Kentsel Dönüşüm Riskli Yapı Tespiti 6306 2026
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı ve riskli alan ilanı ile kentsel dönüşüm uygulamalarının çerçevesini çizer. Kanun, deprem, heyelan ve benzeri afet riskleri altındaki yapıların yıkılarak yenilenmesini, güçlendirmesini ve modern şehirleşme standartlarına uygun dönüşümünü hedefler.
Riskli Yapı Tespiti
Malikin başvurusu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye kararıyla lisanslı mühendislik firmaları tarafından riskli yapı tespiti yapılır. Rapor tapu müdürlüğüne tescil edilir; malikin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.
Yıkım ve Yenileme Kararı
Riskli yapının yıkımı için maliklere tebligat yapılır; 60 gün içinde tahliye edilmelidir. Yeniden yapım kararı maliklerin 2/3 çoğunluğuyla alınır; katılmayanların payı tespit edilen bedel üzerinden satışa çıkarılır.
Kira ve Taşınma Yardımı
Maliklere ve kiracılara kira yardımı, taşınma yardımı ve faiz destekli konut kredisi imkanları sağlanır. 2026 itibariyle kira yardımı miktarları bölgeye göre farklı belirlenmekte olup aylık ödenir. Kira yardımı süresi genellikle 18 aydır.
Vergi ve Harç Muafiyeti
Riskli yapı kapsamındaki işlemler tapu harcı, damga vergisi ve KDV’den istisnadır. Noter ücretleri yarısı oranında alınır. Bu teşvikler kentsel dönüşüm sürecini hızlandıran önemli mali avantajlardır.
Hukuki Korunma
Riskli yapı ilanına ve yıkım kararlarına idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Maliklerin rızasıyla yapılan anlaşmalarda sözleşmenin geçersizliği halleri TBK hükümlerine göre değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli yapı tespit raporuna itiraz süresi nedir?
Tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık nezdinde itiraz edilir; red halinde idare mahkemesine başvurulur.
Kiracıya taşınma yardımı var mı?
Evet; riskli yapıda 1 yıl öncesinden beri kira sözleşmesi olan kiracılara taşınma ve kira yardımı yapılır.
2/3 çoğunluk nasıl hesaplanır?
Bağımsız bölüm sayısı değil arsa payı üzerinden hesaplanır; katılım sağlayan maliklerin arsa payı 2/3’ü aşmalıdır.
Yenileme sonrası daire büyüklüğü artabilir mi?
İmar planında izin verilen emsal ve yapı yüksekliğine göre mümkündür; ayrıca yönetim planı düzenlenmelidir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Danıştay 6.D
Konu: Riskli yapı tespit raporuna itiraz
Lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti hatalı bulunmuş; rapordaki deprem yük hesaplamasında kritik kalem eksikliği nedeniyle ikinci inceleme yapılmasına karar verilmiştir. Daire, itirazın reddi üzerine idare mahkemesine dava hakkının saklı olduğunu ve teknik incelemenin güçlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: Kentsel dönüşümde müteahhidin teslim gecikmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi 36 ay aşan müteahhit aleyhine açılan davada banka teminat mektubunun nakde çevrilmesi kabul edilmiştir. Arsa sahipleri ek olarak kira mahrumiyeti tazminatı ile cezai şart talep edebilmiş; Daire TBK 182 indirim taleplerini gerçek zarara göre değerlendirmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.