Kat Mülkiyeti Kurulumu ve Yönetim Planı 2026 | 634 Sayılı Kanun Rehberi

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bir ana yapının bağımsız bölümleri üzerinde tesis edilen ayni bir haktır. Kurulum süreci, yönetim planı hazırlığı ve tapuda tescil aşamaları; kat maliklerinin ortak yaşam alanındaki hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Bu rehberde kat mülkiyetine geçiş şartlarını, yönetim planının bağlayıcı hükümlerini ve uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkları detaylı biçimde ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir ve Kat İrtifakından Farkı

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölümlerin her biri üzerinde kurulan, bağımsız bölüm maliklerine müstakil mülkiyet sağlayan bir ayni haktır (634 SK m.1). Kat irtifakı ise henüz yapı tamamlanmadan arsa payı üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır (634 SK m.2/c). Kat irtifakı, yapının tamamlanması ve kullanma izninin alınmasıyla kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyetinin kurulumu için ana yapının fiilen tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kurulumu İçin Gerekli Belgeler

634 sayılı Kanun’un 12. maddesi uyarınca kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine sunulması gereken belgeler şunlardır:

Ana gayrimenkulün kat mülkiyetine konu olmaya elverişli olduğunu gösterir resmi senet
Yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı)
Mimari proje ve onaylı mahal listesi
Yönetim planı (kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış)
Liste (bağımsız bölüm numarası, niteliği, arsa payı)
Tapu harcı ve döner sermaye makbuzları

Resmi senet ve yönetim planı, noterde veya tapu sicil müdürlüğünde düzenlenir. Tüm malikler ya bizzat ya da vekâleten katılmak zorundadır.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Değiştirilmesi

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen sözleşmedir (634 SK m.28). Tüm kat maliklerini, külli ve cüz’i haleflerini bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla olur; bu nitelikli çoğunluk olmadan yapılan değişiklik geçersizdir. Yönetim planı ve onda yapılan değişiklikler bütün kat malikleriyle külli ve cüzi haleflerini bağlar; planın ve değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (634 SK m.28).

Ortak Yer ve Ortak Giderler

634 SK m.4 uyarınca ortak yerler; ana gayrimenkulün temeli, ana duvarları, bağımsız bölümleri ayıran duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler, sığınaklar, çatı, baca, çamaşırhane, su depoları, kapıcı daireleri, kaloriferler, yangın söndürme cihazları, her türlü tesisat ile bahçe ve eklentilerdir. Ortak giderler ise ana gayrimenkulün korunması, olağan bakımı, onarımı ve işletilmesi için yapılan harcamalardır (634 SK m.20). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak; sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaştırılır (634 SK m.20/1).

Yönetici Seçimi ve Kararların İptali

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan gayrimenkullerde yönetici seçimi zorunludur (634 SK m.34). Yönetici, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla seçilir; görev süresi bir yıldır ve yeniden seçilebilir. Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olması halinde, aleyhte oy veren kat malikleri karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrenmelerinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (634 SK m.33). Ayrıca karar yok hükmünde ise zamanaşımı işlemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için iskân şart mı?

Evet. 634 SK m.12/1-a uyarınca kat mülkiyetinin kurulması için yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) tapu idaresine verilmelidir. İskânsız yapılarda kat mülkiyeti tescil edilemez.

Yönetim planı değişikliği için tüm maliklerin imzası gerekir mi?

Hayır. 634 SK m.28 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir. Ancak bazı temel hükümler (örneğin bağımsız bölümün kullanım amacı) için daha yüksek çoğunluk aranabilir.

Kat maliki ortak giderleri ödemezse ne olur?

634 SK m.20 gereği ortak giderleri ödemeyen kat maliki aleyhine gecikme tazminatı (aylık %5) istenebilir. Ayrıca icra takibi yapılabilir; mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (634 SK m.22).

İlgili Rehberler

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Ana Rehber: İş Hukuku 2026 | İşçi, İşveren, İş Davaları Kapsamlı Rehber

İlgili Yazılar: