Kentsel Dönüşümde Müteahhit Teminatı ve Garanti 2026
Kentsel dönüşümde müteahhit teminatı; kesin teminat mektubu, gayrimenkul ipoteği, nakit blokesi veya satış vaadi şeklinde düzenlenebilir ve arsa sahibi maliklerin haklarını korumak için kritik önemdedir.
- Teminat miktarı proje büyüklüğüne göre sözleşmede belirlenir; süre aşımında teminatın yenilenmemesinin sözleşmeye etkisi, sözleşmedeki düzenlemeye ve somut olaya göre değerlendirilir.
- Daire teslim gecikmesi, projeden sapma veya müteahhidin iflası hâlinde teminat paraya çevrilebilir ve cezai şart da talep edilebilir.
- Banka teminat mektubu doğrudan nakde çevrilebilirken, ipotek teminatı için icra yoluyla satış gerekir (daha uzun sürer).
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kentsel dönüşüm sözleşmelerinde müteahhit teminatı, arsa sahibi maliklerin haklarının korunması için kritik önemdedir. Teminatın türü ve tutarı büyük ölçüde sözleşmede kararlaştırılır; riskli yapı uygulamalarında ayrıca 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğindeki teminat kuralları dikkate alınmalıdır.
Teminat Türleri
Müteahhit teminatı kesin teminat mektubu (banka teminatı), gayrimenkul ipotek tesisi, nakit blokesi veya satış vaadi şeklinde düzenlenebilir. Teminat oranı sözleşmede belirlenir.
Teminat Oranı ve Süre
Proje büyüklüğüne göre teminat miktarı sözleşmede belirlenir; genellikle teslim tarihine kadar geçerli olacak şekilde düzenlenir. Süre aşımı halinde teminatın yenilenmemesinin sözleşmeye etkisi, sözleşmedeki düzenlemeye ve somut olaya göre değerlendirilir.
Cezai Şart
Daire teslim gecikmesi, projeden sapma veya müteahhidin iflası halinde teminatın paraya çevrilmesi ile birlikte cezai şart da talep edilebilir. TBK m.182/3 uyarınca hâkim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirir; ancak müteahhit tacir ise (şirket veya ticari işletme sahibi), 6102 sayılı TTK m.22 gereği cezanın aşırı olduğu iddiasıyla mahkemeden indirim isteyemez. Bu nedenle tacir müteahhit yönünden sözleşmedeki cezai şart tutarı büyük ölçüde bağlayıcıdır.
Teminatın Nakde Çevrilmesi
Arsa sahipleri, sözleşmede belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde banka teminat mektubunu doğrudan nakde çevirebilir. Ancak ipotek teminatı için icra yoluyla satış gerekir; bu süreç daha uzun sürer.
Kanunun Malike Sağladığı Üç Güvence (6306 m.6)
Kentsel dönüşümde malikin asıl riski, müteahhidin işi bırakması veya kendi borçları nedeniyle arsanın el değiştirmesidir. 6306 sayılı Kanun bu iki riske karşı sözleşmeden bağımsız, kanunî güvenceler getirir. Sözleşmede yazılı olmasa dahi uygulanırlar.
1. Müteahhidin borçlarından dolayı taşınmaza haciz konulamaz (m.6/10)
Kanun şöyle der: dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.
Bu korumanın bir son kullanma tarihi vardır: yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır. Bu nedenle maliklerin en çok takip etmesi gereken tarih, kat irtifakının kurulma tarihidir; altı ay geçtiği anda müteahhidin alacaklıları arsaya yönelebilir.
2. Müteahhit, kendi paylarını dilediği anda satamaz (m.6/13)
Gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması durumunda, yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. İdare yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir.
Daha yükseği için şart ağırdır: tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Yani müteahhit, inşaatı yürütmeden “maketten” tüm hissesini satıp çekilemez.
3. İşi bırakan müteahhidin sözleşmesi resen feshedilir (m.6/14)
Oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle:
- bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış, veya
- yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşaî faaliyete devam edilmiyorsa,
sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Kararın ardından Başkanlığa başvurulur ve durumun tespiti istenir. Tespit halinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir; buna rağmen başlanmaz veya devam edilmezse, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.
Fesihten sonra taşınmazların siciline şerh edilmiş inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Malikler bakımından çok önemli bir koruma da şudur: fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.
Bu üç hüküm birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmeye konulacak teminat mektubu ve cezai şart düzenlemeleri kanunî güvencelerin yerine değil, üzerine kurgulanmalıdır. Özellikle kat irtifakının kurulma tarihi ve işe başlama tarihi sözleşmede açıkça yazılmalı, teminatın paraya çevrilme şartları bu tarihlere bağlanmalıdır.
Mevzuat metni: 6306 sayılı Kanun.
Müteahhidin İflası
Müteahhidin iflası hâlinde izlenecek yol teminatın türüne göre değişir: banka teminat mektubu, bankanın bağımsız taahhüdü olduğundan müteahhidin iflas masasına girmez ve şartların gerçekleşmesi hâlinde doğrudan tahsil edilebilir; buna karşılık taşınmaz üzerindeki ipotek gibi ayni teminatlar İcra ve İflas Kanunu uyarınca iflas masasına girer, rehinli alacaklının rüçhan hakkı saklı kalmak kaydıyla iflas idaresince paraya çevrilir ve alacaklı dilerse iflastan sonra da rehnin ayrıca paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir (İİK m.185).
Sıkça Sorulan Sorular
Hangi teminat türü en güvenli?
Kesin teminat mektubu en hızlı tahsil edilen teminat türüdür; gayrimenkul ipoteği müteahhit iflasında da korumalıdır.
Teminat mektubu süresiz olabilir mi?
Genellikle belirli süreli düzenlenir; sözleşme gereği yenilenmediği takdirde arsa sahipleri yeni teminat talep edebilir.
Müteahhidin teminatı yoksa sözleşme iptal edilebilir mi?
Teminatın verilmemesinin sözleşmeye etkisi, sözleşmedeki düzenlemeye ve somut olaya göre değerlendirilir.
Banka teminat mektubu hangi hallerde nakde çevrilir?
Sözleşmedeki yükümlülüklerin ihlali (gecikme, kalite eksikliği, fiziki teslim yapmama) halinde bankaya başvurularak tahsil edilir.
Danıştay Kararı: Riskli Yapı Tespitine İtiraz Sonucu Beklenmeden Doğrudan Dava Açılabilir
Danıştay 6. Dairesi, E.2019/2536 K.2022/1327 sayılı, 10.02.2022 tarihli kararında (oy çokluğu) Mersin’de lisanslı kuruluşça riskli bulunan ve tapuya şerh düşülen bir yapının malikinin, teknik heyete yaptığı itiraz sonuçlanmadan açtığı iptal davasını incelemiştir. Daire, riskli yapı tespitinin tapuya şerhle icrailik kazandığını; 6306 sayılı Kanun m.3 ve Uygulama Yönetmeliği m.7-8 uyarınca maliklerin on beş gün içinde itiraz edebilecekleri gibi doğrudan dava da açabileceklerini, itirazın sonuçlanmasını beklemeyi zorunlu kılan bir düzenleme bulunmadığını belirterek “kesin ve yürütülebilir işlem yok” ve “süre aşımı” itirazlarını reddetmiştir. Esasta ise, ikamet edilen inşaat hâlindeki yapının da Kanun kapsamında olduğunu, “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre sınır değerlerin aşıldığı ve sürecin mevzuata uygun yürütüldüğü anlaşıldığından tespit işleminde hukuka aykırılık bulunmadığına karar vermiştir. Karşı oy yazılarında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği ve üçte iki çoğunluk kuralının azınlık maliklerin mülkiyet hakkına orantısız müdahale oluşturduğu savunulmuştur. Uygulama sonucu: riskli yapı kararına karşı teknik heyete itiraz ile idari yargı yolu birlikte kullanılabilir; itirazın sonuçlanması beklenmeden dava açılabilir.
Yargıtay Kararı: Teminatın İadesi İçin Zararın Karşılanmış Olması Şartı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2022/1294 K.2023/1395, 11.04.2023 kararında, iş sahibi lehine verilen teminatın amacının yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun yerine getirmesini güvence altına almak ve işin eksik veya sözleşmeye aykırı yapılması hâlinde iş sahibinin zararını karşılamak olduğu vurgulanmıştır. Daireye göre, aksi kararlaştırılmamışsa teminat, iş sahibinin zararı karşılanmadan ve sözleşmede öngörülen diğer koşullar (örneğin ilgili kurumlara borcu bulunmadığına dair belge) yerine getirilmeden yükleniciye iade edilmez. Bu ilke eser sözleşmesi kapsamında verilse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki teminat mektubu ve nakit teminatların değerlendirilmesinde de yol göstericidir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- İstanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 9 Ekim 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.4/1-b | Ortaklığın giderilmesi davalarında sulh hukuk mahkemesinin görevi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.