Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde düzenlenen, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı alınan kararların geri alınması için başvurulan özel bir dava türüdür. Bu dava, aleyhte oy kullanan veya mazeretsiz toplantıya katılmayan kat maliklerinin hak kaybına uğramasını önlemek amacıyla düzenlenmiştir ve hak düşürücü süreye tabidir.
Kat Malikleri Kurulunun Yetkisi ve Karar Yeter Sayıları
Kat malikleri kurulu, 634 SK m.27 uyarınca ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin tüm kararları alma yetkisine sahiptir. Olağan toplantılar yılda en az bir kez, olağanüstü toplantılar ise ihtiyaç halinde yapılır. Karar yeter sayıları:
- Genel karar: sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk (634 SK m.32)
- Yönetici seçimi: sayı ve arsa payı çoğunluğu (634 SK m.34)
- Önemli işler (ortak yerin değiştirilmesi, faydalı yenilik): arsa payı çoğunluğu
- Çok önemli işler (çok önemli yenilik, lüks harcama): tüm maliklerin beşte dördü (634 SK m.42/son)
- Yönetim planı değişikliği: tüm maliklerin beşte dördü (634 SK m.28)
İptal Davasının Dayanağı ve Sebepleri
634 SK m.33 uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların kanun, yönetim planı veya dürüstlük kuralına aykırı olması halinde iptal davası açılabilir. Başlıca iptal sebepleri:
- Toplantı çağrı usulünün ihlal edilmesi (634 SK m.29 – yazılı çağrı ve gündem tebliği)
- Karar yeter sayısının sağlanmamış olması
- Yönetim planı hükümlerine aykırı karar alınması
- Kanun emredici hükümlerinin ihlal edilmesi (örneğin ortak yer niteliğinin kaldırılması)
- Bazı maliklerin eşitlik ilkesine aykırı biçimde dezavantajlı duruma düşürülmesi
- Dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması
Hiç alınmamış (yok hükmünde) kararlar için ise dava açma süresi söz konusu değildir; yoklukla malul kararlar her zaman tespit ettirilebilir.
Dava Açma Hakkı ve Hak Düşürücü Süre
634 SK m.33 uyarınca iptal davasını; toplantıya katılmayan kat malikleri, aleyhte oy kullananlar ve bağımsız bölümünde kira ile oturan kiracı (kararın kendi haklarını etkilediği hallerde) açabilir. Dava, karar tarihinden itibaren bir ay içinde açılmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması halinde iptal talep edilemez. Ancak yok hükmündeki kararlar için zamanaşımı işlemez ve her zaman tespit davası açılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme, İhtiyati Tedbir
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (634 SK m.33, HMK m.4). Yetkili mahkeme ise ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. İptal istenen karar icra edilmek üzereyse, HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir yoluyla kararın uygulanmasının durdurulması talep edilebilir. Tedbir kararıyla örneğin fahiş gider toplanması, tadilat yapılması veya yönetici değişikliğinin icrası durdurulabilir.
İptal Kararının Sonuçları
Mahkemenin iptal kararı kesinleştiğinde, iptal edilen kurul kararı baştan itibaren geçersiz sayılır (ex tunc etki). İptal kararı tüm kat maliklerini bağlar; nispi değil mutlak etki doğurur. İptal edilen karar gereğince ödenen aidat veya yapılan harcamaların iadesi, ayrı bir eda davasıyla veya aynı dava içinde birleştirilerek talep edilebilir. Haksız fiil sorumluluğu doğan durumlarda (TBK m.49) yöneticinin kişisel sorumluluğu da gündeme gelebilir.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
İptal davası açma süresi kaçırılırsa ne olur?
634 SK m.33 uyarınca bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre kaçırılırsa iptal talep edilemez; ancak yok hükmündeki (toplantı yapılmadan, yetkisiz kişilerce alınmış) kararlar için zamanaşımı işlemez ve her zaman tespit davası açılabilir.
Toplantıya katılmayan malik iptal davası açabilir mi?
Evet, 634 SK m.33 uyarınca toplantıya katılmayan kat maliklerinin de dava hakkı vardır. Ancak mazeretsiz katılmama halinde dürüstlük kuralı çerçevesinde hakkın kötüye kullanılması değerlendirilebilir.
Kiracı iptal davası açabilir mi?
Kural olarak dava hakkı kat maliklerine aittir. Ancak kararın kiracının kullanım hakkını doğrudan etkilediği hallerde (örneğin ortak yer tahsisinin kaldırılması) kiracının da dava açabileceği yönünde yerleşik içtihat bulunmaktadır.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK