Yeniden Kiralama Yasağı ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 350 2026
TBK 350 kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde kira sözleşmesini sona erdirebileceğini düzenler. İhtiyaç nedeniyle tahliye, konut kiracılarını koruyan ve sıkı şekil şartlarına bağlı hukuki bir çözüm yoludur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren, gerçek ve samimi bir ihtiyacın varlığını ispatlamakla yükümlüdür. İhtiyaç; kendi, eşi, altsoy/üstsoy veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut, işyeri veya öğrenim amaçlı ihtiyacı olabilir. Ticari amaç farklı değerlendirilir.
Dava Süresi
Belirli süreli sözleşmelerde dönem sonundan itibaren 1 ay; belirsiz süreli sözleşmelerde TBK 347 fesih dönemini izleyen 1 ay içinde dava açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355)
İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra kiraya veren, taşınmazı 3 yıl süreyle ihtiyaç gerekçesi dışındaki nedenlerle kiraya veremez. Bu kurala aykırılık halinde eski kiracı son kira bedelinin 1 yıllık tutarından aşağı olmamak üzere tazminat talep edebilir.
İhtiyaç İspatı
Samimi ihtiyacın ispatı için oturulan yerin uygunsuzluğu, ailenin büyümesi, işyeri için yeni şube ihtiyacı gibi somut gerekçeler sunulur. Yargıtay içtihatlarısatın alma anındaki ihtiyacın sonradan ortaya çıkmasını da kabul eder.
Tahliye Süreci
Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davanın kabulü halinde mahkeme makul taşınma süresi (genellikle 30-60 gün) tanıyabilir. Kesinleşen kararla birlikte icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç daha sonra değişirse tazminat alınır mı?
Yeniden kiralama yasağına uyulmazsa eski kiracı tazminat talep edebilir.
Şirket ihtiyacı için tahliye istenebilir mi?
Şirket tüzel kişiliği ortağı veya yöneticisi gerçek kişi için ihtiyaç ispatlanmalıdır; soyut ticari amaç yetmez.
Satın alan yeni malik hemen tahliye isteyebilir mi?
TBK 351 uyarınca edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimle 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Kiracı tahliye sonrası yeni kiracı görürse ne yapabilir?
Yeniden kiralama yasağı ihlali varsa dava açarak tazminat talep edebilir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Kira uyarlama davası ve olağanüstü koşullar
Döviz kurunun olağanüstü yükselişi ve ekonomik şartlardaki değişim karşısında yabancı para cinsinden kira sözleşmesi uyarlanmıştır. TBK 138 aşırı ifa güçlüğü uygulaması onaylanmış; hakim, sözleşmenin esaslı unsurlarını koruyarak kira bedelini yeniden belirlemiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: İki haklı ihtar ile tahliye süresi
Daire, kira yılı içinde verilen iki haklı ihtarın ardından kira yılı sonundan itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açılması gerektiğini, süresinde açılmayan davanın reddedileceğini teyit etmiştir. İhtarın noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemli kabul edilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.