tahliye gibi durumlarda, arabuluculuk ilk adım olarak düşünülebilir. Uyuşmazlığın boyutu büyümeden, taraflar sorunun çözümüne yönelik bir adım atabilirler. Ayrıca, arabuluculuk, tarafların gizlilik beklediği durumlarda da faydalıdır. Mahkemelerde kamuya açık kayıtlar söz konusu iken, arabuluculukta her şey gizli kalabilir, bu da taraflara ek bir güvence sunar. Etkili bir arabuluculuk süreci için, tarafların iyi niyetle ve esneklikle yaklaşmaları önemlidir. Uygulamada bir arabulucu ile çalışmak da sürecin daha sistematik ve profesyonel bir şekilde yürümesine yardımcı olur.

Kira Sözleşmesi: Önemli Unsurlar

Kira sözleşmesi, bir kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi tanımlayan ve her iki tarafın hakları ile yükümlülüklerini belirleyen önemli bir belgedir. Sözleşmenin geçerliliği için, her iki tarafın da sözleşme şartlarını anlayarak imzalaması gerekmektedir. Genel olarak, bir kira sözleşmesinde yer alması gereken bazı önemli unsurlar bulunmaktadır.

Öncelikle, tarafların kimlik bilgileri açık bir şekilde belirtilmelidir. Kiracının ve kiraya verenin ad, soyad, iletişim bilgileri ve gerektiğinde T.C. kimlik numarası gibi bilgilere yer verilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin geçerliliği açısından tarih de ayrı bir öneme sahiptir; başlangıç tarihi, sözleşmenin süresi ve uygun şartların korunabilmesi amacıyla yıpranma sürelerinin serpintileri de dikkatlice düzenlenmelidir.

Kira bedeli, ödeme şekli ve süreleri sözleşmede mutlaka belirtilmelidir. Kiracıların, kira bedelinin ne zaman ve nasıl ödeneceği hakkında net bilgiye sahip olmaları, kira ilişkilerinin sağlıklı bir şekilde devam etmesine yardımcı olur. Ayrıca, kira artış oranları, kiracının haklarını korumak açısından kritik bir husustur ve bu oranın sözleşmede net bir şekilde ifade edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, kiracıların dikkat etmesi gereken önemli hususlar arasında gizli maddelere yönelik uyanıklık gösterilmesi gerekmektedir. Kiracı aleyhine yazılan olumsuz ve gizli maddeler, kiracıların haklarını kısıtlayabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin tüm maddeleri sorgulanmalı ve gerektiğinde hukuki destek alınmalıdır. Başarılı bir kira ilişkisi için sözleşmenin her iki taraf için adil ve şeffaf olması son derece önemlidir.

Sonuç: Hukuki Destek Almanın Önemi

Kiracıların haklarını korumak ve tahliye gibi zor durumlarla başa çıkmak, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle, kiracıların kendi başlarına karşılaştıkları hukuki sorunları aşmaları çoğu zaman oldukça zorlayıcı olabilir. Hukuki destek almak, kiracıların korunması açısından kritik bir aşamadır. Profesyonel bir kiracı avukatı, kiracıların haklarını nerede ve nasıl savunabileceği konusunda rehberlik sağlayarak, yaşanan sorunlara etkili çözümler üretebilir.

Kiracı avukatları, yasa ve yönetmeliklere dair derin bir bilgi birikimine sahip oldukları için, kiracıların karşılaşabileceği sorunları daha iyi anlamalarına yardımcı olurlar. Kiracının haklarının bilinmesi, yanlış bilgilendirme ve eksik bilgi nedeniyle yaşanabilecek hukuki sıkıntıları minimize eder. Ayrıca, kiracı avukatları müzakere süreçlerinde de aktif rol alarak, kiracının menfaatlerini en üst düzeye çıkarabilirler. Bu şekilde, kiracı, kiralık konutunu kaybetme riski ile karşı karşıya kalmadan, haklarını güvence altına alır.

Ayrıca, kiracı avukatları, kira uyuşmazlıkları gibi spesifik konularda danışmanlık vererek, kiracının karşılaştığı hukuki süreçleri daha iyi yönetmesini sağlarlar. Örneğin, hukuki belgelerin hazırlanması, tahliye prosedürleri ve kiracı haklarıyla ilgili sorunlar üzerinde birlikte çalışma, kiracının zor durumlarla başa çıkabilmesini kolaylaştırır. Dolayısıyla, bir kiracı, tutarlı bir hukuki destekle süreci daha verimli bir şekilde yürütebilir.

Sonuç olarak, kiracıların haklarını korumak ve karşılaştıkları sorunlarla etkili bir şekilde başa çıkabilmesi için profesyonel bir kiracı avukatından destek almaları büyük bir önem taşımaktadır. Bu destek, kiracının bilgilenmesini, haklarını savunmasını ve yaşadığı hukuki zorlukları aşmasını sağlayan en önemli unsurlardan biridir.

Kiracı Avukatı: Kiracı Hakları, Tahliye ve Kira Uyuşmazlıklarında Kapsamlı Rehber

İstanbul ve Marmara Bölgesi başta olmak üzere Türkiye genelinde kirada yaşayanlar için, kiracı haklarını koruyan mevzuat ve olası uyuşmazlıklar hakkında bilinçli olmak büyük önem taşır. Bir kiracı avukatı, özellikle kiracıların karşılaştığı hukuki sorunlarda uzmanlaşarak onların haklarını savunan, tahliye davalarından kira tespitine kadar geniş bir yelpazede danışmanlık veren hukukçudur. Bu kapsamlı rehberde, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde kiracıların hakları, tahliye davası türleri, kira bedelinin tespiti davaları, kiracıya karşı icra takipleri, arabuluculuk süreçleri ile kira sözleşmesi hazırlama ve fesih aşamalarında dikkat edilmesi gerekenleri ele alacağız. Özellikle İstanbul kiracı avukatı perspektifiyle, Marmara Bölgesi mahkemelerindeki uygulamalara ve kiracı avukatının rolüne de değineceğiz. Amaç, herkesin anlayabileceği sade bir dille kiracıların yasal güvencelerini ve başvurabilecekleri yolları açıklayarak olası uyuşmazlıklarda yol göstermektir.

Kiracı Hakları ve Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kiracıların Korunması

Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından kapsamlı şekilde korunmaktadır. Kiraya veren (ev sahibi) ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenleyen hükümler, kiracının barınma hakkını güvence altına almak ve güçlü olan tarafın (mal sahibinin) keyfi uygulamalarını engellemek amacıyla pek çok sınırlama ve hak tanımıştır. Örneğin TBK m.310’a göre kiralanan taşınmaz satılsa bile mevcut kira sözleşmesi yeni malik bakımından aynen devam ederhakanmert.av.tr. Bu sayede kiracılar, evin el değiştirmesi halinde sözleşme süresi bitmeden çıkarılmaktan korunur. Aşağıda kiracıların temel haklarından bazılarını ve kanuni dayanaklarını bulabilirsiniz:

• Kiralananın Sözleşme Süresince Kullanım Hakkı: Kiracılar, kira sözleşmesinde belirlenen süre boyunca konutu veya işyerini, sözleşmede belirtilen amaçla kullanma hakkına sahiptirhakanmert.av.tr. Sözleşme süresi dolmadan kiracının tahliyesi, ancak kanunda öngörülen haklı sebeplerle mümkündür. Aksi takdirde kiracı, erken tahliye talebini reddedebilirhakanmert.av.tr.

• Ayıplı Durumlarda Onarım veya Kira İndirimi Talep Hakkı: Kiracı, kiralananın kullanımını engelleyen ya da tehlikeli hale getiren bir ayıp (örneğin ciddi rutubet sorunu) varsa, TBK gereğince kiraya verenden ayıbın giderilmesini isteme hakkına sahiptirhakanmert.av.tr. Kiraya veren makul sürede gerekli onarımı yapmazsa kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.

• Evin Bakımı ve Esaslı Onarımlar: Kiralananın bakımı, sağlam tutulması ve zorunlu büyük onarımların yapılması kiraya verenin yükümlülüğüdür (TBK m.301). Kiracı, kendi kusuru olmaksızın ortaya çıkan bakım ve onarım masraflarından sorumlu değildir. Örneğin, tesisat arızası veya yapısal sorunların giderilmesi ev sahibine aittir. Kiracı, ev sahibinden gerekli tamiratları yapmasını isteme hakkına sahiptir; yapılmadığı takdirde hukuki yollara başvurma imkânı bulunur.

• Kira Sözleşmesinin Devri ve Alt Kira: Kiracı, kiraya verenin yazılı iznini almak koşuluyla kiralananı bir başkasına devredebilir veya alt kiraya verebilirhakanmert.av.tr. Kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın bu izni vermekten kaçınırsa, kiracı gerekli izin için dava açabilir. (Not: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının alt kiracı alması, TBK m.322’ye göre kiraya verenin iznine tabidir.)

• Depozito (Güvence Bedeli) Sınırı ve İadesi: Kiracılardan sözleşme başında istenen depozito bedeli kanunen sınırlandırılmıştır. TBK m.342 uyarınca kiraya veren, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito alabilir, bunun üstünde bir güvence talep edemezharbiyehukuk.com. Ayrıca depozito olarak para veya kıymetli evrak alındıysa, bu tutar kiracı adına bir bankada vadeli hesaba yatırılmalı ve kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde teminat altına alınmalıdır. Kiracı sözleşme sonunda evi boyasız hasarsız teslim ederse, depozito bedelini (varsa işlemiş faiziyle) geri alma hakkına sahiptir.

• Keyfi Kira Artışlarından Korunma: Kiracıların kira bedelleri, sözleşmede aksi kararlaştırılmış olsa bile, yasal sınırlar çerçevesinde artırılabilir. Konut ve işyeri kiralarında yıllık kira artış oranı, sözleşmedeki hüküm ne olursa olsun, TBK m.344 gereğince bir önceki yılın 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemezharbiyehukuk.com. Bu düzenleme kiracıları fahiş zam taleplerine karşı korur. Örneğin: Enflasyonun çok yüksek seyrettiği 2022-2024 döneminde yürürlüğe giren geçici yasal düzenlemeyle, konut kiralarında yıllık artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır (bu tip sınırlamalar dönemsel olarak uzatılabilmektedir). Kanuni sınırın üzerinde artış talep eden ev sahibine karşı kiracı, kira tespit davası açarak hakimden adil bir bedel belirlemesini isteyebilir (bu konuya aşağıda detaylı değineceğiz).

• Sözleşmenin Devamlılığı ve Kendiliğinden Uzama: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre bitiminde kiracı çıkmak istemezse kontrat aynı koşullarla uzar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşme otomatik olarak bir yıl uzar. Bu durum on yıllık uzama süresi boyunca devam ederharbiyehukuk.com. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra (yani ilk kontrat süresi + 10 yıl geçtikten sonra), dönemin sonunda en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi feshedebilirharbiyehukuk.com. Bu kural, kiracının en az 10 yıl boyunca keyfi sebeple tahliye edilmemesini sağlayan önemli bir korumadır. Kiracı ise belirli süre sonunda çıkmak istemiyorsa ev sahibine 15 gün kalana kadar bildirimde bulunmamakla otomatik uzatma hakkını kazanır; çıkmak istediğinde de en az 15 gün önceden yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilirharbiyehukuk.com.

• Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı: Kanun, kiracı aleyhine olabilecek bazı hükümleri geçersiz saymıştır. Özellikle konut ve işyeri kiralarında TBK m.343-347 hükümleri emredici niteliktedir; taraflar bu hükümlerin kiracı aleyhine değişikliğini kararlaştıramaz. Örneğin, kiracının kanuni haklarından feragat ettiğine dair sözleşme maddeleri (tahliye davası açmayacağını peşinen kabul etmesi gibi) geçersizdirhakanmert.av.tr. Bu sayede kiracılar, bilmeden imzaladıkları haksız şartlara karşı sonradan yasal korumadan yararlanabilirler.

Özetle: Türk Borçlar Kanunu kiracıları güçlü biçimde koruma altına almıştır. Sözleşme süresince konutu huzur içinde kullanma, bakım-onarım talep etme, depozito güvencesi, makul kira artışı ve haksız tahliyeye karşı korunma gibi haklar kiracının temel güvenceleridir. Kiracılar haklarını iyi bilmeli ve ihlal durumunda gereken itirazları yapmalıdır. Böyle durumlarda uzman bir kiracı avukatından destek almak, hakların etkin şekilde savunulabilmesi için faydalı olacaktır.

Kiracı Tahliye Davaları: Nedenleri ve Süreçleri

Kira sözleşmesi devam ederken kiracının tahliyesi (evden çıkarılması), ancak kanunda belirtilen sınırlı ve haklı sebeplerle mümkündür. Ev sahibi, keyfi olarak “evden çık” diyerek kiracıyı çıkaramaz; mutlaka yasal bir tahliye sebebine dayanmalı ve gerekiyorsa dava yoluna gitmelidirharbiyehukuk.com. Bu bölümde kiracı tahliye davalarının başlıca türlerini, dayanaklarını ve işleyişlerini inceleyeceğiz. Kiracı olarak bu tahliye gerekçelerini bilmek, haksız bir tahliye girişimine maruz kalındığında kendinizi savunabilmeniz açısından önemlidir.

Kira Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (Temerrüt Nedeniyle Tahliye)

Kiracının, kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi (ödemeyi zamanında yapmaması), en sık karşılaşılan tahliye sebeplerindendir. TBK m.315 gereğince kiracı, kira bedelini vadesinde ödemezse kiraya veren yazılı bir ihtarla en az 30 gün süre vererek ödeme talep edebilirharbiyehukuk.comharbiyehukuk.com. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, süre bitiminden itibaren dava açarak tahliye talep etme hakkına sahip olurharbiyehukuk.com. Önemli noktalar:

• İhtarname Şartı: Kira bedeli ödenmediğinde ev sahibi doğrudan dava açamaz; öncelikle kiracıya noter aracılığıyla veya yazılı delil olabilecek bir şekilde ihtar göndermelidir. İhtarda, ödenmeyen ay ve tutarlar belirtilerek borcun en az 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde tahliye davası açılacağı bildirilmeliharbiyehukuk.com. Bu ihtar güvenilir bir yöntemle (tercihen noter kanalıyla) gönderilerek tebliğ edilmelidir.

• 30 Günlük Süre: Kanunun öngördüğü en az 30 günlük süre, ihtar kiracıya ulaştığı günden itibaren başlar. Bu süre dolmadan dava açılamaz. Kiracı bu süre içinde tüm borcunu öderse temerrüt kalkar ve tahliye davası açılamaz. Ancak kiracının sık sık gecikmeli ödeme yapması durumunda, bu davranışı başka bir tahliye sebebi olarak değerlendirilebilir (aşağıda “iki haklı ihtar” konusuna bakınız).

• Tahliye Talepli İcra Takibi: Ev sahibi, dava açmak yerine veya dava açmadan önce, kiracıya karşı doğrudan tahliye talepli icra takibi de başlatabilirharbiyehukuk.comharbiyehukuk.com. İcra yoluyla kiracının tahliyesi ayrı bir başlıkta aşağıda detaylı açıklanacaktır; ancak kısaca ifade etmek gerekirse, ödeme emri gönderilip 30 gün içinde ödeme yapılmaz ve kiracı 7 gün içinde borca itiraz da etmezse icra mahkemesinden tahliye kararı daha hızlı alınabilir. Bu nedenle, kira ödememe durumlarında kiracının icra takibi geldiğinde 7 gün içinde itiraz ederek süreci durdurma hakkı bulunduğunu unutmaması gerekir (itiraz ve icra süreci aşağıda “Kiracıya Karşı İcra Takipleri” başlığında ele alınmıştır).

• Borç Ödenirse: Kiracı, ihtar üzerine verilen süre içinde tüm gecikmiş kira borcunu öderse tahliye davası düşer; kiraya veren bu durumda tahliye talep edemez. Ancak borç ödenmiş olsa bile, sık tekrarlanan gecikmeler varsa ev sahibi sonraki tekrarlar için yasal haklarını saklı tutabilir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında kiracının savunması genellikle “borcun ödenmiş olduğu” veya “ihtarın usulüne uygun olmadığı” iddialarına dayanır. Örneğin, ihtarın kiracıya tebliği hiç gerçekleşmemişse veya ihtarname verilen süreyi 30 günden kısa belirtmişse bu usul eksiklikleri kiracının lehine sonuç doğurabilir. Böyle bir durumda davanın reddi sağlanabilir. Bu nedenle hem kiraya verenin ihtarı doğru usulde yapması hem de kiracının tebliğ aldığı an borcunu ivedilikle ödemesi veya gerekirse kiracı avukatı aracılığıyla itirazlarını hazırlaması önemlidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

“Kronik geç ödeme” diyebileceğimiz bu tahliye sebebi, kiracının kira bedellerini zamanında ödeme alışkanlığına sahip olmamasına karşı kiraya verene tanınmış bir imkândır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları özetle şöyle oluşur:

• Aynı Kira Yılı İçinde İki Farklı Ay: Kiracı, bir kira yılı (genellikle kontrat başlangıcına göre hesaplanır) içinde en az iki defa kira bedelini vadesinde ödememiş olmalı ve bu her gecikme için kiraya veren tarafından yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdırharbiyehukuk.comharbiyehukuk.com. Burada “haklı ihtar”dan kasıt, ihtarın kiracının gerçekten ödemediği bir ay için ve haklı bir nedenle çekilmiş olmasıdır. Eğer kiracı ödeme yapmadığı halde ev sahibi ihtar göndermişse bu ihtar “haklı” sayılır; fakat kiracı aslında ödemişken haksız yere ihtar çekildiyse elbette bu haklı ihtar sayılmaz.

• İhtarların Yazılı ve Usulüne Uygun Olması: İhtarlar mümkünse noter aracılığıyla veya en azından iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir. İçerikte hangi aya ait kiranın ödenmediği belirtilmeli ve makul bir ödeme süresi verilmelidir. İhtarların kiracıya ulaştığı tarih ve içeriği mahkemede ispat edilebilir olmalıdır. (Noter ihtarı bu yüzden en güvenli yoldur.)

• Dava Açma Süresi: Aynı kira yılı içinde haklı iki ihtar gönderilmişse, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde ev sahibi tahliye davası açabilirharbiyehukuk.com. Örneğin kira yılı Ocak-Aralık ise ve o yıl içinde iki kez ihtar çekildiyse, yıl sonundan başlayarak Ocak ayı içerisinde dava açılması gerekir. Bu süre hak düşürücüdür; geçirilirse bu sebeple tahliye hakkı düşer.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında kiracının savunması genellikle ihtarların geçersizliği veya haksızlığı üzerinde yoğunlaşır. Örneğin, ev sahibi kira bedelini elden alıp makbuz vermediyse ve sonra sanki ödenmemiş gibi ihtar çektiyse kiracı bunu ispatlayarak davayı reddettirebilir. Ya da ihtarlardan biri kira yılı dışında kalıyorsa (yanlış dönem sayılmışsa) bu da savunma olabilir. Bu gibi teknik detaylar önem taşıdığından, iki haklı ihtar iddiasıyla karşılaşan kiracıların uzman bir avukata danışmaları yerinde olacaktır.

Kiracının veya Eşinin Başka Konutu Olması Nedeniyle Tahliye

Türk hukukunda, kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması da tahliye sebepleri arasında sayılmıştırharbiyehukuk.com. Bu kuralın amacı, gerçekten ihtiyaç sahibi olmayan (çünkü kendi evi olan) kiracıların, ev sahibinin ihtiyacı söz konusuysa yeri boşaltmasını sağlamaktır. Ancak bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmek için belirli şartlar vardır:

• Kiracının veya evliyse eşinin, kiralananla aynı bölgede (genellikle aynı şehir veya belediye sınırları içinde) yaşayabileceği, uygun durumda bir konuta sahip olması gerekir. Bu konutun kiracının kullanımına hazır, oturmaya elverişli olması aranır. Örneğin başka bir şehirdeki ev veya oturulamayacak kadar harap bir ev bu kapsama girmeyebilir.

• Kiraya veren, kontrat süresinin bitiminde bu sebebe dayanarak sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirip tahliye istemelidir. Genelde ihtar süresi ve dava açma süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye benzer şekilde uygulanır (aşağıda ihtiyaç nedeniyle tahliyede belirtilen takvim burada da geçerli sayılabilir).

• Bu sebebe dayanan tahliye daha ziyade konut kiralarında gündeme gelir. Kiracının kendisinin mülkü varken yine de kirada oturmasının önüne geçmek için düşünülmüş bir düzenlemedir. Ancak günümüzde pratikte pek sık kullanılmamaktadır; zira kiracının mevcut bir evi olsa dahi, o evi kiraya verip kendisi kirada oturmayı tercih ettiği durumlar olabiliyor. Yine de kanunen mümkün bir tahliye nedeni olarak akılda tutulmalıdır.

Kiracı açısından bakıldığında, böyle bir iddia ile karşılaşılırsa kendi ya da eşinin sahip olduğu evin oturmaya uygun olmadığını, farklı bir amaçla kullanıldığını veya farklı bir şehirde olduğunu ileri sürerek tahliyeyi engellemeye çalışabilir. Mahkeme, kiracının malik olduğu evin gerçekten alternatif barınma imkânı sunup sunmadığını inceler. Eğer kiracının sahip olduğu ev küçük, sağlıksız veya kalabalık aileyi barındıramayacak durumdaysa, hakim tahliye talebini reddedebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Ev Sahibinin Konut/İşyeri Gereksinimi)

Kiraya verenin veya yakın aile bireylerinin konut ya da işyeri ihtiyacı, kanunun tanıdığı meşru tahliye sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu m.350/1 uyarınca, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-baba, büyükanne-büyükbaba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanan konuta gerçekten ihtiyacı varsa, sözleşme süresinin sonunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumun uygulaması şöyledir:

• Süre Sonunda Dava: İhtiyaç iddiasıyla tahliye için kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açmalıdırharbiyehukuk.com. Ayrıca, çoğu zaman, ev sahibi sözleşme bitimine en az 3 ay kala kiracıya ihtarname göndererek sözleşme yenilenmeyeceğini ve tahliye isteneceğini bildirir (bu ihtar zorunlu olmasa da ispat ve iyi niyet göstergesi bakımından yaygındır). Eğer sözleşme bitiminden sonra 1 aylık yasal sürede dava açılmazsa, kiraya veren o dönem için hakkını kaybeder ve sözleşme bir yıl daha uzar.

• Gerçek ve Samimi İhtiyaç Şartı: Mahkeme, ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Örneğin, ev sahibi kendi yeni evlendiği için kiradaki daireye ihtiyaç duyabilir; veya yaşlı anne-babasını yanına almak için bu daireye gereksinim duyabilir. Bu gibi durumlar genelde samimi ihtiyaç sayılır. Ancak ihtiyaç iddiası hakkın kötüye kullanılması şeklinde olmamalıdır. Sırf kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak amacıyla ihtiyaç yalanına başvurulursa, bu durum kiracı tarafından savunma olarak ileri sürülebilir. Kanun da bu konuda kiracıyı korumak için TBK m.354-355’te bazı güvenceler getirmiştir.

• Tahliye Sonrası 3 Yıl Kiraya Verememe: Kanuna göre, ihtiyaç iddiasıyla kiracı tahliye edilirse kiraya veren tahliyeden itibaren üç yıl boyunca aynı evi bir başkasına kiralayamaz (ancak ihtiyacın ortadan kalkması ve eski kiracının haberdar edilip rızasının alınması durumu hariç). Aksi halde, eski kiracı durumu öğrenirse hukuki tazminat talep edebilir. Bu kural, ev sahibinin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını engelleyen önemli bir yaptırımdır. Örneğin, ev sahibi “oğlum evlenecek, eve ihtiyacımız var” diyerek kiracıyı çıkartıp hemen başkasına yüksek fiyattan kiralarsa, eski kiracı tazminat davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracının savunması genellikle “ihtiyacın samimi olmadığı” yönündedir. Kiracı, ev sahibinin başka uygun bir evi olduğunu, ihtiyaç iddiasının gerçek görünmediğini ispatlamaya çalışabilir. Bu davalarda hakim, tarafların iyi niyetini ve samimiyetini değerlendirir; gerekirse ev sahibinin başka taşınmazlarına, aile durumuna vs. bakar. Kiracı açısından strateji, mümkün olduğunca ev sahibinin ihtiyacının karşılanabileceği alternatifler olduğunu veya ihtiyacın bahane edildiğini göstermek olmalıdır. Böyle hassas durumlarda kiracı avukatı desteğiyle savunma yapmak, hak kaybını önlemek için faydalı olacaktır.

Yeniden İnşa ve İmar (Tadilat) Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiralanan taşınmazı yeniden inşa etmek (yıkıp yeniden yapmak) veya imar nedeniyle esaslı tadilat yapma niyetindeyse ve bu çalışmalar sırasında kiracının orada oturması imkânsız olacaksa, tahliye talep edebilir. TBK m.350/2 hükmü bu durumu düzenler ve uygulamada tadilat nedeniyle tahliye olarak anılırharbiyehukuk.com. Bu sebeple tahliyenin şartları şöyledir:

• İnşa veya Esaslı Tadilat Planı: Ev sahibi, binayı yıkıp yeniden yapmayı veya kapsamlı bir tadilat/dönüşüm geçirmeyi planladığını kanıtlamalıdır. Basit boya-badana gibi küçük tadilatlar tahliye sebebi yapılamaz. “Esaslı tadilat”tan kasıt, kiracının konutta otururken yapılması mümkün olmayan kapsamlı işlerdir. Örneğin binanın depreme karşı güçlendirilmesi, kat ekleme, temel değişikliği, tüm tesisatın yenilenmesi gibi işler bu kapsamdadır. Yargıtay kararları da, tadilatın kiracıyı evde barındırmayı imkânsız kılacak ölçüde olmasını aramaktadırharbiyehukuk.com.

• İzin ve Projeler: Ev sahibi gerçekten yeniden inşa/imar yapacaksa genelde bir proje hazırlamış, belediyeden gerekli izinleri almış olmalıdır. Mahkemede, tadilatın ciddiyeti proje ve ruhsatlarla ortaya konulabilir. Eğer henüz ortada somut bir proje yoksa, salt niyet beyanı tahliye için yeterli görülmeyebilir.

• Süre ve Dava: İhtiyaçta olduğu gibi, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Dava sürecinde mahkeme, tadilatın gerekliliğini ve büyüklüğünü araştıracak, gerekiyorsa bilirkişi incelemesi yaparak bu işlerin gerçekten evi boşaltmadan yapılıp yapılamayacağına bakacaktır.

• Üç Yıl Kiraya Verememe Kuralı: İhtiyaç nedeniyle tahliyede olduğu gibi, yeniden inşa/tadilat nedeniyle tahliyede de kiraya veren evdeki kiracıyı çıkardıktan sonra tadilatı yapıp yapmadığı denetlenir. Eğer ev sahibi kiracıyı çıkarıp da tadilat yapmaksızın evi başkasına kiraya verirse, eski kiracıya karşı sorumlu olur (TBK m.355). Ayrıca tadilat yapılmış olsa bile, eski kiracının 3 yıl içinde eve dönme öncelik hakkı bazı hukuki yorumlara göre gündeme gelebilir. Uygulamada, kiracı tahliye sonrası evi takip edip gerçekten belirtilen inşaatın yapıldığını gözlemlemelidir.

Tadilat nedeniyle tahliyede kiracının direnç gösterebileceği nokta, tadilatın aslında o kadar kapsamlı olmadığı veya kiracı evdeyken de yapılabileceğidir. Eğer mahkemede kiracının, “ben evde otururken de tadilat yapılabilir, çıkmam şart değil” argümanı bilimsel olarak (bilirkişi ile) desteklenirse, hakim tahliye talebini reddedebilir. Örneğin sadece dış cephe yenilenecekse veya daire daire güçlendirme yapılacaksa, belki kiracıyı tamamen çıkarmadan iş planlanabilir. Ancak bina tamamen yıkılacaksa elbette kiracının tahliyesi kaçınılmazdır. Bu gibi teknik yönleri sunmak için hukuki ve teknik danışmanlık almak gerekebilir.

Yeni Malik (Ev Sahibinin Değişmesi) Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın satılması veya bir şekilde el değiştirmesi durumunda, yeni malik de belirli hallerde kiracıyı tahliye edebilir. TBK m.351, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını düzenler. Buna göre, kiralananı sonradan edinen (yeni satın alan) kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için eve gereksinim duyuyorsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonunda tahliye davası açabilir. Bu kuralın detayları:

• Bir Ay İçinde Bildirim: Ev el değiştirdiğinde yeni malik, tapuyu aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya resmi bir yazı (ihtarname) göndermelidirharbiyehukuk.com. Bu yazıda, evi kim için ve ne amaçla kullanma ihtiyacı olduğu açıklanarak kira ilişkisine son verileceği belirtilir. Bu bildirim yapılmazsa, yeni malikin ihtiyaca dayalı tahliye hakkı ilk etapta düşer.

• Altı Ay Süre veya Sözleşme Sonu: Yeni malik, eğer kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan daha az kalmışsa, sözleşme sonunu bekler. Bitimine 6 aydan fazla varsa, satın alma tarihinden itibaren en az 6 ay kiracıyı idare etmek zorundadır. Bu 6 ayın sonunda (veya kontrat daha uzun ise kontrat bitiminde) dava açabilir. Kanun “altı ay sonra veya kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir” diyerek esneklik tanımıştır. Yani, sözleşme süresi henüz dolmamış olsa bile, 6 aylık sürenin sonunda dava açma imkânı vardır.

• İhtiyaç Koşulu: Yeni malikin de ihtiyacının gerçek ve samimi olması aranır. Örneğin bir başkasına daha yüksek kira ile kiraya vermek için eski kiracıyı çıkaramaz; kendisi veya sayılan yakınları gerçekten o evde oturacak veya işyeri yapacak olmalıdır. Aksi halde kötü niyetli kabul edilip dava reddedilebilir.

Yeni malikin tahliye davaları, özellikle yatırım amaçlı satışlarda sık gündeme gelir. Kiracılar için önemli bir bilgi, eğer içinde oturdukları ev satılırsa hemen çıkmak zorunda olmadıklarıdır – kanun onlara en az 6 ay daha oturma garantisi vermektedir. Ayrıca eski sözleşme yeni malik için de geçerlidirhakanmert.av.tr; yani yeni ev sahibi, sözleşmedeki koşullara uymak zorundadır (mevcut kira bedeli vs.). Yeni malik, ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açtığında kiracı, ihtiyaç unsurlarını yine tartışabilir. Örneğin yeni malikin aslında o şehirde yaşamadığını veya başka uygun evi olduğunu göstererek davayı geciktirebilir ya da reddini sağlayabilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Kiracının, kiraya verene evi belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı beyanda bulunmasına tahliye taahhüdü denir. Bu belge genellikle “Tahliye Taahhütnamesi” başlığıyla düzenlenir ve kiracı tarafından imzalanır. Uygulamada bazı ev sahipleri, kira sözleşmesi imzalanırken aynı anda kiracıya böyle bir taahhütname imzalatmak isteyebilir. Ancak, kanunen tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartlar vardır:

• Sözleşme Tarihinden Sonra İmzalanmış Olmalı: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin başlangıcında değil, kiralama ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olmalıdırharbiyehukuk.com. Yani kiracı, eve yerleşip kiracılık ilişkisi başladıktan sonra kendi özgür iradesiyle ileriki bir tarih için çıkmayı taahhüt ederse geçerlidir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütler Yargıtay tarafından baskı altında verildiği kabul edilerek çoğunlukla geçersiz sayılmaktadır.

• Yazılı Şekil ve Tarih: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır (el yazısı veya bilgisayar çıktısı farketmez, ama imza şart). Hangi tarihte tahliye edileceği açıkça belirtilmelidirharbiyehukuk.com. Belirsiz, muğlak ifadeler geçersiz olabilir.

• Kiracı veya Vekilinin İmzası: Belgeyi bizzat kiracının (veya noter onaylı vekilinin) imzalaması gerekir. Ev sahibi tarafından imzalatılan taahhütlerde kiracının ıslak imzası yoksa hüküm ifade etmez.

Bu şartları taşıyan geçerli bir tahliye taahhüdü mevcutsa, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan icra yoluyla tahliye talep edebilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirharbiyehukuk.com. İcra yoluyla tahliyede, kiracı taahhüde rağmen çıkmamış olduğundan, icra dairesi aracılığıyla “tahliye emri” tebliğ edilerek kısa sürede ev boşalttırılabilir. Kiracının böyle bir durumda itiraz hakkı sınırlıdır; taahhüdün baskı altında alındığını veya sahte olduğunu iddia ediyorsa ayrı bir dava açması gerekebilir.

Kiracı açısından en sık yapılan hata, kontrat başında bu tür bir belgeyi farkında olmadan imzalamaktır. Eğer böyle bir imza atıldıysa bile, yine de kiracı hukuken kendini savunma şansına sahip olabilir: Örneğin belgenin aynı gün imzalandığı, tarihin gerçekte sonradan doldurulduğu gibi savunmalar ileri sürülebilir. Yine de, en başta kiracı avukatına danışarak bu tür belgelerin imzalanmaması, imzalandıysa da geçerliliğinin tartışılması önem arz eder.

Diğer Tahliye Sebepleri (Kiracının Kusurlu Davranışı vs.)

Yukarıda sayılan başlıca tahliye nedenlerinin yanı sıra, kiracının kusurlu davranışlarından kaynaklanan tahliye halleri de vardır. TBK m.316, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda uygulanır. Örneğin:

• Kiracının Evi Özensiz ve Kötü Kullanımı: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Eğer kasıtlı olarak eve zarar veriyor, demirbaşa hasar veriyorsa veya bakımsız bırakıyorsa, ev sahibi yazılı ihtarla kiracıya en az 30 gün süre vererek bu aykırılığı gidermesini isteyebilirharbiyehukuk.comharbiyehukuk.com. Kiracı verilen sürede zararı tazmin etmez ya da özenli kullanıma geçmezse, süre sonunda tahliye davası açılabilir ve tazminat da talep edilebilir.

• Komşuları Rahatsız Etme: Kiracı, komşulara saygılı olmak ve çevreyi rahatsız etmemek zorundadır. Örneğin sürekli gürültü yaparak apartmandakileri huzursuz ediyorsa veya evi kanuna aykırı (örneğin yasa dışı işler için) kullanıyorsa, ev sahibi yine ihtar yoluna başvurup rahatsızlığın 30 gün içinde giderilmesini talep edebilirharbiyehukuk.com. Sorun devam ederse tahliye davası açılabilir. Eğer rahatsızlık öyle boyuttadır ki ihtar-süre beklemek anlamsız (örneğin kiracı evi yasa dışı kumarhane yapmışsa), doğrudan haklı nedenle fesih de gündeme gelebilir.

Bu gibi hallerde tahliye davaları genellikle kanıt sunmayı gerektirir. Ev sahibi, komşuların şikayet dilekçeleri, polis tutanakları veya fotoğraf/videolarla kiracının rahatsızlık verdiğini ispatlayabilir. Kiracı ise savunmasında iddiaların abartılı veya asılsız olduğunu göstermeye çalışır. Eğer uyarıya rağmen aykırı davranış devam etmişse, mahkeme genelde kiraya vereni haklı bulur. Ancak tek seferlik ufak kusurlar tahliye için yeterli değildir; sürekli ve ciddi bir aykırılık aranır.

Sonuç olarak, kiracılar hangi durumlarda tahliye davası ile karşılaşabileceklerini bilmelidir. Yukarıdaki her bir sebep için kanunun aradığı sıkı koşullar vardır. Ev sahibinin bunlara uyup uymadığını kontrol etmek ve haksız tahliye taleplerine karşı çıkmak kiracının hakkıdır. Tahliye davasıyla karşılaşan bir kiracı, mutlaka süresi içinde cevap dilekçesi vererek veya duruma göre itirazlarını bildirerek savunma yapmalıdır. Bu süreçte yapılacak bir hata (örneğin mahkemeye zamanında cevap vermemek) davayı kaybetmeye yol açabilir. Bu nedenle tahliye davalarında profesyonel destek almak çoğu zaman en doğru yaklaşımdır.

Kira Tespit Davaları (Kira Bedelinin Uyarlanması ve Artış Oranı)

Kira ilişkilerinde en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri de kira bedelinin tespiti meselesidir. Özellikle ekonomik dalgalanmalar, enflasyon veya emlak fiyatlarındaki artışlar sebebiyle, taraflar mevcut kira bedelinin adil olup olmadığı konusunda uyuşmazlığa düşebilir. Kira tespit davası, kira bedelinin günün koşullarına ve kanuni sınırlara göre yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdürharbiyehukuk.com. Bu davayı hem kiraya veren hem de kiracı açabilir: Kiraya veren, kira düşük kaldı diyerek artırılmasını; kiracı ise kira fahiş hale geldiyse düşürülmesini talep edebilirharbiyehukuk.com. Ağırlıklı olarak pratikte kiraya verenler tarafından, özellikle eski kiracıların ödedikleri düşük kiraları yükseltmek amacıyla açılır.

Kira tespit davalarıyla ilgili bilinmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• İlk 5 Yıl ve Sonrası Ayrımı: Türk Borçlar Kanunu m.344, kira artışlarında ilk beş yıl için TÜFE oranını üst sınır koymuşturharbiyehukuk.com. Taraflar sözleşmeye bir artış oranı yazmış olsalar bile, bu oran son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Mahkeme de 5 yıldan kısa süredir devam eden sözleşmelerde kira bedelini belirlerken en fazla TÜFE oranına hükmedebilirharbiyehukuk.com. Ancak, kira ilişkisi 5 yılını doldurduktan sonra (yani altıncı yıldan itibaren) hakim, artık TÜFE sınırına bağlı olmaksızın emsal kira bedellerine ve hakkaniyete uygun bir kira tespiti yapabilirharbiyehukuk.comharbiyehukuk.com. Bu, uzun süreli kiralarda, ekonomik koşullar çok değiştiyse kira bedelinin güncellenebilmesini sağlar. Örneğin 10 yıldır aynı evde oturan kiracının ödediği kira çevredeki emsallerin çok altında kalmışsa, ev sahibi 10. yılın sonunda dava açarak rayiç düzeyde bir kira artışı elde edebilir.

• Davanın Zamanı ve Dönemi: Kira tespit davası genellikle yeni kira dönemine girerken açılır. Yani kira sözleşmesinin yenileneceği dönemin başında taraflar anlaşamazsa dava yoluna gidilir. Uygulamada kiraya verenler, sözleşme bitiminden en az 30 gün önce kiracıya ihtar gönderip “yeni dönem için şu kadar kira istiyorum, kabul etmezsen tespit davası açacağım” diyebilir (ihtar şart değil ama iyi bir uygulamadır)harbiyehukuk.com. Dava sonunda belirlenen yeni kira bedeli, genellikle dava tarihinden sonraki dönem için geçerli olur. Eğer dava, sözleşme yenilenmeden önce açıldıysa yeni dönem başından itibaren, sonra açıldıysa bir sonraki dönem başından geçerli kira tespit edilir. Bu nedenle kiraya veren için davayı doğru zamanda açmak önemlidir. Kiracı açısından da, aleyhine sonuç çıkabilecek bir davayı mümkünse geciktirmek mantıklı olabilir.

• Kira Tespitinde Kriterler: Mahkeme, kira bedelini belirlerken objektif ölçütlere dayanır. Emsal kira değerleri bunların başında gelir: Aynı bölgedeki benzer özellikte taşınmazların güncel kira fiyatlarına bakılırharbiyehukuk.com. Bunun için genelde bilirkişi incelemesi yapılır; bilirkişi çevrede araştırma yapıp emlak ofislerinden veriler toplayarak bir rapor sunar. Ayrıca TÜFE oranı, taşınmazın durumu, konum, büyüklük, yaşı, bakımı gibi unsurlar da dikkate alınırharbiyehukuk.com. 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde hakim tüm bu koşulları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel tespit ederharbiyehukuk.com. Örneğin ev çok eskiyse veya bazı kullanım kısıtları varsa kira biraz düşük tutulabilir; ya da evde yapılan iyileştirmeler değeri arttırmışsa bu yansıtılabilir. Mahkeme kararı, sözleşmedeki artış koşuluyla bağlı değildir, ancak tamamen keyfi de davranamaz; mutlaka rapor ve verilerle desteklenen bir miktara hükmeder.

• Geçici Kira Artış Sınırlamalarının Etkisi: Son yıllarda ülkemizde görülen yüksek enflasyon sebebiyle hükümet, konut kiralarına geçici artış sınırı getirmiştir (%25 sınırı gibi). Bu tür yasal sınırlamalar, dava yoluyla kira tespiti yapılsa bile bağlayıcı olabilir. Örneğin, 2023 yılı içinde sonuçlanan bir kira tespit davasında hakim, normalde emsal kira çok yüksek olsa bile yürürlükteki %25 artış kuralını aşan bir artışa hükmetmeyebilir. Ancak bu düzenlemeler genellikle geçici olduğu için, onların geçerlilik süresi bitince taraflar tekrar hukuki durumlarını değerlendirebilir.

• Kiracı Lehine Kira Tespiti: Kira tespit davaları çoğunlukla kirayı artırmak için açılsa da, teorik olarak kiracı da “kiram emsallere göre çok yüksek” diyerek dava açabilirharbiyehukuk.com. Örneğin ekonomik durgunluk yaşanan bir dönemde kiralar düşmüşse veya kiracı, önceki dönemde dövizle yüksek kira ödemeyi kabul etmiş ama döviz kuru çok düşmüşse, uyarlama talebiyle kira bedelinin indirilmesini isteyebilir. Bu durumda da yine bilirkişi incelemesiyle adil bir bedel bulunmaya çalışılır. Ancak uygulamada kiracıların bu yola başvurması nadirdir; zira genelde piyasa koşulları kiracı aleyhine hareket etmektedir (kiralar genelde artma eğiliminde).

• Dava Öncesi Arabuluculuk: 2023 itibariyle yürürlüğe giren yeni düzenleme uyarınca kira bedelinin tespiti davaları da dava şartı arabuluculuk kapsamındadırharbiyehukuk.com. Yani kiracı veya kiraya veren, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurup anlaşma yolunu denemek zorundadır. Arabuluculuk sürecinde taraflar, bir orta yol kira bedeli üzerinde uzlaşabilirlerse dava yoluna gerek kalmaz. Bu süreçte yapılan anlaşma mahkeme kararı gibi bağlayıcıdır (üstelik icra edilebilirlik şerhi alındığında doğrudan icra konusu olabilir)harbiyehukuk.com. Anlaşma olmazsa, son tutanak mahkemeye sunularak dava açılabilir. Arabuluculuk sürecinin detaylarına aşağıdaki bölümde ayrıca değineceğiz.

• Kiranın Gerçek Değere Uyarlanması (Uyarlama Davası): Bu kavram, özellikle uzun süreli sözleşmelerde beklenmedik şartlar nedeniyle kira bedelinin taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmesi durumunda gündeme gelir. Örneğin yüksek enflasyon ortamında ev sahibi kirayı çok düşük bulabilir veya pandemi gibi olağanüstü durumda kiracı mevcut kirayı ödeyemez hale gelebilir. Bu durumlarda genel hükümler çerçevesinde “sözleşmenin uyarlanması” davası açılarak, kira bedelinin yeni koşullara göre yeniden düzenlenmesi talep edilebilir. Kira tespit davası ile uyarlama davası iç içe geçmiş konulardır ve çoğunlukla aynı anlama gelmektedir; her ikisinde de amaç, kira bedelini hakkaniyete uygun hale getirmektir. Mahkemeler de son yıllarda özellikle fahiş kira artışı sorunlarında sözleşmeye müdahale ederek makul artışlara hükmetme yoluna gitmektedirharbiyehukuk.com.

Sonuç olarak: Kira tespit davası, hem kiracının hem ev sahibinin çıkarlarını dengelemeye yarayan bir hukuki araçtır. Kiracılar, kira tespit davasıyla karşılaştıklarında mutlaka dava dilekçesini inceleyip gerekirse kendi bilirkişi raporlarını sunmalı, emsal kiraları araştırmalıdır. Bir kiracı avukatı, emsal araştırması yapma, bilirkişi raporlarına itiraz etme ve yasal artış sınırlarını mahkemeye doğru şekilde aktarma konularında yardımcı olacaktır. Unutulmamalıdır ki, mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli de yine TBK’nın koruyucu hükümlerine tabi olacak, kiracıları aşırı zamlara karşı korumaya devam edecektir.

Kiracıya Karşı Açılan İcra Takipleri ve İtiraz Yolları

Kiraya verenlerin, kira alacaklarını tahsil etmek veya kiracıyı daha hızlı tahliye edebilmek için başvurdukları yollardan biri de icra takibi başlatmaktır. Özellikle kira ödenmemesi durumunda, ev sahibi mahkeme sürecini beklemeden icra dairesi aracılığıyla bir ödeme emri gönderterek kiracıdan alacağını ve gerekiyorsa tahliyeyi talep edebilir. Bu yönteme “tahliye talepli icra takibi” denir. Kiracılar için icra takibi prosedürünü bilmek, haklarını zamanında kullanmak açısından kritik önemdedir. Bu bölümde, kiracıya karşı başlatılan icra takiplerinde süreç nasıl işler ve kiracının ne gibi itiraz imkanları vardır, bunları açıklayalım:

• Ödeme Emri ve Tahliye Talebi: Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi halinde icra müdürlüğüne başvurarak kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatabilir. Düzenlenen ödeme emri, kiracıya genellikle iki şey bildirir: (1) Belirtilen tutardaki kira borcunu ödeme emri tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödemesi, (2) eğer kiralanan konut ise ve ödeme yapılmazsa tahliye edileceği. Ayrıca kiracının borca veya kira sözleşmesine dair itirazı varsa 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmesi gerektiği de ödeme emrinde yazılır. Bu ödeme emrinin içinde tahliye talebi de bulunuyorsa, bu 30 günlük süre sonunda ev sahibine doğrudan tahliye hakkı doğabilir.

• 7 Gün İçinde İtiraz Hakkı: Kiracı, kendisine icra ödeme emri tebliğ edildiğinde, eğer borç konusunda bir itirazı varsa (örneğin tutar yanlış, kısmen ödedi, hiç borcu yok, sözleşme feshedilmiş vs.) tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz dilekçesi vermelidir. Bu itiraz, hem borca hem de tahliye talebine ilişkin olabilir. Kiracının yaptığı itiraz, icra takibini o an durdurur. Bu durumda kiraya verenin, itirazın kaldırılması veya iptali için girişimde bulunması gerekir. Dikkat: 7 günlük itiraz süresini kaçıran kiracı, borca itiraz hakkını kaybeder ve takip kesinleşir.

• 30 Gün İçinde Ödeme ve Tahliye Önleme: Kiracı, ödeme emrindeki borcu gerçekten ödememiş durumda ise, itiraz etmese bile 30 günlük sürede borcu kapatırsa tahliyeden kurtulur. Çünkü tahliye için şart, borcun verilen süre içinde ödenmemesidir. Eğer kiracı 30 gün içinde tüm birikmiş kira borcunu öder (mümkünse ev sahibine değil, doğrudan icra dosyasına ödeme yaparak) ve makbuzunu dosyaya sunarsa, tahliye süreci durur. Ancak 7 gün içinde itiraz etmediği için icra takibi masrafları ve faiz gibi kalemleri de ödemesi gerekecektir. Yine de evi kaybetmemek adına borcu ödemek en etkili çözümdür. Bazı kiracılar, maddi imkansızlık nedeniyle 30 gün içinde ödeyemeyebilir; bu durumda icra takibi kesinleşir ve aşağıdaki adımlar gündeme gelir.

• İtirazın Kaldırılması / İptali: Kiracı 7 gün içinde itiraz ettiyse, kiraya veren bu itirazı bertaraf etmek için hukuki yollara başvurur. İtirazın kaldırılması, icra mahkemesinden istenir ve genellikle kira sözleşmesi gibi yazılı bir belgeye dayanan alacaklar için öngörülmüştür. Eğer kiraya veren, noter onaylı kira sözleşmesi veya kiracının imzasını içeren yazılı bir kontrat ibraz ederse, icra mahkemesi itirazı inceleyip kaldırabilir. İtirazın kaldırılması kararıyla birlikte tahliyeye de karar verilebilir ve kiracı icra yoluyla çıkarılabilir. Diğer yandan, itirazın iptali ise daha kapsamlı bir yargılama gerektirir: Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açarak kiracının itirazının haksızlığını ispat etmeye çalışır. Bu dava sonunda mahkeme, kiracıyı borçlu bulursa itiraz iptal edilir ve karar kesinleştiğinde kiracının tahliyesi ve borcun tahsili mümkün olur. İtirazın iptali davası uzun sürebilir, bu da kiracıya zaman kazandırabilir ancak dava sonunda haksız çıkarsa icra inkar tazminatı (borcun %20’si oranında) ödeme yükümlülüğü doğabilir.

• Tahliye Emri ve Zorla Çıkarma: Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde de ödeme yapmazsa, takip kesinleşir. Kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye emri alarak icra memurları vasıtasıyla kiracıyı evden çıkarabilir. Bu, mahkeme kararı olmadan gerçekleşen (ilamsız) bir tahliye şeklidir ve kanunun kiraya verene tanıdığı hızlı bir yoldur. Ancak uygulamada kiracılar genellikle itiraz ederek bu süreci yargıya taşırlar. Eğer kiracı itiraz etmemiş ve ödeme yapmamışsa, icra dairesi polis zoruyla dahi evi boşaltabilir. Bu noktaya gelindiğinde kiracı için yapılacak pek bir şey kalmamıştır; zira süreler kaçmıştır. Bu yüzden ödeme emri gelir gelmez harekete geçmek çok kritik bir adımdır.

• Kira Dışı Uyuşmazlıklarda İcra: Kiraya veren bazen kira dışında da alacaklar için (örn. aidat, fatura, ortak gider) icra takibi yapabilir. Bu durumda da kiracının 7 gün itiraz hakkı vardır. Aidat ödenmediğinde yönetici de icra takibi yapabilir. Kiracı, gerçekten ödemediği borçlar için icra takibine uğrarsa en pratik çözüm borcu ödemektir, aksi halde hem faiz hem masraf biner. Ancak borcun haksız olduğunu düşünüyorsa mutlaka süresinde itiraz etmelidir.

• Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra: Daha önce bahsettiğimiz tahliye taahhüdü verildiyse, kiraya veren taahhütte belirtilen tarih geçer geçmez icra dairesinden direkt tahliye isteme hakkına sahiptirharbiyehukuk.com. Bu durumda kiracıya “... tarihli tahliye taahhüdüne istinaden evden çıkmanız gerekiyor” şeklinde bir icra emri tebliğ edilir. Kiracı buna 7 gün içinde itiraz ederse, taahhüdün geçerliliği tartışmalı hale gelir ve kiraya veren sulh hukukta dava açmak zorunda kalabilir. Kiracı itiraz etmezse, belirtilen kısa süre sonunda icra yoluyla tahliye uygulanır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra, kiracılar için çok tehlikeli bir süreçtir çünkü savunma imkanı sınırlıdır. Bu nedenle, taahhütname imzalayan kiracıların bu belgenin sonuçlarını tam olarak anlamaları önemlidir.

• Kiracının Hakları ve Savunmaları: Kiracı, kendisine gelen icra takibinde borcun gerçekte olmadığını veya daha az olduğunu düşünüyorsa yasal hakkı olan itirazı mutlaka kullanmalıdır. Örneğin kira bedelini elden ödemiş ama makbuz alamamış olabilir; bu durumda hemen 7 gün içinde itiraz edip sonra ödediğini kanıtlama yoluna gitmelidir. Ya da ev sahibiyle sözlü olarak farklı bir miktar anlaşmıştır, ödeme emri eski miktar üzerinden gelmiştir; yine itiraz edilip anlaşma belgeleri sunulabilir. İtiraz eden kiracı, sonrasında açılabilecek itirazın kaldırılması davasında kendini savunacaktır. Ayrıca kiracı, gerçekten maddi zorluk yaşıyorsa, bazı durumlarda icra dosyası üzerinden taksitlendirme veya yapılandırma isteyebilir; bu tamamen alacaklının insiyatifindedir ama iletişim kurulabilir.

• Tahliye Karşısında Süre Talebi: Diyelim ki kiracı itiraz etmedi ve tahliye kararı çıktı; bu aşamada bile kiracı, icra mahkemesine başvurup özel bir durum varsa (hasta, çocuklar okulu bitirsin vs.) makul bir süre isteyebilir. Mahkeme bu talebi değerlendirip çok kısa bir mühlet verebilir. Ancak bu süre genelde birkaç hafta ile sınırlıdır ve her durumda yasal hakkınız olmayıp hakimin takdirindedir.

Özetle: Kiracıya gelen bir icra ödeme emri asla göz ardı edilmemelidir. Yasal süreler çok kısadır (7 gün itiraz, 30 gün ödeme). Süresinde itiraz etmeyen veya ödeme yapmayan kiracı, evini kaybetme risekini doğurur. “Ödeme emri tebligatını almadım, duymadım” demek de çözüm değildir; zira usulüne uygun tebligat yapılırsa 7 günlük süre işlemeye başlar. Eğer adreste bulunulamazsa tebligat ilanen bile yapılabilir ve süre geçebilir. Bu yüzden, özellikle ekonomik sıkıntı yaşıyorsanız bile, gelen ödeme emirlerine mutlaka reaksiyon gösterin. Gerekirse bir kiracı avukatına danışarak itiraz dilekçesi hazırlatın veya ev sahibiyle anlaşma yollarını arayın. Unutmayın, icra takibi hukuki bir süreçtir ve doğru adımları atarsanız zaman kazanabilir veya sorunu çözebilirsiniz. Aksi halde icra, mahkeme kararına gerek kalmaksızın evden çıkarma yetkisine sahip olduğundan ciddi sonuçlar doğuracaktır.

Arabuluculuk Süreçleri ve Zorunlu Arabuluculuk Uygulamaları

Türkiye’de son yıllarda hukuki uyuşmazlıkları mahkemeye taşınmadan önce çözmek amacıyla arabuluculuk kurumu yaygınlaştırılmış ve bazı dava türleri için “dava şartı” haline getirilmiştir. 2023 itibariyle kira uyuşmazlıkları da bu kapsama alınmıştırharbiyehukuk.com. Artık pek çok kiracı tahliye davası veya kira alacağı/tespit davası açmadan önce tarafların arabulucuya gitmesi zorunludur. Peki arabuluculuk süreci nasıl işler, kiracı ve kiraya veren için ne anlama gelir? İşte detaylar:

• Zorunlu Arabuluculuk Nedir?: Kanun koyucu, kira ilişkilerinden doğan anlaşmazlıklar (örneğin tahliye, kira bedeli artışı, birikmiş kira alacakları, depozito iadesi vb.) için dava açmadan önce bir arabulucuya başvurmayı şart koşmuştur. Bu başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Başvuru yapıldıktan sonra arabuluculuk bürosu listeden bir arabulucu atar ve tarafları ilk toplantıya davet eder. Taraflardan birinin geçerli mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmaması halinde, bu taraf sonradan dava yoluna gitse bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücreti hükmedilmezharbiyehukuk.com. Bu düzenleme, arabuluculuk toplantılarına katılımı teşvik için getirilmiştir.

• Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?: Atanan arabulucu, başvuruyu aldıktan sonra taraflarla irtibat kurar ve en geç 3 hafta içinde görüşmeleri sonuçlandırmaya çalışırharbiyehukuk.com. Zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilirharbiyehukuk.com. Yani en geç 4 hafta içinde arabuluculuk süreci tamamlanır. Toplantılara taraflar bizzat katılabilecekleri gibi avukatları aracılığıyla da katılabilirlerharbiyehukuk.com. Arabulucu, tarafları bir araya getirerek uyuşmazlık konularını tespit eder ve müzakereleri kolaylaştırır. Kira uyuşmazlıklarında genellikle kiracı ve kiraya veren doğrudan yüz yüze görüşür, arabulucu da orta yol önerilerinde bulunur. Örneğin: Kiracıya 2 ay ek süre karşılığı tahliye, belirli bir oranda kira artışı üzerinde anlaşma, taksitli borç ödeme planı gibi çözümler üretilebilir. Arabulucu, tarafların anlaşamaması durumunda kendi önerisini de sunabilirharbiyehukuk.com, ancak taraflar kabul etmek zorunda değildir.

• Anlaşma Halinde: Eğer taraflar arabuluculuk sırasında uzlaşmaya varırsa, bir anlaşma belgesi düzenlenir ve tüm taraflar ile arabulucu tarafından imzalanırharbiyehukuk.com. Bu anlaşma belgesinde varılan mutabakat (örneğin “kiracı 3 ay içinde evi boşaltacak ve birikmiş şu kadar kira borcunu şu plana göre ödeyecek, ev sahibi de icra takibini durduracak” gibi) açıkça yazılır. Taraflar isterse, bu belgeyi mahkemeye müracaat edip icra edilebilirlik şerhi alarak resmi hüküm niteliğine kavuşturabilirlerharbiyehukuk.com. İcra edilebilirlik şerhi verildiğinde anlaşma, mahkeme ilamı (kararı) etkisi kazanırharbiyehukuk.com. Böylece, kiracı veya ev sahibi anlaşma şartlarına uymazsa diğeri doğrudan icra yoluna başvurabilir. Örneğin kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa, anlaşma ilam gibi olduğundan icra ile tahliye edilebilir; ya da ev sahibi anlaşılan indirimi yapmazsa kiracı icraya başvurabilir.

• Anlaşamama Halinde: Taraflar arabuluculukta anlaşamazsa (ya da karşı taraf hiç gelmezse), arabulucu bunu bir son tutanak ile belgelendirirharbiyehukuk.com. Bu tutanak, dava açmak için gerekli bir belgedir. Kiracı veya kiraya veren, artık davasını açarken bu son tutanağı dilekçesine eklemek zorundadırharbiyehukuk.com. Eğer eklemezse mahkeme dava şartı yokluğundan davayı usulden reddeder; ancak genelde eksik tutanak için 1 haftalık kesin süre verilip sunma imkanı tanınırharbiyehukuk.com. Anlaşamama halinde arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır, taraflara yük olmazharbiyehukuk.com. Yani arabuluculuk süreci, anlaşamazsanız size ekstra bir maliyet getirmeyecektir (avukat tuttuysanız onun ücreti ayrı). Anlaşmazlıkla sonuçlanan arabuluculuk sonrası dava açma yoluna gidilir ve süreç normal şekilde devam eder.

• Kiracı İçin Arabuluculuk Stratejisi: Kiracılar açısından arabuluculuk, mahkemeye gitmeden önce son bir uzlaşma fırsatıdır. Eğer kiracı haklı olduğunu düşünüyorsa ve güçlü delilleri varsa, bu süreçte taviz vermek istemeyebilir. Örneğin fahiş kira artışı talebine direniyorsa, arabuluculukta da makul oranın üstüne çıkmayabilir. Ancak unutulmamalıdır ki arabuluculukta anlaşmaya varmak çoğu zaman her iki tarafın da biraz taviz vermesini gerektirir. Kiracı, dava yoluna gittiğinde zaman kazanacağını ama sonunda haklı çıkamazsa geriye dönük ciddi borç yüküyle ve masraflarla karşılaşabileceğini unutmamalıdır. Bu yüzden, arabuluculukta ev sahibiyle makul bir orta nokta bulmak uzun vadede daha az maliyetli olabilir. Örneğin ev sahibi %50 zam istiyorsa, kiracı %20 önerip anlaşamadıysa belki arabulucunun da telkiniyle %30-35 bandında anlaşma sağlanabilir. Aynı şekilde tahliye meselesinde kiracı biraz süre koparmaya çalışırken ev sahibi de kira alacağından feragat edebilir gibi çeşitli senaryolar üretilebilir.

• Zorunlu Arabuluculuk Kapsamındaki Konular: Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan kira alacağı, tespit davaları, tahliye davaları arabuluculuk şartına tabidir. Ancak tahliye talepli icra yolu teknik olarak dava olmadığından arabuluculuk şartı aranmamaktadır. Yani ev sahibi doğrudan icra takibine başlarken arabulucuya gitmez. Fakat icra takibi dışında sulh hukuk mahkemesinde açılan tüm kira davaları (tahliye, alacak, tespit vs.) önce arabulucuya gitmelidir. Arabuluculuk süreci, kira hukukuna hakim bir avukat yardımıyla yürütülürse kiracı lehine daha iyi sonuçlanabilir. Çünkü avukat, masaya güçlü argümanlar getirerek karşı tarafı ikna edebilir veya hukuki durumun risklerini daha iyi izah edebilir.

• İhtiyari (Gönüllü) Arabuluculuk: Zorunlu olmasa bile, aslında her aşamada taraflar arabuluculuğa veya anlaşmaya açıktır. Örneğin dava devam ederken bile, taraflar isterse yine arabulucuya gidip anlaşabilirler. Kiracı ve kiraya verenin iletişimi koparmaması, bazen doğrudan konuşarak da çözüme varmaya çalışmaları önerilir. Arabulucu burada tarafsız bir üçüncü kişi olarak süreci yönettiğinden duygusal gerilimleri de azaltır. Özellikle uzun yıllar kiracı-kiraya veren ilişkisinde bulunmuş kişiler için mahkeme yerine dostane çözüm her zaman tercih edilmelidir.

Özetle: Arabuluculuk, kiracı ve kiraya verenlerin sorunlarını daha hızlı, masrafsız ve dostane çözmelerini amaçlayan çağdaş bir yöntemdir. Zorunlu hale getirilmiş olması, bu süreci atlamamanız gerektiği anlamına gelir. Kiracı olarak bir ihtar veya anlaşmazlık yaşadığınızda, dava açmayı düşünüyorsanız önce arabuluculuğa başvurmayı unutmayın. Sürece mutlaka katılın; katılmazsanız haklı olsanız bile davada masrafları ödemek zorunda kalabilirsinizharbiyehukuk.com. Arabuluculukta makul bir çözüm, bazen mahkemede kazanacağınızdan daha avantajlı olabilir. Yine de her durum farklıdır, bu nedenle arabuluculuk görüşmelerine de hazırlıklı gitmeli, mümkünse kiracı avukatınız ile beraber hareket etmelisiniz. Uzman bir avukat, arabuluculukta sizin adınıza pazarlık yapabilir, haklarınızı ve riskleri profesyonelce değerlendirerek en iyi sonucu almanıza yardımcı olabilir.

Kira Sözleşmesinin Hazırlanması ve Feshi Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sağlam bir kira ilişkisi için, daha en başta iyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi şarttır. Çoğu uyuşmazlık, eksik veya hatalı düzenlenmiş sözleşmelerden ya da tarafların hak ve yükümlülüklerini yeterince bilmemesinden kaynaklanır. Bu bölümde, kira sözleşmesi yapılırken nelere dikkat edilmeli ve kira sözleşmesinin feshi (sonlandırılması) aşamasında tarafların hakları ve yükümlülükleri nelerdir, basit ve pratik noktalar halinde ele alacağız:

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken:

• Yazılı Sözleşme Yapın: Kanunen konut kiraları için yazılı sözleşme zorunlu olmasa da, ispat kolaylığı ve anlaşmazlıkları önlemek için mutlaka yazılı bir kira kontratı yapın. Sözleşmeyi taraflar imzalamalı, mümkünse her sayfasını paraflamalıdır. Noter onayı şart değildir ancak sözleşmeyi noterde yapmak bazı durumlarda faydalı olabilir (özellikle yüksek meblağlı depozito veya kefil varsa noterden yapmak güvence sağlar).

• Temel Koşulları Açıkça Yazın: Kira bedeli ve ödeme günü, sözleşme süresi, artış oranı, depozito tutarı, kiralananın durumu (demirbaş listesi, mevcut hasarlar), aidat ve faturaların kimin sorumluluğunda olduğu gibi temel noktalar sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Özellikle depozito alındıysa tutarı ve iade koşulu yazılmalıdır. Artış oranı belirtilirken kanuni sınırlamalara uygun olmasına dikkat edin (örneğin “her yıl TÜFE oranında artış yapılacaktır” gibi ibareler kullanmak güvenlidir). Kanuna aykırı bir oran yazılsa bile sonradan geçerli olmayacağını unutmayın.

• Tarafların Kimlik Bilgileri ve Tebligat Adresleri: Sözleşmede kiracı ve kiraya verenin nüfus bilgileri, telefonları ve tebligat adresleri yazmalıdır. İleride yapılacak ihtar ve tebligatların bu adreslere yapılacağı kararlaştırılabilir. Kiracının adresi kiralananın adresi olarak yazılır genelde, ev sahibi de kendi ikamet adresini belirtmelidir. Adres değişikliği olursa bildirme yükümlülüğü eklenebilir.

• Özel Hükümler: Kiralananın kullanım amacı (mesken/işyeri), evin durumu (eşyalı mı boş mu), hayvan beslenip beslenemeyeceği, boya-badana sorumluluğu, küçük bakım onarım masrafları gibi konular taraflarca kararlaştırılabilir. Ancak bu özel şartlar kanuna aykırı olamaz. Örneğin “kiracı evde yaptığı tüm tamirlerden sorumludur” şeklinde ucu açık bir madde, kiracıyı kanunun koruduğu alanlarda yük altına sokabileceğinden ihtilaf yaratabilir. Bunun yerine “kiracı küçük bakım masraflarını üstlenir, tesisat ve ana sistem arızaları ev sahibine aittir” gibi makul ifadeler seçilmelidir.

• Tahliye Taahhüdü ve Kefalet: Ev sahibi talep etse bile, kira sözleşmesi ile aynı tarihte tahliye taahhüdü imzalamamaya çalışın (yasaya aykırı olduğunu yukarıda belirttik). Eğer imzalarsanız da bu belgenin hukuken tartışmalı olduğunu bilin. Kefil isteniyorsa, kefilin imzasının da sözleşmede olması ve kefaletin türü önemlidir (Adi kefalet/ Müteselsil kefalet gibi). Kefil olacak kişi, mümkünse kefil olacağı borcun kapsamını sınırlandırmalıdır (örneğin “şu kadar miktarla sınırlı kefilim” diyebilir). Bu hem kiracı hem kefil açısından ilerideki sorumluluğu netleştirir.

• Demirbaş Listesi ve Durum Tespiti: Kiralanan ev eşyalıysa, demirbaş eşyaların listesi ve durumları (yeni/çalışır/eski vs.) tek tek yazılmalıdır. Boş bile olsa, evin duvar, zemin, kapı, pencere gibi unsurlarında mevcut bir hasar veya kusur varsa teslimde tutanağa bağlanmalıdır (örneğin “salonda duvarda çatlak mevcut, mutfak musluğu bozuk” gibi). Bu, kiracının evi teslim alırken var olan kusurlar için sorumlu tutulmasını engeller. Teslim ederken de benzer bir protokol yaparak, kiracının sorumlu olduğu hasarları belirlemek adil bir çözüm olacaktır.

Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye:

• Kiracının Sözleşmeyi Feshi: Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sonunu bekleyerek ve en az 15 gün önceden yazılı ihbarda bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilirharbiyehukuk.com. Eğer bu bildirimi yapmazsa sözleşme otomatik uzar. Belirsiz süreli (süresiz) sözleşmelerde ise kiracı, kanunda belirtilen fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman sözleşmeyi feshedebilirharbiyehukuk.com. Konut kiralarında uygulamada genellikle 3 ay sonraya fesih olacak şekilde yazılı bildirim yapılması yeterli kabul edilir (örn. kiracı Mart ayında bildirir, Haziran sonunda çıkar). Kiracının fesih bildirimi mutlaka yazılı olmalı ve mümkünse taahhütlü mektup veya noter kanalıyla gönderilmelidir. Aksi halde ev sahibi “haberim yoktu” diyerek kira talep etmeye devam edebilir.

• Erken Tahliye (TBK m.325): Kiracı, kontrat süresi dolmadan evi boşaltmak zorunda kalırsa (örneğin tayin oldu, farklı bir şehre taşınmak zorunda kaldı vb.), kural olarak sözleşme sonuna kadar ki kira bedellerinden sorumludur. Ancak TBK m.325, kiracıyı koruyan önemli bir düzenleme içerir: Kiracı makul bir süre içinde benzer şartlarda evi kiraya verebilecek bir yeni kiracı bulursa veya ev sahibi kendisi kiraya verirse, kiracının sorumluluğu sona ererharbiyehukuk.com. Yani kiracı evden erken çıksa bile, ev sahibi boş kalan süre için kira isteyebilir fakat makul süreden sonra veya evi hemen kiraya verirse, çifte kira alamaz. Kiracının burada yapabileceği, çıkmadan önce ev sahibine haber verip birlikte yeni kiracı aramak veya bir aday bularak ev sahibiyle anlaştırmaktır. Erken tahliyede ayrıca kiracı, ev sahibinin uğradığı bir zarar varsa (örneğin yeni kiracı bulana kadar 2 ay boş kaldı) bunu da karşılamak durumunda kalabilirharbiyehukuk.com. Dolayısıyla erken çıkmanın hukuki ve mali sonuçlarını önceden kiracı avukatıyla değerlendirmekte fayda var.

• Kiraya Verenin Sözleşmeyi Feshi: Ev sahibi, sözleşmeyi feshetme konusunda kiracıya göre çok daha sınırlı haklara sahiptir. Belirli süreli sözleşmede süre bitiminde fesih hakkı yoktur (sözleşme uzar), belirsiz süreliyse de 10 yıl geçmeden fesih bildirim hakkı yokturharbiyehukuk.com. Ev sahibinin fesih hakkı, ancak yukarıda ayrıntılı incelediğimiz tahliye sebeplerinin varlığı halinde ortaya çıkar. Yani ihtiyaç, 10 yılın dolması, iki haklı ihtar gibi durumlar dışında kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı feshedemez. Eğer fesheder (örneğin “sözleşmeyi bitiriyorum, çık” derse) bu fesih geçersizdir; kiracı çıkmak zorunda değildir. Kiracı böyle bir talep aldığında yazılı olarak kabul etmediğini bildirmeli ve kontrat hükümlerine bağlı kalmalıdır. Ev sahibi gerçekten haklı bir sebebe dayanıyorsa zaten dava yoluna gitmesi gerekir.

• Fesih ve Tahliye Prosedürü: Sözleşme kanuna uygun biçimde feshedildiğinde kiracının evi boşaltması gerekir. Kiracı süresinde tahliye etmezse ev sahibi icra yoluyla tahliyeye veya dava yoluyla tahliyeye başvurabilir. Bu süreçte genellikle icra dairesinden “tahliye emri” gönderilir ve kiracıya 15 gün süre verilir. Halen çıkılmazsa zorla çıkarma gündeme gelir. Kiracının zorla çıkarılma noktasına gelmeden önce evi teslim etmesi en iyisidir, zira icra ile tahliyede doğacak masraflar (nakliye, kapı kilidi değiştirme vb.) kiracıdan alınabilir.

• Teslim ve Depozito İadesi: Kiracı evi tahliye ederken mümkünse ev sahibine bir teslim tutanağı imzalatmalıdır. Bu tutanakta, evin durumu ve tarafların birbirinden alacak verecek kalmadığı belirtilir. Eğer evde kiracının sorumlu olduğu bir hasar yoksa ve kira borcu da bulunmuyorsa, depozitonun iadesi gerekir. Depozito iadelerinde kanun, para yatırılmışsa bankadan geri alınmasını kiraya verenin onayına bağlamıştır. Ev sahibi haksız yere depozitoyu vermezse, kiracı icra takibi başlatabilir. Bu nedenle teslim anında uzlaşmak her iki taraf için de kolaylık sağlar. Örneğin “boya yapılmadı, o yüzden 500 TL kesiyorum geri kalan depozitoyu veriyorum” gibi bir mutabakatla tutanak tutulabilir. Eğer anlaşma olmazsa, kiracı depozito için hukuk yoluna gitmek durumunda kalabilir.

• Feshi Kolaylaştıran İpuçları: Kiracı olarak evi sorunsuz teslim etmek ve haklarınızı tam almak istiyorsanız, çıkmadan önce evi mümkün mertebe teslim aldığınız şartlara getirin (boya yapmak, kırık dökük tamirleri yapmak gibi). Böylece ev sahibi depozitodan kesinti bahanesi bulamaz. Sayaçları (elektrik, su, doğalgaz) kapatın veya abonelikleri devredin, son faturaları ödediğinizden emin olun. Ev sahibine anahtarı teslim ettiğinize dair imza alın. Bir de komşulara iletişim bilgilerinizi bırakmak faydalı olabilir, sonradan tebligat vs. gerekirse ulaşılabilir olmanız için.

• Olağanüstü Fesih (Mücbir Sebep vs.): Kiracı veya kiraya veren açısından beklenmedik ve tahammül edilemez durumlar ortaya çıkarsa, hakimden sözleşmenin sona erdirilmesi istenebilir (TBK m.331). Örneğin kiracı için sağlık sorunu nedeniyle evde kalması imkansızlaştıysa veya kiraya veren için ev acil yıkılacak derecede riskliyse, mahkemeye başvurup sözleşmenin haklı nedenle feshi istenebilir. Bu durumlar istisnai ve zor süreçlerdir, ancak bilinmesinde fayda vardır.

Özetle: Kira sözleşmesinin kurulması ve sonlandırılması aşamalarında pek çok ayrıntı vardır. Bu ayrıntılara dikkat etmek, hem kiracının hem ev sahibinin menfaatinedir. Kiracılar, haklarını bilerek hareket eder ve yükümlülüklerini zamanında yerine getirirlerse sorunsuz bir kiracılık dönemi geçirebilirler. Sözleşme imzalarken anlamadığınız maddelere çekinmeden itiraz edin veya açıklama isteyin. Gerekirse o an bir kiracı avukatına danışın; pek çok avukat bu konuda kısa telefon danışmanlığı bile verebilmektedir. Tahliye sürecine gelindiğinde ise panik yapmadan kanunun size tanıdığı süreleri kullanın, iletişim kanallarını açık tutun. Unutmayın ki, kiracının da en az ev sahibi kadar hukuki hakları vardır ve doğru adımları atarsanız kendinizi güvenceye alabilirsiniz.

İstanbul ve Marmara Bölgesinde Kira Uyuşmazlıkları: Mahkemelerin Süreci ve Uygulama Farklılıkları

İstanbul, kira piyasasının en hareketli olduğu şehirlerin başında gelir. Yüksek nüfus, göç, konut arz-talep dengesizliği gibi etkenler, İstanbul ve çevresinde kira uyuşmazlıklarının sayısını da artırmaktadır. İstanbul kiracı avukatı tecrübesiyle gözlemlendiğinde, bu bölgedeki mahkemelerin iş yükü, Türkiye’nin diğer bölgelerine kıyasla oldukça yoğundur. Marmara Bölgesi genelinde (İstanbul, Kocaeli, Bursa, Sakarya vb.) sanayileşme ve kentsel yoğunluk nedeniyle kira davalarında bazı pratik farklılıklar ve süreç konuları ortaya çıkabilir:

• İstanbul’da Dava Yoğunluğu ve Süreler: İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri, kiracılar ile ev sahipleri arasındaki davalara bakmakla görevlidir. Nüfusun ve uyuşmazlık sayısının fazla olması, bu mahkemelerde ciddi bir iş yükü yaratır. Bu nedenle, örneğin bir tahliye davasının İstanbul’da sonuçlanması, daha az yoğun bir Anadolu şehrine göre uzun sürebilir. Uygulamada İstanbul’da bir tahliye davasının ilk derece mahkemesinde sonuçlanması 6 ay ile 1.5 yıl arasında değişebilmektedir (davanın niteliğine ve delillerine göre). Ardından istinaf ve Yargıtay süreci de eklenirse kiracı fiilen yıllarca evde kalabilir. Bu da aslında arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarının önemini İstanbul’da daha da belirgin hale getiriyor.

• Mahkemelerin Uzmanlaşması: Büyük şehirlerde bazen belli mahkemeler kira davalarında uzmanlaşır. Örneğin İstanbul’da belirli sulh hukuk mahkemeleri genelde kira uyuşmazlıklarına bakar. Hakimler zamanla bu konuda uzmanlaştığından kararlar daha isabetli olabilir. Marmara Bölgesi’nde de benzer şekilde, kiraların yüksek olduğu yerlerde mahkemeler emsal kararlar ışığında hareket etmeye çalışır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları, Marmara’daki birçok il için yön gösterici olmaktadır. Bu da uygulamada bir nebze birliğin sağlanmasına yardımcı olur. Örneğin kira artışına dair istinafın belirlediği bir kriter, alt mahkemelerde de uygulanır hale gelebilir.

• Uygulama Farklılıkları: Kanun her yerde aynı olsa da, mahkemeden mahkemeye ufak uygulama farkları olabilir. Örneğin İstanbul’daki hakimler, tahliye davalarında arabuluculuk sonunda anlaşma olmazsa arabuluculuk tutanağını dosyaya eklemeyi çok sıkı takip ederken; daha küçük yerlerde hakim bu konuda daha esnek davranabilmektedir. Yine İstanbul’da arabulucular kira konusunda özellikle eğitimli ve deneyimli olma eğilimindeyken küçük illerde belki aynı uzmanlıkta arabulucu bulmak güç olabilir. Marmara’daki bazı illerde, örneğin turistik bölgelerde (Yalova, Balıkesir sahil kesimleri gibi) yazlık kiralarıyla ilgili spesifik anlaşmazlıklar da ortaya çıkabilir ve mahkemeler o bölgenin örf-adetine göre karar verebilir. Bu tür lokal nüanslar, ancak yerel bir kiracı avukatı ile görüşüldüğünde öğrenilebilir.

• Emlak Rayiçleri ve Bilirkişi: İstanbul’da kira tespit davalarında bilirkişi belirlerken, ilçenin semtin özellikleri çok önem kazanır. Örneğin Kadıköy’deki emsal kira bedelleriyle Esenyurt’takiler çok farklıdır. İstanbul gibi mega kentlerde aynı ilçe içinde bile mahalle bazında büyük farklar vardır. Bu nedenle bilirkişi raporlarının sağlıklı hazırlanması kritik. İstanbul’daki bilirkişiler genelde gayrimenkul değerleme uzmanları olup piyasayı yakından takip ederler. Marmara’nın diğer illerinde de genelde bilirkişiler yerel piyasa bilgisiyle rapor hazırlar. Burada kiracının yapabileceği, kendi delillerini sunmaktır: Örneğin emsal kira ilanları, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşleri gibi bilgilerle mahkemeyi aydınlatabilir.

• Duruşma Yoğunluğu ve Online Duruşma: Pandemi sonrası dönemde, İstanbul gibi yerlerde bazı duruşmaların UYAP üzerinden online yapılması uygulaması görüldü. Kiracı veya vekili, şehir dışından katılabiliyor. Bu, özellikle Marmara Bölgesi’nde bir davanız varsa ve uzaktaysanız kolaylık sağlıyor. Ancak çoğu tahliye veya kira davası duruşması fiilen kısa olup, esas kararlar dilekçeler üzerinden veriliyor. Yine de İstanbul’da bir davaya girmek için o adliyelerdeki yoğunluğu hesaba katmak gerekir; kimi zaman duruşma saatleri çok sarkabilir. Bu nedenle eğer kiracı kendini temsil ediyorsa (avukatsız ise) duruşma gün ve saatlerinde trafikten tutun da mahkeme kalabalığına kadar hazırlıklı olmalıdır. Marmara bölgesinin genelinde (örneğin Bursa, İzmit) bu gibi duruşma yoğunlukları İstanbul kadar değilse de, yine de büyükşehirlere özgü bir kalabalık söz konusu.

• Yerel İmar ve Dönüşüm Etkileri: İstanbul ve çevresinde kentsel dönüşüm projeleri, riskli yapı tespitleri oldukça yaygın. Bu durum, kira ilişkilerini de etkiliyor. Örneğin binası kentsel dönüşüme giren kiracıların hakları (taşınma yardımı, yeni eve dönüşte öncelik gibi) farklı yasal düzenlemelere tabi. İstanbul’da 6306 sayılı Kanun kapsamına giren riskli yapı kiracıları, belirli devlet yardımlarından faydalanabiliyorhakanmert.av.trhakanmert.av.tr. Marmara Deprem Bölgesi olduğu için, bazı ilçelerde bu konular mahkemelere de yansıyor. Kiracıların bu gibi durumlarda ayrıca bilgi sahibi olması gerekiyor (kentsel dönüşüm kiracı hakları, taşınma desteği vb.). Bilal Alyar gibi bu bölgede çalışan avukatlar, yerel uygulamaları takip ederek müvekkillerini bilgilendirmektedir.

• İcra ve Tahliye Sürecinde Şehir Farkı: İstanbul’da icra marifetiyle tahliyelerde bile ekiplerin programı yoğundur. Örneğin bir icra dairesi, aynı gün onlarca tahliye yapacak programı olduğu için kiracı tahliyelerinde esneklik pek tanınmaz; gününde eşyalarınızı boşaltmanız gerekir. Küçük yerlerde bazen icra memurları 1-2 gün müsamaha gösterebilir veya tarafları barıştırmaya çalışabilir. İstanbul gibi metropollerde süreçler daha mekanik işler. Bu da aslında profesyonel yardımın önemini gösteriyor; zira insani bir talebiniz (hasta var, birkaç gün daha süre vs.) kalabalıkta duyulmayabilir ama avukatınız bunu prosedüre uygun şekilde sunarsa belki hakim veya icra memuru dikkate alabilir.

Genel olarak, Marmara Bölgesi’nde kira hukuku uygulaması, büyük ölçüde ülke geneliyle paralel olmakla birlikte, iş yükü fazlalığı, emlak piyasasının hareketliliği ve kentsel dönüşüm gibi etkenlerden dolayı bazı farklılıklar gösteriyor. İstanbul özelinde, kiracıların hak arama sürecinde daha sabırlı ve hazırlıklı olması gerekiyor. Süreçler uzun sürebildiği için kiracılar arabuluculukta anlaşmak veya ev sahibiyle iletişimi koparmamak gibi stratejilerle yararlarına olabilecek çözümleri düşünmeliler. Elbette, İstanbul’da veya Marmara’da bir kira uyuşmazlığı yaşandığında, o bölgenin dinamiklerini bilen bir kiracı avukatı ile çalışmak da fark yaratacaktır.

Kiracı Avukatının Rolü ve Kiracılara Sunduğu Hukuki Danışmanlık

Kiracılar, yukarıda detaylandırdığımız haklarını tek başına savunmakta zorlanabilirler. Hukuk dili, usul kuralları ve dava süreçleri bir uzmanlık işidir. İşte tam bu noktada kiracı avukatı, yani kira hukukunda uzmanlaşmış avukat devreye girer. Peki kiracı avukatı kiracılara ne gibi konularda yardımcı olur, rolü nedir?

• Sözleşme Aşamasında Danışmanlık: Kiracı avukatı, kira sözleşmesi yapılırken kiracıya maddeleri açıklayabilir, haksız şartlar konusunda uyarıda bulunabilir. Örneğin, sözleşmede kanuna aykırı bir madde varsa (örneğin “ev sahibi 6 ay önceden haber vermek koşuluyla kiracıyı çıkarabilir” gibi, ki bu geçersizdir) bunu fark edip düzeltilmesini sağlayabilir. Aynı şekilde depozito, artış oranı gibi kritik noktaların yasaya uygun olmasına dikkat çeker. Kira sözleşmesi imzalamadan önce bir avukatın gözüyle kontrol edilmesi, ilerde çıkabilecek pek çok sorunu baştan engeller.

• Hak İhlallerinde Müdahale: Kiracının hakları ev sahibi tarafından ihlal ediliyorsa (örneğin, ev sahibi habersiz eve giriyorsa, elektriği/suyu keserek rahatsız ediyorsa, hukuka aykırı şekilde kiracıyı taciz ediyorsa) avukat hemen gereken yasal girişimleri başlatır. Bu bazen polise şikayet, bazen ihtarname gönderme, bazen de “el atmanın önlenmesi” davası açma şeklinde olabilir. Özellikle bazı kötü niyetli ev sahipleri, kiracıyı yıldırmak için kanunsuz yöntemlere başvurabilir; bu durumlarda avukat, kiracının kalkanı olacaktır.

• Tahliye Davalarında Savunma: Kiracı aleyhine bir tahliye davası açıldığında, avukat tüm yasal savunma argümanlarını kullanarak kiracıyı temsil eder. Örneğin ihtiyaç iddiasıyla tahliyede, avukat ev sahibinin gerçekten ihtiyacı olmadığını gösteren olguları araştırır (başka evi var mı, ihtiyacı samimi mi diye), tanıklar bulur, gerekirse dedektiflikvari bilgiler toplar. Ya da kira ödenmediği iddiasında, ödemeye dair belgeleri sunar, usul eksikliği varsa (ihtar yapılmamışsa) bunu derhal mahkemeye bildirir. Avukat, kanun ve içtihat bilgisiyle, kiracının belki kendisinin fark edemeyeceği birçok savunma noktasını yakalar ve mahkemeye taşır.

• Kira Alacağı ve İcra Takiplerinde Destek: Kiracı avukatı, kiracıya gelen icra ödeme emirlerine itiraz hazırlayabilir, süreleri takip eder, gerekirse ev sahibi ile görüşüp uzlaşma zemini arar. Kiracının maddi sıkıntısı varsa, avukat bunun belgelerini sunarak ev sahibinden süre talep edebilir. Ayrıca depozito iadesi gibi kiracı alacakları için de avukat devreye girip ev sahibine ihtar çekerek, ödemezse icra takibi başlatarak kiracının parasını tahsil edebilir. Birçok kiracı, ev çıkışında depozitosunu alamadığından yakınır; avukat bu konuda hızlı ve etkili sonuç alabilir zira ev sahipleri bir avukat muhatap olduğunda genelde uzlaşmaya daha yatkın olurlar.

• Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Temsil: Kiracı lehine veya aleyhine bir kira tespit davasında, avukat delillerin toplanmasından bilirkişi raporuna itiraza kadar her aşamada teknik destek sunar. Emsal kira bedellerini araştırıp mahkemeye sunabilir, bilirkişinin yanlış hesap yaptığını fark edip itiraz dilekçesi yazabilir. Kiracı eğer kira bedelinin fahiş olduğunu düşünüp uyarlama davası açmak istiyorsa, avukat bunun hukuki gerekçelerini (örn. olağanüstü durumları) güzelce ortaya koyar ve davayı takip eder.

• Arabuluculukta ve Müzakerelerde Temsil: Zorunlu arabuluculukta da avukat büyük rol oynar. Kiracı avukatı, müzakere tekniklerini kullanarak müvekkili lehine en iyi anlaşmayı sağlamaya çalışır. Karşı tarafın öne sürdüğü argümanlara hukuki cevabı anında verir, gerektiğinde küçük molalar alıp müvekkiline danışarak strateji belirler. Arabuluculuk anlaşma ile sonuçlanmazsa da, avukat zaten davaya hazırlıklı olduğundan kayıp zaman yaşanmamış olur. Ayrıca, dava dışı doğrudan görüşmelerde de avukat iletişimi yürütebilir; mesela kira zammı konusunda ev sahibi ile kiracı arasında köprü olup orta yol formülü önerebilir.

• Belgelerin ve Süreçlerin Yönetimi: Kiracılar çoğunlukla hukuki prosedürlere hakim olmadığından, bir dilekçede ne diyeceklerini bilemez veya tebligat geldiğinde nasıl yanıt verileceğini karıştırır. Kiracı avukatı, tüm bu süreçleri profesyonelce yönetir: Dava dilekçeleri, cevaplar, itirazlar, istinaf başvurusu, temyiz başvurusu gibi teknik evrakları hazırlar ve yasal süreleri kaçırmadan sunar. Örneğin tahliye davasında duruşmayı kaçırmamak, icra takibinde 7 günlük sürede itiraz etmek gibi kritik işler tamamen avukat kontrolünde yürür ve böylece kiracının hak kaybı yaşama riski en aza iner.

• Psikolojik Destek ve Güvence: Bir kira anlaşmazlığı, kiracı için stresli bir süreçtir. Sonuçta barınma hakkı tehlikeye girebilir. Bu noktada bir avukatın varlığı, kiracıya güven verir. Kiracı, “yanımda uzman biri var, hakkımı biliyorum” diyerek psikolojik olarak daha rahat olur. Ev sahibi de genelde avukat devredeyse süreci daha ciddiye alır ve kurallara uygun hareket etmeye özen gösterir. Örneğin, avukat varlığında ev sahibi rastgele zam yapamayacağını, yaparsa karşısında hukuki engel bulacağını bilir. Bu da dolaylı şekilde kiracıyı korur.

• Uzmanlık ve Güncel Bilgi: Kiracı avukatları, kira hukukundaki son mevzuat değişikliklerini, yargıtay kararlarını takip eder. Örneğin 2025 yılında uzatılan bir kira artış sınırı var mı, bunu bilir ve müvekkiline ona göre danışmanlık verir. Ya da Yargıtay’ın yeni bir içtihadı çıkmıştır (mesela “ihtiyaç iddiasında artık şu kıstas aranacak” gibi), bunu bilerek davayı o argümana göre hazırlar. Bireysel bir kiracının bunları bilmesi zordur, ama avukat güncel kaldığı için kiracının hak kaybını önler.

Özetle: Kiracı avukatı, kira ilişkilerinin her aşamasında kiracıların yanında olan ve hukuki çözümler üreten bir profesyoneldir. İstanbul ve Marmara Bölgesi gibi yoğun kira piyasalarında, böyle bir uzmanla çalışmak ekstra avantaj sağlar; zira yerel uygulamaları, hakim-savcı yaklaşımlarını bilir ve ona göre strateji geliştirir. Kiracılar, haklarının ihlal edildiğini düşündükleri anda bir avukata danışmaktan çekinmemelidir. Bir telefon görüşmesi bile bazen ufuk açıcı olabilir. Bilhassa tahliye riski altında olan veya ağır bir borç yüküyle karşılaşan kiracıların vakit kaybetmeden hukuki destek alması, ileride telafisi güç zararları önleyecektir.

Sonuç olarak, kira hukuku kapsamında kiracıların sahip olduğu haklar ve karşılaşabilecekleri süreçler oldukça kapsamlıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu birçok hüküm içerirken, kiraya verenlere de haklı sebepler varsa tahliye imkanı tanımaktadır. Kiracı olarak bilinçli davranmak, sözleşme yaparken ve fesih süreçlerinde kanuna uygun hareket etmek hem cebinizi hem huzurunuzu koruyacaktır. İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde yaşayan kiracılar için ise yoğun emlak piyasası dinamiklerine hazırlıklı olmak ve gerektiğinde İstanbul kiracı avukatı desteği almak akıllıcadır. Unutmayın ki, hukuk, hakkını bilen ve zamanında arayanları korur. Kiracılar da haklarını bildikçe ve yasal yolları kullandıkça, barınma güvenceleri sağlanmış olacaktır.

İstanbul Adalet Sarayı (Çağlayan Adliyesi), kira uyuşmazlıklarının görüldüğü en yoğun mahkemelerden biridir. İstanbul’da kiracı ve kiraya veren arasındaki davalar genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve iş yükü nedeniyle süreçler uzun sürebilir.commons.wikimedia.orgharbiyehukuk.com

Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklarda, kiracı haklarını bilerek hareket etmelidir. Özellikle haksız tahliye taleplerine karşı kiracılar, hukuki süreçlere itiraz ederek ve gerekirse kiracı avukatından destek alarak kendilerini savunabilirler.harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

Kaynaklar:

1. AHD Durak Hukuk Bürosu – Kiracı Hakları Nelerdir? (2023)hakanmert.av.trhakanmert.av.tr

2. Hakan Mert Hukuk Bürosu – Kiracının Hakları Nelerdir? (2025)hakanmert.av.trhakanmert.av.tr

3. Harbiye Hukuk – Ev Sahibi Hakları ve Kiracı Tahliyesi (2024)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

4. Harbiye Hukuk – Kira Tespit Davası ve Şartları (2024)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

5. Harbiye Hukuk – Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2023)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

6. Harbiye Hukuk – Kira Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (2024)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

7. Av. Oktay Altunkaya – Mutlaka Bilinmesi Gereken Kiracı Hakları (2022)hakanmert.av.trhakanmert.av.tr

8. Harbiye Hukuk – İki Haklı İhtar ile Tahliye (2024)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

9. Harbiye Hukuk – Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (2024)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com

10. Harbiye Hukuk – Fahiş Kira Artışı ve Uyarlama Davaları (2025)harbiyehukuk.comharbiyehukuk.com