Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bir ana yapının bağımsız bölümleri üzerinde tesis edilen ayni bir haktır. Kurulum süreci, yönetim planı hazırlığı ve tapuda tescil aşamaları; kat maliklerinin ortak yaşam alanındaki hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Bu rehberde kat mülkiyetine geçiş şartlarını, yönetim planının bağlayıcı hükümlerini ve uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkları detaylı biçimde ele alıyoruz.
Kat Mülkiyeti Nedir ve Kat İrtifakından Farkı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölümlerin her biri üzerinde kurulan, bağımsız bölüm maliklerine müstakil mülkiyet sağlayan bir ayni haktır (634 SK m.1). Kat irtifakı ise henüz yapı tamamlanmadan arsa payı üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır (634 SK m.2/c). Kat irtifakı, yapının tamamlanması ve kullanma izninin alınmasıyla kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyetinin kurulumu için ana yapının fiilen tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kurulumu İçin Gerekli Belgeler
634 sayılı Kanun’un 12. maddesi uyarınca kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine sunulması gereken belgeler şunlardır:
- Ana gayrimenkulün kat mülkiyetine konu olmaya elverişli olduğunu gösterir resmi senet
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı)
- Mimari proje ve onaylı mahal listesi
- Yönetim planı (tüm bağımsız bölüm maliklerinin imzasıyla)
- Liste (bağımsız bölüm numarası, niteliği, arsa payı)
- Tapu harcı ve döner sermaye makbuzları
Resmi senet ve yönetim planı, noterde veya tapu sicil müdürlüğünde düzenlenir. Tüm malikler ya bizzat ya da vekâleten katılmak zorundadır.
Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Değiştirilmesi
Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen sözleşmedir (634 SK m.28). Tüm kat maliklerini, külli ve cüz’i haleflerini bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla olur; bu nitelikli çoğunluk olmadan yapılan değişiklik geçersizdir. Yönetim planında yapılan değişiklikler tapuda tescil edilmedikçe sonradan gelen maliklere karşı ileri sürülemez.
Ortak Yer ve Ortak Giderler
634 SK m.4 uyarınca ortak yerler; ana gayrimenkulün temeli, ana duvarları, bağımsız bölümleri ayıran duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler, sığınaklar, çatı, baca, çamaşırhane, su depoları, kapıcı daireleri, kaloriferler, yangın söndürme cihazları, her türlü tesisat ile bahçe ve eklentilerdir. Ortak giderler ise ana gayrimenkulün korunması, olağan bakımı, onarımı ve işletilmesi için yapılan harcamalardır (634 SK m.20). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri ve ortak sigorta primleri arsa payı oranında paylaştırılır.
Yönetici Seçimi ve Kararların İptali
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan gayrimenkullerde yönetici seçimi zorunludur (634 SK m.34). Yönetici, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla seçilir; görev süresi bir yıldır ve yeniden seçilebilir. Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olması halinde, aleyhte oy veren veya mazeretsiz toplantıya katılmayan kat malikleri, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde mahkemeye başvurarak iptal talep edebilir (634 SK m.33). Ayrıca karar yok hükmünde ise zamanaşımı işlemez.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için iskân şart mı?
Evet. 634 SK m.14 uyarınca kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınması zorunludur. İskânsız yapılarda kat mülkiyeti tescil edilemez.
Yönetim planı değişikliği için tüm maliklerin imzası gerekir mi?
Hayır. 634 SK m.28 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir. Ancak bazı temel hükümler (örneğin bağımsız bölümün kullanım amacı) için daha yüksek çoğunluk aranabilir.
Kat maliki ortak giderleri ödemezse ne olur?
634 SK m.20 gereği ortak giderleri ödemeyen kat maliki aleyhine gecikme tazminatı (aylık %5) istenebilir. Ayrıca kanuni ipotek hakkı doğar ve borcun tahsili için icra takibi başlatılabilir; borç ödenmezse bağımsız bölüm satışa çıkarılabilir.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK