Gayrimenkul hukuku; mülkiyet, sınırlı ayni haklar, kat mülkiyeti, tapu sicili ve gayrimenkul üzerindeki sözleşmeler gibi geniş bir alanı kapsar. Tapu iptali ve tescil davaları, muris muvazaası iddiaları ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) en sık görülen uyuşmazlık türleridir.
İçindekiler
Tapu İptali ve Tescil Davası
TMK m.1023-1024 tapu sicilinin gerçek hukuki duruma uygun olmasını arar. Hataen yapılan tescil, hile ile alınan tapu, ehliyetsizlik ve muvazaa davanın temel sebepleridir.
Muris Muvazaası — Mirastan Mal Kaçırma
01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı YİBK uyarınca murisin saklı paylı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı işlemler tapu iptali davasına konu edilebilir. İspat yükü davacıdadır.
Önalım (Şufa) Hakkı
TMK m.732 paydaşın paya alıcı çıkmadan önce başkasına satışı halinde diğer paydaşa tanınan hakkı düzenler. Süre, bildirimden 3 ay ve her halde 2 yıldır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle giderilir.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alan, yönetim planı, eklenti, eklenti üzerindeki haklar ve aidat uyuşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemesinde çözülür.
Görevli Mahkeme
Tapu iptali ve tescil için Asliye Hukuk Mahkemesi; ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir.
Şufa hakkı kullanma süresini kaçırırsam?
3 aylık ve 2 yıllık süreler hak düşürücü niteliktedir; geçmesi halinde dava reddedilir.
Tapu kaydında hata var, nasıl düzeltilir?
Sehven yapılan tescillerde tapu sicil müdürlüğüne idari başvuru; karar verilmezse Asliye Hukuk Mahkemesinde tescilin düzeltilmesi davası açılır.
Yabancı uyruklu Türkiye’de gayrimenkul alabilir mi?
2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 uyarınca mütekabiliyet ve sınırlamalar dahilinde yabancılar gayrimenkul edinebilir.
Hukuki Destek
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir. Av. Bilal Alyar olarak iletişim sayfamız üzerinden randevu talep edebilirsiniz.
🕸️ Konu Haritası — Tüm Hukuki Hizmet Alanları
Tapu İptal ve Tescil Davası — Muris Muvazaası, Şufa, Ecrimisil
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en sık başvurulan dava türleri; tapu iptal ve tescil, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), önalım (şufa) hakkı, ecrimisil ve kamulaştırmasız el atma davalarıdır. Türk Medeni Kanunu (özellikle 703-734, 1023), Kadastro Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riskli Yapılar Kanunu uygulamanın temelini oluşturur.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Davası
1/4/1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre; mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırma kastıyla yaptığı bedelli görünen devirler (satış, ölünceye kadar bakma sözleşmesi) muvazaalı sayılır ve tapu iptaline hükmedilir. Dava mirasçılar tarafından açılır; zamanaşımına tabi değildir ancak objektif iyiniyet korumalı üçüncü kişilere karşı sınırlıdır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda paydaşlar arasında paylaşım anlaşması sağlanamadığında Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz satışa çıkarılır ve satış bedeli paylar oranında paydaşlara dağıtılır. Paylı mülkiyete son verme zaman bakımından sınırsızdır.
Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara TMK m. 732 gereği önalım hakkı doğar. Dava, satışın noter vasıtasıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan 2 yıl içinde açılmalıdır. Hak düşürücü süreler mahkemece re’sen dikkate alınır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden kullanım bedeli istemek için paydaş veya malik tarafından açılır. Hak sahibi olduğunu bildiği halde işgal şartı aranır; ecrimisil rayiç kira bedeli üzerinden belirlenir ve geriye doğru 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
Kamulaştırmasız El Atma Davası
İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza el koyması halinde malik, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu geçici m. 6 ve AYM içtihadı uyarınca kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat davası açabilir. Fiili el atma Asliye Hukuk Mahkemesi’nde, hukuki el atma (imar kısıtlaması) ise İdare Mahkemesi’nde görülür.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal davası nereye açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir (HMK m. 12). Dava konusu tapu kaydında tüm malikler (veya mirasçı iseniz murisin mirasçıları) davalı gösterilir.
Muris muvazaası zamanaşımı var mı?
Hayır. İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca muris muvazaasından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası zamanaşımına tabi değildir. Ancak iyiniyetli üçüncü kişilere yapılan ardıl devirler TMK m. 1023 korumasından yararlanabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Dosyanın karmaşıklığına göre genellikle 1,5-3 yıl sürer. Bilirkişi incelemesi, kadastro sorgusu, aynen taksim raporu ve satış süreciyle uzayabilir. Satış kararı çıkmışsa infaz için icra dairesi aracılığıyla açık artırma yapılır.
Önalım (şufa) davası hangi sürede açılır?
Satışın noter aracılığıyla paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay; bildirim yapılmamışsa her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Ecrimisil davası zamanaşımı kaç yıl?
Ecrimisil alacakları geriye dönük 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Bu nedenle dava açmadan önce 5 yıldan eski dönemler yönünden alacak hakkı düşmüş olabilir.
Kamulaştırmasız el atmada ne kadar tazminat alınır?
Taşınmazın fiili el atma tarihindeki rayiç bedel + yasal faiz esas alınır. İmar kısıtlaması (hukuki el atma) halinde ise kısıtlanan kullanım hakkının değeri değerlendirilir. Bilirkişi raporuyla hesap yapılır.
Tapuda hile ile yapılan devir nasıl iptal edilir?
Hile (TBK m. 36), irade fesadı hali olarak bir yıl içinde iptal davasının konusudur. Ayrıca sahte vekaletname ile yapılan devirlerde TMK m. 1025 hükümleri gereği tapu sicilindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılır; bu dava zamanaşımına tabi değildir.
Hizmet Alanlarımız
İstanbul (Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Pendik, Bakırköy, Beşiktaş, Şişli), Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’da tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, kamulaştırmasız el atma ve kentsel dönüşüm davalarında hukuki destek sunulmaktadır. Özellikle yabancı alıcı gayrimenkul ediniminde KDV istisnası, döviz getirme ve vatandaşlık başvurusu süreçleri de birlikte değerlendirilir.
Yeni Yayınlanan Gayrimenkul Hukuku Rehberleri (2026)
- Kat Mulkiyeti Kanun Ortak Alan
- Yonetim Plani Degisiklik Kmk 28
- Aidat Borcu Icra Takibi Kmk 20
- Kentsel Donusum Riskli Yapi 6306
- Kentsel Donusum Muteahhit Teminat
- Kira Artirim Ufe Tbk 344
- Tahliye Davasi Iki Hakli Ihtar
- Kira Uyarlamasi Asiri Ifa Tbk 138
- Yeniden Kiralama Ihtiyac Tbk 350
- Tapu Iptal Tescil Muris Muvazaasi
- Yolsuz Tescil Iyiniyet Tmk 1023
- Kamulastirma Bedel Tespiti 2942
- Kamulastirmasiz El Atma Bedel
- Muteahhit Arsa Payi Karsiligi Insaat
- Daire Teslim Gecikme Cezai Sart
- Imar Uygulamasi 18 Madde Iptali
- Imar Barisi Yapi Kayit Belgesi
- Ortakligin Giderilmesi Izale I Suyu
- Ipotek Tesisi Fek Bankacilik
- Deprem Zararlari Sorumluluk Tbk
- Dask Zorunlu Deprem Sigortasi
- Onalim Sufa Hakki Tmk 732
- Tasinmaz Satis Vaadi Tapu Sicili
- Komsu Hukuku Tasarruf Tmk 737
- Hisseli Tapu Satis Vekalet