Kira Uyarlaması Aşırı İfa Güçlüğü TBK 138 2026
TBK 138 ile düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hali, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlarda sözleşmenin uyarlanmasını mümkün kılar. 2026 itibariyle ekonomik krizler ve salgın sonrası uyarlama davaları kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.
Uyarlama Koşulları
Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçlunun kusuru dışında gerçekleşmesi, ifayı katlanılamaz hale getirmesi ve borçlunun edimi henüz ifa etmemiş olması gerekir. Tüm koşullar bir arada bulunmalıdır.
Uyarlama Davası Açma Hakkı
Hem kiracı hem kiraya veren uyarlama talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında enflasyona ve kira artış oranına ilişkin talepler uyarlama davasına değil, TBK m.344 kapsamındaki kira belirleme (tespit) davasına konu edilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Uyarlama Yöntemi
Hakim emsal kira bedeli, sözleşme süresi, tarafların ekonomik durumu ve piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelini yeniden belirler.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay içtihatlarısalt enflasyonun uyarlama nedeni sayılamayacağını; olağanüstü, genel ve öngörülemez ekonomik koşulların aranması gerektiğini vurgular. Döviz kurlarındaki ani yükseliş ve pandemi gibi şokların uyarlama sebebi olabileceği kabul edilmiştir.
Alternatifler
Uyarlama şartları oluşmuyorsa sözleşme hükümlerine göre kira artışı veya kira tespiti davası gündeme gelebilir. Uyarlama mümkün olmazsa TBK m.138 uyarınca dönme hakkı doğar; sürekli edimli sözleşmeler olan kira sözleşmelerinde dönme yerine fesih hakkı kullanılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmedeki artış oranı enflasyonun altında kalırsa uyarlama olur mu?
TBK 344 öngörüldüğü artış oranı ile birlikte değerlendirilir; salt enflasyon farkı uyarlama için yeterli sayılmaz.
Uyarlama davasında avans ödeme yapılır mı?
Dava sürerken sözleşmedeki kira bedelinin ödenmesine devam edilmelidir; ödenmemesi TBK m.315 kapsamında temerrüt ve tahliye sonuçları doğurabilir.
Uyarlama talep süresi var mı?
Uyarlama şartları oluştuğu andan itibaren makul sürede talep edilmelidir; gecikme iyi niyet kurallarına aykırı sayılabilir.
Yabancı para kira bedelinde uyarlama mümkün mü?
Evet; döviz kurundaki olağanüstü değişim uyarlama sebebi kabul edilebilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Kira Artış Oranının Uyarlanması TBK 138’in Değil TBK 344’ün Konusudur
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/1213 K.2026/1751 sayılı, 30.03.2026 tarihli (Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arası uyuşmazlığın giderilmesine dair) kararında (oy birliği, kesin) konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmedeki kira artış oranının, salt enflasyon/ekonomik koşullardaki değişim gerekçesiyle 6098 sayılı TBK’nın 138. maddesi (aşırı ifa güçlüğü) kapsamında uyarlama davasına konu edilemeyeceğini; bu tür taleplerin, kira bedelinin üst sınırını emredici biçimde düzenleyen TBK’nın 344. maddesi (kira tespit/belirleme davası) kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini içtihadı birleştirir nitelikte karara bağlamıştır. Daire, TBK 138 uyarınca uyarlamanın ancak imar değişikliği, deprem, savaş, salgın gibi kira ilişkisinin temelini sarsan ve TBK 344’ün kapsamadığı gerçekten olağanüstü hâllerde gündeme gelebileceğini; salt yüksek enflasyonun tek başına TBK 138 uyarlaması için yeterli olmadığını netleştirmiştir. Karar, kira uyuşmazlıklarında “uyarlama davası mı kira tespit davası mı” ayrımını belirleyen temel referans niteliğindedir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.