Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Şerhi 2026
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışı için anlaşma yaptıkları ön sözleşme niteliğindedir. TBK 237 ve 238 hükümleri ile TMK 706 şekil zorunluluğu çerçevesinde düzenlenmektedir. 2026 itibariyle e-tapu uygulamaları satış vaadi şerhlerinin dijital işleme alınmasını kolaylaştırmıştır.
Sözleşme Şekil Zorunluluğu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi TBK 238 uyarınca resmi şekilde (noter düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı veya sözlü sözleşmeler geçersizdir; ancak fiilen ifa edilmişse Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kısmen geçerlilik kabul edilebilir.
Tapu Siciline Şerh
TMK 1009 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı etkili kılınabilir. Şerh süresi 5 yıldır; yenileme talebi yoksa süre sonunda kendiliğinden düşer.
Tescil Yükümlülüğü
Sözleşmede belirtilen koşullar gerçekleştiğinde alıcı tescil talep edebilir. Satıcı tapu müdürlüğünde devir işlemi yapmaktan kaçınırsa alıcı mahkemeye başvurarak tescile karar verilmesini isteyebilir.
Cayma ve Cezai Şart
Satıcının cayma hakkı sözleşmede açıkça düzenlenmedikçe yoktur. Cezai şart hükümleri TBK 179 çerçevesinde uygulanır; aşırı cezai şart hakim tarafından indirilebilir.
Üçüncü Kişiye Satış
Satış vaadi şerhi konmuşsa üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Şerh konulmamış vaatte satıcının başkasına satışı halinde alıcı tazminat talep edebilir ancak aynen ifayı isteyemez.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözlü vaadname geçerli mi?
Hayır; noter düzenleme şekli zorunludur, aksi halde geçersiz.
Şerh süresi dolarsa hak kaybolur mu?
Üçüncü kişilere karşı korunma kaybolur; ancak taraflar arasındaki sözleşme devam eder.
Satış vaadine dayanarak tapu iptali istenebilir mi?
Satış vaadi üçüncü kişiye devir yapıldıysa şerh varsa iptal mümkündür; şerh yoksa tazminat söz konusudur.
Vaadin devri mümkün mü?
Sözleşmede aksine hüküm yoksa vaat hakkı devredilebilir; devir resmi şekilde yapılmalıdır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.