Daire Teslim Gecikmesi ve Cezai Şart Talep 2026
Gayrimenkul projesinde daire teslim sürelerinin aşılması, arsa sahipleri ve daire alıcıları için önemli hak kayıplarına yol açabilir. TBK 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart, taraflardan birinin borcuna aykırı davranması halinde ödemesi gereken miktardır. Uygulamada cezai şart, kira mahrumiyeti ve gecikme tazminatı birlikte değerlendirilir.
Cezai Şart Türleri
TBK 179 tarafların seçimine göre üç tür cezai şart öngörür: ifa ile birlikte cezai şart (kümülatif), ifa yerine cezai şart (ibralı), ifa ve zararın tazmininden bağımsız cezai şart. Daire teslim gecikmelerinde genellikle kümülatif tipik kabul edilir.
Kira Mahrumiyeti Tazminatı
Cezai şart belirtilmese veya yeterli miktarda olmasa dahi TBK 112 kapsamında kira mahrumiyeti talep edilebilir. Tazminat, dairenin piyasa kira değeri üzerinden hesaplanır ve teslim tarihi gecikmesi süresince uygulanır.
İhtar ve Temerrüt
Belirli süreli sözleşmelerde süre aşımıyla temerrüt kendiliğinden oluşur. Belirsiz süreli veya süre belirtilmemiş sözleşmelerde ihtarname ile temerrüt yaratılır. İhtarname cezai şartın işletilmesi için önemli bir usul gereğidir.
Cezai Şart İndirimi
TBK 182 uyarınca hakim cezai şartı indirebilir; ölçüt ekonomik gerçeklik, tarafların ekonomik durumu ve zararın gerçek miktarıdır. Yargıtay tüketici niteliğindeki alıcılar lehine indirimleri sınırlı tutar.
Tüketici Hukuku Açısından
TKHK 84 tüketiciye konut yapım gecikmelerinde özel koruma sağlar. Ön ödemeli konut satışında geçerli olup üç yıllık ifa süresi tüketiciye ücretsiz iade hakkı tanır. Sözleşmede aleyhe hüküm geçersizdir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmede cezai şart yoksa tazminat alınabilir mi?
TBK 112 kapsamında kira mahrumiyeti ve ek tazminat talep edilebilir.
Hakim cezai şartı nasıl indirir?
Ekonomik gerçeklik, tarafların durumu ve gerçek zarar dikkate alınarak indirim uygulanır.
Daireyi teslim alıp cezai şart talep edebilir miyim?
Kümülatif cezai şart türünde mümkündür; sözleşmede aksi belirtilmediyse genel varsayımdır.
Ön ödemeli konut sözleşmesinde süre aşımı neden önemli?
TKHK 84 gereği 3 yıllık süre aşımı halinde tüketici herhangi bir bedel ödemeksizin cayabilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Arsa payı karşılığı inşaat ve cezai şart indirimi
Daire teslim gecikmesinden doğan cezai şart davasında sözleşmedeki miktarın aşırı bulunarak TBK 182 uyarınca indirilmesi uygun görülmüştür. Ancak tüketici niteliğindeki alıcılar için indirimin daha sınırlı olması gerektiği vurgulanmıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları
Konu: APKİS sözleşmesinden dönme ve değer belirleme
Hukuk Genel Kurulu müteahhidin esaslı ihlali halinde sözleşmeden dönülebileceği ilkesini teyit etmiş; yapılan inşaatın değerinin arsa sahibine geçeceği ve tamamlama maliyetlerinin müteahhitten tahsil edileceği yönünde kesin ilke kararı vermiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
İlgili Mevzuat ve Yararlı Kaynaklar
| Mevzuat | Konu | Madde Atfı |
|---|---|---|
| 5237 SK — TCK | Türk Ceza Kanunu genel/özel hükümler | m.1-345 |
| 5271 SK — CMK | Ceza Muhakemesi Kanunu | m.90-103, 100-108, 109-115, 170, 172, 231 |
| 5275 SK | İnfaz — Koşullu salıverilme, denetimli serbestlik | m.105/A, 107, 108 |
| 6284 SK | Koruma/önleyici tedbirler | m.3, 5, 8, 13 |
| 5395 SK | Çocuk Koruma Kanunu | m.4, 5, 11, 25, 35 |
| 5352 SK | Adli Sicil Kanunu | m.9, 12, 13/A |
| AY m.36, 38 | Adil yargılanma, masumiyet karinesi | |
| AİHS m.5, 6 | Özgürlük, adil yargılanma |
Başvurulacak Kurumlar
- Cumhuriyet Başsavcılığı — şikayet ve suç duyurusu
- Sulh Ceza Hakimliği — tutuklama, adli kontrol, arama itirazı
- Asliye/Ağır Ceza Mahkemesi — kovuşturma
- Bölge Adliye Mahkemesi — istinaf
- Yargıtay Ceza Daireleri — temyiz
- İnfaz Hakimliği — infaz işlemleri (4675 SK)
- Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü — sicil başvuru
Genel bilgilendirme niteliğindedir; somut dosyanız için uzman değerlendirmesi gereklidir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.