Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların belirli bir taşınmazın ileri bir tarihte satışını yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettikleri ön sözleşme niteliğindeki bir hukuki işlemdir. 6098 sayılı TBK’nın 237. maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın 706. maddesi uyarınca bu sözleşmenin geçerliliği için düzenleme şeklinde noterde yapılmış olması şarttır. Taraflar arasında kişisel bir hak doğurur; ancak tapu kütüğüne şerh edildiğinde (TMK m.1009) üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen güçlendirilmiş kişisel hak haline gelir.
Satış Vaadinin Hukuki Niteliği ve Satış Sözleşmesinden Farkı
Satış vaadi bir ön sözleşmedir; tarafları ileride asıl satış sözleşmesini yapmaya zorlayan karşılıklı borç doğurur. Asıl satış sözleşmesi ise taşınmaz mülkiyetini devreden ayni sonuç doğuran resmi senettir (TMK m.705, m.706). Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğururken, asıl satış sözleşmesi ve tescil ile ayni hak (mülkiyet) kazanılır. Satış vaadi genellikle taksitli satışlarda, proje aşamasındaki taşınmazlarda ve karmaşık devir ilişkilerinde kullanılır.
Geçerlilik Şartı: Noter Düzenleme Şekli
TBK m.237 ve TMK m.706 uyarınca taşınmaz satışı vaadi sözleşmesinin geçerliliği, düzenleme şeklinde noter sözleşmesi yapılmış olmasına bağlıdır. Adi yazılı veya sözlü satış vaatleri kesin geçersizdir (TBK m.27). Noter şekli sadece ispat değil, geçerlilik şartıdır. Ancak yerleşik içtihada göre taraflardan biri edimini ifa etmiş ve karşı taraf bu ifayı kabul etmişse, dürüstlük kuralı (TMK m.2) gereği şekle aykırılık ileri sürülemez. Bu istisna dar yorumlanır.
- Düzenleme şekli: notere gelen taraflar huzurunda noter tarafından bizzat düzenlenir
- Onaylama şekli yeterli değildir; noter onaylı adi belge geçersizdir
- Tapu kütüğüne şerh için satış vaadinin noterde düzenlenmiş olması ön şart
Satış Vaadinin Tapu Kütüğüne Şerhi (TMK m.1009)
TMK m.1009 uyarınca satış vaadi, tapu kütüğüne şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerh edilmiş satış vaadi sayesinde vaat alacaklısı, taşınmazı devralan üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf ederek aynı koşullarla tapu devri talep edebilir. Şerh süresi en çok beş yıldır; sürenin sonunda yenilenmezse silinir. Şerh edilmemiş satış vaadi sadece taraflar arasında etkili olup iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
İfa Talebi: Cebri Tescil Davası
Vaat eden tarafın asıl satış sözleşmesini yapmaktan kaçınması halinde, vaat alacaklısı cebri tescil davası açabilir. Dava sonucu verilen mahkeme kararı, tapu sicil müdürlüğünde tescil için yeterli olup, davalının iradesi yerine geçer (TMK m.716). Bu dava asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK m.2, m.12). Dava zamanaşımı TBK m.146 uyarınca on yıldır; ancak şerh edilmiş satış vaadi zamanaşımına tabi değildir. İhtiyati tedbirle tapuya satışın engellenmesi şarttır.
Tazminat Talepleri ve Dönme Hakkı
Vaat eden edimini ifa etmezse vaat alacaklısı; (a) aynen ifa (cebri tescil), (b) ifa yerine tazminat, (c) sözleşmeden dönme ve olumsuz zararın tazmini haklarından birini seçebilir (TBK m.112, m.117). Uygulamada taşınmaz üçüncü kişiye satılmış ve şerh bulunmamışsa aynen ifa imkansızlaşır; bu durumda vaat alacaklısı müspet zararı (olumlu zarar) talep eder. Müspet zarar, taşınmazın vaat tarihindeki ile ifa anındaki değer farkını kapsar; piyasa değer artışı hesaba katılır.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Adi yazılı satış vaadi geçerli olabilir mi?
Kural olarak hayır; noter düzenleme şekli geçerlilik şartıdır. Ancak yerleşik içtihat gereği edimlerin büyük ölçüde ifa edilmiş olması halinde dürüstlük kuralı (TMK m.2) gereği şekle aykırılık ileri sürülemez. Bu istisna dar yorumlanır.
Satış vaadini tapuya şerh ettirmek zorunlu mu?
Zorunlu değil; ancak şerh edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Taşınmaz başkasına devredilirse yeni malik iyiniyetliyse satış vaadi onu bağlamaz; sadece vaat edene karşı tazminat talep edilebilir.
Satış vaadinde cebri tescil davası ne kadar zamanda açılmalı?
Şerhsiz satış vaatlerinde TBK m.146 genel zamanaşımı 10 yıldır. Şerh edilmiş satış vaadinde şerh süresi boyunca (en çok 5 yıl, yenilenebilir) hak korunur; zamanaşımı savunması sınırlanır.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK