Kat Mülkiyeti Kanunu: Ortak Alan ve Kullanım 2026

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapı içindeki bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan mülkiyet şeklini düzenler. Bu rehber kat malikinin ortak alan üzerindeki hak ve yükümlülüklerini güncel Yargıtay kararları ışığında ele alır.

Ortak Alanın Tanımı

KMK 4 uyarınca tüm kat maliklerinin ortak yararına açık olan temel, ana duvar, kolon, kiriş, çatı, baca, asansör, merdiven, hol, kalorifer dairesi, sığınak ve benzeri yerler ortak alandır. Ortak alan kavramı sadece fiziki mekanlarla sınırlı olmayıp bahçe, garaj, kapıcı dairesi gibi yerleri de kapsar. Kat malikleri bu ortak yerlere arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur; kullanma hakkının ölçüsü de (garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde) aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadıkça yine arsa payıyla orantılıdır (KMK m.16).

Ortak Alan Üzerinde Tasarruf

Ortak alanlar üzerinde tek bir kat malikinin münhasır kullanım sağlaması kural olarak mümkün değildir. Yönetim planında açıkça belirtilmedikçe veya kat malikleri kurulunun oybirliğiyle izin vermedikçe ortak alan kişisel kullanıma açılamaz.

Kanunen Her Hâlde Ortak Sayılan Yerler (KMK m.4)

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir; ancak bazı yerler yönetim planında aksi yazılsa bile her hâlde ortak yer sayılır. 634 sayılı Kanun m.4 bunları üç bent halinde sayar.

• Yapının taşıyıcı ve ortak unsurları: temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.
• Tesisat: her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri.
• Üst yapı: çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Liste kapalı değildir: yukarıda sayılanların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer. Bu nedenle “yönetim planında yazmıyor” savunması tek başına sonuç doğurmaz.

Ortak Yerde Değişiklik: Beşte Dört Kuralı (KMK m.19)

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. Bunun somut sonucu m.19/2’dedir: kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Dikkat: aranan çoğunluk kat maliklerinin beşte dördüdür ve rızanın yazılı olması gerekir. Kat malikleri kurulunda alınan basit çoğunluk kararı ya da sözlü muvafakat bu şartı karşılamaz. Cephe kaplaması, balkon kapatma, çatıya anten veya klima dış ünitesi montajı, otoparka bölme yapılması gibi işlerde uyuşmazlık çoğunlukla bu fıkrada düğümlenir.

Rıza aranmayan iki istisna

Kanun iki halde rıza aramaz: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin, ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası gerekmez. İstisnanın işlemesi için mahkeme tespiti şarttır; yöneticinin veya bilirkişinin kanaati yeterli değildir.

Kendi bölümünde yapılan işler

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde dahi anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde ise, o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla anayapıya zarar vermeyecek onarım ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Mevzuat metni: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

Ortak Gider ve Avans

KMK m.20 uyarınca, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderlerine arsa payı oranında katılır. Bu giderlerin yıllık dökümü işletme projesiyle yapılır; proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunca aynen veya değiştirilerek kabul edilir (KMK m.37, 7579 sayılı Kanunla değişik).

Onarım ve Yenileme

Ortak alanlarda yapılacak zorunlu onarımlar yönetici tarafından öncelikle gerçekleştirilir; büyük çaplı yenileme işleri ise kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla yapılır (KMK m.42).

Yeniliklerin Nisapları: Yönetici, Masraflı İşler ve Bağımsız Bölüm İlavesi (KMK m.35, m.42-44)

Yöneticinin ortak yerlerdeki görevi KMK m.35’te sayılıdır: anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak, bir hakkın kaybına yol açmayacak süreleri takip etmek ve kat maliklerinin yararına gerekli tedbirleri onlar adına almak yöneticinin kanuni görevidir; bu görevi yerine getirmeyen yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.35, m.38). Masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilavelerde, bundan yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; sonradan kendi payına düşen tutarı öderse yeniliğin sağladığı faydadan o da yararlanabilir (KMK m.43). Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya arsanın boş kısmına yeni bağımsız bölüm eklenmesi ise kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesini, arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesini gerektirir (KMK m.44).

Uyuşmazlık Çözümü

Ortak alan uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33; HMK m.4). Kat malikleri kurulu kararı aleyhine aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz (KMK m.33/1). 634 sayılı Kanundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır; kararın icrası için gerekli hâllerde ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Balkonu kapatma ortak alan ihlali midir?

Ortak yerlerde yapılacak inşaat ve değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK m.19); basit kurul kararı bu şartı karşılamaz. Bu rıza usulüne uygun şekilde ve yeterli çoğunlukla alınmışsa balkonun kapatılması geçerli sayılır (Yargıtay 20. HD, E.2017/2994, K.2018/4007).

Kat maliki ortak alana masa ve sandalye koyabilir mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortak alana masa-sandalye konulmasının geçici nitelikte olsa dahi el atma sayılabileceğini kabul etmiştir (E.2017/2001, K.2022/81).

Ortak alan işgali nasıl kaldırılır?

Yönetici veya kat maliki el atmanın önlenmesi davası açabilir; ayrıca kat malikleri kurulu kararına aykırı davranan veya borcunu yerine getirmeyen kat maliki için KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesi istenebilir. Görevli mahkeme, anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Ortak alan üzerinde reklam konulabilir mi?

Hayır, tek başına kat malikleri kurulu kararı yetmez: anayapının dış duvarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiraya verilmesi KMK m.45 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karara bağlıdır; oybirliği sağlanmadan yapılan sözleşme geçersizdir ve rıza göstermeyen kat maliki eski hâle getirilmesini isteyebilir (Yargıtay 20. HD, E.2017/3953, K.2017/10191).

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

İlgili Kurumlar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
• Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
• İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda