Önalım (Şufa) Hakkı TMK 732 ve Yasal Önalım 2026
Önalım hakkı (şufa), paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkıdır. TMK 732-735 yasal önalım hakkını düzenlerken sözleşmesel önalım hakları da hukuki düzenleme altındadır.
Yasal Önalım Hakkı
TMK 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar aynı koşullarla payı satın alma hakkına sahiptir. Bu hak miras paylaşmasındaki elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
Kullanma Süresi
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bu süreler hak düşürücü olup uzatılamaz.
Önalım Davası
Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır. Dava asliye hukuk mahkemesinde alıcıya karşı açılır; dava konusu payın rayiç bedelini hâkim belirler ve önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m.734/2). Dava kazanılırsa pay davacıya intikal eder.
Sözleşmesel Önalım
Taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir (TMK m.735). Hakkın her malike karşı kullanılabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK m.735/1). Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735/2).
İstisnalar
Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1); önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Bedel muvazaası halinde gerçek bedel dikkate alınır.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım hakkı mirasta uygulanır mı?
Hayır; elbirliği mülkiyetindeki miras payı satışlarında uygulanmaz.
Yasal önalımın yüksek satış bedeliyle engellenebilir mi?
Muvazaalı yüksek bedel tespit edilebilirse gerçek değer üzerinden kullanım sağlanabilir.
Sözleşmesel önalım ne kadar süre ile konur?
Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Önalım süresini kaçıran paydaş ne yapar?
Süre geçtikten sonra önalım hakkı düşer; tekrar kazanma imkanı yoktur.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Paydaş Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanamaz; Bedel Hesabında Yeni Kanun Uygulanır
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/216 K.2026/195 sayılı, 01.04.2026 tarihli kararında (oy birliği, bozma) TMK’nın 732. maddesi uyarınca, payını satan kişiden önce taşınmazda paydaş olan bir alıcıya karşı önalım hakkının kullanılamayacağını; ancak alıcı, satış tarihinde ilk kez paydaş oluyorsa önalım hakkının doğacağını, paydaşların kamulaştırmasız el atma nedeniyle idareye karşı ayrı bir tazminat davası açmış olmasının önalım hakkını ortadan kaldırmayacağını teyit etmiştir. Kurul ayrıca, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’la TMK’nın 734/2. maddesinde yapılan değişiklikle önalım bedelinin artık hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel esas alınarak hesaplanacağını ve bu değişikliğin görülmekte olan davalarda da uygulanacağını belirterek, davanın bu yeni usule göre yeniden değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Karar, önalım davalarında hem paydaş-paydaş ayrımını hem de 2025 sonundaki bedel hesabı reformunu uygulamalı biçimde ortaya koymaktadır.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.