Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi 2026 | TBK m.237, Şerh ve Tapu Tescili

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların belirli bir taşınmazın ileri bir tarihte satışını yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettikleri ön sözleşme niteliğindeki bir hukuki işlemdir. 6098 sayılı TBK’nın 237. maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın 706. maddesi uyarınca bu sözleşmenin geçerliliği için düzenleme şeklinde noterde yapılmış olması şarttır. Taraflar arasında kişisel bir hak doğurur; ancak tapu kütüğüne şerh edildiğinde (TMK m.1009) üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen güçlendirilmiş kişisel hak haline gelir.

Satış Vaadinin Hukuki Niteliği ve Satış Sözleşmesinden Farkı

Satış vaadi bir ön sözleşmedir; tarafları ileride asıl satış sözleşmesini yapmaya zorlayan karşılıklı borç doğurur. Asıl satış sözleşmesi ise taşınmaz mülkiyetini devreden ayni sonuç doğuran resmi senettir (TMK m.705, m.706). Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğururken, asıl satış sözleşmesi ve tescil ile ayni hak (mülkiyet) kazanılır. Satış vaadi genellikle taksitli satışlarda, proje aşamasındaki taşınmazlarda ve karmaşık devir ilişkilerinde kullanılır.

Geçerlilik Şartı: Noter Düzenleme Şekli

TBK m.237 ve TMK m.706 uyarınca taşınmaz satışı vaadi sözleşmesinin geçerliliği, düzenleme şeklinde noter sözleşmesi yapılmış olmasına bağlıdır. Adi yazılı veya sözlü satış vaatleri kesin geçersizdir (TBK m.27). Noter şekli sadece ispat değil, geçerlilik şartıdır. Ancak taraflardan biri edimini ifa etmiş ve karşı taraf bu ifayı kabul etmişse, TMK m.2’deki dürüstlük kuralı gereği şekle aykırılık ileri sürülemeyebilir. Bu istisna dar yorumlanır.

Düzenleme şekli: notere gelen taraflar huzurunda noter tarafından bizzat düzenlenir
Onaylama şekli yeterli değildir; noter onaylı adi belge geçersizdir
Tapu kütüğüne şerh için satış vaadinin noterde düzenlenmiş olması ön şart

Satış Vaadinin Tapu Kütüğüne Şerhi (TMK m.1009)

TMK m.1009 uyarınca satış vaadi, tapu kütüğüne şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerh edilmiş satış vaadi sayesinde vaat alacaklısı, taşınmazı devralan üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf ederek aynı koşullarla tapu devri talep edebilir. Şerhin süresi ve yenilenmesi tapu sicili mevzuatına tabidir. Şerh edilmemiş satış vaadi sadece taraflar arasında etkili olup iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

İfa Talebi: Cebri Tescil Davası

Vaat eden tarafın asıl satış sözleşmesini yapmaktan kaçınması halinde, vaat alacaklısı cebri tescil davası açabilir. Dava sonucu verilen mahkeme kararı, tapu sicil müdürlüğünde tescil için yeterli olup, davalının iradesi yerine geçer (TMK m.716). Bu dava asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK m.2, m.12). Dava zamanaşımı TBK m.146 uyarınca on yıldır. Dava sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir (HMK m.389).

Tazminat Talepleri ve Dönme Hakkı

Vaat eden edimini ifa etmezse vaat alacaklısı; (a) aynen ifa (cebri tescil), (b) ifa yerine tazminat, (c) sözleşmeden dönme ve olumsuz zararın tazmini haklarından birini seçebilir (TBK m.112, m.117). Uygulamada taşınmaz üçüncü kişiye satılmış ve şerh bulunmamışsa aynen ifa imkansızlaşır; bu durumda vaat alacaklısı müspet zararı (olumlu zarar) talep eder. Müspet zarar, taşınmazın vaat tarihindeki ile ifa anındaki değer farkını kapsar; piyasa değer artışı hesaba katılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Adi yazılı satış vaadi geçerli olabilir mi?

Kural olarak hayır; noter düzenleme şekli geçerlilik şartıdır. Ancak edimlerin büyük ölçüde ifa edilmiş olması halinde dürüstlük kuralı (TMK m.2) gereği şekle aykırılık ileri sürülemez. Bu istisna dar yorumlanır.

Satış vaadini tapuya şerh ettirmek zorunlu mu?

Zorunlu değil; ancak şerh edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Taşınmaz başkasına devredilirse yeni malik iyiniyetliyse satış vaadi onu bağlamaz; sadece vaat edene karşı tazminat talep edilebilir.

Satış vaadinde cebri tescil davası ne kadar zamanda açılmalı?

Şerhsiz satış vaatlerinde TBK m.146 genel zamanaşımı 10 yıldır. Şerh, hakkın sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar (TMK m.1009); zamanaşımı bakımından yine TBK m.146 geçerlidir.

İlgili Rehberler

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

İlgili Yazılar:

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Uyuşmazlıkları 2026 | Eser Sözleşmesi