İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi 2026
Kısa Yanıt
3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16 kapsamındaki yapı kayıt belgesi için başvuru ve kayıt bedeli ödeme tarihleri 2018 tarihli kanun metninde 31/10/2018 ve 31/12/2018 olarak yazılıdır; bu süreler sonradan Cumhurbaşkanı kararlarıyla uzatılmış, uzatılan süreler de dolmuştur. Mevzuat sisteminde yayımlanan güncel madde metninde yeni bir başvuru dönemi açan bir tarih bulunmamaktadır. Bu nedenle 2026 yılı için yeni bir imar barışı başvurusundan söz edilemez; bugün uyuşmazlık konusu olan, daha önce alınmış belgelerin hukuki sonuçlarıdır: belgenin sağladığı koruma, geçerlilik süresi, iptali, yıkım ve kentsel dönüşüm karşısındaki durumu.
3194 Geçici Madde 16 ve Başvuru Sürelerinin Durumu
İmar barışı olarak anılan düzenleme, 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle eklenen Geçici Madde 16’dır. Birinci fıkraya göre afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.
Danıştay Dördüncü Dairesinin 22/12/2025 tarihli kararının gerekçesinde, 31/12/2018 tarihli ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla başvuru süresinin 15/6/2019, kayıt bedeli ödeme süresinin 30/6/2019 tarihine kadar uzatıldığı belirtilmektedir. Bu tarihler geçmiştir. Madde metninde sonradan yeni bir başvuru tarihi öngören bir hüküm yer almadığından, yeni bir kanun veya yetkili bir karar yayımlanmadıkça bu madde kapsamında yeni belge alınamaz. 2026 imar barışı başvurusu iddiaları, Resmî Gazetede yayımlanmış bir düzenleme gösterilmedikçe dikkate alınmamalıdır.
Kayıt Bedeli Nasıl Belirlenmişti
Madde, yapının bulunduğu arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında kayıt bedeli alınmasını öngörmüştür. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve grubu ve diğer hususlar yapı sahibinin beyanına göre Yapı Kayıt Sistemine kaydedilmiştir.
Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Sonuçlar
Üçüncü fıkra, belgenin yapının kullanım amacına yönelik olduğunu belirtir ve belge alan yapılara talep hâlinde, ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceğini düzenler. Dördüncü fıkra uyarınca belge verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Madde metni belgeye mülkiyet veya yapı ruhsatı niteliği tanıyan bir hüküm içermez; belgenin sonuçları maddede sayılanlarla sınırlıdır.
Anayasa Mahkemesi de 23/7/2024 tarihli kararında, belgenin yapı sahibinin beyanı üzerine idarece bir denetim yapılmadan düzenlendiğini ve belgeyle kayıt altına alınan yapıların mevcut imar mevzuatına uygun olup olmadığına ilişkin bir tespit yapılmadığını belirtmiştir. Başka bir ifadeyle belge, imar mevzuatına aykırılığı ortadan kaldıran bir işlem olarak anlaşılmamalıdır.
Belgenin Geçerlilik Süresi ve Yenileme
Onuncu fıkraya göre Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belge düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Belge bu yönüyle kalıcı bir imar statüsü değil, yeniden yapım veya dönüşüme kadar süren bir kayıt belgesidir. Kat mülkiyetine geçilmiş olması da Geçici Madde 16’nın altıncı fıkrasına göre 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Kat Mülkiyetine Geçiş
Beşinci fıkraya göre yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda ikinci fıkrada belirtilen kayıt bedelinin iki katı ödenir. Kat mülkiyetine geçişte yönetim planı ve ortak alanlara ilişkin kurallar için yönetim planı değişikliği rehberine bakılabilir.
Kapsam Dışında Kalan Yapılar ve Alanlar
Dokuzuncu fıkra uyarınca üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar madde hükümlerinden yararlandırılmaz. On birinci fıkra, maddenin Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ve listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, İstanbul tarihi yarımada içinde belirlenen alanlarda ve 6546 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanında uygulanmayacağını düzenler.
Hazine ve Belediye Taşınmazları Üzerindeki Yapılar
Yedinci fıkraya göre belgeli yapının Hazineye ait taşınmaz üzerine inşa edilmiş olması hâlinde, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmaz Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Maddede yer alan bu tarih geçmiştir. Sekizinci fıkraya göre belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılarda ise belge sahipleri ile haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır; bu fıkrada bir tarih sınırı yazılı değildir.
Anayasa Mahkemesi Kararları
Geçici Madde 16, Anayasa Mahkemesi önüne iki kez gelmiştir. Birincisi, 24/9/2020 tarihli ve E.2019/21, K.2020/51 sayılı karardır: Mahkeme, 7159 sayılı Kanunla dördüncü fıkraya eklenen "…ve 2960 sayılı Kanun…" ibaresini ve Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesine ait Kroki ile Sınır ve Koordinat Listesini Anayasa’nın 56. ve 63. maddelerine aykırı bularak oybirliğiyle iptal etmiştir; karar 15/12/2020 tarihli ve 31335 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır. İkincisi, 23/7/2024 tarihli ve E.2023/74, K.2024/141 sayılı karardır: Mahkeme, onuncu fıkranın "Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır" biçimindeki üçüncü cümlesini Anayasa’nın 17. ve 40. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir; karar 3/12/2024 tarihli ve 32741 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmıştır.
Kararların resmî metinleri için E.2019/21, K.2020/51 ve E.2023/74, K.2024/141 bağlantıları kullanılabilir. 2024 tarihli kararın gerekçesinde Mahkeme, idarenin denetim yükümlülüğünün belge verildikten sonraki dönemde de devam ettiğini belirtmiştir. Eski tarihli yorumlara dayanılırken maddenin güncel hâli esas alınmalıdır.
Belgenin İptali ve Danıştay Kararları
Belgenin iptali konusunda Danıştay Dördüncü Dairesinin 22/12/2025 tarihli ve E.2025/992, K.2025/6848 sayılı kararı örnek niteliğindedir. Kararda Daire, yapı sahibinin beyanına dayalı belgenin dayanağı olan Geçici Madde 16’daki şartları taşımadığının idarece tespiti hâlinde, belgeyi düzenleyen idarece iptal edilebileceğini ve belgenin sağladığı hakların geri alınmasının mümkün olduğunu belirtmiştir. Gerekçede ayrıca 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı idarece somut olarak kanıtlanan yapıların belgenin sağladığı haklardan yararlanamayacağı ifade edilmiştir. Somut olayda Beykoz’daki bir parselde belgeli yapıya ilişkin yıkım ve idari para cezası işlemi tartışılmış, yapının hangi bölümlerinin 31/12/2017 tarihinden önce mevcut olduğu ve belge kapsamında bulunduğu açıklığa kavuşturulmadan karar verildiği için Daire, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği gerekçesiyle İdare Dava Dairesi kararını bozmuştur. Karar metnine Adalet Bakanlığı mevzuat sistemindeki bağlantıdan ulaşılabilir.
Danıştay Dördüncü Dairesinin 15/01/2026 tarihli ve E.2025/5354, K.2026/131 sayılı kararı ise yapı kayıt belgesinin Boğaziçi kroki listesinde yer aldığı gerekçesiyle iptal edildiği bir davaya ilişkindir. Daire, söz konusu kroki ve listenin Anayasa Mahkemesince iptal edildiğini belirterek taşınmazın kroki içindeki konumunun keşif ve bilirkişi incelemesiyle açıklığa kavuşturulması gerektiği gerekçesiyle İdare Dava Dairesi kararını bozmuştur. Bu karar da resmî metin bağlantısıyla incelenebilir. Her iki karar da kendi somut olayına ilişkindir; sonucun başka bir yapı için aynı olacağı anlamına gelmez.
Satın Alma, Yıkım ve Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilecekler
Yapı kayıt belgeli bir taşınmaz satın alınmadan önce belgenin iptal edilip edilmediği, belgenin yapının hangi bölümlerini kapsadığı ve 31/12/2017 tarihinden sonra eklenen imalat bulunup bulunmadığı ilgili idareden ve yapı üzerinden araştırılmalıdır; çünkü yukarıdaki Danıştay kararı, belge kapsamı dışındaki imalatlar için yıkım ve idari para cezası işlemlerinin sürebileceğini göstermektedir. Yıkım veya idari para cezası işlemlerine karşı idari yargıda dava açılabilir; yukarıdaki kararların her ikisi de bu tür davalardan doğmuştur. Yapı kentsel dönüşüm kapsamına girerse belgenin geçerliliği Geçici Madde 16’nın onuncu fıkrası gereği dönüşüme kadar sürer ve yenilenen yapıya yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Deprem riski taşıyan yapılarda sorumluluk ve tazminat boyutu için deprem zararlarında sorumluluk rehberine ve zorunlu deprem sigortası rehberine bakılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 yılında yeni bir imar barışı başvurusu yapılabilir mi?
Mevzuat sisteminde yayımlanan 3194 sayılı Kanunun güncel metninde Geçici Madde 16 kapsamında yeni bir başvuru dönemi öngören bir hüküm bulunmamaktadır. Yeni bir kanun veya yetkili bir düzenleme Resmî Gazetede yayımlanmadıkça bu madde kapsamında başvuru yapılamaz.
Yapı kayıt belgesi ruhsat veya tapu yerine geçer mi?
Madde metni belgeyi yapının kullanım amacına yönelik bir belge olarak tanımlar ve sonuçlarını su, elektrik, doğalgaz bağlanması, yıkım kararları ile idari para cezalarının iptali ve şartlara bağlı kat mülkiyeti tesisi gibi hususlarla sınırlar. Belgeye mülkiyet veya yapı ruhsatı niteliği tanıyan bir hüküm madde metninde yer almamaktadır.
Belge iptal edilirse ne olur?
Danıştay Dördüncü Dairesi, belgenin şartları taşımadığı idarece tespit edilirse iptalinin ve belgenin sağladığı hakların geri alınmasının mümkün olduğunu belirtmiştir. İptal işlemine karşı idari yargıda dava açılabilir; sonuç yapının tarihine ve belge kapsamına ilişkin delillere göre değişir.
Belge, depreme karşı yapıyı korur mu?
Belge yapının depreme dayanıklılığını göstermez; Anayasa Mahkemesi de belgenin idarece bir denetim yapılmadan, yapı sahibinin beyanına göre düzenlendiğini belirtmiştir. Maddedeki depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğuna bırakan cümle Anayasa Mahkemesinin 23/7/2024 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.
Hazine arazisindeki yapı için satın alma talebi hâlâ yapılabilir mi?
Geçici Madde 16’nın yedinci fıkrasında Hazine taşınmazları için satın alma talebi tarihi 31/12/2022 olarak yazılıdır ve bu tarih geçmiştir. Belediye taşınmazlarına ilişkin sekizinci fıkrada ise tarih sınırı yazılı değildir; somut durum için ilgili idareye ve güncel madde metnine bakılmalıdır.
İlgili Gayrimenkul Hukuku Rehberleri
Resmî Kaynaklar
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.
Yazar: Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu
ALYAR LAW & CONSULTANCY
İletişim
Son güncelleme: 25.10.2026