Kira Sözleşmesinden Kaynaklı Tahliye Nedenleri

Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişki, genellikle kira sözleşmesiyle belirlenen şartlar çerçevesinde şekillenir. Kira sözleşmesinin ihlalleri, tahliye sürecinin başlatılmasında önemli bir rol oynar. Kiracının kira sözleşmesine uymaması, ev sahibinin hukukî yollarla kiracının tahliyesini talep etmesine zemin hazırlar. Bu ihlaller arasında en yaygın olanı, kira bedelinin zamanında ödenmemesidir. Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının yükümlüklerini yerine getirmemesi anlamına gelir ve bu durum ev sahibi için bir tahliye sebebi teşkil eder.

Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde, ev sahibi öncelikle kiracıya ihtar göndererek durumu bildirmek zorundadır. İhtarın tebliğinden sonra kiracıya genellikle belirli bir süre tanınır. Eğer kiracı bu süre zarfında ödemeyi gerçekleştirmezse, ev sahibi hukuki yollara başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun yaninda, kira sözleşmesinin diğer maddelerinin ihlali de tahliye nedenleri arasında yer alır. Örneğin, kiracının taşınmazı kötü kullanımı, taşınmazda izinsiz değişiklikler yapması veya taşınmazı belirlenen kullanım amacına aykırı bir şekilde kullanması gibi durumlar, tahliye gerekçesi sayılabilir.

Tarafların hak ve yükümlülükleri, kira sözleşmesi çerçevesinde belirlenmiştir. Taraflar, sözleşme hükümlerine uydukları sürece birbirlerinin haklarına saygı göstermelidir. Ev sahibi, kiracının sözleşme şartlarına uymadığı durumda, hukuki yollara başvurabilirken, kiracı da uygun şartların hâkim olduğu bir ortamda kiralanan taşınmazda kalma hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinin ihlali durumunda hukukî süreçlerde tarafların haklarının korunması, ilgili mevzuat çerçevesinde gerçekleşmektedir.

Tahliye Davalarının İşleyişi

Tahliye davaları, kiracının mal sahibinin talebi üzerine kiradan çıkarılmasını sağlayan hukuki süreçlerdir. Bu davaların başlatılması, belirli bir prosedüre dayanır ve sürecin nasıl işleyeceği, kiracı ve mal sahibi arasındaki anlaşmazlığın niteliğine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. İlk aşama, kiracının tahliye talep edilen sebebe göre bilgilendirilmesidir. Mal sahibi, kiracının tahliyesini talep edebilmek için öncelikle gerekçelerini belirlemeli ve bu gerekçeleri yazılı bir şekilde kiracıya iletmelidir.

Daha sonra eğer kiracı tahliye davasına itiraz ederse, mal sahibi, tahliye talebi ile ilgili mahkemeye başvurmak zorundadır. Burada tahliye avukatı, mal sahibine hukuki danışmanlık sağlayarak uygun belgelerin hazırlanmasına yardımcı olur. Mahkemeye sunulacak taleplerde, kiracının kontratını ihlal edip etmediği gibi unsurlar, hukuki sürecin seyrini belirleyen faktörler arasında yer alır. Mahkeme, duruşma tarihini belirleyerek, tarafların argümanlarını ve delillerini değerlendirir.

Tahliye davası sürecinde mahkeme, kiracı ve mal sahibinin sunduğu kanıtları doğrular. Tarafların duruşmalarda bulunması, mahkeme kararının şekillenmesi açısından kritik bir öneme sahiptir. Eğer mahkeme, tahliye talebini uygun bulursa, kiracıya belirlenen süre içerisinde taşınması için ihtarname gönderilir. Bu aşamada tahliye avukatının rolü hayati öneme sahiptir; kiracının haklarını koruma ve sürecin hukuka uygun işlemesini sağlama konusunda önemli görevler üstlenmektedir. Sürecin her aşaması oldukça dikkatli ve titiz bir şekilde yürütülmelidir.

İstanbul ve Marmara Bölgesi'nde Tahliye Süreçleri

İstanbul ve Marmara Bölgesi, kira sözleşmelerinin sıklıkla yapıldığı ve kiracı-tahliye süreçlerinin yoğun olarak yaşandığı bir bölgedir. Bu nedenle, bölgedeki tahliye süreçleri, yerel mahkemelerin işleyişine bağlı olarak farklılık gösterebilmektedir. İstanbul'da kiracı tahliyesi, genellikle kiracının kira sözleşmesine uymaması, kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı davranışları gibi sebeplerle gündeme gelebilir. Bu durumda, kiraya verenin hukuki süreci başlatması gerekebilir.

Yerel mahkemelerin işleyişi, her ne kadar benzer bir hukuki çerçeveye sahip olsa da, İstanbul ve çevresindeki illerdeki uygulamalarda belirli farklılıklar görülebilir. İstanbul'da kiracı tahliyesi için genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Tahliye davalarının hızlandırılması amacıyla, bazı mahkemelerde özel tahliye sıraları veya ilkeler uygulamaya konulmuştur. Bunun yanı sıra, kiracıların sahibi oldukları hakların korunması amacıyla, Türkiye genelindeki standartların yanı sıra yerel uygulamalar da dikkate alınmalıdır. Bu durum, kiracılar ve kiraya verenler için önem taşıyan bir husustur.

Bölgedeki kira uyuşmazlıklarının çözümüne yönelik uygulamalar, her ilin hukuki altyapısına olan bağlılıklarını gösterir. İstanbul'un yanı sıra Marmara'nın diğer şehirlerinde de tahliye süreçleri genellikle benzer işleyişler sergilemektedir. Ancak, her şehirdeki yerel mahkemelerin işleyiş biçimi, mahkeme personelinin tecrübesi ve yargı süreçlerinin hızında farklılıklar gözlemlenebilir. Dolayısıyla, kiracıların ve kiraya verenlerin bu yerel düzenlemeleri dikkate alarak hareket etmeleri önem arz etmektedir.

Tahliye Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye avukatı seçimi, kiracı tahliyesi süreçlerinde kritik bir rol oynar. Bu nedenle, avukatın dikkatli bir şekilde seçilmesi gerekmektedir. İlk olarak, avukatın hizmet kalitesi önemlidir. İyi bir avukat, müvekkilinin ihtiyaçlarına en uygun çözümleri sunabilir ve hukuki süreci etkin bir şekilde yönetebilir. Hizmet kalitesi genellikle müvekkil referansları, başarı oranları ve daha önceki davalardaki performansları ile ölçülmektedir.

Diğer bir önemli kriter, avukatın deneyimidir. Tecrübeli bir tahliye avukatı, kiracı tahliyesi gibi özel durumlarla başa çıkmada daha donanımlıdır. Daha önce benzer davalarda gösterdiği başarı, avukatın yetkinliği hakkında sağlıklı bir fikir verir. Ayrıca, tahliye hukuku gibi özel alanlarda uzmanlaşmış bir avukat tercih etmek, hukuki süreçlerin daha sorunsuz ilerlemesine yardımcı olabilir.

Ücretlendirme, tahliye avukatı seçerken dikkate alınması gereken bir diğer unsurdur. Avukatlar, hizmetlerini sunarken farklı ücretlendirme modelleri kullanabilir; bu yüzden, hangi modelin sizin için en uygun olduğuna karar vermek önemlidir. Avukatın toplam maliyetini belirleyen faktörler arasında, avukatın deneyimi, dava karmaşıklığı ve lokasyon gibi unsurlar bulunmaktadır. Bağlı olduğunuz mali durumu göz önünde bulundurarak, hizmet alacağınız avukatın açık ve anlaşılır bir ücretlendirme yapısı sunduğundan emin olun.

Son olarak, avukatla olan iletişim tarzı da göz önünde bulundurulmalıdır. Etkili bir iletişim, sürecin her aşamasında müvekkil ile avukat arasında güven ve anlayış sağlamak açısından önemlidir. Bu ihtiyaçların karşılanması, kiracı tahliyesi sürecinin başarılı bir şekilde ilerlemesine katkı sağlayacaktır.

Tahliye Sürecinin Önemi ve Faydaları

Tahliye süreci, hem kiracılar hem de ev sahipleri için hukukun koruyucu bir mekanizması olarak önemli bir rol oynamaktadır. Kiracının tahliyesi, belirli koşullar altında ev sahibinin mülk üzerindeki haklarını etkin bir şekilde kullanabilmesini sağlamaktadır. Bu süreç, mülk sahibinin kiracı ile olan sözleşmesindeki yükümlülüklerin yerine getirilmediği durumlarda devreye girmektedir. Tahliye işlemleri, yalnızca ev sahiplerine değil, aynı zamanda kiracılara da hukukî bir çerçeve içerisinde haklarını savunma imkanı vermektedir.

Tahliye sürecinin en önemli faydalarından biri, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların sistematik bir şekilde çözülmesini sağlamasıdır. Kiracıların, mülk sahibi tarafından kirayı ödememek, sözleşmeye uymamak veya mülkü kötü kullanmak gibi durumlar tespit edilirse, ev sahipleri hukuki yollara başvurarak durumu düzeltebilirler. Bu süreç, kiracıların haklarını ihlal eden ev sahipleri için de geçerlidir, bu nedenle tarafların uygun bir şekilde temsil edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Ayrıca, tahliye sürecinin yönetimi, potansiyel zararları minimize etme konusunda da önem taşımaktadır. İyi planlanmış bir tahliye süreci, mülk sahibinin boş kalan mülkünü en hızlı ve verimli şekilde yeniden kiraya vermesine olanak tanımaktadır. Uzun süre boş kalan bir mülk, ev sahibine maddi zarar verebilir. Dolayısıyla, tahliye sürecinin etkin bir şekilde yönetilmesi, mülkün değerini koruma adına önemlidir. Sonuç olarak, tahliye süreci, hem kiracılarla ev sahiplerinin haklarını korumak, hem de mülk yönetimini düzenlemek açısından kritik bir hukuki mekanizmadır.

Tahliye Uyuşmazlıklarında Alternatif Çözüm Yöntemleri

Tahliye uyuşmazlıkları, kiracılar ve mal sahipleri arasında sıkça yaşanan sorunlardan biridir. Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde mahkeme yolu her zaman en pratik seçenek olmayabilir. İşte bu noktada alternatif çözüm yöntemleri devreye girmektedir. Alternatif yöntemler, taraflar arasında uzlaşmayı sağlarken, zaman ve maliyet açısından da avantajlar sunar. Arabuluculuk, müzakere ve benzeri yaklaşımlar, kiracı tahliyesi gibi karmaşık meselelerde etkili çözümler olarak değerlendirilmektedir.

Arabuluculuk, tarafların bağımsız bir üçüncü kişi öncülüğünde sorunlarını çözmeye çalıştığı bir süreçtir. Bu yöntem, tarafların aralarındaki iletişimi güçlendirerek, durumu daha iyi anlamalarına yardımcı olur. Arabuluculuk sürecinde, taraflar kendi istek ve ihtiyaçlarını ifade etme fırsatı bulurken, arabulucu da çözüm yollarını keşfetmelerine yardımcı olur. Bu sayede, mahkemeye gitmeden anlaşmaya varma ihtimali artar.

Bir diğer alternatif çözüm yöntemi ise müzakerelerdir. Taraflar, doğrudan kendileri arasında bir görüşme gerçekleştirerek, ortak bir çözüm bulmaya çalışabilirler. Müzakere sürecinde, kiracı ve mal sahibi arasında yapıcı bir diyalog kurulması, her iki tarafın haklarının korunmasına olanak tanır. Anlaşma sağlandığı takdirde, her iki taraf da kayıplarını en aza indirme fırsatı bulur.

Sonuç olarak, tahliye uyuşmazlıklarında alternatif çözüm yöntemleri, taraflara daha esnek ve hızlı çözümler sunarak, mahkeme süreçlerinin getirdiği yükleri hafifletebilir. Bu yöntemlerin öne çıkması, uyuşmazlıkların barışçıl bir şekilde çözülmesine katkıda bulunmaktadır.

Sonuç ve Uygulamalar

Tahliye süreçleri, kiracıların mülk sahipleri tarafından evlerinden çıkarılmasıyla ilişkili hukuki işlemleri kapsamaktadır. Bu süreç, kiracıların kira sözleşmesine veya yasada belirtilen hükümlere uymadıkları durumlarda başlatılır ve genellikle mahkeme aracılığıyla yürütülür. Kiracı tahliyesi için hukuki prosedürlerin yeterince anlaşılması, mülk sahiplerinin ve kiracıların haklarını korumak adına önemlidir. Bu bağlamda, tahliye avukatı gibi uzmanlardan alınacak hukuki destek, sürecin en sağlıklı şekilde yönetilmesine katkı sağlar.

Tahliye süreçleri hakkında bilgiler bilgilendirilmiş olmanın yanı sıra uygulanabilirlik açısından da değerlidir. Mülk sahipleri, kiracıları tahliye sürecine girmeden önce kiracıların geçerli nedenlerle evden çıkmalarını zorunlu kılacak durumları dikkatlice değerlendirmelidir. Benzer şekilde, kiracılar da haklarını savunmak için uyması gereken kuralları ve prosedürleri bilmeli ve gerektiğinde hukuki yardım almalıdır. Anlayışlı ve hukuka uygun yaklaşımlar, her iki taraf için de sonuçların daha olumlu olmasını sağlayabilir.

Günümüzde, tahliye davalarında yaşanan hukuki belirsizlikler ve sık karşılaşılan anlaşmazlıklar, her iki tarafın da etkili bir şekilde hareket etmelerini zorlaştırmaktadır. Bu nedenle, tahliye süreçlerinde mevcut hukuki durumların ve en iyi uygulamaların takip edilmesi kritik öneme sahiptir. Mülk sahipleri ve kiracılar, süreçler hakkında güvenilir bilgi kaynaklarını inceleyerek ve profesyonel destek alarak bilgi sahibi olmalıdır. Daha sağlıklı bir hukuki süreç için her iki tarafın da sürekli olarak güncel bilgilere ve önerilere erişim sağlaması, uzlaşma ve taraflar arası iletişimin artırılmasına katkıda bulunur.

Tahliye Avukatı: Kiracı Tahliyesi ve Hukuki Süreçler

Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklarda tahliye avukatı, kira hukuku alanındaki uzmanlığıyla sürecin hukuka uygun ve hızlı bir şekilde ilerlemesini sağlar. Özellikle son yıllarda artan kira uyuşmazlıkları ve tahliye talepleri, profesyonel hukuki desteğin önemini artırmıştır. Türkiye genelinde, resmi ve anlaşılır bir dille hazırlanan bu rehberde kira sözleşmesinden doğan tahliye nedenleri, tahliye davalarının işleyişi, İstanbul ve Marmara Bölgesi özelindeki durumlar ve bir tahliye avukatı seçerken dikkat edilmesi gereken hususlar ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Kira Sözleşmesinden Kaynaklı Tahliye

Kira ilişkisi, tarafların imzaladığı kira sözleşmesi ile belirlenen hak ve yükümlülüklere dayanır. Bu sözleşmenin süresinin sona ermesi veya sözleşme koşullarının ihlali, tahliye taleplerine zemin oluşturabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık konut kiraları) sürenin bitiminde kiracı taşınmazı boşaltmazsa sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Ev sahibi, sürenin bitimini tek başına tahliye gerekçesi yapamaz. Kanun, kiracıyı korumak amacıyla konut ve işyeri kiralarında ev sahibinin sözleşmeyi on yıllık uzama süresi dolmadan feshetmesini sınırlandırmıştır. Başka bir deyişle, kiraya veren ancak kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, ilgili uzama yılının sonunda herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirip tahliye isteyebilir. Bu durumda dahi ev sahibinin, yasal fesih bildirim sürelerine uyması zorunludur.

Sözleşme süresinin sona ermesi dışında, kira sözleşmesi şartlarına aykırı davranışlar da tahliye nedeni olabilir. Örneğin kiracının taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanması, komşuların huzurunu ciddi şekilde bozacak davranışlarda bulunması veya kiralanana zarar vermesi gibi haller sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Böyle durumlarda ev sahibi, gerekli ihtarları yaparak sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir ve tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca kiracının veya ev sahibinin, sözleşmede öngörülen diğer yükümlülükleri yerine getirmemesi de (örneğin apartman aidatlarının ödenmemesi gibi) yasal sürecin başlatılmasına yol açabilir. Yeni malikin durumu da kira sözleşmesinden kaynaklı bir tahliye sebebidir: Kiralanan taşınmaz satıldığında, yeni malik kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı için kullanacaksa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Görüldüğü üzere, kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye taleplerinde hem sözleşme süresi ve şekli hem de tarafların davranışları önem taşır.

Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan yeri boşaltacağına dair yazılı ve imzalı beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartlar bulunmaktadır. En önemli şart, bu taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle imzalanmış olmasıdır. Yani kira sözleşmesi yapılırken veya kiracı taşınmaza henüz yerleşmeden imzalatılan tahliye taahhütnameleri, kiracının baskı altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılabilir. Geçerli bir tahliye taahhüdünde, kiracı herhangi bir koşul öne sürmeden belirli bir tarihte evi veya işyerini boşaltmayı üstlenir. Bu beyan yazılı olmalı ve tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.

Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye süreci, taahhütte belirtilen tarihten itibaren işlerlik kazanır. Kiracı söz verdiği tarihte taşınmazdan çıkmazsa, ev sahibi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir veya doğrudan mahkemede tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdü, ev sahibi için güçlü bir hukuki dayanak olup genellikle en hızlı tahliye yöntemlerinden birini oluşturur. Ancak bu belgenin usulüne uygun hazırlanması çok önemlidir. Örneğin, aile konutu niteliğindeki bir kiralananda, eşlerden sadece birinin imzaladığı tahliye taahhüdü tek başına geçerli olmayabilir; bu durumda diğer eş, taahhüdün rızası dışında verildiğini ileri sürerek itiraz edebilir. Bu gibi detaylar, tahliye avukatının rehberliğinde önceden değerlendirilerek, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve uygulanması konusunda danışmanlık alınmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin veya kanunen sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyacı olması, tahliye için geçerli ve yaygın sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene belirli koşullar altında "ihtiyaç nedeniyle" sözleşmeyi sona erdirip kiracıyı tahliye etme imkânı tanır. Bu kapsamda, ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, kanunen haklı tahliye sebebi sayılır. Örneğin ev sahibi, mevcut kiracıyı çıkarıp evi kendi oturmak için kullanmak isteyebilir ya da işyeri kiracısını tahliye edip dükkânı oğlunun işletmesi için talep edebilir. Bu gibi durumlarda ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olması gereklidir; mahkeme, ihtiyacın dürüstlük kuralına uygun şekilde ileri sürülüp sürülmediğini inceler.

İhtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde, kira sözleşmesinin türüne göre farklı usuller izlenir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ev sahibi, sözleşme süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi ihtiyaç gerekçesiyle uzatmayacağını belirtmeli ve sürenin sonunda kiracının çıkmasını talep etmelidir. Kiracı çıkmazsa, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir. Süresiz (belirsiz) kira sözleşmelerinde ise ev sahibi, kanuni fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak ihtiyaç sebebini bildirip sözleşmeyi feshedebilir. Dava yoluyla tahliyede, ev sahibi ihtiyacının devam ettiğini ve başka bir uygun konutunun olmadığını ispat etmelidir. Yeni malikin ihtiyacı da bu kapsamda değerlendirilir; bir mülkü satın alan yeni malikin kendisi veya yakınları için acil konut/işyeri ihtiyacı varsa, devirden altı ay sonra tahliye davası açma hakkı doğar (yukarıda belirtildiği gibi bildirimin yapılması koşuluyla).

Mahkeme kararıyla kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesine hükmedilirse, ev sahibi tahliye sonrası bu taşınmazı gerçekten ihtiyacına uygun şekilde kullanmak zorundadır. Kanun, suistimalleri önlemek amacıyla, ihtiyaç iddiasıyla tahliye edilen konut veya işyerinin üç yıl boyunca başkasına kiralanmasını yasaklamıştır. Aksi halde eski kiracı, ev sahibine karşı tazminat talebiyle dava açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, insani ve ekonomik gerekçelere dayandığından mahkemeler bu konuda titizlikle değerlendirme yapar. Tahliye avukatları da müvekkillerinin gerçek ihtiyaç durumunu hukuki çerçevede en doğru şekilde sunmalarına yardımcı olur.

Renovasyon Nedeniyle Tahliye

Bazı durumlarda kiraya konu taşınmazın kapsamlı tadilata girmesi veya yeniden inşa edilmesi gereği doğabilir. Renovasyon (yeniden inşa veya büyük onarım) nedeniyle tahliye, kanunun tanıdığı bir diğer haklı tahliye sebebidir. Bu gerekçe, ancak planlanan tadilatın kiracının kullanımını ciddi ölçüde engelleyecek veya imkânsız kılacak derecede kapsamlı olması halinde ileri sürülebilir. Örneğin binanın kentsel dönüşüme girmesi, depreme karşı güçlendirme yapılacak olması veya taşınmazın tamamen yeniden yapılması gibi durumlar, kiracının tahliyesini zorunlu kılabilir. Buna karşın, basit boya-badana veya küçük ölçekli tamiratlar nedeniyle kiracının çıkarılması hukuken mümkün değildir; tadilatın esaslı (temelli) nitelikte olması aranır.

Ev sahibi, renovasyon gerekçesiyle tahliyede de belirli usullere uymak zorundadır. Belirli süreli sözleşmelerde, kira dönemi sonunda kiracıya en az üç ay önceden yazılı bildirim yapılarak, tadilat veya yeniden inşa amacıyla sözleşmenin yenilenmeyeceği iletilebilir. Süresiz sözleşmelerde ise kanuni bildirim sürelerine riayet ederek fesih bildirimi yapılmalıdır. Bu süreçte ev sahibi, gerçekten bir yenileme projesi olduğunu, bu projenin kiracının kullanımını engelleyeceğini ve gerekli izinlerin (örneğin inşaat ruhsatı vb.) alınabileceğini ortaya koymalıdır. Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmasına karar verir. İhtiyaç nedeninde olduğu gibi, renovasyon gerekçesiyle tahliye edilen taşınmaz da üç yıl boyunca eski kiracı dışında üçüncü kişilere kiraya verilemez (yeniden inşa tamamlanıp eski kiracı dönmek istemezse farklı bir kiracı alınabilir, ancak kanun koyucu esaslı tadilat iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek istemektedir).

Uygulamada, kentsel dönüşüm projeleri ve depreme karşı güçlendirme çalışmaları renovasyon kaynaklı tahliyelerin önemli bir kısmını oluşturur. Bu süreçlerde kiracıların mağdur olmaması için bazı durumlarda yasal ek güvenceler de bulunmaktadır. Örneğin, ilgili mevzuata göre, yenileme için tahliye edilen kiracılara taşınma masrafı veya kira yardımı yapılması gerekebilir (özellikle kamu destekli dönüşüm projelerinde). Tahliye avukatları, renovasyon nedeniyle tahliyelerde müvekkillerine hem prosedür hem de olası yükümlülükler konusunda yol göstererek, sürecin doğru işlemesini sağlarlar.

Kira Ödememe Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi, en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Kira ödememe nedeniyle tahliye sürecinde, ev sahibi yasaların belirlediği adımları izleyerek kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilir. Türk hukukunda kira ödenmemesi durumunda tahliye için iki ana yol bulunmaktadır:

• İki Haklı İhtar Yoluyla Tahliye: Eğer kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun süreliyse ve kiracı aynı kira dönemi içinde iki ayrı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi bu her bir gecikme için kiracıya yazılı ihtar göndererek durumu belgeleyebilir. Bu iki haklı ihtarın varlığı, dönemin sonunda ev sahibine tahliye davası açma hakkı verir. Örneğin bir yıllık kira döneminde kiracı Ocak ve Mart ayı kiralarını ödemekte gecikmiş ve her seferinde ev sahibi noter aracılığıyla ihtar çekmişse, dönem sonunda ev sahibi bu iki haklı ihtara dayanarak tahliye talep edebilir. Mahkeme, ihtarların usulüne uygun ve haklı olup olmadığını inceleyerek tahliye kararı verebilir.

• Ödeme Emri (İcra) Yoluyla Tahliye: Ev sahibinin daha hızlı sonuç almak için başvurabileceği diğer yol, doğrudan icra takibi başlatmaktır. Kiracı kira ödemelerini yapmıyorsa, ev sahibi icra dairesinden kira alacağı ve tahliye talepli bir ödeme emri göndertebilir (İcra ve İflas Kanunu uyarınca). Bu ödeme emrinde kiracıya borcunu ödemesi için genellikle 30 günlük bir süre verilir. Ayrıca kiracı bu süre içinde borca itiraz edebilir. Eğer kiracı itiraz etmez ve borcu da ödemezse, sürenin sonunda ev sahibi icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse, ev sahibi itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurmak zorundadır; bu durumda süreç bir davaya dönüşerek uzayabilir. Ödeme emri yoluyla tahliyede önemli avantaj, sürecin genellikle daha kısa olması ve kiracının belirlenen süre içinde ödeme yapmaması halinde mahkeme kararıyla tahliye sürecinin icra yoluyla uygulanabilmesidir.

Her iki yöntemde de, kiracı borcunu öderse veya gerekli şartları yerine getirirse tahliye önlenebilir. Örneğin, icra takibinde kiracı 30 gün içinde tüm kira borcunu (ve işlemiş faiz ile masrafları) öderse tahliye işlemi durur; iki ihtar durumunda ise dava açılana kadar kira borçlarını kapatan kiracıya yargılama sürecinde mahkeme yine de süre verebilir veya durumu değerlendirir. Kiraların ödenmemesi kronik hale gelmişse, ev sahibi için hukuki yollara başvurmak kaçınılmaz olur. Bu süreçte tahliye avukatı, gerekli ihtarname ve belgelerin hazırlanmasından icra takibinin yürütülmesine kadar her adımı titizlikle yöneterek, hem ev sahibinin alacağını tahsil etmesine hem de tahliye kararının sorunsuz alınmasına destek olur.

Tahliye Davası Süreçleri

Tahliye gerekçesi ne olursa olsun, izlenecek hukuki süreç büyük ölçüde benzerdir ve kanunla düzenlenmiştir. Sürecin ilk adımı, genellikle kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesidir. İhtarname, kiracıya mevcut durumu düzeltmesi (örneğin ödenmeyen kirayı ödemesi) veya belirli bir tarihte taşınmazı boşaltması yönündeki resmi bildirimdir. İhtarnamenin noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla gönderilmesi, ileride mahkemeye sunulacak önemli bir delil olmasını sağlar. Örneğin ihtiyaç veya renovasyon gerekçesiyle sözleşme feshedilecekse, ev sahibi süreye uygun şekilde kiracıya bunu yazılı bildirmelidir. Aynı şekilde, kira ödenmediğinde gönderilen ödeme talepli ihtarname ya da icra ödeme emri, sürecin başlangıç belgeleridir.

2023 yılında yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemelerle, konut ve işyeri kiralarıyla ilgili birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Özellikle kira bedelinin uyarlanması, alacak ve tahliye konularında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ev sahibi ile kiracı, doğrudan mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecine katılmak durumundadır. Arabuluculukta taraflar, bir arabulucu gözetiminde uzlaşmaya çalışır. Eğer bu süreçte anlaşma sağlanamazsa, arabulucu görüşmeleri sonuçsuz kaldığına dair bir tutanak düzenler ve ancak bu tutanakla mahkemeye başvurulabilir. Bu uygulama, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı ve tarafların daha hızlı çözüm bulmasını hedeflemektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, icra takibi yoluyla tahliyelerde (özellikle kira ödememe durumunda icra üzerinden ilerlenen süreçte) arabuluculuk şartı aranmayabilir; zira o yol doğrudan icra sistemi içinde ilerler.

Tahliye davası açıldığı takdirde görevli mahkeme, genellikle kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Davanın tarafları (kiracı ve kiraya veren), dava dilekçelerinde iddia ve savunmalarını yasal dayanaklarıyla sunarlar. Yargılama süreci, mahkemenin iş yoğunluğuna göre birkaç ay içerisinde ilk duruşmanın yapılmasıyla devam eder. Taraflar duruşmalarda kira sözleşmesi, gönderilen ihtarlar, tahliye taahhütnamesi gibi delilleri sunar ve tanık beyanı gibi destekleyici unsurları öne sürebilirler. Mahkeme, tüm delilleri değerlendirip kanuna uygun bir sebep tespit ederse kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar genellikle tahliyenin ne zaman ve hangi şartlarda gerçekleşeceğini de belirtir (örneğin kararın kesinleşmesinden sonra belirli bir süre içinde kiracının çıkması gibi). Tahliye kararı alındıktan sonra kiracı belirtilen süre içinde evi boşaltmak zorundadır. Aksi takdirde karar, icra dairesi aracılığıyla zorla icra edilir. İcra memurları, gerekirse kolluk güçlerinin de yardımıyla, mahkeme kararını fiilen uygulayarak kiracıyı tahliye eder ve taşınmazı boş olarak ev sahibine teslim eder.

Tahliye davalarının süresi, Türkiye’nin özellikle büyük şehirlerindeki mahkemelerin yoğunluğu nedeniyle uzayabilmektedir. Örneğin İstanbul gibi büyük kentlerde sulh hukuk mahkemelerinde duruşma günü almak dahi birkaç ay sonrasına mümkün olabilmektedir. Basit vakalarda dahi bir tahliye davasının sonuçlanması 6 ayı aşabilir; davanın karmaşıklığına, tarafların itiraz ve temyiz haklarını kullanmasına göre bu süre 1 yılı geçebilir. Kararın istinaf veya temyiz edilmesi durumunda tahliye süreci hukuk süreci sonuçlanana dek uzayacaktır. Bu nedenle, tahliye avukatları süreci hızlandırmak için usul kurallarına harfiyen uyarak, eksiksiz dilekçeler ve delillerle mahkemeye başvurur, gerektiğinde ara karar taleplerinde bulunur. Davanın kesinleşmesinin ardından ise icra aşamasını derhal başlatarak müvekkilinin hakkını almasına yardımcı olur. Tüm bu süreçlerde yasal prosedüre uygun hareket etmek, hem ev sahibinin hak kaybına uğramaması hem de kiracının da yasal haklarının korunması açısından elzemdir.

Tahliye Avukatının Görevleri

Tahliye avukatı, kira hukuku ve gayrimenkul hukukuna hâkim, özellikle kiracı – kiraya veren ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda deneyimli bir hukuk profesyonelidir. Bu avukatların temel görevi, tahliye sürecinin her aşamasında müvekkillerine yol göstermek ve onların haklarını savunmaktır. Tahliye avukatının görevlerini şöyle özetleyebiliriz:

• Hukuki Danışmanlık ve Yol Haritası Belirleme: Tahliye avukatı, kendisine başvuran ev sahibi veya kiracıya öncelikle durum değerlendirmesi yaparak hukuki seçenekleri anlatır. Örneğin ev sahibi için hangi tahliye gerekçelerinin uygulanabilir olduğunu, dava açmadan önce yapılması gerekenlerı (ihtar çekmek, arabulucuya gitmek gibi) belirler. Kiracı için ise karşılaşabileceği bir tahliye talebine karşı haklarını (örneğin haksız bir tahliye davasına nasıl itiraz edileceğini) açıklar. Bu sayede taraflar, atacakları adımlar konusunda bilinçlenirler.

• Belgelerin ve İhtarların Hazırlanması: Tahliye sürecinin başarılı olabilmesi için gerekli resmi belgelerin doğru şekilde hazırlanması çok önemlidir. Tahliye avukatı, kira sözleşmesinin incelenmesinden başlayarak, ihtarname, tahliye taahhütnamesi hazırlığı, ödeme emirleri ve dava dilekçeleri gibi tüm yazışmaları mevzuata uygun biçimde hazırlar. Örneğin, kira ödenmemesi halinde gönderilecek ihtarın içeriği veya tahliye taahhütnamesinin yasal geçerlilik şartlarına uygunluğu avukat tarafından sağlanır. Böylece usul hataları nedeniyle davanın reddedilmesi veya sürecin uzaması riski minimize edilir.

• Dava ve İcra Takibi: Tahliye avukatı, müvekkili adına gerekli dava dilekçesini sunarak tahliye davasını açar veya kiracı aleyhine icra takibi başlatır. Dava sürecinde müvekkili adına duruşmalara katılarak hakim karşısında gerekçeleri ve delilleri etkin bir şekilde sunar. Karşı tarafın iddialarına yanıt verir, hukuki argümanlarla müvekkilinin çıkarlarını savunur. Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, kararın kesinleşmesi ve icra aşamasının başlaması için gerekli takipleri yapar. İcra memurlarıyla koordinasyon halinde tahliye işleminin gerçekleştirilmesini sağlar. Tüm bu süreçte önemli tarihler, süreler ve prosedürler titizlikle takip edilerek müvekkilin işlemleri zamanında ve doğru şekilde ilerletilir.

• Müzakere ve Uzlaşma: Her ne kadar tahliye avukatı çoğunlukla uyuşmazlık durumlarında dava süreçlerini yönetse de, uzlaşma imkanının olduğu hallerde müvekkilinin lehine olacak şekilde müzakere de yürütebilir. Özellikle arabuluculuk görüşmelerinde veya dava öncesi taraflar arasında iletişim kurulduğunda, avukatlar bir anlaşma zemini aranması konusunda müvekkillerine danışmanlık yapar. Örneğin, kiracının belli bir tarih sonunda çıkmayı kabul etmesi karşılığında ev sahibinin belirli bir feragatte bulunması gibi anlaşmalar, her iki taraf için de hızlı ve masrafsız çözümler olabilir. Tahliye avukatı, böyle bir protokol hazırlanacaksa hukuki geçerliliğini teminat altına alır.

• Hakların Korunması ve Bilgilendirme: Tahliye sürecinde hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli haklar söz konusudur. Avukat, müvekkilinin haklarını korumak adına gerekli önlemleri alır. Örneğin, ev sahibi için üç yıllık kiraya verme yasağı gibi yükümlülüklere uyulması konusunda uyarılar yapar veya kiracı için haksız tahliye tehdidine karşı yürütmeyi durdurma gibi kanuni imkânları kullanır. Ayrıca süreç boyunca müvekkilini düzenli olarak bilgilendirerek, atılan her adımda şeffaflık ve güven sağlar. Bu da stresli olabilen tahliye sürecinde müvekkilin kendisini güvende hissetmesine yardımcı olur.

Özetle, tahliye avukatı sürecin strateji planlamasından sonuçlandırılmasına kadar vazgeçilmez bir destek sunar. İster ev sahibi olsun ister kiracı, bu alanda deneyimli bir avukatla çalışmak, yasal prosedürlerin doğru izlenmesini ve hak kayıplarının önlenmesini temin eder.

İstanbul ve Marmara Bölgesinde Tahliye Davaları

Türkiye’nin en büyük metropolü olan İstanbul, kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının yoğun olarak yaşandığı bir şehirdir. Hem nüfusun kalabalık olması hem de konut kiralarının ülke ortalamasının üzerinde seyretmesi, tahliye taleplerinin İstanbul’da daha sık gündeme gelmesine yol açmaktadır. Son yıllarda kira artış oranlarına getirilen sınırlamalar ve hızla yükselen yaşam maliyeti, İstanbul’da pek çok ev sahibi ile kiracının mahkemelik olmasına neden olmuştur. Nitekim 2023 yılının ilk aylarında İstanbul’daki sulh hukuk mahkemelerinde görülen davaların büyük bir kısmını (%60-70’e varan oranlarda) kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ihtilaflar oluşturmuştur. Örneğin, İstanbul’da bir sulh hukuk mahkemesinde 2022 yılında toplam ~2300 kira uyuşmazlığı dosyası görülmüşken, 2023 ilk çeyreğinde bu rakamın yarısından fazlası yeni dosya olarak açılmıştır. Bu veriler, özellikle büyük şehirlerde tahliye davalarının ne denli arttığını ortaya koymaktadır.

Marmara Bölgesi genelinde de benzer bir tablo mevcuttur. İstanbul’un yanı sıra Bursa, Kocaeli, Tekirdağ gibi sanayileşmiş ve nüfus yoğunluğu yüksek illerde kiraya veren-kiracı anlaşmazlıkları yaygındır. Marmara Bölgesi, ekonomik canlılığı ve göç alması nedeniyle konut talebinin arzdan fazla olduğu bir bölgedir. Bu durum, kira bedellerinin yüksek seyretmesine ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkların artmasına zemin hazırlamaktadır. Özellikle İstanbul ve çevresinde, mahkemelerdeki iş yükü nedeniyle tahliye davalarının sonuçlanması daha uzun zaman alabilmekte, duruşma günleri ileri tarihlere verilebilmektedir. Bu bölgesel yoğunluk, ihtilafların çözümünde alternatif yöntemlere (örneğin arabuluculuk) yönelimi de artırmıştır.

Bölgesel eğilimler göz önüne alındığında, İstanbul ve Marmara Bölgesi’nde faaliyet gösteren tahliye avukatlarının deneyimleri de bu yoğunluğa paralel gelişmiştir. Büyük şehirlerdeki avukatlar, mahkemelerin işleyişine ve uygulamalarına hakim olarak müvekkillerine yol göstermektedir. Örneğin, İstanbul’da bir tahliye davası açacak kişinin, arabuluculuk zorunluluğu, sulh hukuk mahkemelerinin mevcut takvimi, icra dairelerindeki işlem süreleri gibi konularda bölgesel bilgiye sahip bir avukatla çalışması, sürecin daha sağlıklı işlemesine katkı sunar. Sonuç olarak, İstanbul ve Marmara’daki tahliye davaları ülke gündeminde önemli bir yer tutmakta olup, bu bölgelerde uzmanlaşmış avukatların rehberliği hem ev sahipleri hem de kiracılar için büyük avantaj sağlamaktadır.

Tahliye Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye sürecinin başarıyla yönetilmesi, seçilen avukatın uzmanlığı ve yaklaşımıyla yakından ilişkilidir. Bir tahliye avukatı seçerken şu hususlara dikkat etmek gerekir:

• Uzmanlık ve Deneyim: Seçeceğiniz avukatın kira hukuku ve özellikle tahliye davaları alanında uzmanlaşmış olması büyük önem taşır. Kira sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun özel hükümleri ve güncel yargı içtihatları konusunda deneyimli bir avukat, olası sorunları önceden öngörerek en uygun stratejiyi belirleyebilir. Geçmişte benzer davaları yürütmüş ve başarılı sonuçlar almış bir avukatla çalışmak, sürecin daha emin ellerde ilerlemesini sağlar.

• Bölgesel Tecrübe: Tahliye davaları her ne kadar ülke genelinde benzer yasal düzenlemelere tâbi olsa da, büyük şehirlerdeki mahkeme uygulamaları veya bölgesel yoğunluk farklılık gösterebilir. Özellikle İstanbul gibi davaların çok olduğu bir şehirde, avukatın yerel mahkemelerin işleyişine aşina olması ve bölgedeki yargısal prosedürlere hakimiyeti önemli bir avantajdır. Bu sayede, örneğin hangi sulh hukuk mahkemesinde ne kadar sürede duruşma verildiği veya icra dairelerinin tahliye işlemlerindeki pratikleri gibi konularda avukat önceden hazırlıklı olacaktır.

• İletişim ve Güven: Avukatınızla kurduğunuz iletişim, dava sürecini sağlıklı yürütebilmenin anahtarıdır. Resmi bir dile sahip olması gereken avukat, aynı zamanda müvekkiline anlaşılır bir şekilde durumu izah edebilmelidir. Sizin sorularınızı sabırla yanıtlayan, sürecin aşamalarını ve olası risklerini açıkça anlatan bir avukat güven duygusu yaratır. Tahliye işlemleri, hem ev sahibi hem de kiracı için stresli olabileceğinden, avukatınızın sizin haklarınızı etkin bir biçimde savunacağına ve sizi düzenli bilgilendireceğine inanmalısınız.

• Referanslar ve İtibar: Mümkünse, düşündüğünüz avukat veya hukuk bürosunun daha önce temsil ettiği müvekkillerin memnuniyet düzeyini araştırın. İyi bir tahliye avukatı, meslektaşları ve müvekkilleri nezdinde olumlu bir itibar edinmiş olmalıdır. İnternet üzerindeki kullanıcı yorumları, çevrenizdeki tavsiyeler veya avukatın web sitesindeki başarı hikâyeleri size fikir verebilir. Tabii ki her dava özeldir ve sonuç garantisi vermek mümkün değildir; ancak güçlü referanslar, avukatın ciddiyetinin ve başarısının göstergesi olabilir.

• Ücret ve Şeffaflık: Avukat seçiminde maddi konular da göz ardı edilmemelidir. Tahliye avukatınıza danışırken, avukatlık ücreti konusunda net bir bilgi alın ve bu ücreti belirleyen unsurları anlayın. Genellikle avukatlık ücretleri davanın türüne, zorluk derecesine ve avukatın deneyimine göre değişir. Bazı avukatlar sabit bir ücret talep ederken bazıları aşamalara veya sonuca göre ücretlendirme yapabilir. Ücretlendirme ve ödeme planı konusunda baştan anlaşmaya varmak, ileride oluşabilecek sürprizleri önleyecektir. Ayrıca, dava sırasında oluşabilecek harç, tebligat, bilirkişi ücreti gibi masraflar hakkında da avukatın şeffaf bir şekilde bilgi vermesi beklenir. Şeffaf ve yazılı bir vekâlet sözleşmesi ile hak ve yükümlülüklerin karşılıklı olarak netleştirilmesi, güvene dayalı bir avukat-müvekkil ilişkisi kurulmasına yardımcı olur.

Yukarıdaki kriterlere dikkat ederek seçeceğiniz tahliye avukatı, uyuşmazlığınızın çözümünde en büyük destekçiniz olacaktır. Doğru avukatla çalışmak, hem sürecin hızını hem de sonucunun lehinize olma ihtimalini artırır. Unutmayınız ki hukuki süreçler uzmanlık gerektirir ve haklarınızın korunması için ehil kişilerden yardım almak en akılcı yoldur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. 1 Eylül 2023 itibariyle konut ve işyeri kiralarından doğan pek çok uyuşmazlık için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Örneğin kira bedelinin ödenmemesi, uyarlanması veya tahliye talepleri gibi konularda ev sahibi ile kiracı öncelikle arabulucu marifetiyle uzlaşmaya çalışmalıdır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa, bu durum belgelendirilerek dava yoluna gidilebilir. (Ancak icra yoluyla tahliye işlemlerinde arabulucu şartı aranmamaktadır.)

• Kiracı kira süresi dolunca ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi? Hayır. Konut ve işyeri kiralarında, kira süresinin dolması tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Sözleşme süresi dolduğunda, eğer kiracı çıkmak istemiyorsa ve ev sahibi için kanunun öngördüğü özel bir tahliye sebebi yoksa (örn. ihtiyaç, renovasyon gibi), sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Ev sahibi, ancak on yıllık uzama süresi dolmuşsa veya haklı bir gerekçe mevcutsa sözleşmeyi sona erdirip kiracının tahliyesini talep edebilir.

• Kirayı ödemeyen kiracı ne kadar sürede tahliye edilebilir? Kiracının kira ödememesi durumunda ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı bir ödeme ihtarı veya icra ödeme emri göndermelidir. İcra yoluna başvurulursa, kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde borcunu ödeme hakkı vardır. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa ev sahibi mahkemeden tahliye kararı aldırabilir. İhtar yoluyla tahliyede ise aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracının dönemin bitiminde dava sonucu tahliyesine karar verilebilir. Süreç, mahkemenin hızına bağlı olarak birkaç ay ile bir yıl arasında değişebilir. Yani kiracı, ödememe halinde hemen birkaç gün içinde çıkarılamaz; yasal prosedür tamamlanana kadar belirli bir süre geçecektir.

• Tahliye davası ne kadar sürer? Tahliye davasının süresi, bulunduğunuz şehirdeki mahkemenin iş yoğunluğuna ve davanın özelliklerine bağlıdır. Örneğin nispeten az yoğunluğa sahip bir yerde dava birkaç ayda sonuçlanabilirken, İstanbul gibi büyük şehirlerde duruşma günü almak bile aylar sürebilmektedir. Genel olarak, ilk derece mahkemesinde tahliye davasının karara bağlanması 6-12 ay arasında sürebilir. Eğer taraflardan biri karara itiraz eder (istinaf veya temyiz yoluna gider) ise süreç birkaç ay daha uzayacaktır. Ayrıca, karar çıktıktan sonra kiracının taşınmazı boşaltması için verilen süre ve icra aşaması da düşünüldüğünde, tahliyenin fiilen gerçekleşmesi davanın açılmasından itibaren bir yılı aşabilir.

• Tahliye davasında masrafları kim öder? Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, genel kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir. Eğer ev sahibi tahliye davasını kazanırsa, mahkeme masrafları ile kanunun belirlediği oranlarda karşı taraf vekâlet ücreti kiracıya yükletilecektir. Bu durumda kiracı, belirlenen sürede evi boşaltmanın yanı sıra, mahkeme harçları ve ev sahibinin avukatına ait vekâlet ücretini de ödemek zorunda kalabilir. Aynı şekilde, eğer dava haksız bir sebeple açılmış ve ev sahibi kaybetmişse, kiracı lehine yargılama giderlerine hükmedilebilir. Tarafların kendi avukatlarıyla aralarındaki ücret anlaşması ise ayrı olup, onu taraflar kendileri üstlenir; ancak mahkemenin hükmettiği vekâlet ücreti kaybeden taraftan kazanan tarafa gider olarak ödenir.

• Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı bu kararından dönebilir mi? Usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi, kiracıyı belirtilen tarihte evi boşaltma yükümlülüğü altına sokar. Kiracı, taahhütnameyi kendi rızasıyla ve kiralamadan bir süre sonra imzalamışsa bundan tek taraflı olarak vazgeçemez. Belirlenen tarihte çıkmazsa, ev sahibi yasal yollarla tahliyeyi gerçekleştirir. Ancak eğer taahhütname geçersiz şartlarda alındıysa – örneğin kiracı henüz eve girmeden önce imzalamak zorunda kaldıysa veya bir baskı altında imzaladıysa – kiracı bu durumu mahkemede ileri sürerek taahhüdün geçersizliğini iddia edebilir. Bu yüzden tahliye taahhüdü verirken kiracıların dikkatli olması, ev sahiplerinin de yasal koşullara uygun şekilde bu belgeyi alması gerekir.

• Mahkeme kararı olmadan kiracı tahliye edilebilir mi? Hayır. Kiracının rızası olmadan, mahkeme kararı ya da icra takibi sonucu alınan bir tahliye kararı bulunmaksızın kiracıyı evden çıkarmak kanunen mümkün değildir. Ev sahibinin kendi başına kilit değiştirmesi, elektriği-suyu kestirmesi veya eşyaları dışarı attırması gibi yollar hukuk dışıdır ve cezaî sorumluluk doğurabilir. Tahliye, ancak ya kiracının kendi isteğiyle evi boşaltmasıyla ya da yargı yoluyla alınan bir kararla icra memurları gözetiminde gerçekleşir. Bu nedenle, bir anlaşmazlık durumunda ev sahibinin izlemesi gereken tek doğru yol hukuki süreçlere başvurmak, kiracının da bu süreçte haklarını yine hukuk çerçevesinde savunmaktır.

Bu sıkça sorulan sorular genel bilgilendirme amaçlı olup her somut olayın koşullarına göre farklılık gösterebilir. Tahliye ile ilgili bir sorun yaşadığınızda uzman bir tahliye avukatına danışmanız en doğru yaklaşım olacaktır. Böylece hem yasal haklarınızı tam olarak öğrenebilir hem de süreci en güvenilir şekilde yürütebilirsiniz.