Daire Teslim Gecikmesi ve Cezai Şart Talep 2026
Gayrimenkul projesinde daire teslim sürelerinin aşılması, arsa sahipleri ve daire alıcıları için önemli hak kayıplarına yol açabilir. TBK 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart, taraflardan birinin borcuna aykırı davranması halinde ödemesi gereken miktardır. Uygulamada cezai şart, kira mahrumiyeti ve gecikme tazminatı birlikte değerlendirilir.
Cezai Şart Türleri
TBK m.179/1 uyarınca, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa alacaklı, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir; ceza borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir (m.179/2). Daire teslim gecikmelerinde ceza genellikle gecikme için kararlaştırıldığından m.179/2 hükmü gündeme gelir.
Kira Mahrumiyeti Tazminatı
Cezai şart kararlaştırılmamışsa, koşulları oluştuğunda TBK m.112 kapsamında kira mahrumiyeti talep edilebilir. Zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa, aşan kısmın istenebilmesi için borçlunun kusurunun ispatı gerekir (TBK m.180/2). Tazminat, dairenin piyasa kira değeri üzerinden hesaplanır ve teslim tarihi gecikmesi süresince uygulanır.
İhtar ve Temerrüt
Muaccel teslim borcunda, ifa günü taraflarca belirlenmişse bu günün geçmesiyle borçlu temerrüde düşer; ihtar gerektiren hâllerde ise temerrüt alacaklının ihtarıyla oluşur (TBK m.117). İhtarın gerekli olup olmadığı, yalnız sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre belirlenmez.
Cezai Şart İndirimi
TBK m.182/3 uyarınca hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Aşırılık değerlendirmesinde ekonomik gerçeklik, tarafların ekonomik durumu ve zararın gerçek miktarı dikkate alınır; tacir borçlunun aşırılığa dayalı indirim isteminde TTK m.22 sınırlaması gözetilir.
Tüketici Hukuku Açısından
TKHK m.44-45 ön ödemeli konut satışında tüketiciye teslim gecikmelerine karşı özel koruma sağlar. Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede ve her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir (m.44/1); tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır (m.45/1). Sözleşmede aleyhe hüküm geçersizdir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmede cezai şart yoksa tazminat alınabilir mi?
TBK 112 kapsamında kira mahrumiyeti ve ek tazminat talep edilebilir.
Hakim cezai şartı nasıl indirir?
Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir; aşırılık değerlendirmesinde ekonomik gerçeklik, tarafların durumu ve gerçek zarar dikkate alınır. Tacir borçlunun aşırılığa dayalı indirim isteminde TTK m.22 sınırlaması gözetilir.
Daireyi teslim alıp cezai şart talep edebilir miyim?
Ceza teslimin geç yapılması için kararlaştırılmışsa mümkündür; ancak daire çekincesiz kabul edilirse cezayı isteme hakkı sona erebileceğinden hakkın saklı tutulması gerekir (TBK m.179/2).
Ön ödemeli konut sözleşmesinde süre aşımı neden önemli?
TKHK m.44/1 uyarınca konut en geç sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir; satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez (m.45/2).
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Teslim Gecikmesinde Karşı Tarafın Kendi Yükümlülüğü de İncelenmelidir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/4742 K.2026/2948 sayılı, 12.05.2026 tarihli kararında (oy birliği, bozma) sözleşmede kararlaştırılan seçimlik cezai şartın, teslim yükümlülüğünün süresinde yerine getirilmemesi hâlinde talep edilebileceğini; ancak teslimdeki gecikmenin karşı tarafın (somut olayda kiracının) kendi sözleşmesel yükümlülüğünü (ilgili kurumdan olumlu görüş alınması) geciktirmesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığının da mahkemece araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Daire, yalnızca teslim süresinin aşıldığını tespit ederek diğer tarafın kusurunu değerlendirmeden cezai şart ve ödenen bedelin iadesine hükmedilmesini eksik inceleme sayarak kararı bozmuştur. Karar, okul binası inşasına ilişkin bir kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta verilmiştir; teslim gecikmesinde cezai şart talebinden önce karşı tarafın sözleşmesel yükümlülüğü ve kusurunun da incelenmesi gerektiği değerlendirmesi, konut teslim uyuşmazlıklarında ancak dikkatle emsal alınabilir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 6098 sayılı TBK ve 6502 sayılı TKHK çerçevesinde düzenlenmiştir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.