İlgili konu: Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Davası Rehberi
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Rehberi 2026 | TBK 350, Gerçek İhtiyaç
İhtiyaç nedeniyle tahliye; kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle taşınmazı geri alma talebidir. TBK m. 350 şartları aranır; ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
İhtiyaç Tahliyesi Nedir?
TBK m. 350, kiraya verenin kanunda sayılan kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğuna dayanır. Bu kira uyuşmazlığında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili yer, somut dosyada davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi yetki kurallarına göre belirlenir (HMK m. 6 ve 10); yalnızca taşınmazın bulunduğu yerden hareketle kesin yetki sonucu çıkarılmaz.
İhtiyacın Nitelikleri
İhtiyaç iddiası somut ve samimi olmalı; TBK m. 350’deki kiralananı kullanma zorunluluğu dosyanın koşullarıyla açıklanmalıdır. İhtiyaç sahibinin mevcut yaşam veya çalışma düzeni, kiralananın bu ihtiyaca uygunluğu ve varsa başka taşınmazların durumu birlikte değerlendirilir. Başka bir taşınmazın varlığı, tek başına her dosyada aynı sonucu doğuran bir ölçüt değildir.
Kapsamdaki Kişiler
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne-baba), kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler. Kardeş veya yeğen, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi sayılmadıkça kapsamda değildir (TBK m.350).
Dava Usulü
TBK m. 350’ye göre belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır. Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında, sözleşmede daha uzun bildirim süresi veya başka bir dönem kararlaştırılmamışsa, yerel âdetin belirlediği kira döneminin; böyle bir âdet yoksa altı aylık dönemin sonu için üç aylık bildirim süresi uygulanır. Dönem hesabında kira başlangıcı esas alınır; dönem veya bildirim süresine uyulmayan bildirim bir sonraki dönem için geçerli olur (TBK m. 328–329).
Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353). Bu uzatma, belirsiz süreli sözleşmedeki fesih bildirimiyle karıştırılmamalıdır; bildirimin içeriği ve kiracıya ulaşma zamanı ayrıca incelenir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). TBK m. 350 kapsamındaki davalar için aşağıda yer verilen 2025/3048 sayılı karar, başvurunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılmasını arar. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Anlaşma olmazsa son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; son tutanaktan sonra süre yeniden bir ay başlamaz, kalan süre dikkate alınır.
Yeni malik için TBK m. 351 iki yol öngörür: edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması koşuluyla edinmeden altı ay sonra dava açılması veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması. İlk yoldaki bildirimin bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir; ikinci yolda aynı edinme bildirimi şartı aranmaz. İhtiyaç ve arabuluculuk koşulları ayrıca değerlendirilir. Aşağıdaki 2025/5038 ve 2025/5039 sayılı kararlar, m. 351’de erken arabuluculuğun geçerliliğini esastan çözen kararlar değildir.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355)
Kiraya veren, gereksinim nedeniyle boşaltılmasını sağladığı kiralananı haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yasağa aykırılık halinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir (TBK m. 355). Haklı sebep ve eski kiracıya yeniden kiralama istisnaları, her yeniden kiralamanın otomatik olarak yasak olduğu anlamına gelmez.
Süreler ve Başlangıç Koşulları
| İşlem/Dava | Süre | Kanuni Dayanak |
|---|---|---|
| Dava açma | 1 ay; sözleşme türüne göre yukarıda açıklanan başlangıçtan | TBK m. 350 |
| Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl; haklı sebep ve eski kiracı istisnalarıyla | TBK m. 355 |
| Arabuluculuk | Dava öncesi; m. 350 için dava hakkı doğduktan sonra | 6325 m. 18/A–18/B |
İlgili İçtihat
Kararların tam metinlerine mevzuat.adalet.gov.tr İçtihat Arama ekranından ulaşabilirsiniz. Aşağıdaki beş karar, dava ve bildirim süreleri ile arabuluculuk başvurusunun zamanı bakımından ayrı sonuçlar içerir; her biri kendi uyuşmazlığı içinde değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları nelerdir?
İhtiyaç sahibinin TBK m. 350’de sayılan kişilerden olması, gerçek ve samimi ihtiyacın kiralananı kullanma zorunluluğunu ortaya koyması, sözleşme türüne uygun bildirim ve dava sürelerine uyulması gerekir. Dava şartı arabuluculuk da usulüne uygun tamamlanmalıdır. Şartların gerçekleşip gerçekleşmediği somut dosyanın delilleriyle değerlendirilir.
Anne-baba için tahliye mümkün mü?
Evet. Üstsoy (anne-baba) kapsamdadır; onların gerçek bir konut/iş yeri ihtiyacı varsa tahliye istenebilir.
Boş başka dairem var tahliye açabilir miyim?
Başka bir dairenin bulunması tek başına dava açılmasını engellemez veya davanın kabulünü sağlamaz. O dairenin ihtiyaç sahibine uygunluğu, kullanım durumu ve ileri sürülen ihtiyacın koşulları birlikte incelenir. Kiralananı kullanma zorunluluğunun somut olarak açıklanması gerekir.
Tahliye sonrası taşınmazı kiraya verirsem ne olur?
Gereksinim nedeniyle boşaltılması sağlanan kiralanan, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık halinde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355). Haklı sebep ve eski kiracıya yeniden kiralama koşulları ayrıca değerlendirilir.
İhtiyaç davasında kiracının taşınma süresi var mı?
Kira ilişkisinden doğan tahliye kararında her durumda kesinleşme beklenmesi gerektiği söylenemez. İstinaf veya temyiz başvurusu tek başına icrayı durdurmaz; icranın geri bırakılması hükümleri saklıdır (HMK m. 350 ve 367). Tahliye ve teslim ilamının icrasında, tebliğ edilen icra emriyle yedi gün içinde teslim emredilir; uyulmazsa zorla icra gündeme gelir (İİK m. 26). Somut karar ve varsa icranın geri bırakılması kararı kontrol edilmelidir.
İlgili Hizmet Alanlarımız
- Kira Hukuku — Tahliye, kira tespit, uyarlama.
- Tahliye Davası — Tüm tahliye sebepleri.
- Kira Artış Oranı 2026 — TÜFE bazlı hesaplama.
- Kira Uyarlama — TBK 138 aşırı ifa güçlüğü.
YouTube Kanalı
Video içeriklerine Av. Bilal ALYAR YouTube kanalı üzerinden ulaşabilirsiniz.
Hukuki Danışmanlık ve İletişim
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Rehberi 2026 konusunda dosya değerlendirmesi ve hukuki destek için iletişim sayfası üzerinden ulaşabilir, WhatsApp veya e-posta ile randevu talep edebilirsiniz.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.
Yargıtay Kararlarında Süre ve Arabuluculuk Ayrımları
Aşağıdaki kararların tamamı Yargıtay 3. Hukuk Dairesine aittir. Kararlar, ihtiyacın her dosyada ispatlandığı veya tahliyenin kesinleştiği anlamına gelmez; dava yolu, süre ve karar türü ayrı ayrı dikkate alınmalıdır.
- Yargıtay 3.HD, 2025/1495 E., 2025/3048 K. (karar metni), 26.05.2025 — TBK m. 350 kapsamındaki ihtiyaç davalarında dava şartı arabuluculuğa, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde başvurulması gerektiği yönünde bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlık giderilmiştir.
- Yargıtay 3.HD, 2025/1060 E., 2025/1497 K. (karar metni), 11.03.2025 — TBK m. 351/1’deki altı ay, edinmeden itibaren beklenmesi gereken süredir; altı ay içinde dava açma zorunluluğu değildir. Bildirimin edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşması koşulu açıklanmıştır. Karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozmadır; kiralananın tahliyesine doğrudan hükmetmez.
- Yargıtay 3.HD, 2024/4100 E., 2025/1496 K. (karar metni), 11.03.2025 — Yeni malikin TBK m. 351/2 uyarınca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açtığı davada, edinmeden sonraki bir aylık bildirim şartı aranmayacağı belirtilmiştir. Esasın incelenmesi gerektiği yönündeki karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozmadır; ihtiyacın ispatlandığına dair bir kabul değildir.
- Yargıtay 3.HD, 2025/3292 E., 2025/5039 K. (karar metni), 21.10.2025 — TBK m. 350 yönünden daha önce 2025/3048 sayılı karar verildiği, m. 351/1 yönünden ise farklı uygulama içeren bir bölge adliye mahkemesi uyuşmazlığı bulunmadığı için karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Yeni malikin erken arabuluculuk başvurusunu esastan geçerli sayan bir hüküm kurulmamıştır.
- Yargıtay 3.HD, 2025/2677 E., 2025/5038 K. (karar metni), 21.10.2025 — TBK m. 350 için daha önce verilen karar ve m. 351/1 için farklı uygulamalar içeren bir uyuşmazlığın bulunmaması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu usul sonucu, m. 351’de erken arabuluculuğun her durumda geçerli olduğu biçiminde yorumlanamaz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlığında kira sözleşmesi, bildirimlerin tebliğ tarihleri, arabuluculuk tutanakları ve ihtiyaca ilişkin belgeler birlikte incelenmelidir. Bu değerlendirme, somut dosya için izlenecek yolun ve sürenin belirlenmesine yardımcı olur.