İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi 2026

Hızlı Yanıt: İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi 2026

İmar barışı, 2018’de 7143 sayılı Kanunla getirilen ve süresi dolmuş bir düzenlemeydi; 2026 itibarıyla yeni bir başvuru dönemi açılmamıştır. Mevcut Yapı Kayıt Belgesi kesin ruhsat yerine geçmez; yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar geçerli, geçici bir korumadır.

7143 sayılı Kanun ile 2018 yılında başlayan imar barışı uygulaması, kaçak ve ruhsatsız yapıların yapı kayıt belgesi alarak yasal statüye kavuşturulmasını sağlamıştır. 2026 itibariyle imar barışı başvuru süresi geçmiş olsa da mevcut yapı kayıt belgelerinin hukuki etkileri ve sınırlarına ilişkin uyuşmazlıklar hala gündemdedir.

Yapı Kayıt Belgesi

Yapı kayıt belgesi ruhsatı bulunmayan yapıya sadece kayıt altına alma imkanı verir; imar mevzuatına uygun olmayan yapıların kayıt edilmesi imar uyumsuzluğunu ortadan kaldırmaz. Belge kalıcı bir imar statüsü sağlamaz.

İmar Barışının Kanunî Dayanağı ve Başvuru Süresinin Durumu (3194 Geçici m.16)

İmar barışı, 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli 7143 sayılı Kanun ile eklenen Geçici Madde 16 ile düzenlenmiştir. Madde, süreleri açıkça belirler:

• Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olması,
• Başvurunun 31/10/2018 tarihine kadar yapılması,
• Kayıt bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi.

Dolayısıyla yeni bir kanun çıkarılmadıkça bu madde kapsamında yeni başvuru yapılamaz. “2026 imar barışı başvurusu” başlığıyla dolaşan bilgiler, yürürlükteki bir düzenlemeye dayanmamaktadır. Kanunun ilk metnindeki 31/10/2018 başvuru ve 31/12/2018 ödeme süreleri, 31/12/2018 tarihli ve 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla sırasıyla 15/6/2019 ve 30/6/2019 tarihine kadar uzatılmış olup bu süreler de dolmuştur. Bugün gündemde olan konu yeni başvuru değil, elde edilmiş Yapı Kayıt Belgelerinin hukukî sonuçlarıdır.

Kayıt bedeli nasıl hesaplanmıştı?

Arsanın emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında kayıt bedeli alınmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi tapu veya ruhsat yerine geçer mi?

Hayır. Kanun tek cümleyle sınırı çizer: “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.” Belge mülkiyet sağlamaz ve yapı ruhsatı ya da yapı kullanma izin belgesi yerine geçmez. Belgenin sağladıkları sınırlıdır:

• Talep halinde, ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir,
• Bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Ve en önemli sınır: “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.” Belge kalıcı bir statü değildir; yenileme durumunda yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.

Kat mülkiyetine geçiş: üç şart ve çift bedel

Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış veya ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile birlikte maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir. Kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel değildir.

Kapsam dışı kalan yerler ve yapılar

• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar madde hükümlerinden yararlanamaz.
• Madde; Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada içindeki belirlenmiş alanlar ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanında uygulanmaz.

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılar

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazineye ait taşınmaz üzerindeyse, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmaz rayiç bedelle doğrudan satılır; bu süre de dolmuştur. Belediyeye ait taşınmazlarda ise talep üzerine rayiç bedelle belediyece doğrudan satış imkânı süre sınırına bağlanmamıştır.

Son olarak maddenin bazı ibare ve cümleleri Anayasa Mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiştir (Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.2019/21, K.2020/51 sayılı kararı ile 23/7/2024 tarihli ve E.2023/74, K.2024/141 sayılı kararı). Bu nedenle eski tarihli yorumlara dayanılırken metnin güncel hali esas alınmalıdır.

Mevzuat metni: 3194 sayılı İmar Kanunu.

Hukuki Etkiler

Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararlarının ve tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptalini sağlar; talep hâlinde geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Belge imar hakkı kazandırmaz.

Kat Mülkiyeti Tesisi

Yapı kayıt belgeli yapılarda şarta bağlı kat mülkiyeti kurulabilir; belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yenilenen yapıya yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır (3194 geçici m.16).

İptal Nedenleri

Yanlış beyanla alınan yapı kayıt belgesi iptal edilebilir. Yapının 31.12.2017’den sonra yapıldığı ya da kanunun kapsam dışı bıraktığı veya özel kanunlarla korunan bir alanda (sit, orman, mera, kıyı gibi) bulunduğu anlaşılırsa belge iptal edilebilir. İptal kararları idari işlem niteliğindedir.

Uygulamada Dikkat

Yapı kayıt belgeli taşınmaz satın alırken belgenin geçerlilik durumu, imar planındaki konum ve ileride oluşabilecek risk değerlendirilmelidir. Yapı Kayıt Belgesi tapu kütüğüne şerh olarak işlenen bir belge değildir; belge imar mevzuatına aykırılığı ortadan kaldırmadığından, idarenin sonradan iptal, yıkım veya para cezası yetkisi karşısında sağladığı koruma sınırlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı kayıt belgesi ruhsat yerine geçer mi?

Hayır; sadece mevcut kaçak yapının kayıt altına alınmasını sağlar, imar hakkı vermez.

Belge iptal edilirse ne olur?

Yapı hakkında yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir.

Deprem riskinde yapı kayıt belgesi korur mu?

Belge, afet riski taşıyan yapının güçlendirilmesi veya yıkılması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir (3194 geçici m.16). Kanundaki, depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğuna bırakan cümle Anayasa Mahkemesince iptal edildiğinden (E.2023/74, K.2024/141, 23/7/2024), idarenin gözetim ve olası tazminat sorumluluğu belge nedeniyle tamamen ortadan kalkmaz.

Yeni bir imar barışı başvurusu mümkün mü?

Kanunda yeni süre açılmadıkça başvuru kabul edilmez; 2026 itibariyle yeni dönem açılmamıştır.

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda