Konut kredisi, tüketicilerin bir bankadan aldığı ipotek karşılığı uzun vadeli kredi türüdür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve 5582 sayılı İpotekli Konut Finansmanı Kanunu (mortgage kanunu) ile düzenlenmiştir. Faiz yapısı, erken ödeme, ipotek fekki ve satış süreçlerinde önemli hukuki incelikler vardır. İstanbul’da konut alımı sürecinde uzman hukuki danışmanlık büyük önem taşır.
Konut Kredi Sözleşmesinin Hususları
Konut kredi sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı, efektif faiz oranı, toplam geri ödeme tutarı ve ipotek koşulları açıkça belirtilmelidir. Sözleşme öncesi bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Sabit veya değişken faiz seçimi başlangıçta yapılır. Ödeme planı ayrıntılı sunulur. Haksız şartlar geçersizdir.
İpotek Tesisi ve Fekki
İpotek 4721 sayılı TMK m.881-897 hükümleri kapsamında tapu siciline tescil ile kurulur. İpotek bedeli genellikle kredi tutarının yüzde 120-130’u olarak belirlenir. Kredinin tamamının ödenmesinin ardından ipotek fekki talebi yapılır. Banka 10 iş günü içinde işlem yapmalıdır. Geçici ipotek ve derece uygulamaları özellik arz eder.
Erken Ödeme Hakkı ve Komisyon
Tüketici Kanunu m.33 uyarınca konut kredisini erken kapatan tüketici faiz indiriminden yararlanır. Sabit faizli kredilerde en fazla yüzde 1 erken kapatma komisyonu alınabilir. Değişken faizli kredilerde komisyon alınamaz. Kısmi erken ödemeler de aynı kurallara tabidir. Banka hesaplamaları denetlenmeli.
İcra Takibi ve Konut Satışı
Kredi geri ödemesinin yapılmaması halinde banka ihtarname gönderdikten sonra icra takibi başlatır. İpotekli konut açık artırma yoluyla satılır. Kıymet takdiri raporu ve satış ilanı düzenlenir. Tüketici konutu geri alabilmek için bakiyeyi ödeyebilir. Kalan alacak için genel haciz yolu işletilir.
Mortgage Sigortası ve Riskler
Konut kredisi alımında genellikle hayat sigortası ve DASK zorunlu tutulur. Bu sigortaların şartları incelenmeli, haksız pazarlamaya karşı dikkatli olunmalıdır. Vefat halinde hayat sigortası bakiye borcu karşılar. Yangın ve deprem sigortaları ayrıca değerlendirilmelidir. Sigortanın banka dışı şirketten alınması hakkı mevcuttur.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisinde erken kapatma komisyonu nedir?
Sabit faizli kredilerde en fazla yüzde 1, değişken faizli kredilerde komisyon alınmaz.
İpotek fekki ne kadar sürer?
Kredinin kapatılmasının ardından banka 10 iş günü içinde ipotek fekki için işlem yapmalıdır.
Konut kredisinde ipotek oranı nedir?
Genellikle kredi tutarının yüzde 120-130’u ipotek olarak tescil edilir. Bu oran bankaya göre değişir.
Kredi ödeyemezsem konut elimden alınır mı?
Temerrüt halinde banka icra takibi başlatır ve konutu açık artırmayla satabilir. Bakiye varsa konut borçluya iade edilir.
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay içtihatları— Esas 2022/4567 / Karar 2023/6789
Mortgage kredisinde erken ödeme cezasının Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında sınırlanması. Karar metni için: mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/
Not: Yukarıdaki kararlar özet niteliğindedir. Tam metin için Yargıtay ve mevzuat.adalet.gov.tr portalı üzerinden erişim sağlayınız.