Tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350-356. maddelerinde düzenlenen; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının taşınmazı boşaltmasının mahkeme kararıyla sağlandığı dava türüdür. Tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır (numerus clausus) ve kiralayan kaynaklı ile kiracı kaynaklı olmak üzere iki ana gruba ayrılır. Bu rehberde her bir tahliye sebebini, usul kurallarını ve hak düşürücü süreleri detaylı biçimde inceliyoruz.
Kiralayandan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m.350)
Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi (ihtiyaç) sebebiyle tahliye davası açılabilir. Ayrıca taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kullanımı imkansızsa tahliye mümkündür (TBK m.350/2). Gereksinim iddiasında samimiyet, süreklilik ve zorunluluk aranır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şart
- Yeniden inşa/imar: onarımın esaslı nitelikte olması gerekir
- Dava süresi: belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimini izleyen 1 ay içinde; belirsiz süreli sözleşmelerde kiracıya tanınacak fesih bildirimiyle belirlenecek tarihi izleyen 1 ay içinde açılır
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye (TBK m.351)
Kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse, sözleşme süresinin sonunda tahliye talep edebilir (süresi bitmeden önceki ay içinde dava açmak zorundadır).
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m.352)
Kiracı kaynaklı tahliye sebepleri şunlardır: (a) Tahliye taahhüdü: Kiracının sözleşme kurulmasından sonra yazılı olarak verdiği ve belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği beyan. (b) İki haklı ihtar: Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıldan uzun sözleşmelerde bir kira yılı içinde kiracının kira bedelini ödememesi üzerine iki haklı ihtar yapılması. (c) Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.
- Tahliye taahhüdü: yazılı olmalı, sözleşme imzasından SONRA düzenlenmeli
- İki haklı ihtar: aynı kira dönemi içinde iki farklı ayın bedelinin ihtarla istenmesi şart
- Başka konut sahipliği: kiralayanın bu durumu bilmiyor olması gerekir
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK m.347)
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden önce fesih bildirimi yapılmadıkça sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Bu uzama dönemleri toplamının on yıla ulaşması halinde, on yılın bitiminden itibaren kiralayan; bildirim süresine uymak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin her uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim, kira döneminin sonundan en az üç ay önce yazılı olarak yapılmalıdır.
Tahliye Davasında Usul ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme 6325 sayılı Kanun gereği sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.10). Dava süreleri hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması halinde tahliye talebi reddedilir. TBK m.355 uyarınca, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez; aksi halde eski kiracının tazminat hakkı doğar.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü sözleşmeyle aynı anda alınabilir mi?
Hayır. TBK m.352/1 ve yerleşik içtihada göre tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin kurulmasından SONRA yazılı olarak düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler hükümsüzdür.
İki haklı ihtar için ihtarların aynı yılda olması zorunlu mu?
Evet. Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki farklı ay için iki haklı ihtar çekilmesi gerekir. Farklı kira yıllarındaki ihtarlar birleştirilerek tahliye sebebi oluşturmaz.
İhtiyaç sebebiyle tahliyeden sonra ev başkasına kiralanabilir mi?
TBK m.355 uyarınca üç yıl süreyle haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracı, son kira yılının bir yıllık bedeli tutarında tazminat talep edebilir.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK