Detaylı bilgi için İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Rehberi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi 2026
Hızlı Yanıt: İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi 2026
İmar barışı, imara aykırı veya ruhsatsız yapıların Yapı Kayıt Belgesi alınarak kayıt altına alınmasını sağlayan düzenlemedir. Belge, yapıya kesin ruhsat niteliği kazandırmaz; ancak belirtilen tarihe kadar yapılan yapılar için geçici bir hukuki koruma sağlar. Yeni bir imar barışı düzenlemesinin kapsamı, başvuru süresi ve bedeli yürürlüğe girecek kanunla belirlenir. Mevcut Yapı Kayıt Belgelerinin iptali ise idari dava konusu olabilir.
7143 sayılı Kanun ile 2018 yılında başlayan imar barışı uygulaması, kaçak ve ruhsatsız yapıların yapı kayıt belgesi alarak yasal statüye kavuşturulmasını sağlamıştır. 2026 itibariyle imar barışı başvuru süresi geçmiş olsa da mevcut yapı kayıt belgelerinin hukuki etkileri ve sınırlarına ilişkin uyuşmazlıklar hala gündemdedir.
Yapı Kayıt Belgesi
Yapı kayıt belgesi ruhsatı bulunmayan yapıya sadece kayıt altına alma imkanı verir; imar mevzuatına uygun olmayan yapıların kayıt edilmesi imar uyumsuzluğunu ortadan kaldırmaz. Belge geçici nitelikte olup imar planı uygulaması halinde tesisin sonu gelebilir.
İmar Barışının Kanunî Dayanağı ve Başvuru Süresinin Durumu (3194 Geçici m.16)
İmar barışı, 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli 7143 sayılı Kanun ile eklenen Geçici Madde 16 ile düzenlenmiştir. Madde, süreleri açıkça belirler:
- Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olması,
- Başvurunun 31/10/2018 tarihine kadar yapılması,
- Kayıt bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi.
Dolayısıyla yeni bir kanun çıkarılmadıkça bu madde kapsamında yeni başvuru yapılamaz. “2026 imar barışı başvurusu” başlığıyla dolaşan bilgiler, yürürlükteki bir düzenlemeye dayanmamaktadır. Bugün gündemde olan konu yeni başvuru değil, elde edilmiş Yapı Kayıt Belgelerinin hukukî sonuçlarıdır.
Kayıt bedeli nasıl hesaplanmıştı?
Arsanın emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında kayıt bedeli alınmıştır.
Yapı Kayıt Belgesi tapu veya ruhsat yerine geçer mi?
Hayır. Kanun tek cümleyle sınırı çizer: “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.” Belge mülkiyet sağlamaz ve yapı ruhsatı ya da yapı kullanma izin belgesi yerine geçmez. Belgenin sağladıkları sınırlıdır:
- Talep halinde, ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir,
- Bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Ve en önemli sınır: “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.” Belge kalıcı bir statü değildir; yenileme durumunda yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
Kat mülkiyetine geçiş: üç şart ve çift bedel
Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış veya ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile birlikte maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir. Kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel değildir.
Kapsam dışı kalan yerler ve yapılar
- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar madde hükümlerinden yararlanamaz.
- Madde; Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada içindeki belirlenmiş alanlar ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanında uygulanmaz.
Hazine taşınmazı üzerindeki yapılar
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazineye ait taşınmaz üzerindeyse, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmaz rayiç bedelle doğrudan satılır; bu süre de dolmuştur. Belediyeye ait taşınmazlarda ise talep üzerine rayiç bedelle belediyece doğrudan satış imkânı süre sınırına bağlanmamıştır.
Son olarak maddenin bazı ibare ve cümleleri Anayasa Mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiştir (24/9/2020 ve 23/7/2024 tarihli kararlar). Bu nedenle eski tarihli yorumlara dayanılırken metnin güncel hali esas alınmalıdır.
Mevzuat metni: 3194 sayılı İmar Kanunu.
Hukuki Etkiler
Yapı kayıt belgesi, cezai kovuşturma, yıkım, elektrik-su bağlantısı kesme gibi yaptırımlara karşı koruma sağlar. Tapu siciline şerh edilir ve aboneliklerde kolaylık getirir; ancak imar hakkı kazandırmaz.
Kat Mülkiyeti Tesisi
Yapı kayıt belgeli yapılarda şarta bağlı kat mülkiyeti kurulabilir; imar uygulaması sonucu yapı ortadan kalktığında kayıt otomatik geçersizleşir. Alıcı bu durumu bilmekle yükümlüdür.
İptal Nedenleri
Yanlış beyanla alınan yapı kayıt belgesi iptal edilebilir. İnşaat tarihinin 31.12.2017’den sonra olması, afet riski ihlali veya kamu alanında bulunması iptal sebepleridir. İptal kararları idari işlem niteliğindedir.
Uygulamada Dikkat
Yapı kayıt belgeli taşınmaz satın alırken belgenin geçerlilik durumu, imar planındaki konum ve ileride oluşabilecek risk değerlendirilmelidir. Tapu şerhine rağmen imar uygulaması karşısında koruma sınırlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı kayıt belgesi ruhsat yerine geçer mi?
Hayır; sadece mevcut kaçak yapının kayıt altına alınmasını sağlar, imar hakkı vermez.
Belge iptal edilirse ne olur?
Yapı hakkında yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir.
Deprem riskinde yapı kayıt belgesi korur mu?
Afet risk altındaki yapılar için belge alınamaz; alınmışsa iptal edilir.
Yeni bir imar barışı başvurusu mümkün mü?
Kanunda yeni süre açılmadıkça başvuru kabul edilmez; 2026 itibariyle yeni dönem açılmamıştır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Danıştay 6.D
Konu: Riskli yapı tespit raporuna itiraz
Lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti hatalı bulunmuş; rapordaki deprem yük hesaplamasında kritik kalem eksikliği nedeniyle ikinci inceleme yapılmasına karar verilmiştir. Daire, itirazın reddi üzerine idare mahkemesine dava hakkının saklı olduğunu ve teknik incelemenin güçlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: Kentsel dönüşümde müteahhidin teslim gecikmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi 36 ay aşan müteahhit aleyhine açılan davada banka teminat mektubunun nakde çevrilmesi kabul edilmiştir. Arsa sahipleri ek olarak kira mahrumiyeti tazminatı ile cezai şart talep edebilmiş; Daire TBK 182 indirim taleplerini gerçek zarara göre değerlendirmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.