Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Şerhi 2026

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışı için anlaşma yaptıkları ön sözleşme niteliğindedir. TBK 237 ve 238 hükümleri ile TMK 706 şekil zorunluluğu çerçevesinde düzenlenmektedir. 2026 itibariyle e-tapu uygulamaları satış vaadi şerhlerinin dijital işleme alınmasını kolaylaştırmıştır.

Sözleşme Şekil Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi TBK 238 uyarınca resmi şekilde (noter düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı veya sözlü sözleşmeler geçersizdir; ancak fiilen ifa edilmişse Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kısmen geçerlilik kabul edilebilir.

Tapu Siciline Şerh

TMK 1009 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı etkili kılınabilir. Şerh süresi 5 yıldır; yenileme talebi yoksa süre sonunda kendiliğinden düşer.

Tescil Yükümlülüğü

Sözleşmede belirtilen koşullar gerçekleştiğinde alıcı tescil talep edebilir. Satıcı tapu müdürlüğünde devir işlemi yapmaktan kaçınırsa alıcı mahkemeye başvurarak tescile karar verilmesini isteyebilir.

Cayma ve Cezai Şart

Satıcının cayma hakkı sözleşmede açıkça düzenlenmedikçe yoktur. Cezai şart hükümleri TBK 179 çerçevesinde uygulanır; aşırı cezai şart hakim tarafından indirilebilir.

Üçüncü Kişiye Satış

Satış vaadi şerhi konmuşsa üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Şerh konulmamış vaatte satıcının başkasına satışı halinde alıcı tazminat talep edebilir ancak aynen ifayı isteyemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözlü vaadname geçerli mi?

Hayır; noter düzenleme şekli zorunludur, aksi halde geçersiz.

Şerh süresi dolarsa hak kaybolur mu?

Üçüncü kişilere karşı korunma kaybolur; ancak taraflar arasındaki sözleşme devam eder.

Satış vaadine dayanarak tapu iptali istenebilir mi?

Satış vaadi üçüncü kişiye devir yapıldıysa şerh varsa iptal mümkündür; şerh yoksa tazminat söz konusudur.

Vaadin devri mümkün mü?

Sözleşmede aksine hüküm yoksa vaat hakkı devredilebilir; devir resmi şekilde yapılmalıdır.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

Şekil, Şerh ve Beş Yıl: Maddelerin Kendi Cümleleri

1. Resmî şekil bir usul değil, geçerlilik şartıdır

TMK m.706/1: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Taşınmaz satış vaadi de mülkiyetin devrini amaçlayan bir sözleşme olduğundan aynı şekil şartına tabidir; adi yazılı veya imza onaylı sözleşme geçerli değildir. Geçerli şekil, noterde düzenleme şeklinde yapılmaktır; imza tasdiki yeterli olmaz.

2. Şerh isteğe bağlıdır ama sonucu büyüktür

2644 sayılı Tapu Kanunu m.26: “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.”

Şerh kendiliğinden yapılmaz; taraflardan birinin istemesi gerekir. Şerh verilmemiş bir satış vaadi geçersiz değildir, ancak yalnızca kişisel hak doğurur ve taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Şerh ise hakkı sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Aynı maddede irtifak hakkı tesisi vaadi bakımından bu etki açıkça yazılıdır: “tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder”.

3. Beş yıllık terkin kuralı

En çok hak kaybına yol açan hüküm budur: “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.”

Üç ayrıntı önemlidir. Süre sözleşme tarihinden değil, şerh tarihinden işler. Terkin re’sen yapılır; kimse haber vermez. Ve terkin, sözleşmeyi geçersiz kılmaz; yalnızca şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma sona erer. Bu nedenle beş yıl dolmadan ya tapuda tescil yapılmalı ya da tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.

4. Taraflar ayrı yerlerdeyse: 2019 değişikliği

4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanunla m.26’ya eklenen fıkra pratik bir kolaylık getirir: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir.” Yurt dışındaki taraf için vekaletname zorunluğu bu hükme göre aşılabilir.

5. Şerh yoksa hangi dava

Satış vaadi şerh edilmemiş ve taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse, vaat alacaklısının elinde iki ayrı yol kalır: vaat borçlusuna karşı ifa imkânsızlığına dayalı tazminat ve devrin muvazaalı olduğu ya da üçüncü kişinin kötüniyetli bulunduğu iddiasıyla tapu iptali ve tescil. İkinci yolda ispat yükü ağır olduğundan, şerh masrafından kaçınmanın bedeli büyüktür.

Mevzuat metinleri: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 ile 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26.

İlgili Kurumlar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
• Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
• İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda