İmar Uygulaması 18. Madde İptal Davası 2026

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi, parsellerin düzenlenmesi ve imar planına uygun hale getirilmesini sağlayan idari işlemleri düzenler. Belediyeler, belediye ve mücavir alan dışında ise valilikler tarafından yapılan imar uygulamaları, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden sık sık dava konusu olmaktadır.

18. Madde Uygulaması

İmar uygulaması ile belirli bir bölgedeki taşınmazlar yeniden düzenlenir, yol, park, okul gibi donatı alanları ayrılır ve kalan kısım maliklere dağıtılır. Düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenlemeden önceki yüzölçümün en fazla %45’i kadar alınabilir.

İptal Davası

Dava açmadan önce işlemi yapan idareye başvurulabilir. Başvuru dava süresini durdurur; otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve kalan süre yeniden işler (İYUK m.11). Dava süresi tebliğden veya askıdan itibaren 60 gündür.

İptal Sebeplerinin Kaynağı: 3194 m.18’in Emredici Sınırları

18. madde uygulamalarına karşı açılan iptal davalarında başarı, genellikle soyut “haksızlık” iddiasından değil, kanunun sayısal ve emredici sınırlarından birinin aşılmış olmasından gelir. Dilekçe bu sınırlar üzerinden kurulmalıdır.

1. Düzenleme ortaklık payı tavanı: yüzde kırk beş

Kanun açıktır: “bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.” Hesabın düzenlemeden önceki yüzölçüm üzerinden yapılması gerektiğine dikkat edilmelidir.

2. Aynı parselden ikinci kez DOP alınamaz

Kural şudur: “herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır.” İstisnası da kanunda sayılıdır: her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla ve daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle, oranı yüzde 45’e kadar tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir.

Buradan üç ayrı iptal sebebi çıkar: daha önceki terklerin hiç dikkate alınmamış olması, toplam oranın %45’i aşması, ya da yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış bulunmamasına rağmen ikinci kesinti yapılması.

3. DOP başka amaçla kullanılamaz

Kanun, DOP’un hangi alanlar için ayrılabileceğini tek tek sayar: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyon ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları ve devamı. Ardından sınırı koyar: “bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” DOP ile alınan yerin listede olmayan bir amaca tahsisi, başlı başına hukuka aykırılıktır.

4. Tahsis yeri: önce aynı yerden, olmazsa en yakın eşdeğer alandan

2019’da eklenen fıkra malik lehine somut bir ölçüt getirir: “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.” Taşınmazın uzak veya değerce düşük bir yere taşınması bu fıkraya aykırılık olarak ileri sürülür.

5. İdarenin beş yıllık yükümlülüğü

İhmalin bedeli de düzenlenmiştir: “Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.”

Dava kazanılırsa ne olur? Geri dönüşüm mümkün değilse

İptal kararı her zaman eski duruma dönüş anlamına gelmez. 2020’de eklenen fıkraya göre; davaya konu parselin umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis edilmiş parsellerde yapı yapılmış olması gibi hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle kök parsellere dönülemeyeceği tespit edilirse, öncelikle mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik yeni bir imar uygulaması yapılabilir.

Bu da mümkün değilse iki seçenek kalır: hak sahibinin muvafakati alınarak uygulama sahası içinde uygun bir yer tahsisi, ya da anlaşma olmaması hâlinde kök parseldeki yer dikkate alınarak, düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değerinin ödenmesi. Dava açarken bu ihtimalin de talep edilmesi, kararın uygulanabilirliği bakımından önemlidir.

Mevzuat metni: 3194 sayılı İmar Kanunu. Kamulaştırmasız el atma için 2942 Geçici 6 rehberimize bakınız.

İdarenin Takdir Yetkisi

İmar uygulaması idarenin takdir yetkisine tabidir ancak kamu yararı, eşitlik ve oranlılık ilkeleriyle bağlıdır. Keyfi uygulama, yetki saptırması veya ayrımcı muamele idari işlemin hukuka aykırılığı nedenleridir.

Tazminat Hakkı

Hukuka aykırı imar uygulaması ile uğranan zarar için idari yargıda tam yargı davası açılabilir. Tazminatın kapsamı, uğranılan zararın somut olarak ispatına göre belirlenir.

Askı İlanı ve Süre

İmar uygulaması 1 ay askıda tutulur; askı süresi içinde itiraz edilebilir. Askıdan sonra işlem kesinleşir; iptal davası 60 günlük süre içinde açılmalıdır. Sürenin başlangıcı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

DOP oranı nasıl hesaplanır?

Donatı alanları için gereken toplam alanın, düzenlemeye giren parsellerin düzenleme öncesi toplam yüzölçümüne oranıdır; bu oran %45’i geçemez.

İdare DOP almadan arazi küçültebilir mi?

Hayır; DOP sadece kanunda belirtilen donatı alanları için alınabilir; keyfi küçültme iptal sebebidir.

İtiraz dilekçesi nereye verilir?

İşlemi yapan belediyeye, belediye ve mücavir alan dışında valiliğe başvurulabilir; bu başvuru isteğe bağlıdır. İptal davası idare mahkemesinde 60 gün içinde açılır.

Tapu devri yapılmamış uygulama iptal ettirilebilir mi?

Evet; uygulama idari işlemdir, tescil yapılmamış olsa da iptal davası kabul edilebilir.

İlgili Kurumlar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
• Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
• İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda